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【摘要】多年来的房地产工作经历，笔者感觉在开发过程中房地产公司所属职能部门存在不同程度问题，有的问题将影响房地产公司的生存，有的问题不利于房地产公司健康发展和持续经营。
【关键词】房地产 开发 问题 剖析
下面就房地产公司各板块存在问题进行揭示与剖析。
一、开发（投资）部门的问题剖析
普遍存在的问题是：在争取开发项目时，没有对拟投资项目进行可行性分析。许多中小型房地产公司拿地，仅凭着公司老板的感觉，感觉地价在什么范围可以拿，就肆无忌惮地“冲”，这是比较冒险的举动。
笔者认为，拿地是房地产开发最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体及开发周期等，必须进行项目可行性研究。投资、设计、营销策划及财务等部门应集中研讨，并编制《项目投资经济分析》；或请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告，根据可行性报告，进行审核、商讨、决策。
二、设计部门的问题剖析
普遍存在的问题：一是没有实行限额设计，没有签订限额设计合同；二是设计过程中对设计方的控制管理力度不够，设计方不履行合同义务；三是对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位；四是没有实行招标机制选择设计单位；五是产品定位标准不清晰、不准确；六是设计变更不注意成本控制等。
笔者认为：
1.设计成果既是质量问题，也是成本控制问题拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定整个项目80%的成本。而设计环节的成本控制最重要的工作是实行限额设计，它是保证设计质量、降低设计方设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。
2.存在设计方不履行合同义务问题，主要原因是设计合同约定不到位，与设计单位的对接没有形成相关证据资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，导致设计方不履行合同义务，影响了设计深度和工程进度。
3.对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位，导致设计不能深化，影响了产品质量，增加项目投资成本，或导致往后设计变更事项增加，浪费投资成本。
4.产品定位标准不清晰、不准确，将导致设计变更事项多，不利于成本控制。经常出现的问题有：（1）出现整套图纸作废现象；（2）因缺乏前期设计阶段对产品定位配置标准控制，导致在施工阶段发生大量的设计变更；（3）大量的建筑材料、构配件和设备设施配置标准在招标后的施工阶段才确定，不但增加设计变更量，还给成本管理增加难度和施工进度加重负担；（4）大量的装修标准或做法在招标后的施工阶段才深化变更，对成本控制不利。
5.没有实行招标机制选择设计单位，将影响合同价款和优秀设计团队的选择。
三、财务、资金部门的问题剖析
主要存在的问题：一是没有进行项目投资测算，没有编制项目经济指标分析；二是预算编制存在问题，没有编制财务预算，或财务预算编制不规范；现金预算编制存在随意性，且审核工作不到位；没有进行预算分析或分析不到位；三是项目前期没有进行税收筹划，平时对涉税业务处理不够科学；四是融资工作不择手段，尤其是信托融资潜在风险大；五是内控制度不健全。
笔者认为：1.没有进行项目投资测算，不利于以后的资金计划安排，不利于对项目前期的税收筹划，也不利于对项目的投资控制。
2.预算编制存在的问题，尤其现金预算编制的随意性，轻者影响了融资工作，重者导致了整个公司的资金链的断裂，影响了持续经营。
3.合理节税是降低开发成本的途径之一，没有进行税收筹划，就不能有效地合理节税。房地产公司的税收筹划主要围绕土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各公司财务部门的税筹工作存在滞后现象；或虽然进行税收筹划，但平时没有根据实际进行调整，跟踪执行不到位。个别的企业的“税筹”是偷税，这是愚蠢行为，存在较大的经营风险。
4.中小型房企普遍存在“扩张性开发，最大限度融资”现象。融资工作不择手段，尤其是对内部员工及社会集资，和信托融资，均潜在较大经营风险。对内部员工和社会集资，属于非法集资问题，涉及较大的法律风险。目前的信托融资，大部分是股权性融资，稍有不慎，资金回笼出现问题，那企业就会被收购，公司将走到破产边缘。此外，对社会融资和信托融资，均存在利息费用高的问题，把开发商大部分的预期利润掠夺。且此部分的财务费用，严格上不能在土地增值税前抵扣，企业付出的代价很高。
四、工程管理部门的问题剖析
主要存在的问题：除存在工程质量、进度、安全文明问题之外，还有进场材料设备不符合合同约定，现场签证随意性，投资控制不到位等问题。
笔者认为：1.有关质量问题。每一工程项目都存在质量通病，大家司空见惯，未能引起足够重视。工程质量控制是工程管理部监管的核心，工程管理部对施工质量应进行全过程全面的监管，在加强现场管理工作的前提下，对关键部位、关键施工工序、特殊工序及关键施工时段，必须实行同步巡视检查，对发现的可能影响施工质量的问题及时指令承包人采取措施解决，并实行必要的处罚措施。
2.有关进度问题。因工程进度涉及销售节点、银行按揭办理和交房等问题，开发商非常关注，在施工合同中往往会明确进度奖罚措施。因此，工程管理人员应熟读合同，跟踪执行合同约定，平时管理中应随时掌握施工方“人、料、机”状况，及时对存在的问题进行协调解决。
3.存在有关材料设备不符合规定问题，主要原因是对进场材料设备把关不严，对不符合合同约定品牌的材料、设备无进行严格处罚而导致的。
4.有关投资控制不到位问题。工程上该节省的东西很多，有的需优化、有的需控制，但实际工作中均没有优化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同导致的。
5.有关签证问题。每一笔现场签证，都涉及甲方的经济利益。目前现场签证存在着许多问题：个别签证属于施工方的合同范围责任，也给予签证；签证证据不足，签证流程不合理，过程不规范，手续不完整，超越审批权限；工期签证随意性强等。总之，工程管理部应依据合同、设计文件、图纸、有关法律、规范、强制性条文、标准，对工程进度、质量、投资及现场安全文明等加强实施监控，积极协调内、外部关系，及时处理现场出现的各种问题。 五、造价审核及采购部门的问题剖析
主要存在的问题：一是合同管理较差。合同管理不规范，合同文本质量不高，合同的跟踪履行不到位；二是材料设备采购招标管理工作不到位，招标工作不够规范，入围单位的选择、评标定标几个关键环节把控不好；三是项目工程结算审核把关不严等。
笔者认为：1.合同管理问题，主要存在于没有好的合同范本，对拟合作方的合同文本审核深度不够，合同的完整性、合法性、合理性、规范性等方面均存在问题，尤其是利我条款少。
2.有关材料设备采购招标管理问题，主要是尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，从考察、拟确定入围对象、编制预算（标底）、发放招标文件、开标清标及评标定标等，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。在此，着重对入围单位选择工作方面强调一下，目前中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节普遍存在这样问题：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工班子。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工班子不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题，不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。
3.有关项目工程结算审核把关不严问题，主要原因是造价审核人员职业道德与业务能力的问题。工程要管好，工程款项也要算得好，因此聘用好的造价审核人员尤其重要。
六、营销策划部门的问题剖析
存在的主要问题：一是没有项目营销策划方案、项目营销计划，工作存在随意性和盲目性；二是缺乏对意向客户分析和营销推广效果分析；三是销售应收款不能及时收回，余额大；四是不注重购房合同补充协议；五是广告、物料、活动等没有履行招标程序，营销费用超过预算等。
笔者认为：1.没有营销策划方案和营销计划，将影响往后的产品销售。项目公司营销部应根据《项目定位报告》，编制或配合策划代理公司编制《项目营销策划方案》及《项目营销计划》。
2.缺乏对意向客户分析和营销推广效果分析，主要是平时未能形成或掌握、收集基础材料；来电来访登记不全，成交客户登记不全，本区域楼盘销售情况资料不全等，导致分析工作不到位。
3.销售应收款不能及时收回问题，原因有银行按揭贷款办理不力，销售代表（或置业顾问）催收不力，购房合同的有关处罚约定履行不力等。应收款不能及时收回，影响了资金回笼。
4.有关购房合同补充协议问题，因房管理局的购房合同是固定范本，不能修改，开发商很多具体的事项需在《补充协议》明确。因购房客户群体较大，稍有不慎就会引起集体纠纷索赔，因此，必须重视《补充协议》的签订。《补充协议》的内容应尽量完整、合理、规范。
七、人力资源管理部门的问题剖析
主要存在的问题：一是企业文化影响了人才的发展；二是劳动纠纷频繁；三是人资配套制度不够完善。
笔者认为：1.大家经常说了这么一句话：企业文化就是老板文化，实质上也不假。很多企业留不住员工，很大程度上为员工不适应企业文化，或不喜欢目前的企业文化。如：某一企业的老板在会议上公开讲：我们的企业文化就是罚款，以罚款鞭策员工的责任感。结果新招进的一批企业高管，半年内都走光了。
2.导致劳动纠纷频繁的原因有：一是在招聘环节存在无入职背景调查，入职前的面试又随意，一个月内或三个月内根本看不出一个新进员工的工作能力和职业道德情况，一旦在转正后感觉员工不行需要辞退时，如果企业不发给辞退补贴，则可能会引起劳动诉讼；二是部分中小型企业还存在没有签订劳动合同问题，一旦发生劳动纠纷，企业就需付出双倍工资的代价；三是离职表缺少员工签字，员工对离职前的协商处理不满意时，往往进行劳动诉讼。
3.公司人资配套制度体系不够完善，相关员工惩罚制度无按法律规定程序进行制订和公布，法律依据不足。如果发现员工违反公司规章制度、失职、不信任工作等方面，公司虽有权进行处理，甚至解除劳动合同，但在实际处理时却发现对这部分员工“劣迹”无实质上的证据（平时对形成的证据不注意收集）和处理依据，导致往后的企业劳动诉讼败诉。
作者简介：汤伟生（1966-），男，本科，现任融信集团审计监察中心总经理，研究方向：房地产内部审计。
（编辑：李敏）
【关键词】房地产 开发 问题 剖析
下面就房地产公司各板块存在问题进行揭示与剖析。
一、开发（投资）部门的问题剖析
普遍存在的问题是：在争取开发项目时，没有对拟投资项目进行可行性分析。许多中小型房地产公司拿地，仅凭着公司老板的感觉，感觉地价在什么范围可以拿，就肆无忌惮地“冲”，这是比较冒险的举动。
笔者认为，拿地是房地产开发最为关键的环节，决定着整个项目开发成败。拿地要考虑的因素很多，如政策形势、区域市场形势、产品定位、客户群体及开发周期等，必须进行项目可行性研究。投资、设计、营销策划及财务等部门应集中研讨，并编制《项目投资经济分析》；或请一家熟悉当地情况，又熟悉地产开发的咨询机构，做一份可行性报告，根据可行性报告，进行审核、商讨、决策。
二、设计部门的问题剖析
普遍存在的问题：一是没有实行限额设计，没有签订限额设计合同；二是设计过程中对设计方的控制管理力度不够，设计方不履行合同义务；三是对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位；四是没有实行招标机制选择设计单位；五是产品定位标准不清晰、不准确；六是设计变更不注意成本控制等。
笔者认为：
1.设计成果既是质量问题，也是成本控制问题拿地之后的主要成本控制环节，就是设计成本控制，它约决定整个项目80%的成本。而设计环节的成本控制最重要的工作是实行限额设计，它是保证设计质量、降低设计方设计随意性、最大化降低成本质量风险的必要手段。
2.存在设计方不履行合同义务问题，主要原因是设计合同约定不到位，与设计单位的对接没有形成相关证据资料，难以追究设计方不履行合同义务的责任，导致设计方不履行合同义务，影响了设计深度和工程进度。
3.对各阶段设计成果没有组织审核，或审核工作不到位，导致设计不能深化，影响了产品质量，增加项目投资成本，或导致往后设计变更事项增加，浪费投资成本。
4.产品定位标准不清晰、不准确，将导致设计变更事项多，不利于成本控制。经常出现的问题有：（1）出现整套图纸作废现象；（2）因缺乏前期设计阶段对产品定位配置标准控制，导致在施工阶段发生大量的设计变更；（3）大量的建筑材料、构配件和设备设施配置标准在招标后的施工阶段才确定，不但增加设计变更量，还给成本管理增加难度和施工进度加重负担；（4）大量的装修标准或做法在招标后的施工阶段才深化变更，对成本控制不利。
5.没有实行招标机制选择设计单位，将影响合同价款和优秀设计团队的选择。
三、财务、资金部门的问题剖析
主要存在的问题：一是没有进行项目投资测算，没有编制项目经济指标分析；二是预算编制存在问题，没有编制财务预算，或财务预算编制不规范；现金预算编制存在随意性，且审核工作不到位；没有进行预算分析或分析不到位；三是项目前期没有进行税收筹划，平时对涉税业务处理不够科学；四是融资工作不择手段，尤其是信托融资潜在风险大；五是内控制度不健全。
笔者认为：1.没有进行项目投资测算，不利于以后的资金计划安排，不利于对项目前期的税收筹划，也不利于对项目的投资控制。
2.预算编制存在的问题，尤其现金预算编制的随意性，轻者影响了融资工作，重者导致了整个公司的资金链的断裂，影响了持续经营。
3.合理节税是降低开发成本的途径之一，没有进行税收筹划，就不能有效地合理节税。房地产公司的税收筹划主要围绕土地增值税、企业所得税的筹划。目前，各公司财务部门的税筹工作存在滞后现象；或虽然进行税收筹划，但平时没有根据实际进行调整，跟踪执行不到位。个别的企业的“税筹”是偷税，这是愚蠢行为，存在较大的经营风险。
4.中小型房企普遍存在“扩张性开发，最大限度融资”现象。融资工作不择手段，尤其是对内部员工及社会集资，和信托融资，均潜在较大经营风险。对内部员工和社会集资，属于非法集资问题，涉及较大的法律风险。目前的信托融资，大部分是股权性融资，稍有不慎，资金回笼出现问题，那企业就会被收购，公司将走到破产边缘。此外，对社会融资和信托融资，均存在利息费用高的问题，把开发商大部分的预期利润掠夺。且此部分的财务费用，严格上不能在土地增值税前抵扣，企业付出的代价很高。
四、工程管理部门的问题剖析
主要存在的问题：除存在工程质量、进度、安全文明问题之外，还有进场材料设备不符合合同约定，现场签证随意性，投资控制不到位等问题。
笔者认为：1.有关质量问题。每一工程项目都存在质量通病，大家司空见惯，未能引起足够重视。工程质量控制是工程管理部监管的核心，工程管理部对施工质量应进行全过程全面的监管，在加强现场管理工作的前提下，对关键部位、关键施工工序、特殊工序及关键施工时段，必须实行同步巡视检查，对发现的可能影响施工质量的问题及时指令承包人采取措施解决，并实行必要的处罚措施。
2.有关进度问题。因工程进度涉及销售节点、银行按揭办理和交房等问题，开发商非常关注，在施工合同中往往会明确进度奖罚措施。因此，工程管理人员应熟读合同，跟踪执行合同约定，平时管理中应随时掌握施工方“人、料、机”状况，及时对存在的问题进行协调解决。
3.存在有关材料设备不符合规定问题，主要原因是对进场材料设备把关不严，对不符合合同约定品牌的材料、设备无进行严格处罚而导致的。
4.有关投资控制不到位问题。工程上该节省的东西很多，有的需优化、有的需控制，但实际工作中均没有优化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同导致的。
5.有关签证问题。每一笔现场签证，都涉及甲方的经济利益。目前现场签证存在着许多问题：个别签证属于施工方的合同范围责任，也给予签证；签证证据不足，签证流程不合理，过程不规范，手续不完整，超越审批权限；工期签证随意性强等。总之，工程管理部应依据合同、设计文件、图纸、有关法律、规范、强制性条文、标准，对工程进度、质量、投资及现场安全文明等加强实施监控，积极协调内、外部关系，及时处理现场出现的各种问题。 五、造价审核及采购部门的问题剖析
主要存在的问题：一是合同管理较差。合同管理不规范，合同文本质量不高，合同的跟踪履行不到位；二是材料设备采购招标管理工作不到位，招标工作不够规范，入围单位的选择、评标定标几个关键环节把控不好；三是项目工程结算审核把关不严等。
笔者认为：1.合同管理问题，主要存在于没有好的合同范本，对拟合作方的合同文本审核深度不够，合同的完整性、合法性、合理性、规范性等方面均存在问题，尤其是利我条款少。
2.有关材料设备采购招标管理问题，主要是尚未建立有效的采购招投标制度，招标工作不规范，程序不清晰，关键环节控制不到位，从考察、拟确定入围对象、编制预算（标底）、发放招标文件、开标清标及评标定标等，各个环节存在不同程度的问题，以致招标过程中存在舞弊行为，或发生串标、围标等问题，起不到很好地控制成本的作用。在此，着重对入围单位选择工作方面强调一下，目前中小型房地产公司在物色施工单位时，在入围对象确认环节普遍存在这样问题：只考察建筑公司的资信，不考察所属的施工班子。结果中标后的总包单位开始组织施工时，房地产公司才发现施工班子不行，组织管理差、技术力量差、配合度差等问题，不断出现。所以，在选择总包单位时，最为重要的工作就是要同时考察拟确定的施工班子。
3.有关项目工程结算审核把关不严问题，主要原因是造价审核人员职业道德与业务能力的问题。工程要管好，工程款项也要算得好，因此聘用好的造价审核人员尤其重要。
六、营销策划部门的问题剖析
存在的主要问题：一是没有项目营销策划方案、项目营销计划，工作存在随意性和盲目性；二是缺乏对意向客户分析和营销推广效果分析；三是销售应收款不能及时收回，余额大；四是不注重购房合同补充协议；五是广告、物料、活动等没有履行招标程序，营销费用超过预算等。
笔者认为：1.没有营销策划方案和营销计划，将影响往后的产品销售。项目公司营销部应根据《项目定位报告》，编制或配合策划代理公司编制《项目营销策划方案》及《项目营销计划》。
2.缺乏对意向客户分析和营销推广效果分析，主要是平时未能形成或掌握、收集基础材料；来电来访登记不全，成交客户登记不全，本区域楼盘销售情况资料不全等，导致分析工作不到位。
3.销售应收款不能及时收回问题，原因有银行按揭贷款办理不力，销售代表（或置业顾问）催收不力，购房合同的有关处罚约定履行不力等。应收款不能及时收回，影响了资金回笼。
4.有关购房合同补充协议问题，因房管理局的购房合同是固定范本，不能修改，开发商很多具体的事项需在《补充协议》明确。因购房客户群体较大，稍有不慎就会引起集体纠纷索赔，因此，必须重视《补充协议》的签订。《补充协议》的内容应尽量完整、合理、规范。
七、人力资源管理部门的问题剖析
主要存在的问题：一是企业文化影响了人才的发展；二是劳动纠纷频繁；三是人资配套制度不够完善。
笔者认为：1.大家经常说了这么一句话：企业文化就是老板文化，实质上也不假。很多企业留不住员工，很大程度上为员工不适应企业文化，或不喜欢目前的企业文化。如：某一企业的老板在会议上公开讲：我们的企业文化就是罚款，以罚款鞭策员工的责任感。结果新招进的一批企业高管，半年内都走光了。
2.导致劳动纠纷频繁的原因有：一是在招聘环节存在无入职背景调查，入职前的面试又随意，一个月内或三个月内根本看不出一个新进员工的工作能力和职业道德情况，一旦在转正后感觉员工不行需要辞退时，如果企业不发给辞退补贴，则可能会引起劳动诉讼；二是部分中小型企业还存在没有签订劳动合同问题，一旦发生劳动纠纷，企业就需付出双倍工资的代价；三是离职表缺少员工签字，员工对离职前的协商处理不满意时，往往进行劳动诉讼。
3.公司人资配套制度体系不够完善，相关员工惩罚制度无按法律规定程序进行制订和公布，法律依据不足。如果发现员工违反公司规章制度、失职、不信任工作等方面，公司虽有权进行处理，甚至解除劳动合同，但在实际处理时却发现对这部分员工“劣迹”无实质上的证据（平时对形成的证据不注意收集）和处理依据，导致往后的企业劳动诉讼败诉。
作者简介：汤伟生（1966-），男，本科，现任融信集团审计监察中心总经理，研究方向：房地产内部审计。
（编辑：李敏）