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摘要：房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。本文分析了房地产成本核算中存在的问题，并详细阐述了房地产成本核算的对策及控制措施。
关键词：房地产成本；核算；归集；周期；成本控制
一、房地产成本的组成
（一）土地、建安、设备费用
这是主体内容，大致占总成本的 80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。
（二）与施工相关的配套以及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。
（三）管理费用和筹资成本
房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产成本核算中存在的问题
（一）成本核算对象不明确
房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（二）成本费用的归集和分配方法不明确
根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（三）任意虚增建安成本
有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（四）成本核算周期不明确
产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（五）张冠李戴随意调剂成本
房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
三、提高房地产成本的核算水平的途径
（一）成本归集对象
和其他行业一样，房地产开发企业在进行成本核算时，首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。核算时，应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
（二）成本项目的设立
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
（三）间接费用的核算
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
（四）项目的竣工决算
开发成本核算的最终目的是计算出单位可销售面积的开发成本和项目的总成本，以便结算出企业的经营利润。工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，项目的竣工决算可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。
四、房地产成本的控制措施
（一）开发前期成本的控制
房地产项目初步设计阶段影响工程造价的程度约为 65%，施工图设计阶段影响工程造价程度为 25%～35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 5%～10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
内部应成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。设计的方案要尽可能地多考虑以后施工过程中会遇到的困难，以尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。
（二）开发中期成本的控制
对于工程施工过程中的材料用量较大、价格悬殊较大，原则上应在总体成本目标和预定项目市场定位的情况下，确定材料的品质和价格。对工程质量起决定作用的材料由房产商直接供给，这也是目前房产商一种比较常用的做法，这样在降低成本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。
积极配合监理单位进行施工现场的监督管理，随时关注工程预算的执行情况，施工过程中工程成本与预算产生较大差异的要及时予以分析，以确保牢牢地将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证，尤其是一些隐蔽工程的签证更要从严审批。制作《项目工期进度表》对各个施工单位进行考核，能否提前竣工对于施工成本控制的成败起决定性的作用。
（三）开发后期成本的控制
基础设施在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位，根据施工的先后顺序进行合理的安排。公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求，配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排，还要密切关注项目周围的配套情况，对近距离雷同的配套设施尽量不予安排。
参考文献：
[1]刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报，2007.11.
[2]张琦.浅谈房地产开发项目成本控制[J].江苏建材，2008.1.
[3]张文保，韩晓斌.房地产业中的成本核算与降低成本的方法[J].山西建筑，2009.28.
关键词：房地产成本；核算；归集；周期；成本控制
一、房地产成本的组成
（一）土地、建安、设备费用
这是主体内容，大致占总成本的 80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。
（二）与施工相关的配套以及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。
（三）管理费用和筹资成本
房屋建筑开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产成本核算中存在的问题
（一）成本核算对象不明确
房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。
（二）成本费用的归集和分配方法不明确
根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。
（三）任意虚增建安成本
有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。
（四）成本核算周期不明确
产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。
（五）张冠李戴随意调剂成本
房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。
三、提高房地产成本的核算水平的途径
（一）成本归集对象
和其他行业一样，房地产开发企业在进行成本核算时，首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。核算时，应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
（二）成本项目的设立
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
（三）间接费用的核算
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
（四）项目的竣工决算
开发成本核算的最终目的是计算出单位可销售面积的开发成本和项目的总成本，以便结算出企业的经营利润。工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，项目的竣工决算可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。
四、房地产成本的控制措施
（一）开发前期成本的控制
房地产项目初步设计阶段影响工程造价的程度约为 65%，施工图设计阶段影响工程造价程度为 25%～35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为 5%～10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
内部应成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。设计的方案要尽可能地多考虑以后施工过程中会遇到的困难，以尽量减少设计变更带来的工程造价的增加。
（二）开发中期成本的控制
对于工程施工过程中的材料用量较大、价格悬殊较大，原则上应在总体成本目标和预定项目市场定位的情况下，确定材料的品质和价格。对工程质量起决定作用的材料由房产商直接供给，这也是目前房产商一种比较常用的做法，这样在降低成本的同时对于提高工程质量有了很好的保证。
积极配合监理单位进行施工现场的监督管理，随时关注工程预算的执行情况，施工过程中工程成本与预算产生较大差异的要及时予以分析，以确保牢牢地将工程成本控制在预算的各项指标之内。对于变更施工方法的一些签证，尤其是一些隐蔽工程的签证更要从严审批。制作《项目工期进度表》对各个施工单位进行考核，能否提前竣工对于施工成本控制的成败起决定性的作用。
（三）开发后期成本的控制
基础设施在建设之前要做一个符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位，根据施工的先后顺序进行合理的安排。公共配套设施的建设首先要考虑到该项目消费群体的需求，配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排，还要密切关注项目周围的配套情况，对近距离雷同的配套设施尽量不予安排。
参考文献：
[1]刘首霁.新形势下房地产成本控制之我见[J].科技咨询导报，2007.11.
[2]张琦.浅谈房地产开发项目成本控制[J].江苏建材，2008.1.
[3]张文保，韩晓斌.房地产业中的成本核算与降低成本的方法[J].山西建筑，2009.28.