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2009年6月27日清晨5时30分许,在建的“莲花河畔景苑”内13层高的7号楼,向南整体倒覆。这个位于上海市区西南角的商品住宅项目,一时间成了社会关注的焦点,与之有关的新闻报道铺天盖地。
“莲花河畔景苑”是一个公开预售的商品住宅项目。倒覆事故发生前,已有近500余户购房人与开发商签署了预售合同,涉及面非常广泛。倒楼事件能否妥善处置,成了万人瞩目的事件,而开发商与购房人之间预售合同的处理则是问题的关键所在。因此,需要专业律师介入来处理这起影响面极大的事件,势在必行。经过筛选,“莲花河畔景苑”的开发商上海梅都房地产开发有限公司,最终选定上海专门从事房地产法律服务,且在业内颇有知名度的两家专业律师事务所——上海市中建律师事务所和上海市建纬律师事务所,组成律师联合工作组,就“莲花河畔景苑”房屋倒楼事件引起的预售合同处理事件,为开发商提供专项法律服务。
临危受命快速反应
2009年7月3日(周五)下午,中建所决定接受委托提供专项法律服务。而第二天,也就是7月4日上午,就要举行开发商与购房人的首次现场沟通会,律师将代表开发商参加会议。时间紧迫,形势严峻。因此,组建处理这起棘手纠纷的团队,就成了当务之急。
当晚,团队律师召开会议研究决定,朱黎庭担任中建所法律服务团队的负责人,全面负责此次专项法律服务的决策、统筹、安排和对外协调工作;事务所党支部书记、王萍律师协助朱黎庭负责团队内部工作安排、协调、对外调查和参加相关会议;周晶敏律师负责协调法律文件的起草工作;陆国飞、袁晓东两位律师负责现场接待及其他相关法律服务。
团队组成后面对的第一个任务就是7月4日,也就是第二天上午的现场沟通会。工作组律师代表开发商将在会上如何和购房人沟通?立场和态度如何?采取何种措施缓解购房人极端激愤的对立情绪?这些都是律师们在最短时间内急需考虑清楚和必须面对的问题。
7月4日上午,现场沟通会如期举行。中建所朱黎庭律师和建纬所曹文衔律师代表开发商参加会议。会上,朱黎庭代表开发商首次向购房人公开致歉,并表示在与开发商沟通后,会尽快拿出方案,在合情、合理、合法的范围内解决此事。
“开发商律师道歉”、“合情、合理、合法”立即成为众多媒体报道的标题。多数购房人对此表示认可和赞同。虽然律师工作组的工作成效初显端倪,但律师们心里都十分清楚,后面的工作绝非易事,但不管怎么说,至少有了一个良好的开端。
现场接待释法怀情
根据有关部门的安排,从7月5日起,开发商将闵行区罗阳路小学作为接待现场,每天接待购房人。联合工作组的律师对每位购房人签约情况、合同履行情况、购房人诉求等信息进行登记汇总,并通过现场接待,与购房人充分沟通,倾听他们的要求,最大限度地缓和紧张气氛,对立情绪。现场接待从每天早上9点开始,到下午4点结束,每个事务所必须安排4位律师始终在现场工作。在学校的接待工作前后共需两个月的时间。
由于律师工作本身工作的特点,摆在工作组每个律师面前的现实难题,就是如何安排好接待工作和其他业务的关系。中建所的律师们在长期的团队合作中,早已形成默契。团队成员内部进行协调,将每个成员各自工作安排分别錯开,以确保每位成员轮流到现场接待。如果出现在某个时间段内,现场接待的团队成员不足4人时,则立即启动应急预案,事先调配事务所其他律师补充到现场。
现场接待的条件非常艰苦。在小学教室内,摆放的均是一年级小朋友的小号课桌椅,既无空调,且底楼蚊蝇成群,加之正逢盛夏时节,酷暑炎热,职业装打扮的律师们个个汗流浃背,形象颇有些不合时宜。而一些购房人当时情绪又非常激动,有的甚至将矛头直指律师。尽管如此,工作组的律师们始终保持耐心和微笑,仔细倾听购房人要求,适时劝慰,并对相关信息详细记录整理。律师们以满腔诚挚的情怀、谦和的态度,以及对购房人现状的同情和愿意帮助他们解决问题的真心实意,使购房人的不满情绪得到很大程度上的缓和,也为方案拟订提供了第一手素材。
近两个月的时间里,大家天天在一起从早到晚、甚至干到深夜,工作强度相当之大可想而知。
罗阳路小学的接待仅仅是整个接待工作的开始。此后,工作组律师又转战现场售楼处继续接待,前后时间长达4个月之久。
专业团队法律攻坚
在罗阳路小学现场接待的同时,工作组律师的另一重要任务,就是要在短短3天时间内,就倒楼事故所致预售合同的处理,进行全面的法律课题分析,起草倒覆的7号楼解决方案及操作细则,供开发商讨论,以确保按7月4日沟通会上的承诺,在7月11日公布倒覆楼的解决方案及操作细则。
3天,要完成法律分析、起草方案和操作细则。时间紧,任务急。律师们每天在结束现场接待工作和手头其他工作后,晚上6点就在事务所会议室集中。大家分工协作,有的负责信息收集和整理,有的负责法律法规和判例的收集和分析,经初步整理后大家一起讨论相关法律问题,统一意见后起草书面文件。每隔一天,中建所团队会与建纬所团队开一次讨论会,沟通相关法律问题,形成一致意见,并修改前一天起草的文件。
短短3天时间内,相关法律课题分析、草拟方案及操作细则如期完成。进而,同样通过团队协作,工作组律师还完成了未倒楼框架性解决方案的操作细则,并在7月31日如期公布。
将最初公布的方案和实施细则,与目前倒楼和未倒楼购房人已经与开发商达成的赔付方案比较来看,虽然在赔付标准等商业条件方面有所不同,但关于方案选择、合同处理、款项支付等各项核心内容,与律师工作组起草的《莲花河畔景苑7号楼倾倒事件解决方案》及《操作细则》、《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案操作细则》基本一致。
多方支持 诉讼为零
截至2009年11月17日,为期近4个月的“莲花河畔景苑”倒覆赔付工作暂告一段落。41户倒楼购房人中,18户选择退房,23户选择置换,均已就方案与开发商达成一致。其余未倒楼中,除6号楼部分购房人有待加固完成后选择方案外,其余购房人也已就解决方案与开发商协商达成一致。
虽然之前有20余户业主聘请了北京律师准备打官司,但目前无一户提起诉讼。
专业律师团队的介入,无疑是“莲花河畔景苑”倒覆事件妥善解决的重要因素之一。而在危机处理中的一些成功做法更是值得思考和总结。
首先,突发事件的法律服务,离不开政府的支持与协调。重大突发事件由于其社会影响大、牵扯面广,需要在最短时间内动员、使用一切资源和力量,集中解决突出问题,这就有赖于政府的支持和协调。此次事件处置过程,正是由于在事故发生第一时间,政府组织有关力量进行抢险、调查,才使得事态不至于进一步扩大,为专业律师的介入创造了较为有利的条件。在律师工作组介入后,政府又出面协调,在律师与购房人之间搭建沟通平台,使律师更全面地了解购房人诉求,拟订更具操作性的解决方案;同时,购房人通过沟通平台,也可更深入理解方案、法律文件的含义,以便做出更为明智的决定。
其次,突发事件的快速解决,有赖于法律的保驾护航。任何突发事件的处置,时间是第一要素,动作越快,妥善解决的几率越高,造成的不利影响越小。完全依靠政府“大包大揽”地解决所有问题已不现实,也不科学,必须用市场的方式解决市场的问题。作为市场规范的法律,其作用不可或缺。突发事件处置过程中,涉及政府与企业、政府与个人、企业与个人种种复杂的法律关系,而不同主体都有各自法律诉求,如何对各方利益做出符合法律的安排和平衡,是妥善解决问题的基础。唯有建立在法律基础上的权利义务安排,才经得起历史的考验。
再次,突发事件的有效解决,必须借助专业化力量的相互协作。此次法律服务,除需要具有房地产专业法律服务特点的律师事务所参与外,其他专业机构的协作不可或缺。律师在服务过程中,有赖于其他专业机构的意见。此次倒楼事件处置,律师在确定各种解决方案及操作细则后,具体实施时涉及的房屋市场价格是多少,未倒楼质量是否合格等一系列问题,都是以专业机构的科学结论为依据的。因此,在法律服务过程中,律师必须就专业机构的选择及其程序公正性、专业性结论的确定和引用,给予当事人及时、充分的建议,并在相关法律文件中予以明确。
编辑:靳伟华jinweihua1014@sohu.com
“莲花河畔景苑”是一个公开预售的商品住宅项目。倒覆事故发生前,已有近500余户购房人与开发商签署了预售合同,涉及面非常广泛。倒楼事件能否妥善处置,成了万人瞩目的事件,而开发商与购房人之间预售合同的处理则是问题的关键所在。因此,需要专业律师介入来处理这起影响面极大的事件,势在必行。经过筛选,“莲花河畔景苑”的开发商上海梅都房地产开发有限公司,最终选定上海专门从事房地产法律服务,且在业内颇有知名度的两家专业律师事务所——上海市中建律师事务所和上海市建纬律师事务所,组成律师联合工作组,就“莲花河畔景苑”房屋倒楼事件引起的预售合同处理事件,为开发商提供专项法律服务。
临危受命快速反应
2009年7月3日(周五)下午,中建所决定接受委托提供专项法律服务。而第二天,也就是7月4日上午,就要举行开发商与购房人的首次现场沟通会,律师将代表开发商参加会议。时间紧迫,形势严峻。因此,组建处理这起棘手纠纷的团队,就成了当务之急。
当晚,团队律师召开会议研究决定,朱黎庭担任中建所法律服务团队的负责人,全面负责此次专项法律服务的决策、统筹、安排和对外协调工作;事务所党支部书记、王萍律师协助朱黎庭负责团队内部工作安排、协调、对外调查和参加相关会议;周晶敏律师负责协调法律文件的起草工作;陆国飞、袁晓东两位律师负责现场接待及其他相关法律服务。
团队组成后面对的第一个任务就是7月4日,也就是第二天上午的现场沟通会。工作组律师代表开发商将在会上如何和购房人沟通?立场和态度如何?采取何种措施缓解购房人极端激愤的对立情绪?这些都是律师们在最短时间内急需考虑清楚和必须面对的问题。
7月4日上午,现场沟通会如期举行。中建所朱黎庭律师和建纬所曹文衔律师代表开发商参加会议。会上,朱黎庭代表开发商首次向购房人公开致歉,并表示在与开发商沟通后,会尽快拿出方案,在合情、合理、合法的范围内解决此事。
“开发商律师道歉”、“合情、合理、合法”立即成为众多媒体报道的标题。多数购房人对此表示认可和赞同。虽然律师工作组的工作成效初显端倪,但律师们心里都十分清楚,后面的工作绝非易事,但不管怎么说,至少有了一个良好的开端。
现场接待释法怀情
根据有关部门的安排,从7月5日起,开发商将闵行区罗阳路小学作为接待现场,每天接待购房人。联合工作组的律师对每位购房人签约情况、合同履行情况、购房人诉求等信息进行登记汇总,并通过现场接待,与购房人充分沟通,倾听他们的要求,最大限度地缓和紧张气氛,对立情绪。现场接待从每天早上9点开始,到下午4点结束,每个事务所必须安排4位律师始终在现场工作。在学校的接待工作前后共需两个月的时间。
由于律师工作本身工作的特点,摆在工作组每个律师面前的现实难题,就是如何安排好接待工作和其他业务的关系。中建所的律师们在长期的团队合作中,早已形成默契。团队成员内部进行协调,将每个成员各自工作安排分别錯开,以确保每位成员轮流到现场接待。如果出现在某个时间段内,现场接待的团队成员不足4人时,则立即启动应急预案,事先调配事务所其他律师补充到现场。
现场接待的条件非常艰苦。在小学教室内,摆放的均是一年级小朋友的小号课桌椅,既无空调,且底楼蚊蝇成群,加之正逢盛夏时节,酷暑炎热,职业装打扮的律师们个个汗流浃背,形象颇有些不合时宜。而一些购房人当时情绪又非常激动,有的甚至将矛头直指律师。尽管如此,工作组的律师们始终保持耐心和微笑,仔细倾听购房人要求,适时劝慰,并对相关信息详细记录整理。律师们以满腔诚挚的情怀、谦和的态度,以及对购房人现状的同情和愿意帮助他们解决问题的真心实意,使购房人的不满情绪得到很大程度上的缓和,也为方案拟订提供了第一手素材。
近两个月的时间里,大家天天在一起从早到晚、甚至干到深夜,工作强度相当之大可想而知。
罗阳路小学的接待仅仅是整个接待工作的开始。此后,工作组律师又转战现场售楼处继续接待,前后时间长达4个月之久。
专业团队法律攻坚
在罗阳路小学现场接待的同时,工作组律师的另一重要任务,就是要在短短3天时间内,就倒楼事故所致预售合同的处理,进行全面的法律课题分析,起草倒覆的7号楼解决方案及操作细则,供开发商讨论,以确保按7月4日沟通会上的承诺,在7月11日公布倒覆楼的解决方案及操作细则。
3天,要完成法律分析、起草方案和操作细则。时间紧,任务急。律师们每天在结束现场接待工作和手头其他工作后,晚上6点就在事务所会议室集中。大家分工协作,有的负责信息收集和整理,有的负责法律法规和判例的收集和分析,经初步整理后大家一起讨论相关法律问题,统一意见后起草书面文件。每隔一天,中建所团队会与建纬所团队开一次讨论会,沟通相关法律问题,形成一致意见,并修改前一天起草的文件。
短短3天时间内,相关法律课题分析、草拟方案及操作细则如期完成。进而,同样通过团队协作,工作组律师还完成了未倒楼框架性解决方案的操作细则,并在7月31日如期公布。
将最初公布的方案和实施细则,与目前倒楼和未倒楼购房人已经与开发商达成的赔付方案比较来看,虽然在赔付标准等商业条件方面有所不同,但关于方案选择、合同处理、款项支付等各项核心内容,与律师工作组起草的《莲花河畔景苑7号楼倾倒事件解决方案》及《操作细则》、《关于未倒覆楼预售合同后续履行的框架性方案操作细则》基本一致。
多方支持 诉讼为零
截至2009年11月17日,为期近4个月的“莲花河畔景苑”倒覆赔付工作暂告一段落。41户倒楼购房人中,18户选择退房,23户选择置换,均已就方案与开发商达成一致。其余未倒楼中,除6号楼部分购房人有待加固完成后选择方案外,其余购房人也已就解决方案与开发商协商达成一致。
虽然之前有20余户业主聘请了北京律师准备打官司,但目前无一户提起诉讼。
专业律师团队的介入,无疑是“莲花河畔景苑”倒覆事件妥善解决的重要因素之一。而在危机处理中的一些成功做法更是值得思考和总结。
首先,突发事件的法律服务,离不开政府的支持与协调。重大突发事件由于其社会影响大、牵扯面广,需要在最短时间内动员、使用一切资源和力量,集中解决突出问题,这就有赖于政府的支持和协调。此次事件处置过程,正是由于在事故发生第一时间,政府组织有关力量进行抢险、调查,才使得事态不至于进一步扩大,为专业律师的介入创造了较为有利的条件。在律师工作组介入后,政府又出面协调,在律师与购房人之间搭建沟通平台,使律师更全面地了解购房人诉求,拟订更具操作性的解决方案;同时,购房人通过沟通平台,也可更深入理解方案、法律文件的含义,以便做出更为明智的决定。
其次,突发事件的快速解决,有赖于法律的保驾护航。任何突发事件的处置,时间是第一要素,动作越快,妥善解决的几率越高,造成的不利影响越小。完全依靠政府“大包大揽”地解决所有问题已不现实,也不科学,必须用市场的方式解决市场的问题。作为市场规范的法律,其作用不可或缺。突发事件处置过程中,涉及政府与企业、政府与个人、企业与个人种种复杂的法律关系,而不同主体都有各自法律诉求,如何对各方利益做出符合法律的安排和平衡,是妥善解决问题的基础。唯有建立在法律基础上的权利义务安排,才经得起历史的考验。
再次,突发事件的有效解决,必须借助专业化力量的相互协作。此次法律服务,除需要具有房地产专业法律服务特点的律师事务所参与外,其他专业机构的协作不可或缺。律师在服务过程中,有赖于其他专业机构的意见。此次倒楼事件处置,律师在确定各种解决方案及操作细则后,具体实施时涉及的房屋市场价格是多少,未倒楼质量是否合格等一系列问题,都是以专业机构的科学结论为依据的。因此,在法律服务过程中,律师必须就专业机构的选择及其程序公正性、专业性结论的确定和引用,给予当事人及时、充分的建议,并在相关法律文件中予以明确。
编辑:靳伟华jinweihua1014@sohu.com