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［摘要］作者分析房产测绘的主要管理内容,对房产测绘中存在的问题,并且提出有效的改进方法。
［关键词］房产测绘；问题分析；改进方法
1 房产测绘工作内容
房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。
2 实例介绍
2．1 项目介绍
某项目二期23幢楼，为商用住宅楼房。
2．2 房产预测
根据设计施工图进行面积预算。楼层平面图如图1。
2．2. 1 首先将施工平面图导入房测之友，然后进行面积提取，分摊计算，生成房产分户平面图，出具房产预售测绘报告。根据计算，本幢楼总建筑面积为4 491． 44 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为167． 97 m2。本幢楼的公摊面积包括外墙、楼梯、电梯以及过道。
2．2. 2 针对房产测绘，在AutoCAD 绘图软件的基础上开发的房产面积测算应用软件。本系统主要包括10 个功能模块:
1) 综合模块。主要完成一些基本的新建、打开、关闭、保存、打印等基本操作。另外，在本模块中可进行房测之友和AutoCAD之间的菜单切换;
2) 工程模块。主要完成项目信息、幢信息、户室信息的录入:项目名称、项目类型、委托方信息、坐落、丘地号、幢号、房屋状况等基本信息; 还可以完成户室权属的处理和通过基本信息进行查找编辑工作;
3) 绘图工具模块。主要是一些基本点、直线、弧线及各种正多边形的绘图信息;
4) 图形编辑模块。提供房产测绘系统所需要的一些图形编辑功能，如图层控制、建筑信息提取、图形绘制等;
5) 图形面积模块。本模块如图1 所示，是在测绘完成的图形中提取各种面积线，以及对提好的面积线进行编辑修改，为后面的分摊计算打好基础;
6) 分摊计算模块。该模块是房产测绘的关键步骤，按照指定的分摊模型完成所有公用建筑面积的分摊计算，面积统计汇总、入库等，以保证正确的计算房产面积;
7) 测绘系统模块、工具模块和基础测绘模块。提供系统的功能介绍、使用说明、有关的公共面积分摊及计算说明以及全站仪数据导入编辑功能等。
2.3 房产实测
本幢楼建成后，对每一层进行了实地测量。将测绘数据导入房测之友，经过计算分析，出具房产销售实测报告。实测结果为:总建筑面积4 491． 58 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为168.11 m2。
3 房产测绘中存在的问题
（一）房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
（二）房产测量技术规范有待完善
1. 斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
2. 特殊部位易产生误解
对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
3. 建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。
4. 从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。
4 房产测绘不足的改进方法
（一）加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
（二）建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作
测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。
（三）结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。
如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
5 结语
探索、研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，培育和发展房产测绘市场，建立房产测绘市场的竞争机制将是我国房产管理部门的一项重要工作。必须十分重视测绘技术革新化、测绘规程科学化、测绘标准人性化、交流合作经常化、测绘人员素质化等“五化”建设，以保证测绘成果的准确、公平、合理，促进房产测绘市场有序、稳健发展。
［关键词］房产测绘；问题分析；改进方法
1 房产测绘工作内容
房产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。
2 实例介绍
2．1 项目介绍
某项目二期23幢楼，为商用住宅楼房。
2．2 房产预测
根据设计施工图进行面积预算。楼层平面图如图1。
2．2. 1 首先将施工平面图导入房测之友，然后进行面积提取，分摊计算，生成房产分户平面图，出具房产预售测绘报告。根据计算，本幢楼总建筑面积为4 491． 44 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为167． 97 m2。本幢楼的公摊面积包括外墙、楼梯、电梯以及过道。
2．2. 2 针对房产测绘，在AutoCAD 绘图软件的基础上开发的房产面积测算应用软件。本系统主要包括10 个功能模块:
1) 综合模块。主要完成一些基本的新建、打开、关闭、保存、打印等基本操作。另外，在本模块中可进行房测之友和AutoCAD之间的菜单切换;
2) 工程模块。主要完成项目信息、幢信息、户室信息的录入:项目名称、项目类型、委托方信息、坐落、丘地号、幢号、房屋状况等基本信息; 还可以完成户室权属的处理和通过基本信息进行查找编辑工作;
3) 绘图工具模块。主要是一些基本点、直线、弧线及各种正多边形的绘图信息;
4) 图形编辑模块。提供房产测绘系统所需要的一些图形编辑功能，如图层控制、建筑信息提取、图形绘制等;
5) 图形面积模块。本模块如图1 所示，是在测绘完成的图形中提取各种面积线，以及对提好的面积线进行编辑修改，为后面的分摊计算打好基础;
6) 分摊计算模块。该模块是房产测绘的关键步骤，按照指定的分摊模型完成所有公用建筑面积的分摊计算，面积统计汇总、入库等，以保证正确的计算房产面积;
7) 测绘系统模块、工具模块和基础测绘模块。提供系统的功能介绍、使用说明、有关的公共面积分摊及计算说明以及全站仪数据导入编辑功能等。
2.3 房产实测
本幢楼建成后，对每一层进行了实地测量。将测绘数据导入房测之友，经过计算分析，出具房产销售实测报告。实测结果为:总建筑面积4 491． 58 m2 ，其中套内面积为3 802． 26 m2 ，公摊面积为671． 21 m2 ，阳台面积为168.11 m2。
3 房产测绘中存在的问题
（一）房产测绘市场发展不完善，行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场，实行政企分开、纳入竞争和监督机制，但由于房产测绘市场发育不完善，存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为，扰乱了市场秩序。目前，有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善，测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够，缺少对测绘企业的资质审查和技术指导，对测绘成果质量监管和检验不到位，不利于保护产权人的合法权益。
（二）房产测量技术规范有待完善
1. 斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986- 2000《房产测量规范》规定，“房屋屋顶为斜面结构的，层高在2.20米以上的部位，按其外围水平投影计算建筑面积，层高在2.20米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后，房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖，实测很困难。另外，结构面是一个粗糙的不平表面，无法进行更为精确的测量。这样一来，对于斜面结构的楼板厚度就难以采集，层高等于2.20米的部位不易确定，更无法精确量取，建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
2. 特殊部位易产生误解
对于无顶盖的室外楼梯，根据规定，“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解：第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半；第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖，无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此，无盖室外楼梯顶层应按一半计算，下部各层应计算全部建筑面积；第三种是因室外楼梯顶层无盖，不应计算面积，下部各层以上一层楼梯为顶盖，应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
3. 建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中，套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成；共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积，遵循“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的，其服务范围也难以明确划分。
4. 从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门，从业人员基本素质普遍偏低，专业技术人员非常缺乏，房产测绘工作水平较低。
4 房产测绘不足的改进方法
（一）加快房产测绘市场化步伐，规范并形成竞争有序的房产测绘市场
首先，实行测管分离和测绘市场准入制。加强行业监管力度，防止和制止乱挂靠乱收费现象，规范市场行为；加强测绘机构和资质管理，控制市场准入，推进开放房产测绘市场步入市场化、专业化、法制化的轨道。
其次，加强行业自律，加快建立房产测绘诚信体系。严格按照市场机制运作，防止恶性竞争，杜绝暗箱操作等破坏行业规矩的行为；房产测绘单位应对其测绘成果承担法律责任，对个别在测绘中不执行国家标准规范或故意弄虚作假的行为要给予严肃查处，追究相关责任。
（二）建立房产测绘信息系统平台，统一管理，加强交流与合作
测绘部门和房产管理部门应通力合作，制定规范的房产测绘操作规程和统一的技术标准细则，建立房产测绘技术信息系统平台，形成统一的运作模式、操作流程和成果质量监督机制；既规范房产测绘行为，又能确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。另外，利用测绘行业协会和大专院校的测绘专家进行技术指导，促进地区间交流与合作，互通有无，以达到房产测绘工作平衡发展。
（三）结合新工艺、新技术完善房产测绘技术标准
房产测绘应结合新的建筑设计规范和建筑施工新工艺、测绘新技术的要求，逐步完善房产测绘技术标准，使其更具可操作性，以解决房产测绘中实际可能出现的新问题。
如坡屋顶房屋，由于难以精确测量其层高而影响到建筑面积计算结果，若采用净高为标准，问题即迎刃而解。另外，若以中国成年男性的平均身高1.70m作为参考，单纯从居住和使用的角度上看，房间净空高度确定在1.75m 以上是可行的，因此，具有良好通风采光功能的斜面结构居室或储藏室，其净高在1.75～2.05m 的部位可按其水平投影面积的一半计算建筑面积，净高大于2.05m 的可按其水平投影全部计算建筑面积。这种做法无论从技术上还是经济上说都应该是合理的，更具人性化、直观化，易于操作，也体现了坡屋顶房屋的利用价值。
5 结语
探索、研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系，规范房产测绘行为，培育和发展房产测绘市场，建立房产测绘市场的竞争机制将是我国房产管理部门的一项重要工作。必须十分重视测绘技术革新化、测绘规程科学化、测绘标准人性化、交流合作经常化、测绘人员素质化等“五化”建设，以保证测绘成果的准确、公平、合理，促进房产测绘市场有序、稳健发展。