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【摘 要】为切实加强农村集体“三资”管理，提高资产的保值增值能力，规范农村集体产权交易行为，保护农村集体经济组织及其成员的权益，根据《中共中央办公厅国务院办公厅关于加强农村基层党风廉政建设的意见》（中办发〔2006〕32号）、《农业部关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》（农经发〔2009〕4号），《浙江省农村集体资产管理条例》，制订农村集体产权交易实施规则 ，建立市、区二级产权交易平台，成立街道产权交易分中心，组织实施村集体资产产权交易工作。
【关键词】农村集体产权；交易管理
一、区域与背景
高照街道地处秀洲区西面，东以嘉兴秀清港为界与新城街道相邻，北以新塍塘为界，南以杭州塘为线，西靠马泾港与新塍镇接壤。乍嘉苏高速公路穿越境内，与沪杭高速、申嘉湖高速融会贯通，嘉兴市区主干道中山路贯穿其间，新塍塘、京杭大运河迂回贯穿全境。区域总面积20.4平方公里，户籍人口1.64万人，暂住人口2.84万人。下辖象贤、陶泾、新义、高家桥、荫家桥5个村和运河、高桥、秀洪、秀清4个社区，街道位于秀洲新区、秀洲工业园区（以下简称两区）的所在地，交通便捷，区位优势明显。已经完成了土地征迁工作，到2012年各村完成了村级产权制度改革，成立了村股份经济合作社，共量化资产6957.6284 万元， 界定股东11451人，2017年累计分红达2237.8881 万元。2017年村级集体总资产 8475.144万元，其中经营性资产 4559.57 万元，村级经济总收入 845.万元 ，经营收入620.78万元。
二、探索与实践
1.依托区产权交易平台，成立街道交易分中心
农村产权交易工作一项政策性强、工作量大、涉及到全街道全体股东切身利益的工作，根据中共嘉兴市委、嘉兴市人民政府《关于实施新一轮村级集体经济“壮大计划”的意见》（嘉委发〔2013〕8号）、秀洲区农经局《关于进一步规范农村产权交易管理的通知》（秀洲农〔2014〕118号）文件精神、区农经局《关于印发<秀洲区农村集体产权交易管理办法（试行）>的通知》（秀洲农〔2014〕161号）文件精神，结合街道实际，街道党工委办事处建立了高照街道农产权交易管理领导小组，制订高照街道农村产权交易实施细则，以高照办[2014]51号文件下发；要求各村农村产权交易全部纳入市、区、街道三级农村产权交易中心，按照有关政策要求，做到认真仔细、程序到位，操作规范，确保产权交易公开、公平、公正。
2.制订交易细则，产权交易有法可依、有章可循
（1）产权交易的原则
①坚持依法、自愿、有偿和公开、公平、公正原则。
②坚持统筹城乡发展、集约节约有效利用农村资源原则。
③坚持农民自主、村民自治，保护农村集体经济组织和农民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益原则。
④坚持“五不变、五统一”交易原则，“五不变”即：交易资产所有权不变、交易合同签订主体不变、交易款追收责任不变、交易收益分配制度不变、交易后资产后续管理权不变；“五统一”是统一机构设置、统一信息发布、统一交易流程、统一交易规则、统一交易监管。
（2）明确产权交易的内容、权限
对村级资产进行全面清理、登记，凡是农村集体经济组织所有的房屋、农贸市场等经营性集体资产所有权和经营使用权的出租、交易必须全部进入交易平台进行公开交易。若单项底价在20万元及以上的农村集体产权交易项目，由各村委托嘉兴市农村产权交易中心交易；单项底价在20万元以下的，全部纳入街道农村产权交易分中心统一交易
（3）规范产权交易流程
产权交易分以下2种方式：
①公开招标：农村产权交易必须依法进行公开招标的项目，需要履行项目审批、核准手续。其招标范围、招标方式、招标组织形式应当由村报街道农村产权交易分中心审批核准后，通知到村，按照规定程序公开招标。如果2次公开招租后无人报名承租，可以采取公开协商的方式进行交易。
②公开协商：以公开协商方式承包、租赁集体资产、资源的，承包费、租赁金由双方公开协商议定，年租金不低于上年年租金；以公开协商方式转让集体资产的，转让金不低于评估底价。按照履行“两议两公开”民主管理程序（租赁双方共同商议、股东代表票决决议；公开协商民主程序公开、公开协商确定后合同标的在村务公开栏内向全体股东公开）。公开5个工作日后，3个工作日交清全部款项后，签订租赁、承包合同。公开协商方式提交股东代表表决前的相关资料应当报街道农村集体产权交易分中心审批、核准、备案，一般单项标的在3万元以下的项目由街道经管站初审，街道纪委副书记审批，单项标的在3万元以上的项目由经管站纪委初审，产权交易领导小组组长（或授权委托人）审批
（4）制订交易资料
村股份经济合作社向农村产权交易分中心提出书面申请，并提交以下资料：
①《秀洲区农村集体产权交易申请表（出让方）》。
②《秀洲区农村集体产权公开招标交易方案》及社员（股东）代表会议通过的决议。要按照民主议事规则和决策程序，提交股东代表会议投票表决通过。交易方案应包括交易标的物情况说明、交易底价、交易期限、交易用途等内容。
审查受理。农村产权交易分中心应当对申请交易村提交的申请交易资料进行审查，并自收到全部资料之日起3个工作日内作出是否受理交易的答复。
（5）组织实施
发布信息。农村产权交易分中心通过秀洲区农村产权交易平台发布交易信息，同时借助浙江省农民信箱（秀洲区用户）、交易村村务公开栏和标的物实地发布交易信息。信息发布时间一般不少于5个工作日。
在交易信息发布期限内，未经农村产权交易分中心同意，申请交易村不得撤回交易；申请交易村如需要变更交易信息的，需在交易日3天前以书面形式向农村产权交易分中心提出申请（重新提交变更后的申请交易材料），经农村产权交易分中心批准后由分中心重新发布信息，并书面通知已报名的受讓申请单位（人）。 受理報名。受让申请单位（人）在公示的报名时间内向农村产权交易分中心报名，并提交以下相关资料：
①《秀洲区农村集体产权交易申请表（受让方）》。
②受让方的资格证明。
③受让方的资信证明。
④农村产权交易机构要求提交的其他材料。
受让申请单位（人）资格审核通过后向申请交易村交纳交易保证金。交易保证金数额一般不超过标的额30%（视具体项目情况可作适当调整）。保证金不接纳现金，按交易信息公告要求汇到指定账户，并向交易分中心提供缴款凭证核对。
在确定未中标后，交易保证金由申请交易村在5个工作日内退还给未中标单位（人）。中标单位（人）将不予退还交易保证金，在合同签订时一并转为租赁保证金。
三、优点与意义
1.优点
高照街道自2014年底建立产权交易分中心，从2015年开始正式启用，5个村股份经济合作社的所有资产出租全部进入产权交易平台发布出租信息，并按程序公开招标，3年来共发布出租信息 109 条，资产出租收入1971.8141万元，改变了村级资产出租涣散、混乱现象，合同签订规范，租金收取及时，资产增值空间明显。例如新义村、高家桥村农贸市场，全部摊位、店面通过产权交易中心进行公开招标，年出租收入达100万元以上，新义村豆制品冷冻摊位低价85000元，成交价128500元，高出底价43000万元，溢价率 50.58 %，陶泾村洪高路店面房1548号底价5.2万元/每年，招租价8万元/年，招租溢价 2.8万元/年，溢价率53.84 %，陶泾村洪高路店面房1550号底价7万元/年，招租价7.51万元/年，招租溢价0.51万元/年，到目前为止，所有资产全部出租。
2.意义
（1）缓解了干群关系，街道地处城郊结合部，土地已经全部征用，村级资产比较多，完成了股份制改革后，村级资产出租管理是广大股东最关心的问题，成了基层干部和全体股东矛盾的焦点，通过产权交易中心公开交易，让老百姓放心，让干部安心。
（2）资产运作市场化，提高了资产的收益，股东得到的资产性收益明显提高。
（3）规范资产管理，有利于从制度上保证交易的公平、公开和公正，有效的防范隐瞒信息、暗箱操作、操纵交易等各类违法违规交易行为，减少农村腐败现象的发生，3年来没有发生因村级资产、资源等出租、交易等方面的纠纷和上访事件，维护民农村社会的稳定。
【关键词】农村集体产权；交易管理
一、区域与背景
高照街道地处秀洲区西面，东以嘉兴秀清港为界与新城街道相邻，北以新塍塘为界，南以杭州塘为线，西靠马泾港与新塍镇接壤。乍嘉苏高速公路穿越境内，与沪杭高速、申嘉湖高速融会贯通，嘉兴市区主干道中山路贯穿其间，新塍塘、京杭大运河迂回贯穿全境。区域总面积20.4平方公里，户籍人口1.64万人，暂住人口2.84万人。下辖象贤、陶泾、新义、高家桥、荫家桥5个村和运河、高桥、秀洪、秀清4个社区，街道位于秀洲新区、秀洲工业园区（以下简称两区）的所在地，交通便捷，区位优势明显。已经完成了土地征迁工作，到2012年各村完成了村级产权制度改革，成立了村股份经济合作社，共量化资产6957.6284 万元， 界定股东11451人，2017年累计分红达2237.8881 万元。2017年村级集体总资产 8475.144万元，其中经营性资产 4559.57 万元，村级经济总收入 845.万元 ，经营收入620.78万元。
二、探索与实践
1.依托区产权交易平台，成立街道交易分中心
农村产权交易工作一项政策性强、工作量大、涉及到全街道全体股东切身利益的工作，根据中共嘉兴市委、嘉兴市人民政府《关于实施新一轮村级集体经济“壮大计划”的意见》（嘉委发〔2013〕8号）、秀洲区农经局《关于进一步规范农村产权交易管理的通知》（秀洲农〔2014〕118号）文件精神、区农经局《关于印发<秀洲区农村集体产权交易管理办法（试行）>的通知》（秀洲农〔2014〕161号）文件精神，结合街道实际，街道党工委办事处建立了高照街道农产权交易管理领导小组，制订高照街道农村产权交易实施细则，以高照办[2014]51号文件下发；要求各村农村产权交易全部纳入市、区、街道三级农村产权交易中心，按照有关政策要求，做到认真仔细、程序到位，操作规范，确保产权交易公开、公平、公正。
2.制订交易细则，产权交易有法可依、有章可循
（1）产权交易的原则
①坚持依法、自愿、有偿和公开、公平、公正原则。
②坚持统筹城乡发展、集约节约有效利用农村资源原则。
③坚持农民自主、村民自治，保护农村集体经济组织和农民对农村产权的占有、使用、收益等合法权益原则。
④坚持“五不变、五统一”交易原则，“五不变”即：交易资产所有权不变、交易合同签订主体不变、交易款追收责任不变、交易收益分配制度不变、交易后资产后续管理权不变；“五统一”是统一机构设置、统一信息发布、统一交易流程、统一交易规则、统一交易监管。
（2）明确产权交易的内容、权限
对村级资产进行全面清理、登记，凡是农村集体经济组织所有的房屋、农贸市场等经营性集体资产所有权和经营使用权的出租、交易必须全部进入交易平台进行公开交易。若单项底价在20万元及以上的农村集体产权交易项目，由各村委托嘉兴市农村产权交易中心交易；单项底价在20万元以下的，全部纳入街道农村产权交易分中心统一交易
（3）规范产权交易流程
产权交易分以下2种方式：
①公开招标：农村产权交易必须依法进行公开招标的项目，需要履行项目审批、核准手续。其招标范围、招标方式、招标组织形式应当由村报街道农村产权交易分中心审批核准后，通知到村，按照规定程序公开招标。如果2次公开招租后无人报名承租，可以采取公开协商的方式进行交易。
②公开协商：以公开协商方式承包、租赁集体资产、资源的，承包费、租赁金由双方公开协商议定，年租金不低于上年年租金；以公开协商方式转让集体资产的，转让金不低于评估底价。按照履行“两议两公开”民主管理程序（租赁双方共同商议、股东代表票决决议；公开协商民主程序公开、公开协商确定后合同标的在村务公开栏内向全体股东公开）。公开5个工作日后，3个工作日交清全部款项后，签订租赁、承包合同。公开协商方式提交股东代表表决前的相关资料应当报街道农村集体产权交易分中心审批、核准、备案，一般单项标的在3万元以下的项目由街道经管站初审，街道纪委副书记审批，单项标的在3万元以上的项目由经管站纪委初审，产权交易领导小组组长（或授权委托人）审批
（4）制订交易资料
村股份经济合作社向农村产权交易分中心提出书面申请，并提交以下资料：
①《秀洲区农村集体产权交易申请表（出让方）》。
②《秀洲区农村集体产权公开招标交易方案》及社员（股东）代表会议通过的决议。要按照民主议事规则和决策程序，提交股东代表会议投票表决通过。交易方案应包括交易标的物情况说明、交易底价、交易期限、交易用途等内容。
审查受理。农村产权交易分中心应当对申请交易村提交的申请交易资料进行审查，并自收到全部资料之日起3个工作日内作出是否受理交易的答复。
（5）组织实施
发布信息。农村产权交易分中心通过秀洲区农村产权交易平台发布交易信息，同时借助浙江省农民信箱（秀洲区用户）、交易村村务公开栏和标的物实地发布交易信息。信息发布时间一般不少于5个工作日。
在交易信息发布期限内，未经农村产权交易分中心同意，申请交易村不得撤回交易；申请交易村如需要变更交易信息的，需在交易日3天前以书面形式向农村产权交易分中心提出申请（重新提交变更后的申请交易材料），经农村产权交易分中心批准后由分中心重新发布信息，并书面通知已报名的受讓申请单位（人）。 受理報名。受让申请单位（人）在公示的报名时间内向农村产权交易分中心报名，并提交以下相关资料：
①《秀洲区农村集体产权交易申请表（受让方）》。
②受让方的资格证明。
③受让方的资信证明。
④农村产权交易机构要求提交的其他材料。
受让申请单位（人）资格审核通过后向申请交易村交纳交易保证金。交易保证金数额一般不超过标的额30%（视具体项目情况可作适当调整）。保证金不接纳现金，按交易信息公告要求汇到指定账户，并向交易分中心提供缴款凭证核对。
在确定未中标后，交易保证金由申请交易村在5个工作日内退还给未中标单位（人）。中标单位（人）将不予退还交易保证金，在合同签订时一并转为租赁保证金。
三、优点与意义
1.优点
高照街道自2014年底建立产权交易分中心，从2015年开始正式启用，5个村股份经济合作社的所有资产出租全部进入产权交易平台发布出租信息，并按程序公开招标，3年来共发布出租信息 109 条，资产出租收入1971.8141万元，改变了村级资产出租涣散、混乱现象，合同签订规范，租金收取及时，资产增值空间明显。例如新义村、高家桥村农贸市场，全部摊位、店面通过产权交易中心进行公开招标，年出租收入达100万元以上，新义村豆制品冷冻摊位低价85000元，成交价128500元，高出底价43000万元，溢价率 50.58 %，陶泾村洪高路店面房1548号底价5.2万元/每年，招租价8万元/年，招租溢价 2.8万元/年，溢价率53.84 %，陶泾村洪高路店面房1550号底价7万元/年，招租价7.51万元/年，招租溢价0.51万元/年，到目前为止，所有资产全部出租。
2.意义
（1）缓解了干群关系，街道地处城郊结合部，土地已经全部征用，村级资产比较多，完成了股份制改革后，村级资产出租管理是广大股东最关心的问题，成了基层干部和全体股东矛盾的焦点，通过产权交易中心公开交易，让老百姓放心，让干部安心。
（2）资产运作市场化，提高了资产的收益，股东得到的资产性收益明显提高。
（3）规范资产管理，有利于从制度上保证交易的公平、公开和公正，有效的防范隐瞒信息、暗箱操作、操纵交易等各类违法违规交易行为，减少农村腐败现象的发生，3年来没有发生因村级资产、资源等出租、交易等方面的纠纷和上访事件，维护民农村社会的稳定。