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关键词 逾期交房 抗辩事由 验收交付 不可抗力
作者简介：边科宇，西北大学法学专业。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.028
近年来，商品房市场不断升温，房价不断走高，由商品房产生的纠纷持续增多。2014-2016年，以西安市为例，商品房逾期交房相关案件总体呈上升趋势，此类纠纷的上诉案件分别为26件、57件、202件，与商品房买卖相关的两类案件（商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷）总数为1062件，商品房预售合同纠纷共487件占此类案件的45.86%，商品房预售合同逾期交房案件202件，占该类案件的41.48%。可见，大多数购房者的法律意识正在逐渐提升。但在相关案件审理中，违约金的认定依据和比例均有不同。其中，万分之一占案件数75.71%，万分之一点二占5.71%，万分之二占5%，万分之二点五占0.71%，万分之三占11.42%，按当地月租占1.42%（一审按万分之二，因过低，二审调节为月租金）。可见，违约金认定一般集中在日万分之一和万分之三，约定违约金的数额差异本身较大，且由于房屋地理位置的不同使得买受人因逾期交房带来的实际和预期利益损失有很大差异，在实际执行中往往也存在很大难度，业主收到的违约金也大打折扣。
为了深入了解审理商品房买卖合同（预售）逾期纠纷案件中常见抗辩理由和司法实践中对相关规定及证据等的理解和运用，本文初步整理了西安市中级人民法院2014-2016年二审受理的有关商品房买卖合同纠纷案件判决书，共计285份，对相关数据进行了详细分析和归纳。因不排除有些涉诉案件的裁判文书生效但法院未及时在互联网公开的情况，故对数据分析的结果无法确保其完全的准确性。
2016年西安市中级人民法院判决结案的二审案件中，与商品房逾期交房相关的五类主要案件（买受人未履行付款义务、第三方原因导致逾期、因交付产生的违约情形认定、不可抗力以及超过诉讼时效和除斥期间）总数为202件，其中因交付验收产生的违约情形认定案件（136件）占比67.3%，不可抗力案件（24件）占比11.9%，买受人未履行付款义务案件（4件）、第三方原因导致逾期案件（2件）以及超过诉讼时效和除斥期间案件（2件）占比较小。其中，逾期交房的主要争议在于因验收交付产生的违约情形认定以及近期出现的不可抗力（行政命令），下文将就此问题深入剖析。
（一）验收合格的标准认定不统一
在《商品房买卖合同》中，开发商与购房人除约定交房期限外，还应约定交房时房屋必须“经验收合格”。如何界定房屋“经验收合格”这一条款在实践中易引发纠纷争议，相关立法较为模糊，确认逾期交房的交付时间，在理論和实践中均有不同观点，由此导致纠纷复杂化。但陕西省2015年9月1日适用的新《商品房买卖合同（预售）》示范文本对作为交房条件的“验收合格”或“综合验收合格”的规定较为全面，在陕西省高院和大多数中院法官对此认定通常与合同范本一致，支持较为严格的备案标准，但在基层法院法官对此的认定存在差异。
杨龙、肖莉与西安天汇置业有限公司商品房预售合同纠纷案 （（2016）陕01民终7947号）中，原一审法院认为，本案中，双方争议的焦点是天汇公司在建设部门取得竣工备案登记是否是本案涉案商品房交付的必备条件。《商品房买卖合同》未约定取得备案登记作为房屋交付必备条件。但中院认为，涉案房屋虽经五方进行分户验收合格，但涉案房屋至今并未依据取得建筑工程竣工验收备案。原审判决认为天汇公司对本案涉诉之房已经五方验收合格，即为符合双方合同约定的房屋交付条件，属于认定事实有误。
西安高科示范产业投资有限公司诉陕西金泰建设有限公司商品房销售合同纠纷案（（2015）陕民二终字第00063号）中，陕西省高级人民法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，高科公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付。建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，竣工验收备案表是证明竣工验收合格的依据。
通过以上两个案例可见，西安市中院和陕西省高院对于“验收合格”的认定标准相同。事实上，对于竣工验收合格包括经设计、施工、监理、建设单位五方验收合格不持异议，但对是否还应包括消防、规划、环保等专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可，开发商与业主往往存在截然不同的意见。各地法院对此问题的认识和理解也不一样，有的以取得《工程竣工验收备案表》为竣工验收合格，有的以五方验收及消防部门验收合格为竣工验收合格，有的以五方验收合格为竣工验收合格标准，以致造成法律适用的不统一。
（二）交付的标准认定不统一
第一，交付通知书到达标准。购房人是否接收到交付通知书是庭审中的争议焦点之一。交付通知书是一份正式的申明，若购房人在接收到交房通知书后没有按照通知书上的指定日期和地点前往进行交房事宜，也没有及时和该房地产开发商取得联系，超过的期限将会视为自动收房，物业费用也自交房日起产生，一切后果由购房人承担。
在实际纠纷中，西安市中级人民法院所作出的100余份判决中，有3位开发商以此作为抗辩理由，均因缺乏相关证明法院不予认可。开发商声称已于约定日期内向购房人以邮寄等多种形式交付交房通知书，但由于对方拒绝接收或因自身原因未办理收房手续。在这种情况下，开发商需要提供相应的邮寄和确认签收的证明。
第二，毛坯房和装修房屋的约定。开发商与购房人在签订《房屋买卖合同》、附件或其补充条约时，会约定以毛坯房、简装修、精装修以及装修风格为交付条件。
在实际纠纷中，这涉及到二个相关问题。其一，商品房取得《竣工验收备案表》，已符合国家和地方人民政府规定的交付条件，但未满足约定的精装条件而延迟交房；其二，商品房的实际装修结果与约定不符，开发商是否承担相应违约责任。若开发商与购房人所签订的《商品房买卖合同》涉及房屋装修等约定，开发商应按照约定交付房屋。不符合相关规定的，应偿付违约金，情况严重的，可以解除合同。 第三，其他业主收房手续对交付的影响。法院对其他业主实际收房的认定也存在法律适用的不统一。通常，如果开发商将没有达到合同约定的交付使用条件的房屋进行交付时，而购房人又接收了房屋，当房屋实际达到交付条件时，购房人不能以此为由要求开发商承担使其交房的违约责任。
在张海涛诉西安盛星房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）陕01民终4489号）中，西安市中级人民法院认为，该商品房项目的绝大多数业主已实际接收房屋，原告并未提供涉案房屋至今都不具备合同约定的交付条件的相关证据，该上诉意见法院不予支持。但在上文提到的（2015）陕民二终字第00063号案例中，高院对此持不同观点。
（三）不可抗力应用范围窄
不可抗力，按照《合同法》第117条的规定，为不可避免，不可预见，不能克服的客观情况，大致包括地震、台风、洪水等自然灾害，和政府颁布的行政命令等客观的合同外因素。从不可抗力的类型可以看出，自然灾害型的不可抗力在生活中极少发生，由于行政命令导致的不可抗力今年来时有发生，不乏有开发商以此作为借口拒绝支付违约金。
不可抗力这种抗辩理由因为其客观性，所以使举证难度较低，事实的认定也比较容易。但是在司法实践中，法院往往会要求当事人举证证明不可抗力与其不能履行之间存在因果关系，否则不予支持。近两年，西安市由于防霾等市政工程要求建设工程暂停工期，由此导致的逾期交房在进行不可抗力的抗辩时，需要开发商提供不可抗力与逾期交房成立的因果关系的证据，例如，张丹迪与陕西聚安实业有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）陕01民终7182号）。中院认为聚安公司迟延交房原因系执行政府行政命令所导致，此期间不应承担违约责任。
可见，只有确实证明法律事实和违约结果之间有因果关系的存在才可以认定不可抗力作为抗辩理由。
（一）统一验收备案制度
在商品房买卖纠纷中，开发商经常以结论为“合格”的《竣工验收表》抗辩，以此作为达到了《商品房买卖合同》中约定的“验收合格”的条件。但是，根据目前相关法律法规和地方性规章，这是缺乏法律依据和事实依据的。首先，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和建设部的有关规定，均对规划、消防、环保提出相应要求。建设工程竣工验收备案制度是为防止不合格工程流向社会的一个重要手段，对工程竣工实行由建设质量监督管理机构负责验收，并对建设单位组织验收备案。建设单位持有的《竣工验收表》或《竣工验收报告》即使结论为合格，也没有达到“验收合格”的交房条件；其次，陕西省《商品房买卖合同（预售）》（示范样本）中已明确规定“商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”作为必选项；最后，《竣工验收表》或《竣工验收报告》可以完全在建设单位的主导下完成，并不能保证房屋质量完全合格。
因此，商品房“验收合格”的标准应为建设工程竣工验收备案证明文件，即除五方验收外取得消防等合格证明并经过政府备案。在这种情况下，退而求其次，依合同文本解释，不要求开发商以竣工验收备案表为“验收合格”的交房条件（是否成功备案有赖于行政效率等因素），开发商也应该提供符合竣工验收条件的相关文件，证明其实质已达到“验收合格”的标准，主张其抗辩理由。
（二）依法明确交付标准
对于交付通知书，开发商应以书面形式寄送，并且为了保险起见，通常可以通过邮政寄送，保存原版文件和邮寄签收证明，例如邮寄单和快递编号。交房通知书既然起了告知作用，故内容应清晰明确，交房通知书末可注明具体询问电话，以防有所疏漏。这样可以避免业主最终以地点不明、材料不齐备、相关费用未准备等原因证明未能及時收房，拒绝承担责任。
对于房屋装修情况的约定，双方均应按合同约定履行各自义务，关于装饰、设备部分，房屋与合同约定不符，开发商需承担相应违约责任，根据公平原则，通过约定或协商补足差价、交付违约金。
对于其他业主收房情况，实践中存在两种观点。一是无论是开发商在交房时没有出示证明文件，还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，原来关于交房的约定已经失效，购房人不能以此来追究开发商的违约责任；二是其他业主已经收房的行为并不能否定涉案房屋不具备合同约定交付条件的事实，原告拒收房屋合理合法。本文认为，房屋的交付条件由法律法规明确规定，不因其他事由而免除或改变。因此，开发商以此作为抗辩理由不应得到法院支持。
（三）证明因果关系确实存在
不可抗力在实践中并不常见，其认定难度不大，但是，开发商单单只提供有关不可抗力事件发生的客观报道作为证据是不够的，需要能够证明直接的因果关系才能得到法院支持。开发商需证明建设工程系政府提出的行政命令所明确提出的工程项目或者该政令影响的范围涵盖建设工程的前中后期，导致其工程延期，并就此提出证据证明，证明因果关系确实存在，法院才会支持此类抗辩理由。
逾期交房已经成为房地产市场上一大“痼疾”。近年来，延期交房案件不断攀升。大多数房地产开发商，特别是一些小开发商的楼盘，普遍存在延期交房的现象，甚至会出现部分烂尾项目。房地产市场中，开发商融资渠道变窄，银行借贷收紧。房产市场优胜劣汰，快速整合，开发商无法在巨大的竞争压力下继续生存，就会出现资金问题，而最直接的受害者就是买受人。通常情况下，买受人多次跟开发商协商，但最后以公司处在“困难期”，无法正常交房为由，向业主搪塞。
多数有过逾期交房的开发企业，往往也会被投诉用霸王条款侵害购房者权益，尤其是对于违约金赔付的问题。事实上，即使合同规定了违约金赔偿标准，买受人收到的违约金也会打折扣，而房屋面积大的买受人受到更大损失。
因此，对于逾期交房，不仅要从司法层面提供保障，也要从监管部门着手。但是目前，一方面政府层面上并没有强有力的具有约束力的文件，唯一对开发商具有约束性的就是购房者手中的购房合同。另一方面开发商延期交房的问题涉及到很多部门，所以监管起来有一定难度。
为了避免开发商出现资金等问题，政府对于开发商资金上的监管力度应该加大，采取强制性的措施向开发商施压，提高开发商违约成本，减少开发商违约现象。首先，相关政府部门集中权力监管房地产开发企业的开发进度和施工质量等状况。其次，通过资金监管来对开发商进行约束，要求开发商首先交纳一部分资金作为工程保证金，在工程建设过程中一旦发生意外，启用这笔资金进行赔偿等善后。
参考文献：
[1]耿林.论商品房预售合同的效力.法学家.2017（1）.
[2]罗昆.违约金的性质反思与类型重构——一种功能主义的视角.法商研究.2015（5）.
[3]韩强.违约金担保功能的异化与回归——以对违约金类型的考察为中心.法学研究.2015（3）.
[4]郭连强、刘力臻、祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策.经济纵横.2015（3）.
[5]王洪亮.违约金酌减规则论.法学家.2015（3）.
[6]俞婷婷、刘力、胡建涛.我国商品房预售制度的反思与重构——对弱势购房者权利保护的立法完善.法制与社会.2014（9）.
[7]付东、雷学军.中国房地产金融风险分析.特区经济.2012（10）.
[8]王留彦.商品房预售制度中消费者权益保护问题研究.经济研究导刊.2012（22）.
[9]最高人民法院.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.人民法院报.2012-06-06.
[10]游中川、聂艳.交付未竣工验收合格之商品房是否应承担逾期交房违约金？.中国审判.2008（10）.
[11]雷兴虎、蔡科云.中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善.法学评论.2008（1）.
作者简介：边科宇，西北大学法学专业。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.04.028
一、引言
近年来，商品房市场不断升温，房价不断走高，由商品房产生的纠纷持续增多。2014-2016年，以西安市为例，商品房逾期交房相关案件总体呈上升趋势，此类纠纷的上诉案件分别为26件、57件、202件，与商品房买卖相关的两类案件（商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷）总数为1062件，商品房预售合同纠纷共487件占此类案件的45.86%，商品房预售合同逾期交房案件202件，占该类案件的41.48%。可见，大多数购房者的法律意识正在逐渐提升。但在相关案件审理中，违约金的认定依据和比例均有不同。其中，万分之一占案件数75.71%，万分之一点二占5.71%，万分之二占5%，万分之二点五占0.71%，万分之三占11.42%，按当地月租占1.42%（一审按万分之二，因过低，二审调节为月租金）。可见，违约金认定一般集中在日万分之一和万分之三，约定违约金的数额差异本身较大，且由于房屋地理位置的不同使得买受人因逾期交房带来的实际和预期利益损失有很大差异，在实际执行中往往也存在很大难度，业主收到的违约金也大打折扣。
为了深入了解审理商品房买卖合同（预售）逾期纠纷案件中常见抗辩理由和司法实践中对相关规定及证据等的理解和运用，本文初步整理了西安市中级人民法院2014-2016年二审受理的有关商品房买卖合同纠纷案件判决书，共计285份，对相关数据进行了详细分析和归纳。因不排除有些涉诉案件的裁判文书生效但法院未及时在互联网公开的情况，故对数据分析的结果无法确保其完全的准确性。
2016年西安市中级人民法院判决结案的二审案件中，与商品房逾期交房相关的五类主要案件（买受人未履行付款义务、第三方原因导致逾期、因交付产生的违约情形认定、不可抗力以及超过诉讼时效和除斥期间）总数为202件，其中因交付验收产生的违约情形认定案件（136件）占比67.3%，不可抗力案件（24件）占比11.9%，买受人未履行付款义务案件（4件）、第三方原因导致逾期案件（2件）以及超过诉讼时效和除斥期间案件（2件）占比较小。其中，逾期交房的主要争议在于因验收交付产生的违约情形认定以及近期出现的不可抗力（行政命令），下文将就此问题深入剖析。
二、逾期交房法律纠纷中存在的问题
（一）验收合格的标准认定不统一
在《商品房买卖合同》中，开发商与购房人除约定交房期限外，还应约定交房时房屋必须“经验收合格”。如何界定房屋“经验收合格”这一条款在实践中易引发纠纷争议，相关立法较为模糊，确认逾期交房的交付时间，在理論和实践中均有不同观点，由此导致纠纷复杂化。但陕西省2015年9月1日适用的新《商品房买卖合同（预售）》示范文本对作为交房条件的“验收合格”或“综合验收合格”的规定较为全面，在陕西省高院和大多数中院法官对此认定通常与合同范本一致，支持较为严格的备案标准，但在基层法院法官对此的认定存在差异。
杨龙、肖莉与西安天汇置业有限公司商品房预售合同纠纷案 （（2016）陕01民终7947号）中，原一审法院认为，本案中，双方争议的焦点是天汇公司在建设部门取得竣工备案登记是否是本案涉案商品房交付的必备条件。《商品房买卖合同》未约定取得备案登记作为房屋交付必备条件。但中院认为，涉案房屋虽经五方进行分户验收合格，但涉案房屋至今并未依据取得建筑工程竣工验收备案。原审判决认为天汇公司对本案涉诉之房已经五方验收合格，即为符合双方合同约定的房屋交付条件，属于认定事实有误。
西安高科示范产业投资有限公司诉陕西金泰建设有限公司商品房销售合同纠纷案（（2015）陕民二终字第00063号）中，陕西省高级人民法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，高科公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付。建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，竣工验收备案表是证明竣工验收合格的依据。
通过以上两个案例可见，西安市中院和陕西省高院对于“验收合格”的认定标准相同。事实上，对于竣工验收合格包括经设计、施工、监理、建设单位五方验收合格不持异议，但对是否还应包括消防、规划、环保等专项验收合格及工程质量监督机构监督审核认可，开发商与业主往往存在截然不同的意见。各地法院对此问题的认识和理解也不一样，有的以取得《工程竣工验收备案表》为竣工验收合格，有的以五方验收及消防部门验收合格为竣工验收合格，有的以五方验收合格为竣工验收合格标准，以致造成法律适用的不统一。
（二）交付的标准认定不统一
第一，交付通知书到达标准。购房人是否接收到交付通知书是庭审中的争议焦点之一。交付通知书是一份正式的申明，若购房人在接收到交房通知书后没有按照通知书上的指定日期和地点前往进行交房事宜，也没有及时和该房地产开发商取得联系，超过的期限将会视为自动收房，物业费用也自交房日起产生，一切后果由购房人承担。
在实际纠纷中，西安市中级人民法院所作出的100余份判决中，有3位开发商以此作为抗辩理由，均因缺乏相关证明法院不予认可。开发商声称已于约定日期内向购房人以邮寄等多种形式交付交房通知书，但由于对方拒绝接收或因自身原因未办理收房手续。在这种情况下，开发商需要提供相应的邮寄和确认签收的证明。
第二，毛坯房和装修房屋的约定。开发商与购房人在签订《房屋买卖合同》、附件或其补充条约时，会约定以毛坯房、简装修、精装修以及装修风格为交付条件。
在实际纠纷中，这涉及到二个相关问题。其一，商品房取得《竣工验收备案表》，已符合国家和地方人民政府规定的交付条件，但未满足约定的精装条件而延迟交房；其二，商品房的实际装修结果与约定不符，开发商是否承担相应违约责任。若开发商与购房人所签订的《商品房买卖合同》涉及房屋装修等约定，开发商应按照约定交付房屋。不符合相关规定的，应偿付违约金，情况严重的，可以解除合同。 第三，其他业主收房手续对交付的影响。法院对其他业主实际收房的认定也存在法律适用的不统一。通常，如果开发商将没有达到合同约定的交付使用条件的房屋进行交付时，而购房人又接收了房屋，当房屋实际达到交付条件时，购房人不能以此为由要求开发商承担使其交房的违约责任。
在张海涛诉西安盛星房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）陕01民终4489号）中，西安市中级人民法院认为，该商品房项目的绝大多数业主已实际接收房屋，原告并未提供涉案房屋至今都不具备合同约定的交付条件的相关证据，该上诉意见法院不予支持。但在上文提到的（2015）陕民二终字第00063号案例中，高院对此持不同观点。
（三）不可抗力应用范围窄
不可抗力，按照《合同法》第117条的规定，为不可避免，不可预见，不能克服的客观情况，大致包括地震、台风、洪水等自然灾害，和政府颁布的行政命令等客观的合同外因素。从不可抗力的类型可以看出，自然灾害型的不可抗力在生活中极少发生，由于行政命令导致的不可抗力今年来时有发生，不乏有开发商以此作为借口拒绝支付违约金。
不可抗力这种抗辩理由因为其客观性，所以使举证难度较低，事实的认定也比较容易。但是在司法实践中，法院往往会要求当事人举证证明不可抗力与其不能履行之间存在因果关系，否则不予支持。近两年，西安市由于防霾等市政工程要求建设工程暂停工期，由此导致的逾期交房在进行不可抗力的抗辩时，需要开发商提供不可抗力与逾期交房成立的因果关系的证据，例如，张丹迪与陕西聚安实业有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）陕01民终7182号）。中院认为聚安公司迟延交房原因系执行政府行政命令所导致，此期间不应承担违约责任。
可见，只有确实证明法律事实和违约结果之间有因果关系的存在才可以认定不可抗力作为抗辩理由。
三、逾期交房的法律对策
（一）统一验收备案制度
在商品房买卖纠纷中，开发商经常以结论为“合格”的《竣工验收表》抗辩，以此作为达到了《商品房买卖合同》中约定的“验收合格”的条件。但是，根据目前相关法律法规和地方性规章，这是缺乏法律依据和事实依据的。首先，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和建设部的有关规定，均对规划、消防、环保提出相应要求。建设工程竣工验收备案制度是为防止不合格工程流向社会的一个重要手段，对工程竣工实行由建设质量监督管理机构负责验收，并对建设单位组织验收备案。建设单位持有的《竣工验收表》或《竣工验收报告》即使结论为合格，也没有达到“验收合格”的交房条件；其次，陕西省《商品房买卖合同（预售）》（示范样本）中已明确规定“商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”作为必选项；最后，《竣工验收表》或《竣工验收报告》可以完全在建设单位的主导下完成，并不能保证房屋质量完全合格。
因此，商品房“验收合格”的标准应为建设工程竣工验收备案证明文件，即除五方验收外取得消防等合格证明并经过政府备案。在这种情况下，退而求其次，依合同文本解释，不要求开发商以竣工验收备案表为“验收合格”的交房条件（是否成功备案有赖于行政效率等因素），开发商也应该提供符合竣工验收条件的相关文件，证明其实质已达到“验收合格”的标准，主张其抗辩理由。
（二）依法明确交付标准
对于交付通知书，开发商应以书面形式寄送，并且为了保险起见，通常可以通过邮政寄送，保存原版文件和邮寄签收证明，例如邮寄单和快递编号。交房通知书既然起了告知作用，故内容应清晰明确，交房通知书末可注明具体询问电话，以防有所疏漏。这样可以避免业主最终以地点不明、材料不齐备、相关费用未准备等原因证明未能及時收房，拒绝承担责任。
对于房屋装修情况的约定，双方均应按合同约定履行各自义务，关于装饰、设备部分，房屋与合同约定不符，开发商需承担相应违约责任，根据公平原则，通过约定或协商补足差价、交付违约金。
对于其他业主收房情况，实践中存在两种观点。一是无论是开发商在交房时没有出示证明文件，还是购房人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，原来关于交房的约定已经失效，购房人不能以此来追究开发商的违约责任；二是其他业主已经收房的行为并不能否定涉案房屋不具备合同约定交付条件的事实，原告拒收房屋合理合法。本文认为，房屋的交付条件由法律法规明确规定，不因其他事由而免除或改变。因此，开发商以此作为抗辩理由不应得到法院支持。
（三）证明因果关系确实存在
不可抗力在实践中并不常见，其认定难度不大，但是，开发商单单只提供有关不可抗力事件发生的客观报道作为证据是不够的，需要能够证明直接的因果关系才能得到法院支持。开发商需证明建设工程系政府提出的行政命令所明确提出的工程项目或者该政令影响的范围涵盖建设工程的前中后期，导致其工程延期，并就此提出证据证明，证明因果关系确实存在，法院才会支持此类抗辩理由。
四、结语
逾期交房已经成为房地产市场上一大“痼疾”。近年来，延期交房案件不断攀升。大多数房地产开发商，特别是一些小开发商的楼盘，普遍存在延期交房的现象，甚至会出现部分烂尾项目。房地产市场中，开发商融资渠道变窄，银行借贷收紧。房产市场优胜劣汰，快速整合，开发商无法在巨大的竞争压力下继续生存，就会出现资金问题，而最直接的受害者就是买受人。通常情况下，买受人多次跟开发商协商，但最后以公司处在“困难期”，无法正常交房为由，向业主搪塞。
多数有过逾期交房的开发企业，往往也会被投诉用霸王条款侵害购房者权益，尤其是对于违约金赔付的问题。事实上，即使合同规定了违约金赔偿标准，买受人收到的违约金也会打折扣，而房屋面积大的买受人受到更大损失。
因此，对于逾期交房，不仅要从司法层面提供保障，也要从监管部门着手。但是目前，一方面政府层面上并没有强有力的具有约束力的文件，唯一对开发商具有约束性的就是购房者手中的购房合同。另一方面开发商延期交房的问题涉及到很多部门，所以监管起来有一定难度。
为了避免开发商出现资金等问题，政府对于开发商资金上的监管力度应该加大，采取强制性的措施向开发商施压，提高开发商违约成本，减少开发商违约现象。首先，相关政府部门集中权力监管房地产开发企业的开发进度和施工质量等状况。其次，通过资金监管来对开发商进行约束，要求开发商首先交纳一部分资金作为工程保证金，在工程建设过程中一旦发生意外，启用这笔资金进行赔偿等善后。
参考文献：
[1]耿林.论商品房预售合同的效力.法学家.2017（1）.
[2]罗昆.违约金的性质反思与类型重构——一种功能主义的视角.法商研究.2015（5）.
[3]韩强.违约金担保功能的异化与回归——以对违约金类型的考察为中心.法学研究.2015（3）.
[4]郭连强、刘力臻、祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策.经济纵横.2015（3）.
[5]王洪亮.违约金酌减规则论.法学家.2015（3）.
[6]俞婷婷、刘力、胡建涛.我国商品房预售制度的反思与重构——对弱势购房者权利保护的立法完善.法制与社会.2014（9）.
[7]付东、雷学军.中国房地产金融风险分析.特区经济.2012（10）.
[8]王留彦.商品房预售制度中消费者权益保护问题研究.经济研究导刊.2012（22）.
[9]最高人民法院.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.人民法院报.2012-06-06.
[10]游中川、聂艳.交付未竣工验收合格之商品房是否应承担逾期交房违约金？.中国审判.2008（10）.
[11]雷兴虎、蔡科云.中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善.法学评论.2008（1）.