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【摘 要】本文从不动产登记的具體发展情况出发，分析了不动产登记存在的难点问题、还从建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务的方面，阐述了不动产登记存在的相关问题。
【关键词】不动产登记；数据；调查；制度；整合
对于不动产登记，国土资源部给出了时间表：从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
一、不动产登记存在难点问题
1.多时点、多业务的数据整合
多时点、多业务的历史数据，是不动产登记信息管理基础平台建设的基础，这部分数据没有统一的建库标准，各自有相应的业务标准，甚至同一种业务在经历不同时期，有不同的业务标准，给数据整合带来了很大的难度，主要有：
（1）标准不一：对同一要素描述不一，而数据已经形成，不能轻易修改。
（2）数据精度不一：不同精度的数据叠加在一起，不能很好地处理边界等问题。
（3）数据要素不齐全：因历史数据主要满足的是单一业务登记的需要，不动产统一登记后，历史数据相关要素不一定齐全。
（4）没有关联：不同业务数据之间缺少内在关联信息。
2.业务数据的调查与更新
不动产统一登记数据库，是以土地数据为基础，宗地统一代码为索引建立，但还包括了房产、草原、林权、海域以及土地承包经营权等不同的业务数据，为了登记的准确性，这些数据必须实时进行调查与更新，这些调查与更新有以下几个难点：
（1）调查与更新是以什么模式开展，由不动产登记机构负责，还是由原业务部门负责。
（2）数据调查与更新的标准尚且空缺，必须尽快完善。
（3）日常调查与更新，需考虑以什么形式汇总到不动产登记数据库中，数据的共享不动产登记信息管理基础平台建设完成后，数据的共享是重点。
其中包括三部分，即对政府部门的数据共享、对企事业单位的数据共享以及对公众的数据共享。在共享过程中，需要考虑一下两点。①以什么级别共享；因面对不同的数据用户对象，需要考虑数据共享是离线方式还是在线方式，还是两者结合的方式进行共享。②数据共享的安全性考虑：数据安全问题是重中之重，针对不同的数据用户对象，共享的数据内容不一，因此需要考虑安全性问题。
3.实际工作中遇到的问题
（1）由于各种原因导致的已办理房屋登记但未办理土地登记的房屋，在办理转移及抵押登记时，登记部门是否有权停止办理转移或抵押登记，待完成土地审批手续，缴纳出让金后才能办理不动产权证书，还是不影响房屋所有权的转移，附记栏中备注无土地登记信息，如果选择第二种方式，则达不到统一登记的要求。
（2）房产证已变更但土地证尚未变更的，在权利人申请变更土地证的时候，是按照换证登记受理，还是转移登记受理，房屋产权未变的情况下，是否必须要原土地证权利人与现土地证权利人双方申请。
（3）房产证用途与土地证用途不一致时，登记部门是否有权要求房产或土地证用途按照规划用途进行用途变更审批后才进行统一登记。
二、建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务
不动产和千家万户的经济活动密切相关，包括土地、房屋、林地、草原、海域等经济基础性资源。
那么，不动产登记究竟会带来什么呢？ 会对房价有什么影响呢？
1.不动产登记会从根本上确认不动产与产权人的隶属关系
不动产登记可以从法律的执法层面确保产权人的利益。从而让产权所有人没有后顾之忧地经营不动产。
2.不动产登记可以更好地反腐倡廉
不可否认的是，许多腐败的官员拥有多套地产。随着不动产登记，这些地产就会处在阳光之下，处在监管之下。不知道会不会有许多腐败官员在尽快出手名下的房产，或者离开官员的队伍。从另一个侧面，不动产登记也会遇到很大的阻力。
3.不动产登记为开征房产税打下基础
如果我们淡化使用权和拥有权的区别，不动产登记可以看成国家对不动产私有化的确认。那么，国家登记以后，依法收税就是最最合理的管理方式了。这也可以看成和国际接轨的一种方式。设想一下，如果每年都要为自己拥有的不动产进行纳税。那么，您还会继续拥有多套不动产并空置它们吗？从宏观上讲，这是优化资源配置。从微观上将，如果您拥有不动产，但是无法用它实现更多的收益，您就交不起税，迫于经济的压力，您也会尽快出售自己的不动产。这也是为什么美国和欧洲不怕中国人去炒房的原因。没有好的经营项目，买的起房子，交不起税。
不动产登记不会对房地产市场造成立竿见影的影响。但是，这项制度会从根本上改变国家对不动产的管理方式和思路。最终影响房价的是税收，而不是这项制度。制度的确立，会加大税收的执行力度。
我们有理由相信，随着不动产登记制度的确立，政府会通过税收的杠杆影响整个房地产行业。房地产市场会真正走上健康发展的方向。作为和老百姓息息相关的房价，也就会趋于平稳下来。
【关键词】不动产登记；数据；调查；制度；整合
对于不动产登记，国土资源部给出了时间表：从2014年开始，通过基础制度建设、逐步衔接过渡、统一规范实施，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享以及依法查询，形成不动产统一登记体系。2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。
一、不动产登记存在难点问题
1.多时点、多业务的数据整合
多时点、多业务的历史数据，是不动产登记信息管理基础平台建设的基础，这部分数据没有统一的建库标准，各自有相应的业务标准，甚至同一种业务在经历不同时期，有不同的业务标准，给数据整合带来了很大的难度，主要有：
（1）标准不一：对同一要素描述不一，而数据已经形成，不能轻易修改。
（2）数据精度不一：不同精度的数据叠加在一起，不能很好地处理边界等问题。
（3）数据要素不齐全：因历史数据主要满足的是单一业务登记的需要，不动产统一登记后，历史数据相关要素不一定齐全。
（4）没有关联：不同业务数据之间缺少内在关联信息。
2.业务数据的调查与更新
不动产统一登记数据库，是以土地数据为基础，宗地统一代码为索引建立，但还包括了房产、草原、林权、海域以及土地承包经营权等不同的业务数据，为了登记的准确性，这些数据必须实时进行调查与更新，这些调查与更新有以下几个难点：
（1）调查与更新是以什么模式开展，由不动产登记机构负责，还是由原业务部门负责。
（2）数据调查与更新的标准尚且空缺，必须尽快完善。
（3）日常调查与更新，需考虑以什么形式汇总到不动产登记数据库中，数据的共享不动产登记信息管理基础平台建设完成后，数据的共享是重点。
其中包括三部分，即对政府部门的数据共享、对企事业单位的数据共享以及对公众的数据共享。在共享过程中，需要考虑一下两点。①以什么级别共享；因面对不同的数据用户对象，需要考虑数据共享是离线方式还是在线方式，还是两者结合的方式进行共享。②数据共享的安全性考虑：数据安全问题是重中之重，针对不同的数据用户对象，共享的数据内容不一，因此需要考虑安全性问题。
3.实际工作中遇到的问题
（1）由于各种原因导致的已办理房屋登记但未办理土地登记的房屋，在办理转移及抵押登记时，登记部门是否有权停止办理转移或抵押登记，待完成土地审批手续，缴纳出让金后才能办理不动产权证书，还是不影响房屋所有权的转移，附记栏中备注无土地登记信息，如果选择第二种方式，则达不到统一登记的要求。
（2）房产证已变更但土地证尚未变更的，在权利人申请变更土地证的时候，是按照换证登记受理，还是转移登记受理，房屋产权未变的情况下，是否必须要原土地证权利人与现土地证权利人双方申请。
（3）房产证用途与土地证用途不一致时，登记部门是否有权要求房产或土地证用途按照规划用途进行用途变更审批后才进行统一登记。
二、建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务
不动产和千家万户的经济活动密切相关，包括土地、房屋、林地、草原、海域等经济基础性资源。
那么，不动产登记究竟会带来什么呢？ 会对房价有什么影响呢？
1.不动产登记会从根本上确认不动产与产权人的隶属关系
不动产登记可以从法律的执法层面确保产权人的利益。从而让产权所有人没有后顾之忧地经营不动产。
2.不动产登记可以更好地反腐倡廉
不可否认的是，许多腐败的官员拥有多套地产。随着不动产登记，这些地产就会处在阳光之下，处在监管之下。不知道会不会有许多腐败官员在尽快出手名下的房产，或者离开官员的队伍。从另一个侧面，不动产登记也会遇到很大的阻力。
3.不动产登记为开征房产税打下基础
如果我们淡化使用权和拥有权的区别，不动产登记可以看成国家对不动产私有化的确认。那么，国家登记以后，依法收税就是最最合理的管理方式了。这也可以看成和国际接轨的一种方式。设想一下，如果每年都要为自己拥有的不动产进行纳税。那么，您还会继续拥有多套不动产并空置它们吗？从宏观上讲，这是优化资源配置。从微观上将，如果您拥有不动产，但是无法用它实现更多的收益，您就交不起税，迫于经济的压力，您也会尽快出售自己的不动产。这也是为什么美国和欧洲不怕中国人去炒房的原因。没有好的经营项目，买的起房子，交不起税。
不动产登记不会对房地产市场造成立竿见影的影响。但是，这项制度会从根本上改变国家对不动产的管理方式和思路。最终影响房价的是税收，而不是这项制度。制度的确立，会加大税收的执行力度。
我们有理由相信，随着不动产登记制度的确立，政府会通过税收的杠杆影响整个房地产行业。房地产市场会真正走上健康发展的方向。作为和老百姓息息相关的房价，也就会趋于平稳下来。