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摘要：采用文献资料分析法、归纳总结法探讨城镇地区区分所有建筑物空间关系，思考统一登记理念下建筑物区分所有权登记，建筑物区分所有权是区分所有建筑物专有部分所有权、建筑物共用部分持分权、基地权利及因共同关系所产生的成员权等四要素构成的一种“复合物权”；建筑物区分所有权人以区分所有的意思到不动产登记机构申请登记后才具有法律效力。考虑区分所有建筑物空间关系重构不动产登记簿，对推动不动产统一登记具有实践价值。
关键词：不动产，区分所有权，登记簿
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）04-0052-59 收稿日期：2014-01-10
1 前言
19世纪欧洲工业革命促进城镇化发展，大批外乡农民进城导致城镇住房短缺，各国政府一方面加快高层住宅建设，另一方面在法律上确立建筑物区分所有制度。《法国民法典》最早涉及建筑物区分所有问题，其他国家的民法随后纷纷效仿。
建筑物区分所有制度在20世纪得到全面发展。比利时于1924年最先制定建筑物区分所有权的法律，随后澳大利亚在1925年制定单元类型住宅所有权条例，意大利也在1935年制定了建筑物区分所有方面的特别法律。法国在1938年制定的《区分所有各阶层不动产共有之法律》，是这个时期该领域具有代表性的立法（小沼进一，1992）。到了20世纪中期，建筑物除了向空中发展外，也向地下延伸，为适应新的形势，奥地利于1948年7月在欧陆又率先制定了住宅所有权法。德国于1951年3月制定了《住宅所有权法及继续居住权法》。瑞典于1962年12月着手起草区分所有权法，并最后将其纳入到民法典第四编第十九章第三节中。法国也在20世纪60年代中期对1938年的共有法律进行了完善，制定出全新的《住宅分层所有权法》。德国法、瑞典法与法国法是现代关于建筑物区分所有权的重要法律（陈华彬，2007）。
2 区分所有建筑物之空间关系
2.1概述
建筑物所有形态有三类：单独所有、共同所有和区分所有。区分所有是指数人区分一栋建筑物而各享其不重叠的建筑空间的所有权。区分所有又分为三种：横向区分、纵向区分和交叉区分。
区分所有建筑物之“专有部分”是指在建筑构造上能明确区分，具有独立性和排他使用的建筑空间。专有部分是构成区分所有建筑物的结构基础和法理基础，区分所有权的行使，仅能及于专有部分，而不能及于建筑物全部，此点与独有同而与共有异。区分所有建筑物还有各式各样的共有（共用）部分，它们在使用上无从分割，为全体住户服务，法理上应推定为各区分所有权人共有，此点与独有异而与共有同。现实生活中，共有部分可以设定“专用使用权”，由特定人独占排他性使用，例如在外壁上悬挂广告牌、安置霓虹灯等。同理，专有部分可以设定“共用使用权”（也称约定共用，即专有共用），由各区分所有人共同使用，例如大厦的会议室等。建筑物区分所有权结构关系见图1。
所有权标的物必须是独立的特定物，一建筑物之一部分要为所有权客体而成立区分所有，从法理上必须具备实质的独立性：建筑构造上独立，空间利用上独立；同时还须具备形式的独立性，即区分所有权人以区分所有意思申请办理了区分所有权登记。
2.2专有部分
2.2.1专有部分四学说
从建筑结构考察，专有部分是一个立面体，具有一定的平面面积和一定高度空间。确认立面体范围界限主要有四种学说。
共有部分共同说。专有部分仅限于共同墙壁、地板与天花板等围成的空间部分。区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁挂字画，在地板铺地砖，均应经其他区分所有人同意后才能实施。由此可见，如此一来区分所有权人的生活将步履维艰，与人们期望的舒适方便的生活背道而驰。
壁心说。专有部分的范围达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。区分所有人在未超越壁心范围内，可以自由使用，例如适度的装修工程。现代建筑的很多管线都埋设于建筑结构中，它们维持着整栋建筑物正常使用，若任凭区分所有人自由使用，对整栋建筑物的维护或管理势必造成困惑，壁心说也有不妥之处。
表层粉刷说。专有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。亦即境界壁与其他境界之本体属于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表层部分属于专有部分。仔细思考此观点，一方面似乎可以修正共有部分共同说的缺失，使区分所有人可以在自己专有部分上自由粉刷与装潢，另一方面似乎也可纠正壁心说的缺失，有利于整栋建筑物的管理与维修。
区别对待说。专有部分范围应该分内部关系与外部关系，在区分所有人相互间，尤其是有关建筑物的维持与管理时，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线（丸山英气，1981）。
现实生活中，基于历史渊源和量度方便，我国在不动产交易中普遍接受壁心说。
2.2.2 专有部分类型
按照建筑型态划分，专有部分可分为“复合专有”和“单一专有”。复合专有是指由数个适合区分为专有部分的建筑物部分所结合而成的专有部分；单一专有部分则指仅由一个适合于专有部分的建筑物部分所构成的专有部分。如图3等所示，一栋建筑某楼层有A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K等11个适合于专有部分的建筑物结构部分，如果它们各自成为专有部分，就是11个“单一”的专有部分。基于“区分任意”原则，一栋建筑物只要有2个以上专有部分即可成立区分所有，至于区分为若干专有部分，则由当事人意思表示，并通过登记公示。考虑建筑物构造的独立性，复合专有不得违背建筑物的连续性（即相邻关系），在图3中，A不得与除B外的其他结合成复合的专有部分，F不得和除E、G外的其他结合成复合的专有部分。C、D、E和F可以结合成复合的专有部分。如果住宅大厦已经编定了门牌号，即使相邻也不宜组成复合专有。 按照产权形态划分，所有权形态的专有部分可以分为“单独专有”与“共有专有”；用益权形态的专用部分可以分为“专有专用”与“共有专用”。单独专有是指一个建筑型态的专有部分由一区分所有人享有所有权。共有专有则指一个建筑型态专有部分由二人以上共同享有所有权。共有专有部分的处分、变更及设定负担，各国民法一般采行多数决处理，差异只是采行一般多数决或特别多数决（温丰文，1992）。
“专有专用”（法定专用）是指在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间，专属区分所有权人自己使用的部分，建筑物区分所有权人专有权的最好诠释，也就是建筑物独立产权部分。“专有共用”（约定共用）是指本来应该属于专有所有权部分，依规约或全体区分所有人合意变更、转换成各区分所有人共同使用部分，例如大厦的管理用房、会议室等。
2.3 共有部分
2.3.1 共有部分法律性质
传统民法的共有分为“分别共有”（按份共有）和“共同共有”。分别共有是指两个以上的主体按照各自应有份额对一物享有的所有权，并分担义务；在不妨害其他共有人使用的限度内，各个共有人有权按照其应有份额对共有物全部使用、收益。共同共有是指两个以上的主体不分份额地对一物享有的所有权；各共有人的权利遍及于共有物全部。
区分所有建筑物共有部分的法律性质，要根据建筑物的“型态”来确定。对于纵割式区分所有建筑物，其共用部分通常除共同墙壁外无他物，解释为“分别共有”比较适宜。对于公寓大厦等横切式或混合式区分所有建筑物，其共有部分除共同墙壁外，还有大门、楼梯、电梯、外墙等，共有关系比较复杂，各区分所有人对于共有部分，当然不能随意请求分割，各区分所有人使用、收益或处分共用部分，基于公共安全与共同利益，必须受到有关规约的约束，这类区分所有建筑物共有部分的所有关系解释为“共同共有”比较适当（温丰文，1992）。
2.3.2 共有部分类型
区分所有建筑物共有部分包括不属于专有部分的建筑物部分、建筑物附属物和建筑物附属设备，可分为所有权形态的“全体共有”与“部分共有”，用益权形态的“共有共用”（即法定共用）与“共有专用”（即约定专用）。
区分所有建筑物共有部分，有供全体区分所有人共属使用的，也有仅供部分区分所有人使用的。前者推定为全体区分所有人共有，即“全体共有”，后者推定为相关区分所有人共有，即“部分共有”。《物权法》第73条明确规定了建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。全部共有部分的修缮费及其他负担，由全体区分所有人按其专有部分之价值比例或专有部分之面积比例来分担。一部分共有部分之修缮费及其他负担，则仅由相关区分所有人分担（孙宪忠，2008）。
“共有共用”（法定共用）是指在构造上只能供各区分所有人共有并共同使用，各区分所有人不得以规约或合意变更、转换为专有所有权的共用部分，建筑物基础结构的梁柱、结构墙、屋顶等，供区分所有人共同使用的大厦楼梯、走廊、电梯等都应属于法定共用。“共有专用”（约定专用）是指本来属于全体区分所有权人共有的部分，依规约或全体区分所有人合意变更、转换成特定区分所有人或特定其他人使用部分，例如地下室、停车库、外墙等。
2.4 建筑基地
建筑物与基地是一体的不动产，还是各自独立的不动产，存在“一元主义立法例”和“二元主义立法例”。一元主义立法例认为：建筑物本身不是独立的物，而是土地的重要组成部分。此立法例源自于罗马法“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”（陈华彬，2007），以德国和瑞士为代表。这一立法例，将土地与建筑物视为一体，显得比较僵化，不能满足现实社会的需要，特别是不利于保护建筑物区分产权人的合法利益，因此，凡采纳一元主义立法例的国家都规定了许多例外。二元主义立法例为法国、日本、中国大陆及台湾地区所采用，认为土地及其地上建筑物都是独立存在的不动产，严格区分建筑物的所有关系与基地的所有关系。但在权利处分上，将区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分之共有持分权与基地利用权结合成不可分的一体。
在区分所有建筑物与基地的关系上，由于横向分割与纵横分割的区分所有建筑物比较复杂，其与基地的关系存在很大争议，主要有“空间权关系说”、“共有权关系说”及“混合关系说”。空间权关系说认为：各区分产权人只需要对其建筑物专有部分的空间享有空间利用权，不需要基地的所有权和他物权。因为横向分割的区分所有建筑物只是第一层与基地直接接触，二层以上的部分不与基地直接接触，而是以其下一层的建筑物为支撑体。共有权关系说认为：横向分割的区分所有建筑物二层及其以上部分与一般空中工作物不同，虽不与基地直接接触，却以一层建筑物为媒介而受基地支撑，所以应当认为区分产权人对建筑物基地享有共有权。混合关系说基于以上两种学说的不足认为应将两者予以结合，如理论上采用空间关系说，实务上则采用共有权关系说。
区分所有建筑物与基地之关系，目前在世界各国或地区的不动产交易实务上，主要以基地的共有关系（共有所有权）或准共有（共有地上权或租赁权）关系来处理（温丰文，1992）。中国大陆用土地使用权制度加以规范。空间所有权与空间用益权在现实生活中有设立的必要，在法理上也符合民法的基本原则。建立土地空间权法律关系，将使传统的、由以地表上下垂直之所有与利用为中心的法理，转换为以地表之上面或下面横切一空间而为水平所有与利用为中心的法理，传统的土地平面法体系也将转变成土地空间法体系。传统的担保物权法、相邻关系法以及其他土地法规等，均要进行相应调整和全面整合。
应该说明的是，对基地的权利并不仅仅指与建筑物密切相关的基地本身，而且也包括为建筑物提供服务的全部土地，包括绿化用地，提供给水排水等设施用地，高低压供电设备，地面停车场等用地。
2.5建筑物管理
区分所有建筑物，是现代世界各国城镇居住建筑形态的主要类型。从居住环境或社区生活看，区分所有建筑物还包括建筑物的管理与维护、住户间的和谐互动关系。社区管理（居住小区管理），直接影响到百姓居住质量和生活品质。生活在同一社区或同一栋建筑物的各区分所有人，为保障不动产的财产价值，维持共同和谐生活秩序，应该建立一套完善的社区（小区）或大厦管理制度，规范各区分所有权人或住户间的互动关系，分清彼此间的权益与义务（髙富平，2002）。 居住小区管理体系有两个：一是行政管理机构（街道工委和居委会）；二是自治管理机构（业主委员会）。前者属于公法之行政法范畴，后者属于民法之私法范畴。居住小区自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指区分所有人组设区分所有权人团体自行管理，委托管理是区分所有权人团体委托管理公司（物业服务公司）管理。各国法律对于区分所有权人团体性质的规定不尽相同，主要有法人团体模式、非法人团体模式和折衷模式。区分所有权人团体要实施有效管理，一般要组建一个议事机构，即区分所有权人大会（业主大会），一个执行机构，即管理委员会（业主委员会）。
居住小区管理内容可分为物的管理和人的管理。管理规约（也称住户规约）由区分所有权人团体组织制定，是规范小区建筑物的管理与使用的自治规则。只要不违反国家法律和不违背公序良俗，基于私法自治原则所制定的管理规约可自由拟定。小区内所有住户有义务遵守管理规约。
3 不动产登记簿重构之思考
3.1 土地登记与建筑物登记的关系
2007年《物权法》颁布施行，首次从民法角度对建筑物区分所有权进行了系统规定，在建筑物区分所有权制度建设进程中具有里程碑式的意义。2008年《土地登记办法》和《房屋登记办法》相继出台，不动产登记的规范化走上新台阶。
土地和建筑物均为不动产，但属性不一，标示各异。建筑物所有权人对基地的权利，有基于土地所有权的、有基于土地使用权的、有基于地上权的、还有基于其他类型他物权的。由于土地和建筑物的不同特性，实施不动产登记的国家或地区，土地登记簿和建筑物登记簿都是分别设立的。
土地登记和建筑物登记的关系，我国相关法律法规也有相应规定。《土地登记办法》第40条规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。《房屋登记办法》第8条规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。即使是分开登记的情形，大家都遵循房屋登记和土地使用权登记的权利主体的一致性。
由此可见，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是载体、是基础。在我国土地使用权登记处于基础地位、初始登记是前提，建筑物依附于合法的土地权利而存在。《物权法》第10条明确了不动产将实行统一登记。2013年11月20日国务院常务会议决定中央层面由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，各县（市）把登记职责统一于不动产登记局。
3.2 不动产登记簿重构需要思考的问题
建立不动产统一登记制度一是登记机关的统一，二是登记簿的合一。我国房屋登记和土地登记已实施多年，登记簿之结构和内容已算完备，为登记簿的合一奠定了基础。在重构不动产登记簿时，必须加入区分所有建筑物的内容，使其能满足现实的需要。一般而言，不动产登记簿分为标示部、所有权与使用权部、他物权部、限制登记部等四个部分。
3.2.1 住宅小区为中心
《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于共有部分，《物权法》进行了概略列举：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划是指按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理与服务区域相一致，对于居住而言，物业管理与服务区域通常称为住宅小区。住宅小区的范围也与土地登记的基本单元——宗地相契合。在不动产登记簿的设计中，以住宅小区为中心，符合民法的基本法理，即专有空间的法律专属、共有空间的和睦共处和社区管理的集体意志。
3.2.2 强化专有，明晰共有
《物权法》第6章专门规范了建筑物区分所有权，涉及专有部分的所有权、共有部分的共有持分权和小区共同管理的成员权。中国大陆法律法规已经认识到共有部分登记的必要性，我们在重构房地产登记簿时，除了强化专有部分登记效力外，还要明晰共有部分的登记内容，区分所有建筑物的共有部分应随相应的专有部分一并申请登记。共有部分共有权依专有权而存在，对共有部分的登记是对专有部分登记的附加登记，在登记簿上建立相应标示，并附平面图，但不单独核发所有权证书。这里特别提出注意，共有分为“当层共有”、“大厦（楼栋）共有”和“小区共有”。
3.2.3 电子登记，信息共享
随着信息化技术的发展，不动产电子登记是必然趋势。《土地登记办法》和《房屋登记办法》都规定了电子登记与定期异地备份问题。在实施电子登记时，登记数据的元数据设计十分重要，它是实现唯一、确定的纸介质转化形式的前提（谭峻，2012）。实施不动产统一登记后，将首先面临不动产的分类体系、登记技术规程与数据库标准的统一问题，其次是整合不动产登记信息管理基础平台问题。不动产登记信息平台的规范统一，将为部门间信息共享、民众公开查询提供便利。
参考文献：
1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007
2.髙富平.物业权属与物业管理.中国法制出版社.2002
3.孙宪忠.中国物权法：原理释义和立法解读.经济管理出版社.2008
4.谭峻.建筑物区分所有权与不动产登记制度研究.知识产权出版社.2012
5.温丰文.建筑物区分所有权之研究.台北：三民书局.1992
6.丸山英气.区分所有建筑物之法律问题.日本东京：三省堂.1981
7.小沼进一.建筑物区分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992
基金项目：
北京市教育委员会土地资源管理重点学科建设项目成果。
作者简介：
谭峻，管理学博士，副教授，中国人民大学房地产信息中心主任，主要研究方向为不动产产权与制度研究。
关键词：不动产，区分所有权，登记簿
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）04-0052-59 收稿日期：2014-01-10
1 前言
19世纪欧洲工业革命促进城镇化发展，大批外乡农民进城导致城镇住房短缺，各国政府一方面加快高层住宅建设，另一方面在法律上确立建筑物区分所有制度。《法国民法典》最早涉及建筑物区分所有问题，其他国家的民法随后纷纷效仿。
建筑物区分所有制度在20世纪得到全面发展。比利时于1924年最先制定建筑物区分所有权的法律，随后澳大利亚在1925年制定单元类型住宅所有权条例，意大利也在1935年制定了建筑物区分所有方面的特别法律。法国在1938年制定的《区分所有各阶层不动产共有之法律》，是这个时期该领域具有代表性的立法（小沼进一，1992）。到了20世纪中期，建筑物除了向空中发展外，也向地下延伸，为适应新的形势，奥地利于1948年7月在欧陆又率先制定了住宅所有权法。德国于1951年3月制定了《住宅所有权法及继续居住权法》。瑞典于1962年12月着手起草区分所有权法，并最后将其纳入到民法典第四编第十九章第三节中。法国也在20世纪60年代中期对1938年的共有法律进行了完善，制定出全新的《住宅分层所有权法》。德国法、瑞典法与法国法是现代关于建筑物区分所有权的重要法律（陈华彬，2007）。
2 区分所有建筑物之空间关系
2.1概述
建筑物所有形态有三类：单独所有、共同所有和区分所有。区分所有是指数人区分一栋建筑物而各享其不重叠的建筑空间的所有权。区分所有又分为三种：横向区分、纵向区分和交叉区分。
区分所有建筑物之“专有部分”是指在建筑构造上能明确区分，具有独立性和排他使用的建筑空间。专有部分是构成区分所有建筑物的结构基础和法理基础，区分所有权的行使，仅能及于专有部分，而不能及于建筑物全部，此点与独有同而与共有异。区分所有建筑物还有各式各样的共有（共用）部分，它们在使用上无从分割，为全体住户服务，法理上应推定为各区分所有权人共有，此点与独有异而与共有同。现实生活中，共有部分可以设定“专用使用权”，由特定人独占排他性使用，例如在外壁上悬挂广告牌、安置霓虹灯等。同理，专有部分可以设定“共用使用权”（也称约定共用，即专有共用），由各区分所有人共同使用，例如大厦的会议室等。建筑物区分所有权结构关系见图1。
所有权标的物必须是独立的特定物，一建筑物之一部分要为所有权客体而成立区分所有，从法理上必须具备实质的独立性：建筑构造上独立，空间利用上独立；同时还须具备形式的独立性，即区分所有权人以区分所有意思申请办理了区分所有权登记。
2.2专有部分
2.2.1专有部分四学说
从建筑结构考察，专有部分是一个立面体，具有一定的平面面积和一定高度空间。确认立面体范围界限主要有四种学说。
共有部分共同说。专有部分仅限于共同墙壁、地板与天花板等围成的空间部分。区分所有人欲粉刷墙壁或在墙壁挂字画，在地板铺地砖，均应经其他区分所有人同意后才能实施。由此可见，如此一来区分所有权人的生活将步履维艰，与人们期望的舒适方便的生活背道而驰。
壁心说。专有部分的范围达到墙壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心线。区分所有人在未超越壁心范围内，可以自由使用，例如适度的装修工程。现代建筑的很多管线都埋设于建筑结构中，它们维持着整栋建筑物正常使用，若任凭区分所有人自由使用，对整栋建筑物的维护或管理势必造成困惑，壁心说也有不妥之处。
表层粉刷说。专有部分包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。亦即境界壁与其他境界之本体属于共用部分，但在境界壁上最后粉刷之表层部分属于专有部分。仔细思考此观点，一方面似乎可以修正共有部分共同说的缺失，使区分所有人可以在自己专有部分上自由粉刷与装潢，另一方面似乎也可纠正壁心说的缺失，有利于整栋建筑物的管理与维修。
区别对待说。专有部分范围应该分内部关系与外部关系，在区分所有人相互间，尤其是有关建筑物的维持与管理时，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分；但在外部关系上，尤其是对第三人关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线（丸山英气，1981）。
现实生活中，基于历史渊源和量度方便，我国在不动产交易中普遍接受壁心说。
2.2.2 专有部分类型
按照建筑型态划分，专有部分可分为“复合专有”和“单一专有”。复合专有是指由数个适合区分为专有部分的建筑物部分所结合而成的专有部分；单一专有部分则指仅由一个适合于专有部分的建筑物部分所构成的专有部分。如图3等所示，一栋建筑某楼层有A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K等11个适合于专有部分的建筑物结构部分，如果它们各自成为专有部分，就是11个“单一”的专有部分。基于“区分任意”原则，一栋建筑物只要有2个以上专有部分即可成立区分所有，至于区分为若干专有部分，则由当事人意思表示，并通过登记公示。考虑建筑物构造的独立性，复合专有不得违背建筑物的连续性（即相邻关系），在图3中，A不得与除B外的其他结合成复合的专有部分，F不得和除E、G外的其他结合成复合的专有部分。C、D、E和F可以结合成复合的专有部分。如果住宅大厦已经编定了门牌号，即使相邻也不宜组成复合专有。 按照产权形态划分，所有权形态的专有部分可以分为“单独专有”与“共有专有”；用益权形态的专用部分可以分为“专有专用”与“共有专用”。单独专有是指一个建筑型态的专有部分由一区分所有人享有所有权。共有专有则指一个建筑型态专有部分由二人以上共同享有所有权。共有专有部分的处分、变更及设定负担，各国民法一般采行多数决处理，差异只是采行一般多数决或特别多数决（温丰文，1992）。
“专有专用”（法定专用）是指在构造上和使用上具有独立性的封闭建筑空间，专属区分所有权人自己使用的部分，建筑物区分所有权人专有权的最好诠释，也就是建筑物独立产权部分。“专有共用”（约定共用）是指本来应该属于专有所有权部分，依规约或全体区分所有人合意变更、转换成各区分所有人共同使用部分，例如大厦的管理用房、会议室等。
2.3 共有部分
2.3.1 共有部分法律性质
传统民法的共有分为“分别共有”（按份共有）和“共同共有”。分别共有是指两个以上的主体按照各自应有份额对一物享有的所有权，并分担义务；在不妨害其他共有人使用的限度内，各个共有人有权按照其应有份额对共有物全部使用、收益。共同共有是指两个以上的主体不分份额地对一物享有的所有权；各共有人的权利遍及于共有物全部。
区分所有建筑物共有部分的法律性质，要根据建筑物的“型态”来确定。对于纵割式区分所有建筑物，其共用部分通常除共同墙壁外无他物，解释为“分别共有”比较适宜。对于公寓大厦等横切式或混合式区分所有建筑物，其共有部分除共同墙壁外，还有大门、楼梯、电梯、外墙等，共有关系比较复杂，各区分所有人对于共有部分，当然不能随意请求分割，各区分所有人使用、收益或处分共用部分，基于公共安全与共同利益，必须受到有关规约的约束，这类区分所有建筑物共有部分的所有关系解释为“共同共有”比较适当（温丰文，1992）。
2.3.2 共有部分类型
区分所有建筑物共有部分包括不属于专有部分的建筑物部分、建筑物附属物和建筑物附属设备，可分为所有权形态的“全体共有”与“部分共有”，用益权形态的“共有共用”（即法定共用）与“共有专用”（即约定专用）。
区分所有建筑物共有部分，有供全体区分所有人共属使用的，也有仅供部分区分所有人使用的。前者推定为全体区分所有人共有，即“全体共有”，后者推定为相关区分所有人共有，即“部分共有”。《物权法》第73条明确规定了建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。全部共有部分的修缮费及其他负担，由全体区分所有人按其专有部分之价值比例或专有部分之面积比例来分担。一部分共有部分之修缮费及其他负担，则仅由相关区分所有人分担（孙宪忠，2008）。
“共有共用”（法定共用）是指在构造上只能供各区分所有人共有并共同使用，各区分所有人不得以规约或合意变更、转换为专有所有权的共用部分，建筑物基础结构的梁柱、结构墙、屋顶等，供区分所有人共同使用的大厦楼梯、走廊、电梯等都应属于法定共用。“共有专用”（约定专用）是指本来属于全体区分所有权人共有的部分，依规约或全体区分所有人合意变更、转换成特定区分所有人或特定其他人使用部分，例如地下室、停车库、外墙等。
2.4 建筑基地
建筑物与基地是一体的不动产，还是各自独立的不动产，存在“一元主义立法例”和“二元主义立法例”。一元主义立法例认为：建筑物本身不是独立的物，而是土地的重要组成部分。此立法例源自于罗马法“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”（陈华彬，2007），以德国和瑞士为代表。这一立法例，将土地与建筑物视为一体，显得比较僵化，不能满足现实社会的需要，特别是不利于保护建筑物区分产权人的合法利益，因此，凡采纳一元主义立法例的国家都规定了许多例外。二元主义立法例为法国、日本、中国大陆及台湾地区所采用，认为土地及其地上建筑物都是独立存在的不动产，严格区分建筑物的所有关系与基地的所有关系。但在权利处分上，将区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分之共有持分权与基地利用权结合成不可分的一体。
在区分所有建筑物与基地的关系上，由于横向分割与纵横分割的区分所有建筑物比较复杂，其与基地的关系存在很大争议，主要有“空间权关系说”、“共有权关系说”及“混合关系说”。空间权关系说认为：各区分产权人只需要对其建筑物专有部分的空间享有空间利用权，不需要基地的所有权和他物权。因为横向分割的区分所有建筑物只是第一层与基地直接接触，二层以上的部分不与基地直接接触，而是以其下一层的建筑物为支撑体。共有权关系说认为：横向分割的区分所有建筑物二层及其以上部分与一般空中工作物不同，虽不与基地直接接触，却以一层建筑物为媒介而受基地支撑，所以应当认为区分产权人对建筑物基地享有共有权。混合关系说基于以上两种学说的不足认为应将两者予以结合，如理论上采用空间关系说，实务上则采用共有权关系说。
区分所有建筑物与基地之关系，目前在世界各国或地区的不动产交易实务上，主要以基地的共有关系（共有所有权）或准共有（共有地上权或租赁权）关系来处理（温丰文，1992）。中国大陆用土地使用权制度加以规范。空间所有权与空间用益权在现实生活中有设立的必要，在法理上也符合民法的基本原则。建立土地空间权法律关系，将使传统的、由以地表上下垂直之所有与利用为中心的法理，转换为以地表之上面或下面横切一空间而为水平所有与利用为中心的法理，传统的土地平面法体系也将转变成土地空间法体系。传统的担保物权法、相邻关系法以及其他土地法规等，均要进行相应调整和全面整合。
应该说明的是，对基地的权利并不仅仅指与建筑物密切相关的基地本身，而且也包括为建筑物提供服务的全部土地，包括绿化用地，提供给水排水等设施用地，高低压供电设备，地面停车场等用地。
2.5建筑物管理
区分所有建筑物，是现代世界各国城镇居住建筑形态的主要类型。从居住环境或社区生活看，区分所有建筑物还包括建筑物的管理与维护、住户间的和谐互动关系。社区管理（居住小区管理），直接影响到百姓居住质量和生活品质。生活在同一社区或同一栋建筑物的各区分所有人，为保障不动产的财产价值，维持共同和谐生活秩序，应该建立一套完善的社区（小区）或大厦管理制度，规范各区分所有权人或住户间的互动关系，分清彼此间的权益与义务（髙富平，2002）。 居住小区管理体系有两个：一是行政管理机构（街道工委和居委会）；二是自治管理机构（业主委员会）。前者属于公法之行政法范畴，后者属于民法之私法范畴。居住小区自治管理方式主要有自主管理和委托管理，自主管理是指区分所有人组设区分所有权人团体自行管理，委托管理是区分所有权人团体委托管理公司（物业服务公司）管理。各国法律对于区分所有权人团体性质的规定不尽相同，主要有法人团体模式、非法人团体模式和折衷模式。区分所有权人团体要实施有效管理，一般要组建一个议事机构，即区分所有权人大会（业主大会），一个执行机构，即管理委员会（业主委员会）。
居住小区管理内容可分为物的管理和人的管理。管理规约（也称住户规约）由区分所有权人团体组织制定，是规范小区建筑物的管理与使用的自治规则。只要不违反国家法律和不违背公序良俗，基于私法自治原则所制定的管理规约可自由拟定。小区内所有住户有义务遵守管理规约。
3 不动产登记簿重构之思考
3.1 土地登记与建筑物登记的关系
2007年《物权法》颁布施行，首次从民法角度对建筑物区分所有权进行了系统规定，在建筑物区分所有权制度建设进程中具有里程碑式的意义。2008年《土地登记办法》和《房屋登记办法》相继出台，不动产登记的规范化走上新台阶。
土地和建筑物均为不动产，但属性不一，标示各异。建筑物所有权人对基地的权利，有基于土地所有权的、有基于土地使用权的、有基于地上权的、还有基于其他类型他物权的。由于土地和建筑物的不同特性，实施不动产登记的国家或地区，土地登记簿和建筑物登记簿都是分别设立的。
土地登记和建筑物登记的关系，我国相关法律法规也有相应规定。《土地登记办法》第40条规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。《房屋登记办法》第8条规定：办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。即使是分开登记的情形，大家都遵循房屋登记和土地使用权登记的权利主体的一致性。
由此可见，有房必有地，有地未必有建筑物。土地是载体、是基础。在我国土地使用权登记处于基础地位、初始登记是前提，建筑物依附于合法的土地权利而存在。《物权法》第10条明确了不动产将实行统一登记。2013年11月20日国务院常务会议决定中央层面由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，各县（市）把登记职责统一于不动产登记局。
3.2 不动产登记簿重构需要思考的问题
建立不动产统一登记制度一是登记机关的统一，二是登记簿的合一。我国房屋登记和土地登记已实施多年，登记簿之结构和内容已算完备，为登记簿的合一奠定了基础。在重构不动产登记簿时，必须加入区分所有建筑物的内容，使其能满足现实的需要。一般而言，不动产登记簿分为标示部、所有权与使用权部、他物权部、限制登记部等四个部分。
3.2.1 住宅小区为中心
《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对于共有部分，《物权法》进行了概略列举：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划是指按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理与服务区域相一致，对于居住而言，物业管理与服务区域通常称为住宅小区。住宅小区的范围也与土地登记的基本单元——宗地相契合。在不动产登记簿的设计中，以住宅小区为中心，符合民法的基本法理，即专有空间的法律专属、共有空间的和睦共处和社区管理的集体意志。
3.2.2 强化专有，明晰共有
《物权法》第6章专门规范了建筑物区分所有权，涉及专有部分的所有权、共有部分的共有持分权和小区共同管理的成员权。中国大陆法律法规已经认识到共有部分登记的必要性，我们在重构房地产登记簿时，除了强化专有部分登记效力外，还要明晰共有部分的登记内容，区分所有建筑物的共有部分应随相应的专有部分一并申请登记。共有部分共有权依专有权而存在，对共有部分的登记是对专有部分登记的附加登记，在登记簿上建立相应标示，并附平面图，但不单独核发所有权证书。这里特别提出注意，共有分为“当层共有”、“大厦（楼栋）共有”和“小区共有”。
3.2.3 电子登记，信息共享
随着信息化技术的发展，不动产电子登记是必然趋势。《土地登记办法》和《房屋登记办法》都规定了电子登记与定期异地备份问题。在实施电子登记时，登记数据的元数据设计十分重要，它是实现唯一、确定的纸介质转化形式的前提（谭峻，2012）。实施不动产统一登记后，将首先面临不动产的分类体系、登记技术规程与数据库标准的统一问题，其次是整合不动产登记信息管理基础平台问题。不动产登记信息平台的规范统一，将为部门间信息共享、民众公开查询提供便利。
参考文献：
1.陈华彬.建筑物区分所有权研究.法律出版社.2007
2.髙富平.物业权属与物业管理.中国法制出版社.2002
3.孙宪忠.中国物权法：原理释义和立法解读.经济管理出版社.2008
4.谭峻.建筑物区分所有权与不动产登记制度研究.知识产权出版社.2012
5.温丰文.建筑物区分所有权之研究.台北：三民书局.1992
6.丸山英气.区分所有建筑物之法律问题.日本东京：三省堂.1981
7.小沼进一.建筑物区分所有之法理.日本大阪：法律文化社.1992
基金项目：
北京市教育委员会土地资源管理重点学科建设项目成果。
作者简介：
谭峻，管理学博士，副教授，中国人民大学房地产信息中心主任，主要研究方向为不动产产权与制度研究。