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摘要我国不动产善意取得制度经历了从无到有的发展历程,该制度的建立对保护善意第三人的利益、维护交易安全及促进我国市场经济发展有着非常积极的作用,但也存在需完善之处。不动产善意取得的要件是:(1)出让人是产权登记人;(2)出让人没有处分权利;(3)买受人需支付合理对价;(4)受让人受让不动产时应当是善意的;(5)不动产已经完成过户登记。
关键词善意取得 不动产制度 构成要件法律效果
中图分类号:D923文献标识码:A
新《物权法》第一百零六条的规定,让善意取得制度在不动产领域中的适用首次有了明确的法律依据。本文试着从善意取得的概念和我国善意取得制度立法和实践出发,简要分析我国的不动产善意取得制度,包括我国不动产善意取得制度的意义、不动产善意取得构成要件、法律效果以及笔者对不动产善意取得制度的一些思考。
一、善意取得制度的概念
善意取得又称即时取得,是指无处分权人将其占有的他人财产转让给第三人,若第三人在受让该财产时是出于善意,即可取得该财产的所有权的法律制度。在这种情况下,原所有权人不得向第三人行使物权返还权,而只能请求无处分权人返还不当得利或赔偿损失。
依照通说,善意取得制度起源于日耳曼法“以手护手”原则,吸纳了罗马法取得时效制度中的善意要件,是为适应社会发展的需要而从传统中衍生出来的全新制度。在传统的善意取得理论中,善意取得的标的物仅限定为动产,而不适用不动产。
二、不动产善意取得制度的现实基础和客观必要性
传统民法将善意取得的标的物限定为动产。学者认为,在不动产物权的领域内,因为建立了不动产登记制度,不动产登记簿具有对一切人公开的性质,第三人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩。不动产登记制度的建立使得善意取得的情况在不动产领域中难有生存之空间。
然而笔者认为以上观点过于理想化,因为,再完美的登记制度也难免会在登记信息上出现疏漏。例如:(1)登记机关因疏忽而产生不动产登记的错误或疏漏。(2)现实中,存在共有的不动产只登记了一个权利人的现象,特别是在家庭共有房产中,这种情况更为常见,这也会导致无权处分行为的发生。(3)因种种个人原因,有的所有权人也会将不动产登记在他人的名下,但该所有权人却没有赠与或者遗赠的表示。(4)社会上也存在有人利用不法关系违法进行不动产登记变动的行为,等等。以上这些都有可能导致不动产物权处分行为的发生。如果买受人的确不知或不应知处分人无处分权,即应构成善意取得,这是交易安全、便捷以及基于公示的公信力的必然结果,因此,应该肯定,不动产善意取得制度有其存在的现实基础和客观必要性。对此,我们不能坐视不见,为保护善意第三人的利益和整个社会的交易秩序就必须建立不动产善意取得制度。
三、我国不动产善意取得制度的建立和意义
在《物权法》颁布以前,我国学界虽然接受并承认善意取得理论,但是很遗憾,《民法通则》并没有规定善意取得制度,后来在一些部门法中出现了善意取得制度方面的规定,但也仅限于动产范畴,对于不动产的善意取得在立法上尚属空白。但是在司法实践中,不动产的善意取得并不是无迹可寻。
1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”这里需要注意的事,该意见中的“共有财产”不单指动产,也包括不动产。事实上,该条文就是针对共有不动产买卖纠纷而出台的。由此可见,在司法实践中,我国对善意取得制度适用于不动产领域是持肯定态度的。
2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议终于通过了《中华人民共和国物权法》。该法第106条首次明确地提出不动产善意取得制度,该条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”《物权法》的颁布实施,在立法上,标志着我国不动产善意取得制度的正式确立。
《物权法》的颁布,表明我国立法者在争论多年的善意取得制度是否适用于不动产领域这一话题中做出了肯定的决择。不动产善意取得制度的确立,不但大大减小了不动产交易过程中的征信成本,使得不动产交易行为更为顺利,也充分维护了善意买受人的利益,既适应我国的国情,也给社会主义市场经济的快速发展提供了又一保障,在市场交易频繁、迅速、复杂的今天尤其有着深远的历史意义。
四、不动产善意取得的构成要件及法律效果
(一) 不动产善意取得的构成要件。
依照《物权法》第一百零六条的规定,不动产善意取得的构成要件应该包括:
第一、让与人应是登记的不动产权利人。因为善意取得制度是基于物权公示的公信力之上的。不动产的公示方法是登记,非真正权利人只有在登记为不动产所有权人的情况下,他才能给不特定的第三人以所有权人身份的假相,使其相信登记权利人就是真正的权利人而与之交易。这是不动产善意取得的前提。
第二、让与人对让与的不动产无处分权。只有在无处分权的情况下才可能发生善意取得的问题,因此,不动产善意取得的另一要件是,让与人没有该不动产的处分权。这种无处分权,是指对不动产的“实质处分权”,包括完全没有处分权和欠缺性处分权。完全没有处分权是指处分人对不动产完全没有所有权,欠缺性处分权是指处分人对处分的不动产只是部分所有的情况。
第三、受让人取得不动产需是基于合理对价的有偿行为。只有在让与人与受让人间存在交易行为并基于交易行为支付了合理的对价的情况下,才存在善意取得问题。非因交易行为无偿取得财产的,不能发生善意取得的效力,否则将会造成各方利益保护上的失衡。根据善意取得的制度旨在保护交易安全的价值判断,我国《物权法》规定,善意取得应以有偿且支付合理的对价为条件。虽为有偿行为但以明显的低价转让财产的,亦不能构成善意取得(明显的低价会影响到对第三人“善意”的判定)。至于约定的“合理的对价”是否已由受让人实际支付,一般并不影响善意取得的成立;该价款尚未支付的,让与人或者原权利人可以向受让人主张债权请求权。
第四、受让人受让不动产时应当是善意的。受让人受让财产时须为善意,乃善意取得的必备条件。所谓“善意”,通说认为,需是受让人不知道或不应知道让与人无处分权,且无故意和重大过失的情况。
第五、不动产已经完成变更登记。不动产权利的转移以登记为公示方法。尚未完成权利变更登记,因所有权未最终转移,也就不存在不动产善意取得的余地。
因此,只有兼具以上五个要件方可适用不动产善意取得制度。此时,原权利人不能向受让人主张返还不动产,而只能向无处分权人请求返还不当得利或者要求赔偿损失。
(二) 不动产善意取得的法律效果。
不动产善意取得的发生,能够产生物权上和债权上两方面的效果。
1、物权上的效果。
不动产善意取得的发生,在受让人和原所有人之间产生了物权变动的效力:受让人因此获得不动产的所有权,而原权利人则因此丧失了该不动产的所有权。关于第三人善意取得受让不动产所有权的根据,我国多数学者认为,善意取得制度是国家立法为了保护交易安全而对原权利人与受让人之间的权利所做的一种强制性的物权配置,受让人取得所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为,因而具有确定性和终局性。也因此,善意取得为原始取得。
2、债权上的效果。
不动产善意取得的发生,可在原所有人与无权处分人之间产生债的关系。首先,原不动产所有权人可以因与无处分权人之间的不动产的租赁、借用、保管等合同无法履行,而向无处分权人请求违约损害赔偿;其次,让与人的无权处分行为也是对原权利人的一种侵权行为,原权利人也可以此向无处人权人请求侵权损害赔偿;最后,不当得利返还请求权。让与人有偿让与他人财产于善意第三人,其所得利益构成不当得利,原所有权人可以主张其返还。同时,让与人与受让人间也可能发生债的关系,这主要是因为交易过程中存在的价金支付不完全或者是交易标的物存在瑕疵引起的违约责任。
五、我国不动产善意取得制度的再思考
善意取得制度在不动产领域中的适用,弥补了法律上的一些空白,但也存在一些不完善之处。
首先,在不动产善意取得发生后,在不动产上的原有权利负担何去何从?因不动产不同于动产,很多不动产上的权利负担可以从权利登记上得知。基于诚信原则和风险分担的通行规则,有登记的权利负担由受让人负担并承受,这不存在问题。然而很多权利负担是没有登记的,如房产的租赁、借用等。因不动产不同于动产,以房产而言,房产具有地理位置的不可替代性,包括居住环境、交通便利程度以及生活配套设施等。在此情况下若适用《物权法》第108条:“善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外”的相关精神,涤除不动产上的原权利负担,租住、借住房产人的利益如何得到满足?而根据买卖不破租赁的惯例,买受人因其不知情而遭受的利益损失又如何得到弥补?这还需要立法者的进一步规定。
另外,不动产善意取得制度也是善意取得制度的一种,而善意取得制度是从当事人之间法律关系的外部对物上请求权的强行切断来保护善意第三人的,即法律基于保护交易安全的需要而对原物主追及权的强行限制。通说认为,只要第三人不知或者不是应知道让与人无处分权并且不存在重大过失时即为善意。但是在不承认物权行为理论的前提下,如何确定善意或恶意却是一个十分困难的问题。如果善意需要第三人自己举证证明,显然这会增加善意第三人在交易过程中的调查义务,或者说在不动产正常交易之前都需要先调查出让人是否有实际的所有权。这样,不动产登记的公信力便如同虚设,同时也加重了受让第三人的举证负担,不利于善意第三人利益的保护,对第三人是不公平的。如果受让人是否属于善意由主张受让人非善意的一方负举证责任,那么,在一个相对较小的社会环境中,权利人对第三人的非善意举证或许有可行性,然而在交易日益频繁、复杂化的今天,权利人很有可能对第三人的信息一无所知,让其对第三人的非善意负举证责任,显然对权利人来说也存在着不合理性。
还有,由于历史原因和国情限制,我国不动产登记存在着“多头执政”的分散局面,尚未建立起健全统一的不动产登记体系,这也将在一程度上影响和制约我国不动产善意取得制度的实施。
六、结语
综上所述,我国不动产善意取得制度的发展从无到有,该制度的建立对市场交易的顺利进行和社会经济的快速发展有着重大深远的意义,但同时因善意取得制度本身存在的局限性,在司法实践中也将会引发不同程度的问题。这需要广大的学者不断深入地研究,以期今后在立法上进一步完善。
(作者单位:江西饶苑律师事务所)
注释:
陈永.物权行为理论与善意取得制度比较.
张杰.华慧网<不动产的善意取得制度>.
江平.民法学.中国政法大学.2007年版P. 364.
刘宝玉.华慧网<物权法中善意取得规定的理解与适用>.
梁慧星、陈华彬.物权法.第3版.法律出版社,2005.P216.
黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民法院出版社,2007.P329.
谢在全.民法物权论.上.中国政法大学出版社,1999.P231.
黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民法院出版社,2007.P329.
关键词善意取得 不动产制度 构成要件法律效果
中图分类号:D923文献标识码:A
新《物权法》第一百零六条的规定,让善意取得制度在不动产领域中的适用首次有了明确的法律依据。本文试着从善意取得的概念和我国善意取得制度立法和实践出发,简要分析我国的不动产善意取得制度,包括我国不动产善意取得制度的意义、不动产善意取得构成要件、法律效果以及笔者对不动产善意取得制度的一些思考。
一、善意取得制度的概念
善意取得又称即时取得,是指无处分权人将其占有的他人财产转让给第三人,若第三人在受让该财产时是出于善意,即可取得该财产的所有权的法律制度。在这种情况下,原所有权人不得向第三人行使物权返还权,而只能请求无处分权人返还不当得利或赔偿损失。
依照通说,善意取得制度起源于日耳曼法“以手护手”原则,吸纳了罗马法取得时效制度中的善意要件,是为适应社会发展的需要而从传统中衍生出来的全新制度。在传统的善意取得理论中,善意取得的标的物仅限定为动产,而不适用不动产。
二、不动产善意取得制度的现实基础和客观必要性
传统民法将善意取得的标的物限定为动产。学者认为,在不动产物权的领域内,因为建立了不动产登记制度,不动产登记簿具有对一切人公开的性质,第三人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩。不动产登记制度的建立使得善意取得的情况在不动产领域中难有生存之空间。
然而笔者认为以上观点过于理想化,因为,再完美的登记制度也难免会在登记信息上出现疏漏。例如:(1)登记机关因疏忽而产生不动产登记的错误或疏漏。(2)现实中,存在共有的不动产只登记了一个权利人的现象,特别是在家庭共有房产中,这种情况更为常见,这也会导致无权处分行为的发生。(3)因种种个人原因,有的所有权人也会将不动产登记在他人的名下,但该所有权人却没有赠与或者遗赠的表示。(4)社会上也存在有人利用不法关系违法进行不动产登记变动的行为,等等。以上这些都有可能导致不动产物权处分行为的发生。如果买受人的确不知或不应知处分人无处分权,即应构成善意取得,这是交易安全、便捷以及基于公示的公信力的必然结果,因此,应该肯定,不动产善意取得制度有其存在的现实基础和客观必要性。对此,我们不能坐视不见,为保护善意第三人的利益和整个社会的交易秩序就必须建立不动产善意取得制度。
三、我国不动产善意取得制度的建立和意义
在《物权法》颁布以前,我国学界虽然接受并承认善意取得理论,但是很遗憾,《民法通则》并没有规定善意取得制度,后来在一些部门法中出现了善意取得制度方面的规定,但也仅限于动产范畴,对于不动产的善意取得在立法上尚属空白。但是在司法实践中,不动产的善意取得并不是无迹可寻。
1988年1月26日最高人民法院审判委员会讨论通过的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”这里需要注意的事,该意见中的“共有财产”不单指动产,也包括不动产。事实上,该条文就是针对共有不动产买卖纠纷而出台的。由此可见,在司法实践中,我国对善意取得制度适用于不动产领域是持肯定态度的。
2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议终于通过了《中华人民共和国物权法》。该法第106条首次明确地提出不动产善意取得制度,该条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”《物权法》的颁布实施,在立法上,标志着我国不动产善意取得制度的正式确立。
《物权法》的颁布,表明我国立法者在争论多年的善意取得制度是否适用于不动产领域这一话题中做出了肯定的决择。不动产善意取得制度的确立,不但大大减小了不动产交易过程中的征信成本,使得不动产交易行为更为顺利,也充分维护了善意买受人的利益,既适应我国的国情,也给社会主义市场经济的快速发展提供了又一保障,在市场交易频繁、迅速、复杂的今天尤其有着深远的历史意义。
四、不动产善意取得的构成要件及法律效果
(一) 不动产善意取得的构成要件。
依照《物权法》第一百零六条的规定,不动产善意取得的构成要件应该包括:
第一、让与人应是登记的不动产权利人。因为善意取得制度是基于物权公示的公信力之上的。不动产的公示方法是登记,非真正权利人只有在登记为不动产所有权人的情况下,他才能给不特定的第三人以所有权人身份的假相,使其相信登记权利人就是真正的权利人而与之交易。这是不动产善意取得的前提。
第二、让与人对让与的不动产无处分权。只有在无处分权的情况下才可能发生善意取得的问题,因此,不动产善意取得的另一要件是,让与人没有该不动产的处分权。这种无处分权,是指对不动产的“实质处分权”,包括完全没有处分权和欠缺性处分权。完全没有处分权是指处分人对不动产完全没有所有权,欠缺性处分权是指处分人对处分的不动产只是部分所有的情况。
第三、受让人取得不动产需是基于合理对价的有偿行为。只有在让与人与受让人间存在交易行为并基于交易行为支付了合理的对价的情况下,才存在善意取得问题。非因交易行为无偿取得财产的,不能发生善意取得的效力,否则将会造成各方利益保护上的失衡。根据善意取得的制度旨在保护交易安全的价值判断,我国《物权法》规定,善意取得应以有偿且支付合理的对价为条件。虽为有偿行为但以明显的低价转让财产的,亦不能构成善意取得(明显的低价会影响到对第三人“善意”的判定)。至于约定的“合理的对价”是否已由受让人实际支付,一般并不影响善意取得的成立;该价款尚未支付的,让与人或者原权利人可以向受让人主张债权请求权。
第四、受让人受让不动产时应当是善意的。受让人受让财产时须为善意,乃善意取得的必备条件。所谓“善意”,通说认为,需是受让人不知道或不应知道让与人无处分权,且无故意和重大过失的情况。
第五、不动产已经完成变更登记。不动产权利的转移以登记为公示方法。尚未完成权利变更登记,因所有权未最终转移,也就不存在不动产善意取得的余地。
因此,只有兼具以上五个要件方可适用不动产善意取得制度。此时,原权利人不能向受让人主张返还不动产,而只能向无处分权人请求返还不当得利或者要求赔偿损失。
(二) 不动产善意取得的法律效果。
不动产善意取得的发生,能够产生物权上和债权上两方面的效果。
1、物权上的效果。
不动产善意取得的发生,在受让人和原所有人之间产生了物权变动的效力:受让人因此获得不动产的所有权,而原权利人则因此丧失了该不动产的所有权。关于第三人善意取得受让不动产所有权的根据,我国多数学者认为,善意取得制度是国家立法为了保护交易安全而对原权利人与受让人之间的权利所做的一种强制性的物权配置,受让人取得所有权是基于物权法的直接规定而不是法律行为,因而具有确定性和终局性。也因此,善意取得为原始取得。
2、债权上的效果。
不动产善意取得的发生,可在原所有人与无权处分人之间产生债的关系。首先,原不动产所有权人可以因与无处分权人之间的不动产的租赁、借用、保管等合同无法履行,而向无处分权人请求违约损害赔偿;其次,让与人的无权处分行为也是对原权利人的一种侵权行为,原权利人也可以此向无处人权人请求侵权损害赔偿;最后,不当得利返还请求权。让与人有偿让与他人财产于善意第三人,其所得利益构成不当得利,原所有权人可以主张其返还。同时,让与人与受让人间也可能发生债的关系,这主要是因为交易过程中存在的价金支付不完全或者是交易标的物存在瑕疵引起的违约责任。
五、我国不动产善意取得制度的再思考
善意取得制度在不动产领域中的适用,弥补了法律上的一些空白,但也存在一些不完善之处。
首先,在不动产善意取得发生后,在不动产上的原有权利负担何去何从?因不动产不同于动产,很多不动产上的权利负担可以从权利登记上得知。基于诚信原则和风险分担的通行规则,有登记的权利负担由受让人负担并承受,这不存在问题。然而很多权利负担是没有登记的,如房产的租赁、借用等。因不动产不同于动产,以房产而言,房产具有地理位置的不可替代性,包括居住环境、交通便利程度以及生活配套设施等。在此情况下若适用《物权法》第108条:“善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外”的相关精神,涤除不动产上的原权利负担,租住、借住房产人的利益如何得到满足?而根据买卖不破租赁的惯例,买受人因其不知情而遭受的利益损失又如何得到弥补?这还需要立法者的进一步规定。
另外,不动产善意取得制度也是善意取得制度的一种,而善意取得制度是从当事人之间法律关系的外部对物上请求权的强行切断来保护善意第三人的,即法律基于保护交易安全的需要而对原物主追及权的强行限制。通说认为,只要第三人不知或者不是应知道让与人无处分权并且不存在重大过失时即为善意。但是在不承认物权行为理论的前提下,如何确定善意或恶意却是一个十分困难的问题。如果善意需要第三人自己举证证明,显然这会增加善意第三人在交易过程中的调查义务,或者说在不动产正常交易之前都需要先调查出让人是否有实际的所有权。这样,不动产登记的公信力便如同虚设,同时也加重了受让第三人的举证负担,不利于善意第三人利益的保护,对第三人是不公平的。如果受让人是否属于善意由主张受让人非善意的一方负举证责任,那么,在一个相对较小的社会环境中,权利人对第三人的非善意举证或许有可行性,然而在交易日益频繁、复杂化的今天,权利人很有可能对第三人的信息一无所知,让其对第三人的非善意负举证责任,显然对权利人来说也存在着不合理性。
还有,由于历史原因和国情限制,我国不动产登记存在着“多头执政”的分散局面,尚未建立起健全统一的不动产登记体系,这也将在一程度上影响和制约我国不动产善意取得制度的实施。
六、结语
综上所述,我国不动产善意取得制度的发展从无到有,该制度的建立对市场交易的顺利进行和社会经济的快速发展有着重大深远的意义,但同时因善意取得制度本身存在的局限性,在司法实践中也将会引发不同程度的问题。这需要广大的学者不断深入地研究,以期今后在立法上进一步完善。
(作者单位:江西饶苑律师事务所)
注释:
陈永.物权行为理论与善意取得制度比较.
张杰.华慧网<不动产的善意取得制度>.
江平.民法学.中国政法大学.2007年版P. 364.
刘宝玉.华慧网<物权法中善意取得规定的理解与适用>.
梁慧星、陈华彬.物权法.第3版.法律出版社,2005.P216.
黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民法院出版社,2007.P329.
谢在全.民法物权论.上.中国政法大学出版社,1999.P231.
黄松有.中华人民共和国物权法条文理解与适用.人民法院出版社,2007.P329.