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到美国投资地产已是市场的新趋势。在市场上流行着一个传说：北上广的一间厕所，可换到美国的一间别墅！听起来实在是太划算了。问题是，这是真的么？很可惜，英语有一个说法：Too？good？to？be？true。好得过分了，以至于不可能是真的。在这里也适用。
我们来看一个实际的例子，下面的宣传来自于在国内发售过的一个楼盘，我们只是隐去了发售中介的名字。佛罗里达那不勒斯市某地产，15万—18万美元即可购得155—186平方米的联排别墅；年净回报8%，包租2年，2008年建成。看起来这是一个大便宜，折合人民币仅仅6000元一平方米，出租的回报也远高于国内。即使您对是否能够获得这样的回报有一丝丝的怀疑，“包租2年”这金光闪闪的大字也足以令人放心了。
远便宜于国内的价格，远高于国内的租售比，还是美国的地产，这还有什么可犹豫的呢？且慢！不要被这一系列光环迷惑，这里面其实有一个巨大的陷阱。如果我告诉您，就在同一小区，一栋独立别墅的成交价格仅为12.5万美元，您作何感想？如果我告诉您，就在这一小区，正常的房屋出租价格很低，而且租客寥寥，佛罗里达还对新房征收特别高的税，您又作何感想？如果我告诉您，实际计算下来，出租回报率仅仅只有2%，您会震惊么？可这一切都是真的。
真正的出租回报率只有2%，那为什么广告里敢于承诺8%呢？原因很简单，当我把价值仅仅是10万美元的地产，以18万美元出售给您的时候，巨额的不当利润，足以支持我以“包租”的名义，返还您一部分来促销了。
真实的情况就是，这个小区的房屋一直难以出手，价格也仅仅是11万美元左右。中介将其包装后，以18万美元的天价和“包租”的噱头在国内销售一空。这就是所谓“投资美国便宜地产”的真相。
美国确实有值得投资的地产，但在国内发售的基本都不是这个类型。在国内的销售往往有两个特点，非正常的房源和无资质的中介。非正常的房源，就是美国人自己不购买的房子。在纽约、洛杉矶、旧金山等大城市，正常的房子从上市到销售结束，一般不超过3个星期。这种正常的房子，根本没办法拿到中国来销售。时间来不及啊！所以要拿到中国来销售的美国地产，必须具备一个条件：它在美国半年内卖不出去。
而无资质的中介是指，当前在国内市场上销售美国地产的人员，甚至包括一些“海归专家”，有一个算一个，都不具备美国房地产执照，也就是说，都在“非法销售”。拥有房地产执照意味着房地产经纪人受到房地产行会的监督和控制。像把10万美元的房子卖出18万美元这种事情，一定会让房地产经纪人丢掉执照。但是到中国销售美国房屋的中介基本处于法律“两不管”的地带，无论中国的法律还是美国的法律都无法监管，也就导致了这种无法无天的行为。
有人说，我没有执照，但我有合作伙伴在美国，他是有执照的。或者说，我没有执照，但是我老板是有执照的。然而，这是直接违反美国房地产法的。美国房地产法规定，没有执照的人，连报一下房屋的价格都不允许，何况是代替有执照的人来推销？这恰恰是美国房地产法最不能容忍的行为。如果有中介跟您说，他在美国的合作伙伴有执照，您当面打通这个持美国执照的人的电话，告诉他，现在您正在录音，请他明确告诉您，他授权了这个在中国的没有执照的人对您做房屋销售，您一定会听到尴尬的长久沉默。
我的建议是：一，购买美国地产，最好是亲自去美国；二，一定要找有美国执照的人直接合作；三，买当地人买的地产，不要碰专为中国人准备的楼盘；四，尽量争取银行贷款。有人说我有钱不需要贷款，这个不是钱的问题，而是银行要贷款就一定会对财产进行估价，这个估价可以给您一个对价格的很好的参考。有朋友说，我能在美国贷到款么？可以的，有专门针对海外投资人的贷款，在一些特定银行发行。
（王克非：毕业于中国科技大学，生物学与计算机双学士。在美国开办投资咨询公司和地产公司，业务涵盖投资移民、美国投资、税务规划、资产管理等多个方面。）
我们来看一个实际的例子，下面的宣传来自于在国内发售过的一个楼盘，我们只是隐去了发售中介的名字。佛罗里达那不勒斯市某地产，15万—18万美元即可购得155—186平方米的联排别墅；年净回报8%，包租2年，2008年建成。看起来这是一个大便宜，折合人民币仅仅6000元一平方米，出租的回报也远高于国内。即使您对是否能够获得这样的回报有一丝丝的怀疑，“包租2年”这金光闪闪的大字也足以令人放心了。
远便宜于国内的价格，远高于国内的租售比，还是美国的地产，这还有什么可犹豫的呢？且慢！不要被这一系列光环迷惑，这里面其实有一个巨大的陷阱。如果我告诉您，就在同一小区，一栋独立别墅的成交价格仅为12.5万美元，您作何感想？如果我告诉您，就在这一小区，正常的房屋出租价格很低，而且租客寥寥，佛罗里达还对新房征收特别高的税，您又作何感想？如果我告诉您，实际计算下来，出租回报率仅仅只有2%，您会震惊么？可这一切都是真的。
真正的出租回报率只有2%，那为什么广告里敢于承诺8%呢？原因很简单，当我把价值仅仅是10万美元的地产，以18万美元出售给您的时候，巨额的不当利润，足以支持我以“包租”的名义，返还您一部分来促销了。
真实的情况就是，这个小区的房屋一直难以出手，价格也仅仅是11万美元左右。中介将其包装后，以18万美元的天价和“包租”的噱头在国内销售一空。这就是所谓“投资美国便宜地产”的真相。
美国确实有值得投资的地产，但在国内发售的基本都不是这个类型。在国内的销售往往有两个特点，非正常的房源和无资质的中介。非正常的房源，就是美国人自己不购买的房子。在纽约、洛杉矶、旧金山等大城市，正常的房子从上市到销售结束，一般不超过3个星期。这种正常的房子，根本没办法拿到中国来销售。时间来不及啊！所以要拿到中国来销售的美国地产，必须具备一个条件：它在美国半年内卖不出去。
而无资质的中介是指，当前在国内市场上销售美国地产的人员，甚至包括一些“海归专家”，有一个算一个，都不具备美国房地产执照，也就是说，都在“非法销售”。拥有房地产执照意味着房地产经纪人受到房地产行会的监督和控制。像把10万美元的房子卖出18万美元这种事情，一定会让房地产经纪人丢掉执照。但是到中国销售美国房屋的中介基本处于法律“两不管”的地带，无论中国的法律还是美国的法律都无法监管，也就导致了这种无法无天的行为。
有人说，我没有执照，但我有合作伙伴在美国，他是有执照的。或者说，我没有执照，但是我老板是有执照的。然而，这是直接违反美国房地产法的。美国房地产法规定，没有执照的人，连报一下房屋的价格都不允许，何况是代替有执照的人来推销？这恰恰是美国房地产法最不能容忍的行为。如果有中介跟您说，他在美国的合作伙伴有执照，您当面打通这个持美国执照的人的电话，告诉他，现在您正在录音，请他明确告诉您，他授权了这个在中国的没有执照的人对您做房屋销售，您一定会听到尴尬的长久沉默。
我的建议是：一，购买美国地产，最好是亲自去美国；二，一定要找有美国执照的人直接合作；三，买当地人买的地产，不要碰专为中国人准备的楼盘；四，尽量争取银行贷款。有人说我有钱不需要贷款，这个不是钱的问题，而是银行要贷款就一定会对财产进行估价，这个估价可以给您一个对价格的很好的参考。有朋友说，我能在美国贷到款么？可以的，有专门针对海外投资人的贷款，在一些特定银行发行。
（王克非：毕业于中国科技大学，生物学与计算机双学士。在美国开办投资咨询公司和地产公司，业务涵盖投资移民、美国投资、税务规划、资产管理等多个方面。）