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摘 要：养老问题是关系社会稳定的重要领域，以房养老模式的推行，对于我国社会保障制度的建设与完善具有非常重要的社会现实意义。本文首先对以房养老模式进行简单阐述，然后在此基础上，对以房养老模式实施过程中存在的问题进行分析，最后提出完善以房养老制度的合理化建议。
关键词：以房养老；人口老龄化；住房反向抵押贷款
近年来，面对我国人口老龄化不断加重的趋势，各地在老年人养老机制上不断进行创新，在这其中，以房养老模式应运而生。虽然目前以房养老模式在我国尚处于探索阶段，但从长远来看，以房养老模式的实践，对于保障老年人基本生活需求以及完善我国养老养老服务体系都具有非常重要的战略意义。
一、 以房养老模式的概念及益处
（一） 以房养老的涵义：即“住房反向抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。
其实质就是通过各种金融运营机制与手段，将老年人身故后遗留房产的巨大价值，提前变现到身前使用，将住房资源在价值上进行变现盘活，从而解决老年人的养老问题。
（二） 以房养老模式的优点
1. 缓解人口老龄化下的养老压力
当前，我国养老体系还远不能满足巨大的老年群体的养老问题，这关系到国家稳定以及经济发展大局。在以房养老模式下，老年人将自己的住房资产提前变现来进行自我养老，而无需借助家庭、社会力量，这对于缓解当前我国养老保险、家庭养老的压力都有很好地现实作用。
2. 活跃金融市场，提高金融机构盈利水平
以房养老模式的推行，离不开金融机构的大力支持。以房养老模式的实行，可以使老年人养老问题与金融、房地产这俩大产业相结合，在解决老年人养老问题的同时，也可以扩展金融机构的业务范围与内容，使金融机构提高业绩，从而带动整个国民经济的发展。
二、 我国开展以房养老过程中存在的问题
（一） 传统思想以及养儿防老观念的重大阻碍
在西方国家，年轻人在成年后，生活基本独立，子女长大后也没有规定必须对父母给予帮助，因此，老年人可以不把自己的房子留给子女。但是，与西方社会这种独立的思想不同，我国是一个崇尚孝道的国家，养儿防老的观念深入人心，年轻人必须履行对父母的赡养义务，同时，作为财富象征的房屋，老年人辛苦一辈子攒下来的房屋，其更愿意将其遗留给后代，而不愿意抵押给金融机构。另一方面，我国人民对于房产投资的观念也限制了以房养老模式的开展。人们大多愿意将房产作为自己的资产自用，很少人将此作为投资性房地产。
（二） 我国房地产市场的不完善
国内外成功的实践表明，以房养老模式的顺利推行必须以居民对于房屋的完全产权作为前提，但是目前我国的房地产市场产权体系复杂，完全产权，半产权房同时存在，甚至有些公民对于自己的房屋根本没有产权，这在很大程度上会阻碍以房养老的实施。同时近年来，我国房地产市场价格不断走高，虽然政府采取了很多的调控政策，但是均收效甚微。高房价的走势对于居民自由住房率的提高来说，很明显是不利的，如果居民连自己的房屋都没有，以房养老对其来说更是纸上谈兵。最后，房屋产权问题、房地产中介市场滞后也阻碍了以房养老模式的实施。
（三） 以房养老法规、政策的缺失
目前。我国还没有制定专门的法律来规范以房养老问题，这样就无法从法律层面上来保障该模式的顺利推行。在政策层面上，2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。但是宏观政策仅仅停留在中央层面上，而各地却仍未制定相应的政策。由于政策细则仍未出台，“以房养老”保险产品尚在研发之中，上市时间不能确定。在具体政策细则出台之前，业务不会推进到实质操作阶段。
三、 完善我国以房养老模式的建议与对策
（一） 加强以房养老模式宣传，破除传统思想的束缚
我们可以通过多种现代化的媒介，例如：广播、电视、网络等途径，加大对政策的解读力度，使人们清楚地认识以房养老对于自身、金融行业以及国家宏观经济的重要性，这样，才能使人们树立以房养老的新型养老观念。同时，作为子女的年轻一代可以加强对老年人的思想开导，在心理上给予老年人支持，并且也要在自己内心贯彻这种养老模式，将以房养老作为一种可靠地投资模式，为自己年老后的养老问题早作打算。
（二） 控制高房价问题，完善房地产市场
对于房价的调控问题，政府绝对不能放松警惕，要综合运用各类财政货币政策切实调控不断走高的房价，但是也要控制大范围的房价下跌趋势，注意房价的大涨大跌问题，把房价控制在合理的范围之内。另外，对于房地产中介市场，政府应该加大扶持力度，促进房地产评估、咨询等中介市场的发展，规范房地产评估与咨询流程及步骤。
（三） 制定相应的以房养老法律法规
加大对以房养老法律的研究力度，在适当时机退出专门的法律来规范政策的发展。加强对以房养老运行程序的法律监督与政策维护，完善相关配套措施，建设一套与我国相适应的法律法规体系。另一方面，在保证与中央政策统一的前提下，各地要结合自身实际建立相关的政策，提高以房养老的统筹层次。
（四） 建立专业的以房养老模式管理机构和队伍
以房养老模式的顺利运行必须依靠专业化的操作团队，因此，要加强队伍人员的专业素质培养，提高其业务操作能力，建立权责对等、机制健全的机构体系。政府也可以成立专门的以房养老研究机构，在此基础上，对经营以房养老的相关机构给予支持，帮助其培养专业评估人员，切实保障以房养老模式沿着正规方向发展。
（五） 建立规范的房地产金融市场
住房反向抵押贷款业务的顺利实施离不开健全的房地产金融市场。银行、保险等金融机构对此望而止步的原因，不仅是因为住房反向抵押做法复杂，更多的是因为其面临利率、平均人口预期寿命、房产价值折损等众多风险。为此，金融业内部首先必须对以房养老模式的操作过程熟练掌握，同时银行和保险等金融机构也应联手完善住房反向抵押貸款的政策并建立各类金融机构之间的协调机制。
以房养老模式作为我国补充养老的一种重要形式，虽然目前在我国发展遇到了种种问题，但是我们也应该认识到，该模式是具有广阔的发展前景的。因此，各地在实践过程中，务必要结合当地实际，规范以房养老模式的运行，使其成为我国老年人养老方式的一种新选择。（作者单位：山西财经大学）
参考文献：
[1] 刘嘉伟，项银涛.老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款[J].中国金融，2005，（12）.
[2] 王艳艳.试论我国“以房养老”模式[J].商业文化，2010，（6）.
[3] 邱峰.“以房养老”：养老保障新模式研究[J].青海金融，2012，（10）.
关键词：以房养老；人口老龄化；住房反向抵押贷款
近年来，面对我国人口老龄化不断加重的趋势，各地在老年人养老机制上不断进行创新，在这其中，以房养老模式应运而生。虽然目前以房养老模式在我国尚处于探索阶段，但从长远来看，以房养老模式的实践，对于保障老年人基本生活需求以及完善我国养老养老服务体系都具有非常重要的战略意义。
一、 以房养老模式的概念及益处
（一） 以房养老的涵义：即“住房反向抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主发放固定资金。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。
其实质就是通过各种金融运营机制与手段，将老年人身故后遗留房产的巨大价值，提前变现到身前使用，将住房资源在价值上进行变现盘活，从而解决老年人的养老问题。
（二） 以房养老模式的优点
1. 缓解人口老龄化下的养老压力
当前，我国养老体系还远不能满足巨大的老年群体的养老问题，这关系到国家稳定以及经济发展大局。在以房养老模式下，老年人将自己的住房资产提前变现来进行自我养老，而无需借助家庭、社会力量，这对于缓解当前我国养老保险、家庭养老的压力都有很好地现实作用。
2. 活跃金融市场，提高金融机构盈利水平
以房养老模式的推行，离不开金融机构的大力支持。以房养老模式的实行，可以使老年人养老问题与金融、房地产这俩大产业相结合，在解决老年人养老问题的同时，也可以扩展金融机构的业务范围与内容，使金融机构提高业绩，从而带动整个国民经济的发展。
二、 我国开展以房养老过程中存在的问题
（一） 传统思想以及养儿防老观念的重大阻碍
在西方国家，年轻人在成年后，生活基本独立，子女长大后也没有规定必须对父母给予帮助，因此，老年人可以不把自己的房子留给子女。但是，与西方社会这种独立的思想不同，我国是一个崇尚孝道的国家，养儿防老的观念深入人心，年轻人必须履行对父母的赡养义务，同时，作为财富象征的房屋，老年人辛苦一辈子攒下来的房屋，其更愿意将其遗留给后代，而不愿意抵押给金融机构。另一方面，我国人民对于房产投资的观念也限制了以房养老模式的开展。人们大多愿意将房产作为自己的资产自用，很少人将此作为投资性房地产。
（二） 我国房地产市场的不完善
国内外成功的实践表明，以房养老模式的顺利推行必须以居民对于房屋的完全产权作为前提，但是目前我国的房地产市场产权体系复杂，完全产权，半产权房同时存在，甚至有些公民对于自己的房屋根本没有产权，这在很大程度上会阻碍以房养老的实施。同时近年来，我国房地产市场价格不断走高，虽然政府采取了很多的调控政策，但是均收效甚微。高房价的走势对于居民自由住房率的提高来说，很明显是不利的，如果居民连自己的房屋都没有，以房养老对其来说更是纸上谈兵。最后，房屋产权问题、房地产中介市场滞后也阻碍了以房养老模式的实施。
（三） 以房养老法规、政策的缺失
目前。我国还没有制定专门的法律来规范以房养老问题，这样就无法从法律层面上来保障该模式的顺利推行。在政策层面上，2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。但是宏观政策仅仅停留在中央层面上，而各地却仍未制定相应的政策。由于政策细则仍未出台，“以房养老”保险产品尚在研发之中，上市时间不能确定。在具体政策细则出台之前，业务不会推进到实质操作阶段。
三、 完善我国以房养老模式的建议与对策
（一） 加强以房养老模式宣传，破除传统思想的束缚
我们可以通过多种现代化的媒介，例如：广播、电视、网络等途径，加大对政策的解读力度，使人们清楚地认识以房养老对于自身、金融行业以及国家宏观经济的重要性，这样，才能使人们树立以房养老的新型养老观念。同时，作为子女的年轻一代可以加强对老年人的思想开导，在心理上给予老年人支持，并且也要在自己内心贯彻这种养老模式，将以房养老作为一种可靠地投资模式，为自己年老后的养老问题早作打算。
（二） 控制高房价问题，完善房地产市场
对于房价的调控问题，政府绝对不能放松警惕，要综合运用各类财政货币政策切实调控不断走高的房价，但是也要控制大范围的房价下跌趋势，注意房价的大涨大跌问题，把房价控制在合理的范围之内。另外，对于房地产中介市场，政府应该加大扶持力度，促进房地产评估、咨询等中介市场的发展，规范房地产评估与咨询流程及步骤。
（三） 制定相应的以房养老法律法规
加大对以房养老法律的研究力度，在适当时机退出专门的法律来规范政策的发展。加强对以房养老运行程序的法律监督与政策维护，完善相关配套措施，建设一套与我国相适应的法律法规体系。另一方面，在保证与中央政策统一的前提下，各地要结合自身实际建立相关的政策，提高以房养老的统筹层次。
（四） 建立专业的以房养老模式管理机构和队伍
以房养老模式的顺利运行必须依靠专业化的操作团队，因此，要加强队伍人员的专业素质培养，提高其业务操作能力，建立权责对等、机制健全的机构体系。政府也可以成立专门的以房养老研究机构，在此基础上，对经营以房养老的相关机构给予支持，帮助其培养专业评估人员，切实保障以房养老模式沿着正规方向发展。
（五） 建立规范的房地产金融市场
住房反向抵押贷款业务的顺利实施离不开健全的房地产金融市场。银行、保险等金融机构对此望而止步的原因，不仅是因为住房反向抵押做法复杂，更多的是因为其面临利率、平均人口预期寿命、房产价值折损等众多风险。为此，金融业内部首先必须对以房养老模式的操作过程熟练掌握，同时银行和保险等金融机构也应联手完善住房反向抵押貸款的政策并建立各类金融机构之间的协调机制。
以房养老模式作为我国补充养老的一种重要形式，虽然目前在我国发展遇到了种种问题，但是我们也应该认识到，该模式是具有广阔的发展前景的。因此，各地在实践过程中，务必要结合当地实际，规范以房养老模式的运行，使其成为我国老年人养老方式的一种新选择。（作者单位：山西财经大学）
参考文献：
[1] 刘嘉伟，项银涛.老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款[J].中国金融，2005，（12）.
[2] 王艳艳.试论我国“以房养老”模式[J].商业文化，2010，（6）.
[3] 邱峰.“以房养老”：养老保障新模式研究[J].青海金融，2012，（10）.