论文部分内容阅读
【摘要】房地产作为经济发展的重要产业，已经成为促进经济增长的重要因素。房地产信息数据是政府、房地产开发企业作出科学决策的重要指导，也受到社会的广泛关注，但是现行的房地产统计制度和统计方法还存在很多问题，本文主要对这些问题进行分析，探究我国的房地产统计制度和统计方法。
【关键词】房地产；统计制度；统计方法
房地产是与民生关系十分密切的产业，与其他行业也有着极大的关联，准确真实的统计数据能够客观反映出房地产业的发展趋势和走向，逐渐受到越来越多人的关注。因此，做好房地产的统计制度和统计方法工作是十分必要的，对于指导政府做出科学决策，促进经济发展具有积极的意义。
一、当前房地产统计制度和方法存在的问题
1、部门统计、地方统计、抽样调查、“企业一套表”等多种统计调查制度并存，造成重复调查和混乱。
政府统计部门主要是依据国家统计局及其调查总队制定的房地产“一套表”统计报表制度及抽样调查来进行统计的，主要是反映房地产投资额、面积及价格、景气等情况。而对于建设部门来讲，统计时是按照住建部或者地方建设部门的房地产统计报表制度来进行的，它包含的指标则更多，甚至税务部门也会对房地产开发企业布置一些未经批准的统计报表。多种统计制度并存，不仅会严重影响统计的效率，有些关注度比较高的指标如投资额、销售面积和价格等分别调查和公布，导致数出多门，更会严重影响统计形象。
2、各种统计调查方法分工不合理。
除了并存多种统计调查制度外，不同统计调查方式也会用于同一个指标的调查，比如统计部门对房地产价格调查既有全面调查和抽样调查，建设部门对销售面积统计既有网签数又有房地产企业上报数，实际上，房地产销售价格完全没必要通过普查获取，一个区域只需选择几个有代表性的地段和中介进行价格调查，另外销售面积采用住建部门的网签数应该说还是比较接近实际的。应通过统计设计，发挥普查、抽样调查、重点调查各自优势，形成既相互独立又相互补充的房地产调查体系。
3、统计指标设置不合理。
一是指标设置过细导致指标繁杂，比如期房、现房销售等都要统计，完全可以通过其中一种推算，建设部门的统计指标则更多，达三十五个大类，甚至包含购房目的、购房人职业分类、年龄结构等。二是有的指标设置意义不大，比如土地购置费统计滞后，项目开发之前一般都已付清土地出让金，完全可以利用国土部门的行政记录。三是有的指标通过目前的调查体系很难调查清楚或达不到调查目的。据笔者了解，统计部门的统计报表大多由会计人员兼职上报，而建设部门的统计报表大多由销售人员上报，销售面积建设部门的数字相对更准确，而统计部门的资金数据则相对更准，投资额指标大多是根据形象进度估报，建设部门的景气指数不是由负责人填报而是由统计人员填报。四是调查对象仅局限于房地产企业或人员，缺乏针对终端客户的调查指标，一味相信统计调查得到初始数据，而不进行科学评估。房地产企业有时候完全根据自己的利益需要，操纵房地产数据，比如低报或抬高房地产价格；开发商抵押给担保公司以获得贷款而签订的阴阳销售合同造成销售面积远大于实际的假象，但这些数据于当月即对外公布。五是统计部门和建设部门的统计范围不一致。在现行的房地产统计制度中要求：在开发地进行工商登记且具备法人资格，纳入开发活动所在地统计范围；未进行工商登记的，由企业办公所在地进行统计。但建设部门都纳入统计投资额和销售数据。另外统计部门的报表一般是在房屋竣工验收后因为人去楼空，很难找到人，即提前申请停报，投资额或者销售数据等都有提前上报完成的现象，但住建部门仍然在统计销售，造成两者的差异很大。
二、房地产统计制度及统计方法的思考
1、形成分工协作的的统计调查制度和方法
要使房地产统计工作实现良好的效果，首先就要设计好政府统计与部门统计之间的关系，应在健全的统计标准体系下，各司其职，各尽其责，互相帮助和支持，促进房地产统计工作的顺利开展。建立完善、统一的统计体系，包括房地产企业的投资、经营、价格、景气程度调查等方面的内容，简化统计指标的设置，合并相关的指标，避免重复指标的出现，从而减轻房地产企业的工作负担。此外，政府与各部门之间应做到统计信息的共享，避免统计信息数据交叉，造成数据信息浪费的现象，提高统计工作的效率和质量。
2、按照建设地进行注册统计
为了使房地产的投资企业能够准科学的进行投资统计，保证统计不重复不漏报，就应该依据房地产的建设地点进行统计，能够准确的反映出房地产项目所在地的房地产投资以及社会固定资产的情况，而且房地产建设地能够随时、准确的掌握房地产的投资以及进展情况。与此同时，按照建设地进行统计，能够全面的反映出房地产投资的整体结构，有利于房地产投资企业统计工作的顺利开展，防止房地产开发企业存在违规的统计的行为。
3、改变月报制度，减轻统计人员负担
由于基层统计人员在工作中需要对房地产投资、固定投资以及建筑业进行统计，而且由于上报时间、指标、审核以及报表的种类繁多复杂等问题，统计人员承担着巨大的负担，工作的效果和准确性也无法保证，所以在实际的统计工作中，可以把原来的月报改为季报，并不一定各种类型的报表统一开网时间，笔者建议每个报表周期只设置填报结束时间，报表截止日期后几个工作日即可申报一个周期的报表，给基层统计人员充分的工作时间，也会在一定程度上保证统计工作的效果。
4、加强质量监督控制
在进行统计工作时，应加强房地产源头数据的质量结果控制，源头数据是房地产统计分析工作的重要依据和基础，在实际工作中，应加强对统计工作以及统计人员的监督和管理，完善统计工作的责任制，严格规范统计人员的行为，保证数据的真实、有效。这就要强化统计违法行为追究力度，建立失信黑名单制度。再好的统计制度设计，没有企业及负责人的重视，房地产开发统计工作要想顺利开展，并获得良好的结果，是不可能的。加强执法监督，做到违法必究，只有让他们敬畏统计法，才能重视统计工作，负责人重视统计工作了，他们才能统筹协调好工程、销售、财务人员积极主动做好报表。
结束语：
房地产已经成为我国经济发展中十分重要的组成部分，是我国经济增长的重要因素，我们应不断完善房地产统计制度和统计方法，更好的发挥统计作用。
参考文献：
[1]申凤群.浅析房地产统计方法制度改革[J].科技经济市场.2010.7（4）：56-57.
[2]苗晓宇，马敏娜.我国房地产统计方法制度的改革方向[J].统计与决策.2010.3（18）：256-257.
[3]刘富强.关于房地产统计制度与统计方法的思考[J].科技资讯.2010.6（9）：254-255.
【关键词】房地产；统计制度；统计方法
房地产是与民生关系十分密切的产业，与其他行业也有着极大的关联，准确真实的统计数据能够客观反映出房地产业的发展趋势和走向，逐渐受到越来越多人的关注。因此，做好房地产的统计制度和统计方法工作是十分必要的，对于指导政府做出科学决策，促进经济发展具有积极的意义。
一、当前房地产统计制度和方法存在的问题
1、部门统计、地方统计、抽样调查、“企业一套表”等多种统计调查制度并存，造成重复调查和混乱。
政府统计部门主要是依据国家统计局及其调查总队制定的房地产“一套表”统计报表制度及抽样调查来进行统计的，主要是反映房地产投资额、面积及价格、景气等情况。而对于建设部门来讲，统计时是按照住建部或者地方建设部门的房地产统计报表制度来进行的，它包含的指标则更多，甚至税务部门也会对房地产开发企业布置一些未经批准的统计报表。多种统计制度并存，不仅会严重影响统计的效率，有些关注度比较高的指标如投资额、销售面积和价格等分别调查和公布，导致数出多门，更会严重影响统计形象。
2、各种统计调查方法分工不合理。
除了并存多种统计调查制度外，不同统计调查方式也会用于同一个指标的调查，比如统计部门对房地产价格调查既有全面调查和抽样调查，建设部门对销售面积统计既有网签数又有房地产企业上报数，实际上，房地产销售价格完全没必要通过普查获取，一个区域只需选择几个有代表性的地段和中介进行价格调查，另外销售面积采用住建部门的网签数应该说还是比较接近实际的。应通过统计设计，发挥普查、抽样调查、重点调查各自优势，形成既相互独立又相互补充的房地产调查体系。
3、统计指标设置不合理。
一是指标设置过细导致指标繁杂，比如期房、现房销售等都要统计，完全可以通过其中一种推算，建设部门的统计指标则更多，达三十五个大类，甚至包含购房目的、购房人职业分类、年龄结构等。二是有的指标设置意义不大，比如土地购置费统计滞后，项目开发之前一般都已付清土地出让金，完全可以利用国土部门的行政记录。三是有的指标通过目前的调查体系很难调查清楚或达不到调查目的。据笔者了解，统计部门的统计报表大多由会计人员兼职上报，而建设部门的统计报表大多由销售人员上报，销售面积建设部门的数字相对更准确，而统计部门的资金数据则相对更准，投资额指标大多是根据形象进度估报，建设部门的景气指数不是由负责人填报而是由统计人员填报。四是调查对象仅局限于房地产企业或人员，缺乏针对终端客户的调查指标，一味相信统计调查得到初始数据，而不进行科学评估。房地产企业有时候完全根据自己的利益需要，操纵房地产数据，比如低报或抬高房地产价格；开发商抵押给担保公司以获得贷款而签订的阴阳销售合同造成销售面积远大于实际的假象，但这些数据于当月即对外公布。五是统计部门和建设部门的统计范围不一致。在现行的房地产统计制度中要求：在开发地进行工商登记且具备法人资格，纳入开发活动所在地统计范围；未进行工商登记的，由企业办公所在地进行统计。但建设部门都纳入统计投资额和销售数据。另外统计部门的报表一般是在房屋竣工验收后因为人去楼空，很难找到人，即提前申请停报，投资额或者销售数据等都有提前上报完成的现象，但住建部门仍然在统计销售，造成两者的差异很大。
二、房地产统计制度及统计方法的思考
1、形成分工协作的的统计调查制度和方法
要使房地产统计工作实现良好的效果，首先就要设计好政府统计与部门统计之间的关系，应在健全的统计标准体系下，各司其职，各尽其责，互相帮助和支持，促进房地产统计工作的顺利开展。建立完善、统一的统计体系，包括房地产企业的投资、经营、价格、景气程度调查等方面的内容，简化统计指标的设置，合并相关的指标，避免重复指标的出现，从而减轻房地产企业的工作负担。此外，政府与各部门之间应做到统计信息的共享，避免统计信息数据交叉，造成数据信息浪费的现象，提高统计工作的效率和质量。
2、按照建设地进行注册统计
为了使房地产的投资企业能够准科学的进行投资统计，保证统计不重复不漏报，就应该依据房地产的建设地点进行统计，能够准确的反映出房地产项目所在地的房地产投资以及社会固定资产的情况，而且房地产建设地能够随时、准确的掌握房地产的投资以及进展情况。与此同时，按照建设地进行统计，能够全面的反映出房地产投资的整体结构，有利于房地产投资企业统计工作的顺利开展，防止房地产开发企业存在违规的统计的行为。
3、改变月报制度，减轻统计人员负担
由于基层统计人员在工作中需要对房地产投资、固定投资以及建筑业进行统计，而且由于上报时间、指标、审核以及报表的种类繁多复杂等问题，统计人员承担着巨大的负担，工作的效果和准确性也无法保证，所以在实际的统计工作中，可以把原来的月报改为季报，并不一定各种类型的报表统一开网时间，笔者建议每个报表周期只设置填报结束时间，报表截止日期后几个工作日即可申报一个周期的报表，给基层统计人员充分的工作时间，也会在一定程度上保证统计工作的效果。
4、加强质量监督控制
在进行统计工作时，应加强房地产源头数据的质量结果控制，源头数据是房地产统计分析工作的重要依据和基础，在实际工作中，应加强对统计工作以及统计人员的监督和管理，完善统计工作的责任制，严格规范统计人员的行为，保证数据的真实、有效。这就要强化统计违法行为追究力度，建立失信黑名单制度。再好的统计制度设计，没有企业及负责人的重视，房地产开发统计工作要想顺利开展，并获得良好的结果，是不可能的。加强执法监督，做到违法必究，只有让他们敬畏统计法，才能重视统计工作，负责人重视统计工作了，他们才能统筹协调好工程、销售、财务人员积极主动做好报表。
结束语：
房地产已经成为我国经济发展中十分重要的组成部分，是我国经济增长的重要因素，我们应不断完善房地产统计制度和统计方法，更好的发挥统计作用。
参考文献：
[1]申凤群.浅析房地产统计方法制度改革[J].科技经济市场.2010.7（4）：56-57.
[2]苗晓宇，马敏娜.我国房地产统计方法制度的改革方向[J].统计与决策.2010.3（18）：256-257.
[3]刘富强.关于房地产统计制度与统计方法的思考[J].科技资讯.2010.6（9）：254-255.