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摘要：自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤以2007年、2009年为甚。综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%。房价上涨直接导致越来越多的人因为居高不下的房价而无法解决房子这一生活中最基本的问题，最终导致几代人走上了“房奴”这条道路。房价问题已与人们日常生活息息相关，并直接影响到民生问题，社会稳定问题。因此房价的分析尤为重要，为了科学、客观分析一个地区的房价，为有关部门的决策提供一定的科学依据，引入7项影响因素，并针对每个影响中最受影响的分指标进行实证调研。
关键词：房价；影响因素；指标打分
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号：1672-3198（2011）06-0026-02
1 研究背景
自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤以2007年、2009年为甚。综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%。而据国家统计局最新数据显示，2009年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。其中新房成交价格涨幅第一次超过了20%，达24%；新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%。
房价上涨而且是非正常上涨这个原因是多方面造成的，一方面是由于2009年扩张性货币政策使得中国面临通货膨胀而导致房地产价格上涨；另一方面，政府缺少对于那些房地产市场的投机商的严厉打击导致房价畸形上涨，当然还有很多其他重要原因，比如土地价格的上涨，开放商的囤地行为等等。中央政府也一直都在努力致力于用宏观经济政策来调控房地产市场的价格。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。中央政府同时配套制定了许多相关政策来遏制房价的疯狂上涨，具体为：①开征物业税；②取消二手房营业税优惠；③明确首次购房标准；④上调存款准备金利率；⑤严格控制二套房贷；⑥提出了促进房地产市场平稳健康发展的五条措施；⑦取消七折利率优惠；⑧收紧首套房契税优惠；⑨3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款。
1.1 现状分析
房价上涨直接导致越来越多的人因为居高不下的房价而无法解决房子这一生活中最基本的问题，最终导致几代人走上了“房奴”这条道路。由于工资收入的增幅远不比房价增速，买房者的购房压力增大；同时由于房价的上升所产生的相关生活消费品价格的上升，人们的生活质量下降；房地产价格的上升同时也导致店铺租金的上升，部分中小业者经营成本的上升，相关综合成本也在不断上升，经营利益越来越不确定，最终导致停业或是转移，最终冲击实体经济。总之房价问题已与人们日常生活息息相关，并直接影响到民生问题，社会稳定问题。
因此当前的房地产价格是否被严重高估，到底被高估了多少，以及房地产市场如何科学定价才能真正做到“价格围绕价值波动”，这些问题的讨论仍将是中国未来几年内的热门话题之一。
2 调研说明
2.1 调查对象
本文调查以武汉13个行政区为中心，为了保障被样本最大程度地反映武汉市的基本情况，我们通过在每个行政区内抽样性的选择3到4个售楼中心来展开调查。调查问卷共10000份，有效问卷答9789份，有效率为97.89%。
2.2 调查方法
本次调查我们采用了自填式问卷和访谈相结合的方法，问卷绝大部分由受访者自行填写，实有困难则由调查员依据问卷上的内容，以访谈的形式了解受访者的情况和想法，并代为填写。所用调查问卷已经组员详细讨论，根据调研目的和需要商榷而成，并严格按照问卷的设计准则，具有一定的科学性。
3 调研数据说明
一般来说，一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆(如利率)等因素来决定的。但鉴于可变因素与不变因素的区别，随着时间的影响房价变化最大的还是可变因素，因此，为了科学、客观分析一个地区的房价，为有关部门的决策提供一定的科学依据，引入7项影响因素，并针对每个影响中最受影响的分指标进行实证调研。
3.1 宏观经济及政策环境中各分指标的重要性分布
见图1所示。
从图1中可以明显得出，武汉市相关房地产政策占的比例最大，因此重要程度相对高一些，这充分说明在宏观经济以及政策环境中武汉市相关房地产政策起到重要的影响作用。我们把它三个指标进行综合打分为武汉市总体经济形势5分，武汉市相关房地产政策为7分，区域经济发展水平为3分。
3.2 区位的各指标分布
从图2可以看出区域特征中，地段对房价的影响最大，其次是交通设施，尤其是公交系统。因此，在研究房价时，需要重点考虑地段特征。
图2 区域的各指标分布
对各个指标进行综合打分得到结果为地段为5分，地铁为2分，公交为3分，城市轻轨2分，高速公路为1分。
3.3 建筑结构各个特征的重要程度
图3显示了各建筑结构特征的重要程度。实际上，建筑结构的每个特征都具有同等重要的作用。然而对房价的影响上却有一些差别，尤其是质量指标影响最大，其次是使用功能、户型设计、装修标准等。
得出各指标的综合打分结果为户型设计为5分，建筑规格为2分，使用功能为5分，质量标准为6分，节能系统为3分，装修标准为3分，智能化水平为1分，其他个别特征因素（朝向、楼层、容积率等）为7分。
3.4 满足基本生活的配套设施的分布
各指标的综合打分结果为供热状况为5分，给排水状况为9分，煤气状况为7分，垃圾处理状况为8分，周边的商店便利性为7分，社区生活服务状况为3分，社区周边地区安保状况为6分。
3.5 配套的公共机构分布
各指标的综合打分结果为所在地区的学校为2分，所在地区的医院为2分，所在地区的公园为2分，所在地区的银行为2分，所在地区的邮局为2分。
3.6 小区环境各个分指标分布
各个指标的综合打分结果为采光面积为3分，社区的绿化面积为2分，空气质量为5分，噪音污染状况为3分，园林景观状况为1分。
3.7 开发商提供的服务质量分布
各个分指标的综合打分结果为企业经营者的综合素质为5分，合作机构的家装设计为2分，合作机构的施工企业能力为2分，合作机构的监理单位能力为1分，合作机构的物业公司水平为3分。
注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”
关键词：房价；影响因素；指标打分
中图分类号:F29
文献标识码:A
文章编号：1672-3198（2011）06-0026-02
1 研究背景
自2005年以来，中国房价持续快速大幅度上涨，其中尤以2007年、2009年为甚。综合考虑房价每年的合理涨幅后，相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言，2005年以来的房价中非正常上涨部分，远超过现实房价中的50%。而据国家统计局最新数据显示，2009年，无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录。其中新房成交价格涨幅第一次超过了20%，达24%；新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%。
房价上涨而且是非正常上涨这个原因是多方面造成的，一方面是由于2009年扩张性货币政策使得中国面临通货膨胀而导致房地产价格上涨；另一方面，政府缺少对于那些房地产市场的投机商的严厉打击导致房价畸形上涨，当然还有很多其他重要原因，比如土地价格的上涨，开放商的囤地行为等等。中央政府也一直都在努力致力于用宏观经济政策来调控房地产市场的价格。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。中央政府同时配套制定了许多相关政策来遏制房价的疯狂上涨，具体为：①开征物业税；②取消二手房营业税优惠；③明确首次购房标准；④上调存款准备金利率；⑤严格控制二套房贷；⑥提出了促进房地产市场平稳健康发展的五条措施；⑦取消七折利率优惠；⑧收紧首套房契税优惠；⑨3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款。
1.1 现状分析
房价上涨直接导致越来越多的人因为居高不下的房价而无法解决房子这一生活中最基本的问题，最终导致几代人走上了“房奴”这条道路。由于工资收入的增幅远不比房价增速，买房者的购房压力增大；同时由于房价的上升所产生的相关生活消费品价格的上升，人们的生活质量下降；房地产价格的上升同时也导致店铺租金的上升，部分中小业者经营成本的上升，相关综合成本也在不断上升，经营利益越来越不确定，最终导致停业或是转移，最终冲击实体经济。总之房价问题已与人们日常生活息息相关，并直接影响到民生问题，社会稳定问题。
因此当前的房地产价格是否被严重高估，到底被高估了多少，以及房地产市场如何科学定价才能真正做到“价格围绕价值波动”，这些问题的讨论仍将是中国未来几年内的热门话题之一。
2 调研说明
2.1 调查对象
本文调查以武汉13个行政区为中心，为了保障被样本最大程度地反映武汉市的基本情况，我们通过在每个行政区内抽样性的选择3到4个售楼中心来展开调查。调查问卷共10000份，有效问卷答9789份，有效率为97.89%。
2.2 调查方法
本次调查我们采用了自填式问卷和访谈相结合的方法，问卷绝大部分由受访者自行填写，实有困难则由调查员依据问卷上的内容，以访谈的形式了解受访者的情况和想法，并代为填写。所用调查问卷已经组员详细讨论，根据调研目的和需要商榷而成，并严格按照问卷的设计准则，具有一定的科学性。
3 调研数据说明
一般来说，一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆(如利率)等因素来决定的。但鉴于可变因素与不变因素的区别，随着时间的影响房价变化最大的还是可变因素，因此，为了科学、客观分析一个地区的房价，为有关部门的决策提供一定的科学依据，引入7项影响因素，并针对每个影响中最受影响的分指标进行实证调研。
3.1 宏观经济及政策环境中各分指标的重要性分布
见图1所示。
从图1中可以明显得出，武汉市相关房地产政策占的比例最大，因此重要程度相对高一些，这充分说明在宏观经济以及政策环境中武汉市相关房地产政策起到重要的影响作用。我们把它三个指标进行综合打分为武汉市总体经济形势5分，武汉市相关房地产政策为7分，区域经济发展水平为3分。
3.2 区位的各指标分布
从图2可以看出区域特征中，地段对房价的影响最大，其次是交通设施，尤其是公交系统。因此，在研究房价时，需要重点考虑地段特征。
图2 区域的各指标分布
对各个指标进行综合打分得到结果为地段为5分，地铁为2分，公交为3分，城市轻轨2分，高速公路为1分。
3.3 建筑结构各个特征的重要程度
图3显示了各建筑结构特征的重要程度。实际上，建筑结构的每个特征都具有同等重要的作用。然而对房价的影响上却有一些差别，尤其是质量指标影响最大，其次是使用功能、户型设计、装修标准等。
得出各指标的综合打分结果为户型设计为5分，建筑规格为2分，使用功能为5分，质量标准为6分，节能系统为3分，装修标准为3分，智能化水平为1分，其他个别特征因素（朝向、楼层、容积率等）为7分。
3.4 满足基本生活的配套设施的分布
各指标的综合打分结果为供热状况为5分，给排水状况为9分，煤气状况为7分，垃圾处理状况为8分，周边的商店便利性为7分，社区生活服务状况为3分，社区周边地区安保状况为6分。
3.5 配套的公共机构分布
各指标的综合打分结果为所在地区的学校为2分，所在地区的医院为2分，所在地区的公园为2分，所在地区的银行为2分，所在地区的邮局为2分。
3.6 小区环境各个分指标分布
各个指标的综合打分结果为采光面积为3分，社区的绿化面积为2分，空气质量为5分，噪音污染状况为3分，园林景观状况为1分。
3.7 开发商提供的服务质量分布
各个分指标的综合打分结果为企业经营者的综合素质为5分，合作机构的家装设计为2分，合作机构的施工企业能力为2分，合作机构的监理单位能力为1分，合作机构的物业公司水平为3分。
注：“本文中所涉及到的图表、公式、注解等请以PDF格式阅读”