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近来，商业的蓬勃发展带动了商业地产的市场需求，这是商业地产产生的基础条件。当市场发展条件具备，再加上此等产品高额的利润空间，众多国内开发商纷纷将目光转向这个国内新兴领域，商业地产的表象繁荣也就不足为奇了。然而，与其他类型的房地产开发相比，商业地产开发要复杂得多，难度要大得多。由于其经营方向具有较强的确定性，受经营环境的影响很大，所以投资风险也相对较高。
在国外，商业地产的购买者几乎都是基金或者是REITs来扮演，国内虽然在2005年底几乎掀起了一股REITs热，而且有了“越秀”试水的成功，但越秀仅是个案。这些基金和REITs的特性就是要有稳定的可持续回报，因此它们绝不会去涉足项目的前期开发。还有一点是中国的金融市场和房地产市场还处在发展之中，市场尚未成熟。没有一个成熟的市场环境，当然也就没有基金和REITs生存的土壤。因此，国内商业地产的“下线”接手者仍以松散投资者为主导。开发商目前仍旧在琢磨这些人的购买心理，挖空心思去投其所好。比如开发“shopping mall”不如开发“商业街”；大空间格局不如小面积店铺；内开街不如外临街；高楼层不如一楼好卖等等。为了快速回笼资金和“售完不管”，开发商大多“削足适履”将商业地产开发成一种畸形态的“销售型商业地产”，基本丧失了让两个隐含客户层生存的空间，很难满足日后商业经营行为的需要，其结果是相当可怕的。
客观地说，这种行为的产生有其根本的市场根源：
第一，在国家宏观调控的前提下，房地产开发商从住宅转向商业地产成为一种“时尚”。这种匆匆忙忙中，住宅地产开发思路毫不掩饰的运用到了商业地产中。然而开发商们在销售过程中很快就发现，产品突然不畅销了，甚至深陷资金匮乏的泥潭不得脱身。究其根源在于开发上尚未明白住宅的天然分割性和商业地产的整体性存在着根本性不同。
第二，但受到过往操作的市场观念主导，开发商仍将投资客的喜好为第一考虑。开发商往往会采尽量缩小大空间卖场，分割出售的方式。这种方式带来的后果往往是忽略了商业各种业态合理搭配的科学性，缺乏主力店形象、人潮带动，品牌鱼龙混杂，商业吸引力大减；同时物业管理者、租户和小业主之间盘根错节的利益关系增加了协调难度。因此，种种因素阻碍了商业地产统一经营管理机制的形成，地产商业价值的提升难以实现。
第三，面对商业地产这个崭新的行业领域，开发商盲目恶补商业知识，肆意自解商业术语，又或者虚位以待商业服务公司充充门面却对其建议不求甚解，直接导致的结果就是所开发的产品四不象。有的开发商会全国遍访所谓“成功案例”照搬照抄，殊不知“淮南为柑，淮北为橘”，商业尤为甚之，不同地域，不同城市，不同商业氛围，甚至不同消费习惯，都将导致所开发项目“水土不服”的现象十分严重。
第四，一些开发商实力有限，但商业地产的高利润吸引他们妄图玩一把“侥幸”的游戏，他们几乎将所有身价都投入到了圈地之中，而后不惜一切代价融资：整体抵押，拆分抵押、二次抵押等等手段使尽。所有一切开发行为均向销售靠拢，产品怎么讨投资客欢心怎么盖；商业具备哪些内容更有噱头；怎样能快速回笼资金就用什么销售手段广告全都是诱人的概念却不管兑现的可能，虽然有些或许侥幸得手保证了资金链的正常运转，但最终兑现出来的产品却惨不忍睹。
第五，投资客观念陈旧，购买市场不够成熟。这体现在两个方面：一是国内尚未形成良好的基金或者是REITS接手环境，“长期持有物业”“稳定获利”的健康而良性市场环境尚未形成；第二就是松散投资客的购买观念陈旧，投资认准了“沿街”“独立产权、互不干涉”“商业中心”等关键词。面对大部分登门而来的“上帝”都是瞄准了地产项目的沿街面，对内部或者地面上下的不闻不问，必然容易导致开发商在产品定位之初就乱了方寸。
第六，能够介入整个商业地产开发过程，正确出谋划策的商业经营管理机构较少，配套环节尚不成熟。随着市场竞争压力加大，商业地产专业人才短缺已成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型中高级人才十分紧俏。很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。毕竟商业地产是一种新兴行业领域。
总之，商业地产是一个市场化产物，是一个多元化产品，需要在不断发展不断自我完善的过程中沉浮，它的成熟需要开发环节、商业规划、运营环节、管理环节、购买环节以及消费市场环节的共同协作发展，任何一环都将直接制约商业地产的最终成败。
目前，开发商和商业服务机构不但需要在地产开发过程中扮演好各自角色，更需要顺畅协调的沟通，将各自专业知识和谐融入整个过程。一是合理分析手中地块特性，以确定适合开发的商业地产类型。二是合理分析地块所处的商业氛围，以确定适合开发的商业地产类型和规模。三是做好充分的融资准备。四是做好充分的全过程开发预算，即前期工程预算，中期招商开业预算，后期经营管理投入预算。最终评估融资能力继而再次确定适合开发的商业地产类型和规模。五是合理进行商业定位，从而确定商业地产的建筑结构、空间需求。六是选择合理的商业服务机构在合适的时间介入以上相关过程，从而更好的听取商业专业意见。
针对第六条要点，为了能让开发商更明确地清楚商业服务机构何时介入，介入的程度，以下对目前国内商业地产市场在shopping mall(购物中心)、商业街、商场、行业市场、附属底商等五大类别方面，分析对应的商业服务机构所承担的角色内容。
一、shoppingmall(购物中心)。
我国国家质量技术监督局发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为：“由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
shopping mall是体积巨大的商业结构体，存在多种经营形态并对经营硬件、动线规划、停车等需求严格。所以当开发此类地产项目之初就必须具备雄厚的资金实力和完善的融资渠道，并且要精细的做出整盘的开发预算。商业服务机构必须在立项之初就完全介入，由其参与到开发预算、产品定位、商业经营需求、空间硬体规划和动线规划等诸多环节。
二、商业街。
“商业街”指以商业分布平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街的成功开发从某种意义上来说比shopping mall难度更大，虽然shopping mall占用资金巨大，开发过程繁琐、商业结构体复杂，然而它可以不过多地依赖于周遭商业氛围。而商业街的成功则需要精确的定位，不可能脱离地块所在的商业氛围、交通、居民、潜在市场等诸多因素。因此，商业服务机构扮演的角色和介入的内容同shopping mall基本一样。
三、商场。
商场的发展，越趋多元化、综合性和主题性。现代化的商场不但有服饰、餐饮、还有电影院、溜冰场、游泳池、酒店，甚至商场内的餐厅也呈现多元化，发展成整层的、极有规模的美食广场。
商场南北各有不同，北方因受传统百货影响较大，因此商场形态多以“百货”为主且体量巨大。而南方则形态多样，其面积多在一万到五六万不等。在开发此类地产项目时，商业服务机构介入到经营定位、空间规划、动线规划、装潢格调、经营硬件需求等环节即可，其它问题可有开发商自行把握。
四、行业市场。
行业市场多为满足专业市场交易需求的大面积摊位或者独立店铺的集合。
此类地产商品较为简单，开发时多注意结合自身地块特性合理建设行业市场的规模，合理进行空间布局。商业服务机构也须介入到空间规划、动线规划、装潢格调、经营硬件需求等环节。
五、附属底商(沿街铺面)。
如一些社区的底商、写字楼的底商，多为满足社区的消费需求，不乏一些经营较为特色还可能辐射到周边一定范围内的区域。
此类地产商品简单、单一，一旦定型后较少涉及到商业经营管理等内容，甚至可以由物业管理公司来完成相关工作内容。然而目前国内住宅等普通房地产开发多嫁接了此类产品，俨然有泛滥的趋势，形成目前只要有住宅就是一片底商的局面，租金上不去，商家参差不齐，管理较为混乱，而且空置现象十分严重。其实，此类地产开发之初更需要商业服务机构的积极介入，进行合理规划，从而合理分布，物尽其用充分提升其价值。(作者单位：厦门升名汇经营管理有限公司)
在国外，商业地产的购买者几乎都是基金或者是REITs来扮演，国内虽然在2005年底几乎掀起了一股REITs热，而且有了“越秀”试水的成功，但越秀仅是个案。这些基金和REITs的特性就是要有稳定的可持续回报，因此它们绝不会去涉足项目的前期开发。还有一点是中国的金融市场和房地产市场还处在发展之中，市场尚未成熟。没有一个成熟的市场环境，当然也就没有基金和REITs生存的土壤。因此，国内商业地产的“下线”接手者仍以松散投资者为主导。开发商目前仍旧在琢磨这些人的购买心理，挖空心思去投其所好。比如开发“shopping mall”不如开发“商业街”；大空间格局不如小面积店铺；内开街不如外临街；高楼层不如一楼好卖等等。为了快速回笼资金和“售完不管”，开发商大多“削足适履”将商业地产开发成一种畸形态的“销售型商业地产”，基本丧失了让两个隐含客户层生存的空间，很难满足日后商业经营行为的需要，其结果是相当可怕的。
客观地说，这种行为的产生有其根本的市场根源：
第一，在国家宏观调控的前提下，房地产开发商从住宅转向商业地产成为一种“时尚”。这种匆匆忙忙中，住宅地产开发思路毫不掩饰的运用到了商业地产中。然而开发商们在销售过程中很快就发现，产品突然不畅销了，甚至深陷资金匮乏的泥潭不得脱身。究其根源在于开发上尚未明白住宅的天然分割性和商业地产的整体性存在着根本性不同。
第二，但受到过往操作的市场观念主导，开发商仍将投资客的喜好为第一考虑。开发商往往会采尽量缩小大空间卖场，分割出售的方式。这种方式带来的后果往往是忽略了商业各种业态合理搭配的科学性，缺乏主力店形象、人潮带动，品牌鱼龙混杂，商业吸引力大减；同时物业管理者、租户和小业主之间盘根错节的利益关系增加了协调难度。因此，种种因素阻碍了商业地产统一经营管理机制的形成，地产商业价值的提升难以实现。
第三，面对商业地产这个崭新的行业领域，开发商盲目恶补商业知识，肆意自解商业术语，又或者虚位以待商业服务公司充充门面却对其建议不求甚解，直接导致的结果就是所开发的产品四不象。有的开发商会全国遍访所谓“成功案例”照搬照抄，殊不知“淮南为柑，淮北为橘”，商业尤为甚之，不同地域，不同城市，不同商业氛围，甚至不同消费习惯，都将导致所开发项目“水土不服”的现象十分严重。
第四，一些开发商实力有限，但商业地产的高利润吸引他们妄图玩一把“侥幸”的游戏，他们几乎将所有身价都投入到了圈地之中，而后不惜一切代价融资：整体抵押，拆分抵押、二次抵押等等手段使尽。所有一切开发行为均向销售靠拢，产品怎么讨投资客欢心怎么盖；商业具备哪些内容更有噱头；怎样能快速回笼资金就用什么销售手段广告全都是诱人的概念却不管兑现的可能，虽然有些或许侥幸得手保证了资金链的正常运转，但最终兑现出来的产品却惨不忍睹。
第五，投资客观念陈旧，购买市场不够成熟。这体现在两个方面：一是国内尚未形成良好的基金或者是REITS接手环境，“长期持有物业”“稳定获利”的健康而良性市场环境尚未形成；第二就是松散投资客的购买观念陈旧，投资认准了“沿街”“独立产权、互不干涉”“商业中心”等关键词。面对大部分登门而来的“上帝”都是瞄准了地产项目的沿街面，对内部或者地面上下的不闻不问，必然容易导致开发商在产品定位之初就乱了方寸。
第六，能够介入整个商业地产开发过程，正确出谋划策的商业经营管理机构较少，配套环节尚不成熟。随着市场竞争压力加大，商业地产专业人才短缺已成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型中高级人才十分紧俏。很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。毕竟商业地产是一种新兴行业领域。
总之，商业地产是一个市场化产物，是一个多元化产品，需要在不断发展不断自我完善的过程中沉浮，它的成熟需要开发环节、商业规划、运营环节、管理环节、购买环节以及消费市场环节的共同协作发展，任何一环都将直接制约商业地产的最终成败。
目前，开发商和商业服务机构不但需要在地产开发过程中扮演好各自角色，更需要顺畅协调的沟通，将各自专业知识和谐融入整个过程。一是合理分析手中地块特性，以确定适合开发的商业地产类型。二是合理分析地块所处的商业氛围，以确定适合开发的商业地产类型和规模。三是做好充分的融资准备。四是做好充分的全过程开发预算，即前期工程预算，中期招商开业预算，后期经营管理投入预算。最终评估融资能力继而再次确定适合开发的商业地产类型和规模。五是合理进行商业定位，从而确定商业地产的建筑结构、空间需求。六是选择合理的商业服务机构在合适的时间介入以上相关过程，从而更好的听取商业专业意见。
针对第六条要点，为了能让开发商更明确地清楚商业服务机构何时介入，介入的程度，以下对目前国内商业地产市场在shopping mall(购物中心)、商业街、商场、行业市场、附属底商等五大类别方面，分析对应的商业服务机构所承担的角色内容。
一、shoppingmall(购物中心)。
我国国家质量技术监督局发布的国家标准《零售业态分类》中，对购物中心的定义为：“企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。”其业态结构特点为：“由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设相应规模的停车场。选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。
shopping mall是体积巨大的商业结构体，存在多种经营形态并对经营硬件、动线规划、停车等需求严格。所以当开发此类地产项目之初就必须具备雄厚的资金实力和完善的融资渠道，并且要精细的做出整盘的开发预算。商业服务机构必须在立项之初就完全介入，由其参与到开发预算、产品定位、商业经营需求、空间硬体规划和动线规划等诸多环节。
二、商业街。
“商业街”指以商业分布平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街的成功开发从某种意义上来说比shopping mall难度更大，虽然shopping mall占用资金巨大，开发过程繁琐、商业结构体复杂，然而它可以不过多地依赖于周遭商业氛围。而商业街的成功则需要精确的定位，不可能脱离地块所在的商业氛围、交通、居民、潜在市场等诸多因素。因此，商业服务机构扮演的角色和介入的内容同shopping mall基本一样。
三、商场。
商场的发展，越趋多元化、综合性和主题性。现代化的商场不但有服饰、餐饮、还有电影院、溜冰场、游泳池、酒店，甚至商场内的餐厅也呈现多元化，发展成整层的、极有规模的美食广场。
商场南北各有不同，北方因受传统百货影响较大，因此商场形态多以“百货”为主且体量巨大。而南方则形态多样，其面积多在一万到五六万不等。在开发此类地产项目时，商业服务机构介入到经营定位、空间规划、动线规划、装潢格调、经营硬件需求等环节即可，其它问题可有开发商自行把握。
四、行业市场。
行业市场多为满足专业市场交易需求的大面积摊位或者独立店铺的集合。
此类地产商品较为简单，开发时多注意结合自身地块特性合理建设行业市场的规模，合理进行空间布局。商业服务机构也须介入到空间规划、动线规划、装潢格调、经营硬件需求等环节。
五、附属底商(沿街铺面)。
如一些社区的底商、写字楼的底商，多为满足社区的消费需求，不乏一些经营较为特色还可能辐射到周边一定范围内的区域。
此类地产商品简单、单一，一旦定型后较少涉及到商业经营管理等内容，甚至可以由物业管理公司来完成相关工作内容。然而目前国内住宅等普通房地产开发多嫁接了此类产品，俨然有泛滥的趋势，形成目前只要有住宅就是一片底商的局面，租金上不去，商家参差不齐，管理较为混乱，而且空置现象十分严重。其实，此类地产开发之初更需要商业服务机构的积极介入，进行合理规划，从而合理分布，物尽其用充分提升其价值。(作者单位：厦门升名汇经营管理有限公司)