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摘 要：本文结合当地市场发展中存在的问题，通过对本地休闲地产项目的分析，提出了规范休闲地产发展环境、完善产品开发管理体系的六项对策。力争将郑州市休闲地产的发展更加健康、完善，让休闲地产真正成为众所向往的休闲胜地。
关键词：休闲地产；投资；可持续发展
一、郑州市休闲地产的发展背景
对于一座城市来说，人均生产总值达到5000美元时，休闲地产的发展则进入活跃期。郑州市人均生产总值在2008年已超过5000美元，近年来保持稳定增速，2011年人均生产总值为56086元，按当前汇率计算为8923美元，远远超过5000美元，从而说明郑州市休闲地产正处于有利发展时期。特别是2005年以来，郑州市接待外来游客数量及旅游收入每年保持在10%以上的增长，2011年郑州市接待国际及国内游客5481万人次，是郑州市总人口的6.2倍，2011年郑州市全年实现旅游总收入590亿元，为郑州市国民生产总值的12%。旅游资源带来的人口红利及财政收入为郑州市经济的发展带来了有力的保障，并有效地促进了郑州市休闲地产的发展。
二、郑州市休闲地产发展中存在的问题及原因分析
1.相关法规及理论指导不足
由于休闲地产是一个较为新兴的房地产业，因而其相关的法律法规发展相对滞后，学术界对此的理论研究成果也不足，从而导致政府在指导过程中难以找到理论支撑。在遇到法律问题时，无明确政策可依等问题，对产业的发展形成重大障碍。
2.项目周边市政及生活配套发展不完善
休闲地产项目大多处于具有一定自然景观资源优势的偏远地区。地理位置的偏远，使得公交、天然气、暖气等生活配套设施需要完善，导致项目居住人气极为不足。如位于郑州大北区的清华忆江南，虽已交房但由于社区生活配套设施的缺失，已入住居民做饭只能用电磁炉，蔬菜和馒头都需要在市区购买，然后放进冰箱，作为一周的食粮；同时交通配套的缺失使得居住者出行往往只能靠坐公司班车前往市区，大大降低了生活的幸福指数。
3.产品个性特色不足，模仿缺乏创新
产品个性特色不足，主要是指休闲地产项目在建筑及园林风格上的个性特色不足，一方面由于缺乏对本土文化、传统文化的汲取和借鉴，主要体现中式休闲地产的项目相对较少；另一方面由于郑州的休闲地产建筑及园林风格在一定程度上呈现出异域化的特色，且主要为西班牙、意大利风情社区，因此难免出现雷同的现象，而且多为刻意而缺乏新意的模仿，注重表面，而缺乏内涵，从而使得郑州市休闲地产市场中缺乏真正意义上的异域风情社区。
4.休闲产品单一，客户覆盖面狭窄
目前郑州休闲地产项目的产品中，主要以舒适性较高的“第二居所”为主，大多面积集中在230～280㎡、330～420㎡之间的别墅及洋房，置业门槛较高。而面积较小、总价较低的经济型产品如40～60㎡左右的一房、老年公寓及比较流行的产权式酒店、时权酒店则相对稀缺，从而导致客户的覆盖面狭窄，从而加大了项目的运营风险，影响产品的快速去化。
5.节能环保意识及产品运用欠缺
休闲地产往往规划占地面积较大，这些项目在运营过程中需要耗费大量的水资源、电资源等，一方面对能源造成浪费，另一方面也对环境造成破坏。如思念·果岭山水，配有酒店、高尔夫球场以及其它设施，都需要大量的水电支持，特别是高尔夫球场需要消耗大量的淡水，根据统计，一个标准18洞的高尔夫球场，每天需要消耗2000-2500吨淡水，同时酒店也需要大量的热水资源，从而耗用大量的电力资源，造成资源的浪费。
6.整体物业管理档次较低
从当前郑州市各大休闲地产所配备的物业管理公司来看，配有国际一流物业管理服务的只有康桥·林溪湾和怡丰·森林湖。大多开发商基于成本的考虑，倾向于采用自身旗下及省内物业管理企业，鉴于省内物业管理公司在操作项目经验上的不足，工作人员来源复杂，难以保证物业管理团队的整体素质，从而在一定程度上降低了服务的标准。
三、促进郑州市休闲地产发展的对策
1.加强学术研究，完善理论体系
休闲地产作为一个较为新兴的行业，现今完善的理论研究成果尤为缺乏。因此政府及房地产行业协会应该行动起来，组织学术界专家及房企高管成立专题研究小组，考察国内外成功的休闲地产项目，并结合当地经济发展及城市现状，研究出二、三线及乡镇休闲地产开发的若干模式，为郑州市的休闲地产开发提供一定理论依据，促进其快速健康发展。
2.完善市政生活配套，提升休闲舒适度
為使休闲地产项目做到真正意义上的休闲，提升居住的休闲舒适度，首先必须完善市政及生活配套。首先，开发商应加强社会责任感，前期通过自身的投入，完善社区的基本生活配套，从而吸引更多的人群居住，依托小区人气的提升，后期盈利。其次，政府应通过对开发商在开发过程中的一些政策优惠，与发展商共同努力完善社区外部的市政配套。
3.加强产品创新，注重彰显文化特色
休闲地产在建筑及园林风格上应注重对中原本土文化特色的汲取和借鉴，将更多的本土文化元素融入到楼盘规划当中，从而突出地域色彩，回归传统文化。亦可结合自身特点对项目进行系统的规划，在小区的景观及配套中巧妙地凸显所要表达的文化主题。
4.休闲产品多元化，增加客户覆盖面
在产品设计上，应着重分析客户需求，丰富产品类型，降低置业门槛，扩大客户覆盖面。小户型的一房以及产权式酒店客房等，在郑州市当前休闲地产市场上是相对比较缺乏的，因此，郑州市休闲地产项目应该结合自身情况，在产品的多元化设计上有所创新，最大化地网罗有效客户，从而实现利益最大化。
5.提高环保意识，实现生态旅游休闲
旅游业是与环境密切相关的行业，政府和开发商要增强节约水资源、节约用电的识，实现资源的循环使用，做到低碳环保。在水资源节约方面，例如思念·果岭山水将高尔夫球场内的若干水库改造成湖泊，既起到收集天然雨水的作用，又形成了景观，提高了项目的品质，增加了项目的附加值。在电资源节约方面，开发商也应具有高度的社会责任感，注重前期投资，加大节能环保设备的投入使用，大力采用太阳能、地源热泵、风能等资源资源，从暖、热水、照明等各个方面做起，为实现生态环保开发奠定基础。
6.规范物业管理，提升小区居住品质
物业服务的好坏将直接关系到业主的切身利益，开发商需同物业管理公司应通过各种途径提高服务档次，为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的环境。物业管理公司在具体执行过程中，要注重学习先进物业管理公司经验，规范员工的招聘标准并加强员工培训，提高物业队伍质量及员工的综合素质，并认真分析业主意见，从而促进服务质量的不断创新与提高。开发商应对后期物业管理服务进行监督，保证项目后期的物业服务质量，能对其后期产品的去化带来有力保障，对开发商的品牌美誉度及社会知名度也是一个不小的贡献。
参考文献：
[1]车阳.谁动了休闲地产的“弦”[J].中国西部，2010（7）.
[2]孙云海.对我国旅游房地产发展的新思考[J].经济导刊，2009（10）.
[3]王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸，2010（17）.
[4]何红光.中国旅游地产的现状分析[J]. 城市开发，2006（9）.
[5]朱德良，魏太兵.旅游城市休闲房地产的构建[J]. 山西建筑，2010，36（27）.
作者简介：曹鹏，男，汉族，河南商丘人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理；朱晨飞，男，汉族，河南开封人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理。
关键词：休闲地产；投资；可持续发展
一、郑州市休闲地产的发展背景
对于一座城市来说，人均生产总值达到5000美元时，休闲地产的发展则进入活跃期。郑州市人均生产总值在2008年已超过5000美元，近年来保持稳定增速，2011年人均生产总值为56086元，按当前汇率计算为8923美元，远远超过5000美元，从而说明郑州市休闲地产正处于有利发展时期。特别是2005年以来，郑州市接待外来游客数量及旅游收入每年保持在10%以上的增长，2011年郑州市接待国际及国内游客5481万人次，是郑州市总人口的6.2倍，2011年郑州市全年实现旅游总收入590亿元，为郑州市国民生产总值的12%。旅游资源带来的人口红利及财政收入为郑州市经济的发展带来了有力的保障，并有效地促进了郑州市休闲地产的发展。
二、郑州市休闲地产发展中存在的问题及原因分析
1.相关法规及理论指导不足
由于休闲地产是一个较为新兴的房地产业，因而其相关的法律法规发展相对滞后，学术界对此的理论研究成果也不足，从而导致政府在指导过程中难以找到理论支撑。在遇到法律问题时，无明确政策可依等问题，对产业的发展形成重大障碍。
2.项目周边市政及生活配套发展不完善
休闲地产项目大多处于具有一定自然景观资源优势的偏远地区。地理位置的偏远，使得公交、天然气、暖气等生活配套设施需要完善，导致项目居住人气极为不足。如位于郑州大北区的清华忆江南，虽已交房但由于社区生活配套设施的缺失，已入住居民做饭只能用电磁炉，蔬菜和馒头都需要在市区购买，然后放进冰箱，作为一周的食粮；同时交通配套的缺失使得居住者出行往往只能靠坐公司班车前往市区，大大降低了生活的幸福指数。
3.产品个性特色不足，模仿缺乏创新
产品个性特色不足，主要是指休闲地产项目在建筑及园林风格上的个性特色不足，一方面由于缺乏对本土文化、传统文化的汲取和借鉴，主要体现中式休闲地产的项目相对较少；另一方面由于郑州的休闲地产建筑及园林风格在一定程度上呈现出异域化的特色，且主要为西班牙、意大利风情社区，因此难免出现雷同的现象，而且多为刻意而缺乏新意的模仿，注重表面，而缺乏内涵，从而使得郑州市休闲地产市场中缺乏真正意义上的异域风情社区。
4.休闲产品单一，客户覆盖面狭窄
目前郑州休闲地产项目的产品中，主要以舒适性较高的“第二居所”为主，大多面积集中在230～280㎡、330～420㎡之间的别墅及洋房，置业门槛较高。而面积较小、总价较低的经济型产品如40～60㎡左右的一房、老年公寓及比较流行的产权式酒店、时权酒店则相对稀缺，从而导致客户的覆盖面狭窄，从而加大了项目的运营风险，影响产品的快速去化。
5.节能环保意识及产品运用欠缺
休闲地产往往规划占地面积较大，这些项目在运营过程中需要耗费大量的水资源、电资源等，一方面对能源造成浪费，另一方面也对环境造成破坏。如思念·果岭山水，配有酒店、高尔夫球场以及其它设施，都需要大量的水电支持，特别是高尔夫球场需要消耗大量的淡水，根据统计，一个标准18洞的高尔夫球场，每天需要消耗2000-2500吨淡水，同时酒店也需要大量的热水资源，从而耗用大量的电力资源，造成资源的浪费。
6.整体物业管理档次较低
从当前郑州市各大休闲地产所配备的物业管理公司来看，配有国际一流物业管理服务的只有康桥·林溪湾和怡丰·森林湖。大多开发商基于成本的考虑，倾向于采用自身旗下及省内物业管理企业，鉴于省内物业管理公司在操作项目经验上的不足，工作人员来源复杂，难以保证物业管理团队的整体素质，从而在一定程度上降低了服务的标准。
三、促进郑州市休闲地产发展的对策
1.加强学术研究，完善理论体系
休闲地产作为一个较为新兴的行业，现今完善的理论研究成果尤为缺乏。因此政府及房地产行业协会应该行动起来，组织学术界专家及房企高管成立专题研究小组，考察国内外成功的休闲地产项目，并结合当地经济发展及城市现状，研究出二、三线及乡镇休闲地产开发的若干模式，为郑州市的休闲地产开发提供一定理论依据，促进其快速健康发展。
2.完善市政生活配套，提升休闲舒适度
為使休闲地产项目做到真正意义上的休闲，提升居住的休闲舒适度，首先必须完善市政及生活配套。首先，开发商应加强社会责任感，前期通过自身的投入，完善社区的基本生活配套，从而吸引更多的人群居住，依托小区人气的提升，后期盈利。其次，政府应通过对开发商在开发过程中的一些政策优惠，与发展商共同努力完善社区外部的市政配套。
3.加强产品创新，注重彰显文化特色
休闲地产在建筑及园林风格上应注重对中原本土文化特色的汲取和借鉴，将更多的本土文化元素融入到楼盘规划当中，从而突出地域色彩，回归传统文化。亦可结合自身特点对项目进行系统的规划，在小区的景观及配套中巧妙地凸显所要表达的文化主题。
4.休闲产品多元化，增加客户覆盖面
在产品设计上，应着重分析客户需求，丰富产品类型，降低置业门槛，扩大客户覆盖面。小户型的一房以及产权式酒店客房等，在郑州市当前休闲地产市场上是相对比较缺乏的，因此，郑州市休闲地产项目应该结合自身情况，在产品的多元化设计上有所创新，最大化地网罗有效客户，从而实现利益最大化。
5.提高环保意识，实现生态旅游休闲
旅游业是与环境密切相关的行业，政府和开发商要增强节约水资源、节约用电的识，实现资源的循环使用，做到低碳环保。在水资源节约方面，例如思念·果岭山水将高尔夫球场内的若干水库改造成湖泊，既起到收集天然雨水的作用，又形成了景观，提高了项目的品质，增加了项目的附加值。在电资源节约方面，开发商也应具有高度的社会责任感，注重前期投资，加大节能环保设备的投入使用，大力采用太阳能、地源热泵、风能等资源资源，从暖、热水、照明等各个方面做起，为实现生态环保开发奠定基础。
6.规范物业管理，提升小区居住品质
物业服务的好坏将直接关系到业主的切身利益，开发商需同物业管理公司应通过各种途径提高服务档次，为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的环境。物业管理公司在具体执行过程中，要注重学习先进物业管理公司经验，规范员工的招聘标准并加强员工培训，提高物业队伍质量及员工的综合素质，并认真分析业主意见，从而促进服务质量的不断创新与提高。开发商应对后期物业管理服务进行监督，保证项目后期的物业服务质量，能对其后期产品的去化带来有力保障，对开发商的品牌美誉度及社会知名度也是一个不小的贡献。
参考文献：
[1]车阳.谁动了休闲地产的“弦”[J].中国西部，2010（7）.
[2]孙云海.对我国旅游房地产发展的新思考[J].经济导刊，2009（10）.
[3]王珊珊，石娟，顾新.我国旅游地产发展趋势分析[J].中国商贸，2010（17）.
[4]何红光.中国旅游地产的现状分析[J]. 城市开发，2006（9）.
[5]朱德良，魏太兵.旅游城市休闲房地产的构建[J]. 山西建筑，2010，36（27）.
作者简介：曹鹏，男，汉族，河南商丘人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理；朱晨飞，男，汉族，河南开封人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理。