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摘 要：本文试从房地产税收一体化管理的意义出发，针对当前房地产税收一体化管理中存在的问题与不足，对应提出改进房地产税收一体化管理的措施和建议。
关键词：房地产；一体化；管理
房地产税收的管理规范与否，直接关系到税负公平和防偷堵漏的成效。近年来，为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，国家税务总局制定了《房地产税收一体化管理业务规程》，并要求各地制定具体的管理流程和实施办法，着力落实好房地产税收管理。
一、房地产税收一体化管理的意义
房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。
按照国家税务总局的工作布置，房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。税务机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后征”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。
二、当前房地产税收一体化管理中存在的问题与不足
（一）从管理对象来看，主要存在以下问题与不足：
1.安置房、保障性住房开发主体参差不齐。既有以房地产开发公司作为开发主体的，也有以城市投资、国有投资公司作为开发主体的，更有直接以建设局作为建设单位的，更有各种各样的改造指挥部来进行开发的。当开发主体不是正常设立的房地产开发公司时，容易产生票据使用混乱、涉税处理简单化等问题。
2.税法遵从度有待提升。纳税人税法遵从度偏低，主观偷逃税现象仍以多种形式存在。一是隐瞒销售收入。预收款不入账，或只开具收款收据隐瞒收入，或将“以房换房”价款不计销售收入。二是虚增成本费用。将应税收入直接抵减成本费用；或扩大拆迁安置补偿面积，虚列土地开发成本；或采取骗取建安发票等手法，虚增建安工程成本。三是混淆成本费用。房地产项目跨年度、跨地域滚动开发，通过关联企业或混淆多个项目转移开发成本和期间费用，任意调控利润，少缴企业所得税和土地增值税。
（二）从管理措施来看，主要存在以下问题与不足：
1.税源监控依然乏力。一是全过程税源监控缺失。房地产开发过程中，国土、建设、规划、税务等职能部门虽然一定程度上实现了信息共享，但税务部门只是在房开企业开发、销售房屋后介入管理，难以实现全过程税源监控。二是涉税信息时效性不足。有些房地产商一个新项目成立一家新公司，原公司则采取非正常销户，欠税无法追缴；或是几个项目多个公司同时运行，利用财务混乱、混淆成本费用，偷逃税款。
2.房地产税源专业化管理岗责体系不够清晰。随着征管改革、机构改革、税收信息化建设和社会经济文化的发展，基层机关的内涵、组织结构、工作方式已经发生并将继续发生着变化，与此相适应的管理手段、管理标准也应随之改变。在这样的形势发展下，基层税务机关作为集中处理各项税收业务的主要单元，以标准化的岗责体系来规范税收业务的运作必然成为省级数据大集中的一个突破点。而作为组织收入工作重中之重的房地产税源管理，其岗责体系亟需进一步明确。
3.征管措施不够到位。一是存在税源监控盲区。对于联合建房和个人建房项目，承建单位或个人纳税意识淡薄，不配合税务机关征税，纳税人又不需要使用发票，税源无从监控。二是存在政策漏洞。对于假借联建名义的房地产项目，房地产开发与联建行为的认定在法律意义上缺乏统一标准，调查取证难度太大，相关部门监管有心无力。三是难以掌握真实涉税信息。房地产开发公司建设、销售难以及时监控到位，很多公司收入、支出账外处理，难以掌握其实际经营情况，导致个别企业实际欠税居高不下。
4.专业化税收管理人才有所欠缺。房地产税收一体化管理对专业化税收管理人才也提出了更高的要求。房地产业是国民经济重要的支柱产业，也是税收管理难度最大、执法风险最高的行业之一。近年来，依托信息化手段加强房地产业税收征管，成为提高征管质量和效率的重要途径。随着科技的发展，在日常税收征管中运用的科技手段也也来越多，但目前大多数基层征管单位都面临着人员年龄老化，科技、税收等更新知识培训跟不上要求的问题，基层征收单位人员素质与房地产税收一体化管理的要求还有较大的差距。
三、完善房地产税收一体化管理的若干建议
（一）加强对房地产业税收的基础性管理。主要有：
1.加强部门协作。房地产税收一体化管理是一项涉及多个部门的系统工程。一是加强与协税护税部门的协调，争取有力支持。二是完善管理制度，強化“以票管税”。积极解决历史遗留楼盘问题。三是争取党政支持。提请政府加强考核检查，落实考核办法，进一步运用财政激励措施，调动相关部门协税护税积极性。
2.落实项目管理。认真落实项目管理制，切实掌握开发项目数目和进度，将所有建安项目和房地产开发项目录入房地产税收一体化管理软件。按照房地产建安管理一体化的要求，完善信息来源渠道。对土地出让转让、建设项目立项审批、规划设计、施工、预约预售全过程纳入监控。在政府发布房地产开发项目土地招拍挂信息时，即行跟踪土地出让环节的税收。
（二）加强对房地产业税收的创新性管理。主要有：
1.完善房地产税源纳税评估体系和模型。加大涉税资料采集力度，采取科学的纳税评估分析方法，综合分析行业总体税负状况和单个纳税人纳税情况差异，从而测算出企业的实际经营水平；进一步建立和完善纳税评估预警指标机制，通过对行业的各项成本指标的对比，客观比较、摸清规律、发现问题，从而分析测算纳税人实际纳税与应纳税额的差距，提高评估纳税申报的真实性，增强管理的针对性。认真开发行业税收风险模型，通过模型工具进行风险识别和等级排序，对每户房地产纳税人自动生成风险识别报告。完善执法风险特征库，并结合实际持续改进完善特征库，量化风险等级评定。 2.强化政策和征收管理，提升政策执行水平。一是加大所得税核定征收力度。采取切实措施对房地产开发企业所得税实行核定征收，代开发票的在代开发票环节征收所得税，自开发票的按月预缴，年度汇算清缴。二是加大土地增值税预征力度。积极加强房地产开发项目的检查清理，正确把握征收方式，及时调整土地增值税预征率和核定征收率，确保征收到位。三是加强申报管理，提升申报准确率。将房地产开发企业纳税申报纳入正常征管，既要报送纳税申报表、财务会计报表和其它有关纳税资料，也要报送房地产销售明细表。四是加强以票控税，提升发票使用率。严格票据管理，坚持先税后票，以票管税，按户开具销售不动产发票，重点把好土地使用权属和房产权属转移关。
3.提升房地产税收的信息管税水平。一体化管理需要信息化的技术支持，要争取政府的大力支持。加大资金投入力度，加强房地产税收一体化管理的软件开发和网络建设，在国土和产权部门发证前，设置地税部门税收征管审核程序，通过信息化平台，实现“先税后证，以证控税”，从而达到项目跟踪、动态管理的目标。
（三）加强对房地产业税收的主动性管理。
1.优化管理队伍资源，把广大干部的潜能发挥好，注重税收专业知识的培训，不仅要加强税收业务知识更新培训，更要掌握房地产行业以及相关的建筑安装业的生产常识、各类别专业管理技能，加强行业性税收问题的学习和研究，提高税务干部的专业管理水平，建立起一支综合素质高、专业技能强、数量精干、类别齐全的税收专业人才队伍。专业化管理应有专业化的服务与之相适应。随着税收专业化管理的深入，纳税服务也应该与其相辅相成，步调一致。要树立以纳税人为中心的服务理念，在服务方式、手段上不断创新，向高层次、多元化的方向延伸和发展。税收管理员应每月到重点企业开展上门服务，及时开展税收政策宣传、受理涉税事项、为企业提供纳税辅导、随時了解税源变化和税款入库情况，解答纳税人疑问。
2.加强各项台账和明细申报的管理。对房地产企业要求规范填报、按时报送房地产企业商品房销售明细表、汇总表、发票领用存情况月报表和建安工程进度表。做好工程付款与形象进度、建安发票开具的比对。同时，加强对预收款的监控，对在售楼盘各类预订金了解收取情况，对应申报收入要求及时申报，强化预收款监控，提前介入房地产企业项目开盘，实地了解开盘情况和收款情况，详细了解企业发放按揭贷款的银行，从银行了解掌握发放按揭款情况。
参考文献：
[1]周琳琳，我国税收征管效率的分析与评价，东北师范大学硕士学位论文；
[2]关于江苏、安徽、青岛国税局和江苏地税局深化税收征管改革的调研报告，税收经济调研2012年第35期；
[3]段光林，风险管理理论对降低税收执法风险的启示，税务研究；
[4]张琴 陈柳钦，风险管理理论沿袭和最新研究趋势综述；
[5]张继辉 袁晓东，我国税收征管模式的完善及其探索。
关键词：房地产；一体化；管理
房地产税收的管理规范与否，直接关系到税负公平和防偷堵漏的成效。近年来，为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，国家税务总局制定了《房地产税收一体化管理业务规程》，并要求各地制定具体的管理流程和实施办法，着力落实好房地产税收管理。
一、房地产税收一体化管理的意义
房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。实施房地产税收一体化管理，是以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。
按照国家税务总局的工作布置，房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。税务机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后征”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。
二、当前房地产税收一体化管理中存在的问题与不足
（一）从管理对象来看，主要存在以下问题与不足：
1.安置房、保障性住房开发主体参差不齐。既有以房地产开发公司作为开发主体的，也有以城市投资、国有投资公司作为开发主体的，更有直接以建设局作为建设单位的，更有各种各样的改造指挥部来进行开发的。当开发主体不是正常设立的房地产开发公司时，容易产生票据使用混乱、涉税处理简单化等问题。
2.税法遵从度有待提升。纳税人税法遵从度偏低，主观偷逃税现象仍以多种形式存在。一是隐瞒销售收入。预收款不入账，或只开具收款收据隐瞒收入，或将“以房换房”价款不计销售收入。二是虚增成本费用。将应税收入直接抵减成本费用；或扩大拆迁安置补偿面积，虚列土地开发成本；或采取骗取建安发票等手法，虚增建安工程成本。三是混淆成本费用。房地产项目跨年度、跨地域滚动开发，通过关联企业或混淆多个项目转移开发成本和期间费用，任意调控利润，少缴企业所得税和土地增值税。
（二）从管理措施来看，主要存在以下问题与不足：
1.税源监控依然乏力。一是全过程税源监控缺失。房地产开发过程中，国土、建设、规划、税务等职能部门虽然一定程度上实现了信息共享，但税务部门只是在房开企业开发、销售房屋后介入管理，难以实现全过程税源监控。二是涉税信息时效性不足。有些房地产商一个新项目成立一家新公司，原公司则采取非正常销户，欠税无法追缴；或是几个项目多个公司同时运行，利用财务混乱、混淆成本费用，偷逃税款。
2.房地产税源专业化管理岗责体系不够清晰。随着征管改革、机构改革、税收信息化建设和社会经济文化的发展，基层机关的内涵、组织结构、工作方式已经发生并将继续发生着变化，与此相适应的管理手段、管理标准也应随之改变。在这样的形势发展下，基层税务机关作为集中处理各项税收业务的主要单元，以标准化的岗责体系来规范税收业务的运作必然成为省级数据大集中的一个突破点。而作为组织收入工作重中之重的房地产税源管理，其岗责体系亟需进一步明确。
3.征管措施不够到位。一是存在税源监控盲区。对于联合建房和个人建房项目，承建单位或个人纳税意识淡薄，不配合税务机关征税，纳税人又不需要使用发票，税源无从监控。二是存在政策漏洞。对于假借联建名义的房地产项目，房地产开发与联建行为的认定在法律意义上缺乏统一标准，调查取证难度太大，相关部门监管有心无力。三是难以掌握真实涉税信息。房地产开发公司建设、销售难以及时监控到位，很多公司收入、支出账外处理，难以掌握其实际经营情况，导致个别企业实际欠税居高不下。
4.专业化税收管理人才有所欠缺。房地产税收一体化管理对专业化税收管理人才也提出了更高的要求。房地产业是国民经济重要的支柱产业，也是税收管理难度最大、执法风险最高的行业之一。近年来，依托信息化手段加强房地产业税收征管，成为提高征管质量和效率的重要途径。随着科技的发展，在日常税收征管中运用的科技手段也也来越多，但目前大多数基层征管单位都面临着人员年龄老化，科技、税收等更新知识培训跟不上要求的问题，基层征收单位人员素质与房地产税收一体化管理的要求还有较大的差距。
三、完善房地产税收一体化管理的若干建议
（一）加强对房地产业税收的基础性管理。主要有：
1.加强部门协作。房地产税收一体化管理是一项涉及多个部门的系统工程。一是加强与协税护税部门的协调，争取有力支持。二是完善管理制度，強化“以票管税”。积极解决历史遗留楼盘问题。三是争取党政支持。提请政府加强考核检查，落实考核办法，进一步运用财政激励措施，调动相关部门协税护税积极性。
2.落实项目管理。认真落实项目管理制，切实掌握开发项目数目和进度，将所有建安项目和房地产开发项目录入房地产税收一体化管理软件。按照房地产建安管理一体化的要求，完善信息来源渠道。对土地出让转让、建设项目立项审批、规划设计、施工、预约预售全过程纳入监控。在政府发布房地产开发项目土地招拍挂信息时，即行跟踪土地出让环节的税收。
（二）加强对房地产业税收的创新性管理。主要有：
1.完善房地产税源纳税评估体系和模型。加大涉税资料采集力度，采取科学的纳税评估分析方法，综合分析行业总体税负状况和单个纳税人纳税情况差异，从而测算出企业的实际经营水平；进一步建立和完善纳税评估预警指标机制，通过对行业的各项成本指标的对比，客观比较、摸清规律、发现问题，从而分析测算纳税人实际纳税与应纳税额的差距，提高评估纳税申报的真实性，增强管理的针对性。认真开发行业税收风险模型，通过模型工具进行风险识别和等级排序，对每户房地产纳税人自动生成风险识别报告。完善执法风险特征库，并结合实际持续改进完善特征库，量化风险等级评定。 2.强化政策和征收管理，提升政策执行水平。一是加大所得税核定征收力度。采取切实措施对房地产开发企业所得税实行核定征收，代开发票的在代开发票环节征收所得税，自开发票的按月预缴，年度汇算清缴。二是加大土地增值税预征力度。积极加强房地产开发项目的检查清理，正确把握征收方式，及时调整土地增值税预征率和核定征收率，确保征收到位。三是加强申报管理，提升申报准确率。将房地产开发企业纳税申报纳入正常征管，既要报送纳税申报表、财务会计报表和其它有关纳税资料，也要报送房地产销售明细表。四是加强以票控税，提升发票使用率。严格票据管理，坚持先税后票，以票管税，按户开具销售不动产发票，重点把好土地使用权属和房产权属转移关。
3.提升房地产税收的信息管税水平。一体化管理需要信息化的技术支持，要争取政府的大力支持。加大资金投入力度，加强房地产税收一体化管理的软件开发和网络建设，在国土和产权部门发证前，设置地税部门税收征管审核程序，通过信息化平台，实现“先税后证，以证控税”，从而达到项目跟踪、动态管理的目标。
（三）加强对房地产业税收的主动性管理。
1.优化管理队伍资源，把广大干部的潜能发挥好，注重税收专业知识的培训，不仅要加强税收业务知识更新培训，更要掌握房地产行业以及相关的建筑安装业的生产常识、各类别专业管理技能，加强行业性税收问题的学习和研究，提高税务干部的专业管理水平，建立起一支综合素质高、专业技能强、数量精干、类别齐全的税收专业人才队伍。专业化管理应有专业化的服务与之相适应。随着税收专业化管理的深入，纳税服务也应该与其相辅相成，步调一致。要树立以纳税人为中心的服务理念，在服务方式、手段上不断创新，向高层次、多元化的方向延伸和发展。税收管理员应每月到重点企业开展上门服务，及时开展税收政策宣传、受理涉税事项、为企业提供纳税辅导、随時了解税源变化和税款入库情况，解答纳税人疑问。
2.加强各项台账和明细申报的管理。对房地产企业要求规范填报、按时报送房地产企业商品房销售明细表、汇总表、发票领用存情况月报表和建安工程进度表。做好工程付款与形象进度、建安发票开具的比对。同时，加强对预收款的监控，对在售楼盘各类预订金了解收取情况，对应申报收入要求及时申报，强化预收款监控，提前介入房地产企业项目开盘，实地了解开盘情况和收款情况，详细了解企业发放按揭贷款的银行，从银行了解掌握发放按揭款情况。
参考文献：
[1]周琳琳，我国税收征管效率的分析与评价，东北师范大学硕士学位论文；
[2]关于江苏、安徽、青岛国税局和江苏地税局深化税收征管改革的调研报告，税收经济调研2012年第35期；
[3]段光林，风险管理理论对降低税收执法风险的启示，税务研究；
[4]张琴 陈柳钦，风险管理理论沿袭和最新研究趋势综述；
[5]张继辉 袁晓东，我国税收征管模式的完善及其探索。