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摘 要：在当前的物业管理体制下，业主的权利往往难以得到很好的保障，物业管理人强势管理，业主承担了超过自身权利的义务，各种非法权利侵害数见不鲜，正因如此产生了大量的物业管理纠纷产生。本文分析了物业管理常见的法律问题，在此基础上提出了物业管理法律问题解决的对策，以期更好地促进物理管理的发展。
关键词：物业管理；法律问题；对策
一、物业管理存在的法律问题
物理管理法律问题是我国现阶段比较典型的问题，总的来说，物业管理法律问题主要包括如下几个方面：
1.欠交物业管理费
物业公司实施管理需要收取物业管理费，物业管理费是物业公司组织人员、购买设备、施行管理的根本。针对物业管理收费，国家制定了相应的收费标准，不同物业管理公司收费标准有所不同，但是很多物业管理公司却不以为意，不与业主进行协商，就自定收费项目，且没有征得物价部门的批准，这种收费带有很强大强制性，且业务服务质量不高，正因如此，物业管理公司与业主纠纷不断，欠交物业管理费的情况时有发生。
2.缺少整治资金
一些住宅小区存在历史遗留问题，房屋比较陈旧，其中很多以前都是直管住宅小区，整治资金缺乏。之所以出现这种状况，或是因为开发商经济困难，没有闲余资金进行住宅小区的修缮；或是因为开发商已经不存在。由于缺少整治资金，物业公司难以组织整治活动。
3.业主自治意识淡薄
物业管理的开展建立在业主支持的基础上，而现在很多业主委员会操作不规范，缺乏良好的自治意识。之所以出现这种状况，主要是因为我国以往施行的福利分房制度，很多业主还沉浸在福利分房的物业管理氛围中，对公共设施维护、管理等还缺乏足够的认识，民主参与意识比较淡薄，故而对小区的公共事务管理比较冷淡。
4.房产开发遗留问题
物理管理也会受到房产开发的影响，很多住宅小区都存在一些房产开发遗留问题，诸如小区配套设施建设、绿化开发等，如果开发商在交接的时候，住宅的质量以及使用存在的话，业主一旦发现问题则会找物业公司理论，物业管理公司就莫名其妙地承担了责任。
5.物业管理存在侵权
物业公司与业主之间的矛盾对公司的发展影响甚巨，由于在经济实力、专业知识上存在优势，物业公司在履行物业管理合同的时候，往往会导致权利与义务归属偏离，一方面承诺的管理与服务并没有完全兑现，另一方面盲目滥用权力、扩张管理权限，造成管理权异化，致使业主成为受害者。
二、解决物业管理法律问题的对策
通过上述分析，我们对物业管理存在的法律问题有了深入地了解，为此，就需要采取相应的物业管理对策。具体来说，可以采取如下对策：
1.制定合理物业收费
如今的业务管理费建立在业主承受力的基础上，收费标准比较低，大多数业务管理企业入不敷出，不得已开发其他的经营项目，依靠这样的手段来维持生计。正是因为物业管理服务费用定价机制不科学，物业管理企业的发展受到了很大的影响，乱收费现象才会如此明显。因此，政府应该结合物业管理企业、业主双方的利益，制定合理的业务收费标准，只有如此才能更好地促进物业管理企业的发展。
2.设置物业管理基金
在实际的物业管理过程中，除了预见性、常规性支出以外，还存在非预见性开支，而设置物业管理基金主要就是为了维持建筑物的正常运作、修缮改良有损坏、安全威胁的建筑物。
3.完善物业管理立法
实际上立法永远是滞后的，物业管理立法也是如此，由于物业管理中存在大量的新问题才会导致业主与物业管理企业纠纷的发生，如果法治建设严重滞后的话，业务管理行业将受到极大的制约，导致物业管理市场不规范，主体权利、义务不清，物业管理企业、业主的合法权益都得不到很好地保护。由于没有详实的法律依据，政府的监督难以发挥作用，大量矛盾纠纷无法很好地协调、解决。从当前的情况来看，已经出台的法规政策性较高，涉及到具体的物业管理内容不是很多，法律的连续性、可操作性不是非常理想。为此，立法部门应该逐步完善法律法规体系，上升《物业管理条例》为法律，如果暂时不能上升为法律，也应该出台具体的细则，提高《条例》的可行性。
4.建立物业监督机制
为了更好地约束物业管理人，应该建立信用评级制度，充分发挥行业自治监督的作用，逐步完善社会监督体系。为了更好地反馈业主的意见和建议，受理业主的投诉，应该建立业主投诉机制，加强业主对物业管理人的监督。物理管理建立在社会主义市场经济的基础上，必须要遵循社会主义市场经济规律，物业管理费用的收取也应该符合市场规律，并结合当事人的具体要求确定物業管理费用。因此，无论是在法律法规中，还是在具体的条例、规范中，都应该明确物业服务收费标准，并将其性质定为协商定价，并设定收费标准的明确原则，只有如此才能更好地理顺业主与物业管理企业之间的关系。
5.建立民间调解和仲裁制度
就目前的情况来看，民事纠纷处理中，民事调解、行政调解是比较快捷的救济方式，缺点就是没有法律强制力，履行率比较低。兼具快捷性与法律强制力的救济方式是仲裁，相较于诉讼的两审终审，仲裁耗费的时间比诉讼要短很多，且为一裁终局，对于物业管理法律纠纷，利用这种方式解决更具效率。
三、总结
本文分析了物业管理常见的法律问题，在此基础上提出了物业管理法律问题解决的对策，以期更好地促进物理管理的发展。
参考文献：
[1]鲁春雅.物业管理中的疑难法律问题探析[J].天津师范大学学报（社会科学版），2011（04）
[2]綦玮.物业管理纠纷法律问题浅析[J].辽宁行政学院学报，2009（03）
[3]郭孝玲，王玮.住宅小区物业管理法律问题研究[J].法制与经济（中旬刊），2009（04）
[4]彭旭.浅谈物业管理法律关系[J].法制与经济（下旬刊），2009（06）
关键词：物业管理；法律问题；对策
一、物业管理存在的法律问题
物理管理法律问题是我国现阶段比较典型的问题，总的来说，物业管理法律问题主要包括如下几个方面：
1.欠交物业管理费
物业公司实施管理需要收取物业管理费，物业管理费是物业公司组织人员、购买设备、施行管理的根本。针对物业管理收费，国家制定了相应的收费标准，不同物业管理公司收费标准有所不同，但是很多物业管理公司却不以为意，不与业主进行协商，就自定收费项目，且没有征得物价部门的批准，这种收费带有很强大强制性，且业务服务质量不高，正因如此，物业管理公司与业主纠纷不断，欠交物业管理费的情况时有发生。
2.缺少整治资金
一些住宅小区存在历史遗留问题，房屋比较陈旧，其中很多以前都是直管住宅小区，整治资金缺乏。之所以出现这种状况，或是因为开发商经济困难，没有闲余资金进行住宅小区的修缮；或是因为开发商已经不存在。由于缺少整治资金，物业公司难以组织整治活动。
3.业主自治意识淡薄
物业管理的开展建立在业主支持的基础上，而现在很多业主委员会操作不规范，缺乏良好的自治意识。之所以出现这种状况，主要是因为我国以往施行的福利分房制度，很多业主还沉浸在福利分房的物业管理氛围中，对公共设施维护、管理等还缺乏足够的认识，民主参与意识比较淡薄，故而对小区的公共事务管理比较冷淡。
4.房产开发遗留问题
物理管理也会受到房产开发的影响，很多住宅小区都存在一些房产开发遗留问题，诸如小区配套设施建设、绿化开发等，如果开发商在交接的时候，住宅的质量以及使用存在的话，业主一旦发现问题则会找物业公司理论，物业管理公司就莫名其妙地承担了责任。
5.物业管理存在侵权
物业公司与业主之间的矛盾对公司的发展影响甚巨，由于在经济实力、专业知识上存在优势，物业公司在履行物业管理合同的时候，往往会导致权利与义务归属偏离，一方面承诺的管理与服务并没有完全兑现，另一方面盲目滥用权力、扩张管理权限，造成管理权异化，致使业主成为受害者。
二、解决物业管理法律问题的对策
通过上述分析，我们对物业管理存在的法律问题有了深入地了解，为此，就需要采取相应的物业管理对策。具体来说，可以采取如下对策：
1.制定合理物业收费
如今的业务管理费建立在业主承受力的基础上，收费标准比较低，大多数业务管理企业入不敷出，不得已开发其他的经营项目，依靠这样的手段来维持生计。正是因为物业管理服务费用定价机制不科学，物业管理企业的发展受到了很大的影响，乱收费现象才会如此明显。因此，政府应该结合物业管理企业、业主双方的利益，制定合理的业务收费标准，只有如此才能更好地促进物业管理企业的发展。
2.设置物业管理基金
在实际的物业管理过程中，除了预见性、常规性支出以外，还存在非预见性开支，而设置物业管理基金主要就是为了维持建筑物的正常运作、修缮改良有损坏、安全威胁的建筑物。
3.完善物业管理立法
实际上立法永远是滞后的，物业管理立法也是如此，由于物业管理中存在大量的新问题才会导致业主与物业管理企业纠纷的发生，如果法治建设严重滞后的话，业务管理行业将受到极大的制约，导致物业管理市场不规范，主体权利、义务不清，物业管理企业、业主的合法权益都得不到很好地保护。由于没有详实的法律依据，政府的监督难以发挥作用，大量矛盾纠纷无法很好地协调、解决。从当前的情况来看，已经出台的法规政策性较高，涉及到具体的物业管理内容不是很多，法律的连续性、可操作性不是非常理想。为此，立法部门应该逐步完善法律法规体系，上升《物业管理条例》为法律，如果暂时不能上升为法律，也应该出台具体的细则，提高《条例》的可行性。
4.建立物业监督机制
为了更好地约束物业管理人，应该建立信用评级制度，充分发挥行业自治监督的作用，逐步完善社会监督体系。为了更好地反馈业主的意见和建议，受理业主的投诉，应该建立业主投诉机制，加强业主对物业管理人的监督。物理管理建立在社会主义市场经济的基础上，必须要遵循社会主义市场经济规律，物业管理费用的收取也应该符合市场规律，并结合当事人的具体要求确定物業管理费用。因此，无论是在法律法规中，还是在具体的条例、规范中，都应该明确物业服务收费标准，并将其性质定为协商定价，并设定收费标准的明确原则，只有如此才能更好地理顺业主与物业管理企业之间的关系。
5.建立民间调解和仲裁制度
就目前的情况来看，民事纠纷处理中，民事调解、行政调解是比较快捷的救济方式，缺点就是没有法律强制力，履行率比较低。兼具快捷性与法律强制力的救济方式是仲裁，相较于诉讼的两审终审，仲裁耗费的时间比诉讼要短很多，且为一裁终局，对于物业管理法律纠纷，利用这种方式解决更具效率。
三、总结
本文分析了物业管理常见的法律问题，在此基础上提出了物业管理法律问题解决的对策，以期更好地促进物理管理的发展。
参考文献：
[1]鲁春雅.物业管理中的疑难法律问题探析[J].天津师范大学学报（社会科学版），2011（04）
[2]綦玮.物业管理纠纷法律问题浅析[J].辽宁行政学院学报，2009（03）
[3]郭孝玲，王玮.住宅小区物业管理法律问题研究[J].法制与经济（中旬刊），2009（04）
[4]彭旭.浅谈物业管理法律关系[J].法制与经济（下旬刊），2009（06）