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一、我国房地产市场失灵的主要表现
(一)房地产市场中存在严重垄断
房地产由于具有不能移动的特征,导致每一个产品都占据着独一无二的位置。房地产空间上的排它性和位置上的独占性,使房地产市场上不可能存在完全同质的可以互相替代的产品,这使得开发商每建成一个小区或一幢大厦,都实质上成为该物业的垄断者。即使政府通过市场机制来配置土地(即平常所称的招标、拍卖或挂牌出让),然而由于土地不是可以生产的劳动产品,在某一特定区域的供给缺乏弹性,即便有众多的开发商参与竞争,但取得土地的仍然只有政府供应土地数量相应的几家,显然仍不能防范他们之间的合谋,寡头合谋形成高房价的状况并没有因此得以改变。
(二)房地产市场信息不对称
由于房地产商品本身的复杂性和差别性,使购买者很难根据自己的能力对商品的材质品种、地基处理、管线埋设、房屋特性、配套设施、功能效用等等做出客观准确的判断,而开发商对此了如执掌。在开发商和购房者之间,存在着较为严重的信息不对称,开发商无疑占据信息优势地位。一方面,在这种信息不对称下的交易,开发商操纵市场供求信息和价格信息,抬高价格,损害购买者的福利,而使市场所要求的等价交换原则很难得到实现;另一方面,由于掌握信息的不完全,又可能会导致购房者在交易过程中产生诸如“从众效应”的集体非理性行为。
(三)房地产市场中投机行为横行
前面已经述及,房地产市场供求双方存在较为严重的信息不完全和信息不对称,房地产投机者对市场的预期很难基于不同时期市场的真实供求状况和房地产基础价值高低的基础上。因此一旦对房地产的需求增加,房地产价格就会进入上升通道,当上涨所造成的价差大于交易成本时,投机者就会跟进买入,此时投机需求将进一步放大市场需求,导致供需更加失衡,从而刺激房地产价格的进一步上扬。而价格上涨起到了对预期的正反馈作用,又进一步刺激投机需求,如此反复循环。在这种情况下,投机者的预期明显背离了市场机制的根本原则,价格上升,需求反而上升,投机行为并不遵照市场经济的基本运行机制。
二、政府调控房地产市场的现实意义
(一)有利于防范金融风险
由于个人住房消费信贷潜在违约风险较大。由政府进行调控,可使低收入者承受较小风险。
(二)有利于维护社会稳定
由于低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者。政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段来维护社会稳定,促进社会和谐。
(三)有利于提升政府管理权威
住是人类的基本权力之一,政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为,任由开发商哄抬房价,中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。一个廉洁、勤政、高效的政府不仅有在行政权力保证下的公共管理能力,而且有效地维护社会秩序,保持社会稳定。对于处在社会转型时期的中国来讲,保持强有力的公共权威显得尤为重要。
三、政府调控房地产市场的举措
(一)把握房地产业的正确定位
目前,我国经济的成长正处于由温饱型到小康型的转变阶段,客观上要求产业结构与之相适应。只有加快房地产业的发展,满足经济发展和人民生活对房地产产品的需求,才能建立起合理的产业结构。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产业提供的税费日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以人们一直把房地产业作为国民经济的支柱产业。另一方面,不能片面、孤立的发展房地产业,要大力发展高新技术产业和制造业,以优化产业结构,达到可持续发展。
(二)合理调整商业银行住房信贷数量和结构
首先从控制信贷数量上来看,对于个人住房贷款,应从提高首付比例着手,对于个人购买第二甚至更多住房的贷款更要大幅提高首付比例,以降低人们对房价攀升的预期而出现投机行为的动机,遏制居民投机购房的需求,控制过热的房地产市场。其次,从控制信贷结构上来看,一是合理控制各类房地产信贷结构的比例,降低因供不应求而出现的房价大幅攀升的局面。二是严格贷款条件、合理控制各类房地产开发商的贷款数量,对于自有资金不足,开发项目缺乏五证的房地产开发企业严格限制贷款。
(三)加快开征物业税并加以实施
开征物业税的作用主要有:首先,实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少,房地产初始价格会降到人民购买力的水平,有利于解决国民的住房问题。其次是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长,物业税的开征,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。
(四)规范土地市场中的政府行为
首先,严格规范土地出让制度,土地出让范围严格按法律规定执行,土地出让金要按国家政策和规定的标准收取,不能随意减免;要建立完善的公示制度。其次,建立政府监督机制,改变政府集决策、执行、监督于一身的权利运行体制,形成整体合力和制衡效应,从而达到防止公职人员滥用权利的目的。第三,政府的行政行为必须公开透明,接受社会的监督。这样,有利于降低成本,减少政府决策失误,有利于市场信息的准确传播,提高经济活动的效率。
(矫琨,中国地质大学(武汉)经济与管理学院。研究方向:管理科学与工程学)
(一)房地产市场中存在严重垄断
房地产由于具有不能移动的特征,导致每一个产品都占据着独一无二的位置。房地产空间上的排它性和位置上的独占性,使房地产市场上不可能存在完全同质的可以互相替代的产品,这使得开发商每建成一个小区或一幢大厦,都实质上成为该物业的垄断者。即使政府通过市场机制来配置土地(即平常所称的招标、拍卖或挂牌出让),然而由于土地不是可以生产的劳动产品,在某一特定区域的供给缺乏弹性,即便有众多的开发商参与竞争,但取得土地的仍然只有政府供应土地数量相应的几家,显然仍不能防范他们之间的合谋,寡头合谋形成高房价的状况并没有因此得以改变。
(二)房地产市场信息不对称
由于房地产商品本身的复杂性和差别性,使购买者很难根据自己的能力对商品的材质品种、地基处理、管线埋设、房屋特性、配套设施、功能效用等等做出客观准确的判断,而开发商对此了如执掌。在开发商和购房者之间,存在着较为严重的信息不对称,开发商无疑占据信息优势地位。一方面,在这种信息不对称下的交易,开发商操纵市场供求信息和价格信息,抬高价格,损害购买者的福利,而使市场所要求的等价交换原则很难得到实现;另一方面,由于掌握信息的不完全,又可能会导致购房者在交易过程中产生诸如“从众效应”的集体非理性行为。
(三)房地产市场中投机行为横行
前面已经述及,房地产市场供求双方存在较为严重的信息不完全和信息不对称,房地产投机者对市场的预期很难基于不同时期市场的真实供求状况和房地产基础价值高低的基础上。因此一旦对房地产的需求增加,房地产价格就会进入上升通道,当上涨所造成的价差大于交易成本时,投机者就会跟进买入,此时投机需求将进一步放大市场需求,导致供需更加失衡,从而刺激房地产价格的进一步上扬。而价格上涨起到了对预期的正反馈作用,又进一步刺激投机需求,如此反复循环。在这种情况下,投机者的预期明显背离了市场机制的根本原则,价格上升,需求反而上升,投机行为并不遵照市场经济的基本运行机制。
二、政府调控房地产市场的现实意义
(一)有利于防范金融风险
由于个人住房消费信贷潜在违约风险较大。由政府进行调控,可使低收入者承受较小风险。
(二)有利于维护社会稳定
由于低收入者住宅价格需求弹性远远大于高收入者。政府直接供应一部分必要的社会保障住房作为辅助的手段来维护社会稳定,促进社会和谐。
(三)有利于提升政府管理权威
住是人类的基本权力之一,政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为,任由开发商哄抬房价,中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。一个廉洁、勤政、高效的政府不仅有在行政权力保证下的公共管理能力,而且有效地维护社会秩序,保持社会稳定。对于处在社会转型时期的中国来讲,保持强有力的公共权威显得尤为重要。
三、政府调控房地产市场的举措
(一)把握房地产业的正确定位
目前,我国经济的成长正处于由温饱型到小康型的转变阶段,客观上要求产业结构与之相适应。只有加快房地产业的发展,满足经济发展和人民生活对房地产产品的需求,才能建立起合理的产业结构。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产业提供的税费日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以人们一直把房地产业作为国民经济的支柱产业。另一方面,不能片面、孤立的发展房地产业,要大力发展高新技术产业和制造业,以优化产业结构,达到可持续发展。
(二)合理调整商业银行住房信贷数量和结构
首先从控制信贷数量上来看,对于个人住房贷款,应从提高首付比例着手,对于个人购买第二甚至更多住房的贷款更要大幅提高首付比例,以降低人们对房价攀升的预期而出现投机行为的动机,遏制居民投机购房的需求,控制过热的房地产市场。其次,从控制信贷结构上来看,一是合理控制各类房地产信贷结构的比例,降低因供不应求而出现的房价大幅攀升的局面。二是严格贷款条件、合理控制各类房地产开发商的贷款数量,对于自有资金不足,开发项目缺乏五证的房地产开发企业严格限制贷款。
(三)加快开征物业税并加以实施
开征物业税的作用主要有:首先,实现居者有其屋、调节收入分配差距的需要。开征物业税使得房产开发的税金大幅减少,房地产初始价格会降到人民购买力的水平,有利于解决国民的住房问题。其次是抑制地方政府短期行为、实现地方财政收入稳步增收的需要。近年来表现出的房地产投资过热的重要原因之一就是地方政府大量批地追求短期的经济增长,物业税的开征,物业保有者每年缴付的物业税会随着物业价值的升值而提高,使得政府可以参与物业的持续升值的再分配,有利于地方财政收入稳步增收。
(四)规范土地市场中的政府行为
首先,严格规范土地出让制度,土地出让范围严格按法律规定执行,土地出让金要按国家政策和规定的标准收取,不能随意减免;要建立完善的公示制度。其次,建立政府监督机制,改变政府集决策、执行、监督于一身的权利运行体制,形成整体合力和制衡效应,从而达到防止公职人员滥用权利的目的。第三,政府的行政行为必须公开透明,接受社会的监督。这样,有利于降低成本,减少政府决策失误,有利于市场信息的准确传播,提高经济活动的效率。
(矫琨,中国地质大学(武汉)经济与管理学院。研究方向:管理科学与工程学)