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在中国的各个城市走走，造城大概是最容易观察到的一件事，各种名号的新城成了一个不可忽视的存在。造城大概有两类，一类是地方政府牵头造的各种新城新区，一般会成立一个类似于政府功能的管委会，以推动产业或者扩展城区规模为主要目标。根据国家发展改革委的调查，我国144个地级城市要建200余个新城新区，平均每个地级市能摊上1.5个。近一段时间，以“鬼城”名号闻名全国的内蒙古鄂尔多斯市康巴什新区就是其中一例。另一类是以企业为主体建造的新城，它们往往都在政府打造的新城新区内，毫无例外地顶着好听的名头，都是一些国家提倡的产业发展方向或者社会关心的热点问题，如旅游城、生态城、养老城、低碳城；或者组合起来，如生态养老城、低碳生态城、动漫旅游城、文化旅游城等，可谓花样翻新，而且往往占地规模和宣称的投资规模都超大。
在众多造城的企业中，有一种做法比较露骨，是直接把大面积土地出让给企业，由企业全盘掌控开发事宜。这种做法在土地供应上多少是有瑕疵的，地方政府需要面对土地部门的督查执法，更让其担忧的是遇到力所不逮的开发商，干个半截子工程也就罢了，行骗卷走建筑商垫付款的也不是没有过。最近披露出的多地梦幻城项目就是一个例子，5年时间里，一家公司与全国4个地方签约盖主题公园，仅“大庆北国之春梦幻城”就号称要投资680亿元人民币，规划占地16平方公里，本来今年9月底要完工，最终只是大片荒地，建好的项目很多还是政府出资或者拉企业垫资建设，最后不得不找绿地集团介入开发，盘活项目。
开发商是愿意获得大面积土地的，这样既可垄断某个区块的土地，避免竞争者出现，获得垄断的超额收益；又可逐次分期开发，尽可能多地获得地价上涨之利。地方政府在大地块出让土地过程中也自有收获，既可一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定，也可通过引入知名开发企业进行大片地产开发，保证新城建设任务的按时完成，且新城具有一致的建筑风格和较好的建设质量。此外，通过大面积出让土地，政府可以将小面积出让情况下要承担的一部分市政建设工程，比如道路和管道铺设等，变为企业自己内部项目的基础设施，这样政府既可减少自身成本支出，又能增加供应面积。可是，不要忘记这种开发模式下还存在着必须要考虑的另一个主体：原土地权利人。
如果是原城市土地，就是被拆迁户们，如果要征收农村土地，则是被征地农民，他们在此过程中的利益能否得到有效保护呢？忽一日，造新城，政府来谈补偿，补偿低的自然无法保障原权利人的利益，补偿高一些的，也只是以一个当前补偿额度割裂权利人与土地的关系，转交给开发商。如果从土地收益分配角度来看，打个比方，政府把一个村子里会生蛋的鸡在产蛋之前统一以小鸡价格买下来，然后交给商人，其后所有源源不断生产出的鸡蛋都归商人，这合理吗？改革土地制度，让原权利人获得并支配开发权，才是根本杜绝政府与大企业合伙造城带来的诸多负面问题的解药。这种做法在广东的“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”和深圳的“城市更新”中已经出现。要在更广范围内有所突破，还需要国家从土地利用制度、政府考核方式、司法保障力度等多方面全方位进行改革。
在众多造城的企业中，有一种做法比较露骨，是直接把大面积土地出让给企业，由企业全盘掌控开发事宜。这种做法在土地供应上多少是有瑕疵的，地方政府需要面对土地部门的督查执法，更让其担忧的是遇到力所不逮的开发商，干个半截子工程也就罢了，行骗卷走建筑商垫付款的也不是没有过。最近披露出的多地梦幻城项目就是一个例子，5年时间里，一家公司与全国4个地方签约盖主题公园，仅“大庆北国之春梦幻城”就号称要投资680亿元人民币，规划占地16平方公里，本来今年9月底要完工，最终只是大片荒地，建好的项目很多还是政府出资或者拉企业垫资建设，最后不得不找绿地集团介入开发，盘活项目。
开发商是愿意获得大面积土地的，这样既可垄断某个区块的土地，避免竞争者出现，获得垄断的超额收益；又可逐次分期开发，尽可能多地获得地价上涨之利。地方政府在大地块出让土地过程中也自有收获，既可一次性获得大量土地收益，确保年度财政收入稳定，也可通过引入知名开发企业进行大片地产开发，保证新城建设任务的按时完成，且新城具有一致的建筑风格和较好的建设质量。此外，通过大面积出让土地，政府可以将小面积出让情况下要承担的一部分市政建设工程，比如道路和管道铺设等，变为企业自己内部项目的基础设施，这样政府既可减少自身成本支出，又能增加供应面积。可是，不要忘记这种开发模式下还存在着必须要考虑的另一个主体：原土地权利人。
如果是原城市土地，就是被拆迁户们，如果要征收农村土地，则是被征地农民，他们在此过程中的利益能否得到有效保护呢？忽一日，造新城，政府来谈补偿，补偿低的自然无法保障原权利人的利益，补偿高一些的，也只是以一个当前补偿额度割裂权利人与土地的关系，转交给开发商。如果从土地收益分配角度来看，打个比方，政府把一个村子里会生蛋的鸡在产蛋之前统一以小鸡价格买下来，然后交给商人，其后所有源源不断生产出的鸡蛋都归商人，这合理吗？改革土地制度，让原权利人获得并支配开发权，才是根本杜绝政府与大企业合伙造城带来的诸多负面问题的解药。这种做法在广东的“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”和深圳的“城市更新”中已经出现。要在更广范围内有所突破，还需要国家从土地利用制度、政府考核方式、司法保障力度等多方面全方位进行改革。