论文部分内容阅读
2003年6月。
“大哥，你们家房子的房产证能不能借我用一下，过几天还你？”
“什么事情啊，要用房产证？”
“大哥，事情你就别管了，我遇到了点困难，就借你的房产证用几天，用好马上还给你。”
“房产证上写的是我和我女儿两个人的名字。”
“这个不要紧。”
为人和善的陈先生见赵先生心急火燎地来找他帮忙，不禁感慨。自己妹妹和眼前的这位“妹夫”已经离婚几年，但毕竟曾是一家人，关系也没有闹僵，离婚后赵先生仍习惯性称自己“大哥”。他知道，离婚这几年，赵先生日子过得并不好，现在昔日妹夫遇到困难，自己能拉他一把就尽量拉他一把吧。于是，没有考虑太多，陈先生就把自己的房产证借给了赵先生。之后，陈先生就把这件事情慢慢淡忘了。
2007年2月。
“大哥，你能不能过来一下，我在房地产交易中心外面！”
“什么事情啊？”
“过来再说吧，快来帮帮我。”
几年后的一天，陈先生突然又接到赵先生的电话，听他紧张的语气，陈先生立刻慌了神，二话不说就赶去了房地产交易中心。
“大哥，你帮帮忙，在这张纸上签个字，我欠了人家好多钱，你在这上面签好字他们才肯放过我……”
“这是什么材料要我签字？”
“大哥你放心，我不会骗你的，你签字才能帮到我。”
一向老实本分的陈先生看到对方气势汹汹的样子及赵先生急切渴望的眼神，想自己曾经的妹夫怎么也不会欺骗自己，没有仔细看清纸上的内容便签上了自己的名字，同时在赵先生的要求下，陈先生还代签了女儿的名字。
2013年5月，一份来自法院的传票直接送达陈先生家，陈先生看到法院的传票及原告提交的诉状霎时慌了手脚。
为什么一个素未谋面的人称我的房子是他的？
为什么我和女儿成了被告？
“排除妨害”是什么？
我住在自己的房子里怎么成妨害了？！
一连串的问号在陈先生的脑子里不停打转，这时粗心大意的他才回忆起自“妹夫”十年前把自己房产证借走没有归还及之后发生的一幕幕场景，当零星的记忆碎片连在一起时，脑子里突然闪现的一个想法如五雷轰顶般让陈先生跌在了地上：难道我的房子现在已经不是我的了……
陈先生猜出端倪之后立刻打电话叫来了赵先生质问情况，这才把事情的来龙去脉了解清楚。早在2003年，赵先生就因生意失败欠了大笔债务，为了资金周转，便打起了前妻哥哥房子的主意。
借走房产证之后，2003年9月，赵先生冒用陈先生名义与自己签订房屋买卖合同，并于2007年2月将产权过户至自己名下，然后以此房屋办理抵押获得银行贷款28万余元。2011年4月，赵先生与案外人刘女士签订《抵押担保借款合同》，约定将该房产作抵押，向刘女士借款70万元。
2011年7月，赵先生又与另一位案外人许先生签订房屋买卖合同，约定将该房产以130万元价格出售给许先生，2012年5月，许先生代赵先生向刘女士还款70万元，办理抵押权注销手续之后，房屋便过户至许先生名下，同时向银行申请了60万元的抵押贷款。
但奇怪的是，直至2013年5月，即房屋过户一年之后，许先生才向陈先生主张权利，要求陈先生搬出该房屋，这背后是不是又隐藏了其他的故事呢？许先生真的是普通的购房者还是和赵先生串通好来骗取陈先生房产的居心不良者呢？
赵先生见事情败露，干脆全盘托出。几年前因资金周转不灵，他不得不向民间高利贷伸手求援。2011年4月，他虽然与刘女士签署抵押借款合同，但刘女士的真实身份系许先生的员工，而所借70万元实际系从许先生处所得，许先生才是这场阴谋背后的策划者。该笔借款扣除高利贷利息等费用9万余元，实际赵先生仅获得60万余元。而2012年5月，许先生将系争房屋抵押获取银行贷款60万元，此金额刚好是赵先生获得的本金数额，因此许先生与赵先生签署买卖合同的根本目的在于回收高利贷借款。
黑暗交易进行的时候，陈先生浑然不知，仍安稳地生活在已不属于自己的房子里。事情败露后，陈先生对自己昔日妹夫的痛骂与责备已是其次，如何才能将自己的财产追回来才是陈先生一家面临的最急迫的问题。茫然不知所措的陈先生将求助的目光投向了帮女郎律师后援团团长——上海观庭观盛律师事务所主任余庭律师。
●法律解读
1. 陈先生此时应怎么办？如何维护自己的权益？
余律师：从陈先生所述的情况看，他和女儿在本案中系完全受害者，本身无任何过错，可以依法向法院起诉要求确认两个房屋买卖合同无效，同时主张许先生及赵先生涤除系争房屋抵押权，将系争房屋产权恢复至陈先生及女儿名下。如主张恢复原状的诉讼无法得到支持，则可以向赵先生主张损害赔偿。
2. 第一次房屋买卖行为是否有效？
余律师：根据我国法律的相关规定，陈先生及女儿与赵先生之间就系争房屋签订的买卖合同应属无效。
《民法通则》及《合同法》均有规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立，使对方在违背真实意思情况下做出的，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。
首先，系争房屋产权原系陈先生与女儿共同所有，对系争房屋交易自始至终均不知情，仅为了帮助赵先生才把房产证借给他使用而已，两人并无任何出售系争房屋的意思表示，且房屋买卖合同上出售方签字非其本人所签，合同签订有瑕疵。
其次，赵先生不具有购买系争房屋的意思表示，將系争房屋过户至自己名下系为了获取银行贷款。
赵先生利用“亲属”关系向陈先生借用房产证，在隐瞒欺骗陈先生的情况下，利用陈先生的信任及法律观念的淡薄，通过虚假房屋买卖办理房屋抵押贷款以达到获取银行贷款的目的。
第三，赵先生未实际支付购房款，获得的银行贷款亦由本人使用，未支付任何对价。且系争房屋买卖合同签订及产权过户后，赵先生从未向陈先生要求交付房屋，水、电、煤、物业等登记亦未发生变更，系争房屋至今一直由陈先生一家实际居住。
可见，陈先生及女儿与赵先生之间并无买卖系争房屋的合意，系争房屋自陈先生及女儿名下过户至赵先生名下完全系赵先生一手操作，以达到获取银行贷款的目的，不符合合同生效的要件。因此，陈先生及女儿与赵先生之间就系争房屋签订的买卖合同应属无效。
3. 第二次房屋买卖行为是否有效？
余律师：从上述分析看，陈先生与赵先生之间的房屋买卖行为当属无效，此时赵先生再转让房屋的行为系无权处分。《物权法》第一百零六条对于无权处分有相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但出于维护交易稳定及保护善意第三人考虑，法律也有例外规定，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，且该不动产已经转移登记，则受让人取得不动产的所有权。原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此在确认第一次买卖合同无效的前提下，确认第二次房屋买卖行为是否有效，需要按照上述法律规定进行严格界定——即许先生购买房屋的行为是否为善意，而这也需从多个方面进行区别。
许先生是否有真实的购房意愿。若真如赵先生所说，许先生操纵的这一系列圈套最终的目的是为了保证其高利贷的收回，那么他购房的善意是应当质疑的。
本案所涉行为也确实是高利贷公司的惯用手法，但是根据《民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。因此在法庭中赵先生如主张许先生非善意，则需要对该事实进行举证。比如双方交易是否符合正常房屋交易流程，许先生是否有实际看过房屋，双方关于付款方式、交房、水电煤等重要事项有无约定，房产何时过户等，赵先生可以在这些方面搜集对自己有利的证据向法院提交。
许先生是否以合理的价格购买房屋。从价格上看，需比较实际交易价格与市场价格是否有明显差异。从交易付款情况看，房屋买卖合同约定交易价格为130万元，因交易数额较大，除收款人出具收条外，也应有相应银行转账凭证，以此证明许先生已按合同约定支付相应房款。
栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com
“大哥，你们家房子的房产证能不能借我用一下，过几天还你？”
“什么事情啊，要用房产证？”
“大哥，事情你就别管了，我遇到了点困难，就借你的房产证用几天，用好马上还给你。”
“房产证上写的是我和我女儿两个人的名字。”
“这个不要紧。”
为人和善的陈先生见赵先生心急火燎地来找他帮忙，不禁感慨。自己妹妹和眼前的这位“妹夫”已经离婚几年，但毕竟曾是一家人，关系也没有闹僵，离婚后赵先生仍习惯性称自己“大哥”。他知道，离婚这几年，赵先生日子过得并不好，现在昔日妹夫遇到困难，自己能拉他一把就尽量拉他一把吧。于是，没有考虑太多，陈先生就把自己的房产证借给了赵先生。之后，陈先生就把这件事情慢慢淡忘了。
2007年2月。
“大哥，你能不能过来一下，我在房地产交易中心外面！”
“什么事情啊？”
“过来再说吧，快来帮帮我。”
几年后的一天，陈先生突然又接到赵先生的电话，听他紧张的语气，陈先生立刻慌了神，二话不说就赶去了房地产交易中心。
“大哥，你帮帮忙，在这张纸上签个字，我欠了人家好多钱，你在这上面签好字他们才肯放过我……”
“这是什么材料要我签字？”
“大哥你放心，我不会骗你的，你签字才能帮到我。”
一向老实本分的陈先生看到对方气势汹汹的样子及赵先生急切渴望的眼神，想自己曾经的妹夫怎么也不会欺骗自己，没有仔细看清纸上的内容便签上了自己的名字，同时在赵先生的要求下，陈先生还代签了女儿的名字。
2013年5月，一份来自法院的传票直接送达陈先生家，陈先生看到法院的传票及原告提交的诉状霎时慌了手脚。
为什么一个素未谋面的人称我的房子是他的？
为什么我和女儿成了被告？
“排除妨害”是什么？
我住在自己的房子里怎么成妨害了？！
一连串的问号在陈先生的脑子里不停打转，这时粗心大意的他才回忆起自“妹夫”十年前把自己房产证借走没有归还及之后发生的一幕幕场景，当零星的记忆碎片连在一起时，脑子里突然闪现的一个想法如五雷轰顶般让陈先生跌在了地上：难道我的房子现在已经不是我的了……
陈先生猜出端倪之后立刻打电话叫来了赵先生质问情况，这才把事情的来龙去脉了解清楚。早在2003年，赵先生就因生意失败欠了大笔债务，为了资金周转，便打起了前妻哥哥房子的主意。
借走房产证之后，2003年9月，赵先生冒用陈先生名义与自己签订房屋买卖合同，并于2007年2月将产权过户至自己名下，然后以此房屋办理抵押获得银行贷款28万余元。2011年4月，赵先生与案外人刘女士签订《抵押担保借款合同》，约定将该房产作抵押，向刘女士借款70万元。
2011年7月，赵先生又与另一位案外人许先生签订房屋买卖合同，约定将该房产以130万元价格出售给许先生，2012年5月，许先生代赵先生向刘女士还款70万元，办理抵押权注销手续之后，房屋便过户至许先生名下，同时向银行申请了60万元的抵押贷款。
但奇怪的是，直至2013年5月，即房屋过户一年之后，许先生才向陈先生主张权利，要求陈先生搬出该房屋，这背后是不是又隐藏了其他的故事呢？许先生真的是普通的购房者还是和赵先生串通好来骗取陈先生房产的居心不良者呢？
赵先生见事情败露，干脆全盘托出。几年前因资金周转不灵，他不得不向民间高利贷伸手求援。2011年4月，他虽然与刘女士签署抵押借款合同，但刘女士的真实身份系许先生的员工，而所借70万元实际系从许先生处所得，许先生才是这场阴谋背后的策划者。该笔借款扣除高利贷利息等费用9万余元，实际赵先生仅获得60万余元。而2012年5月，许先生将系争房屋抵押获取银行贷款60万元，此金额刚好是赵先生获得的本金数额，因此许先生与赵先生签署买卖合同的根本目的在于回收高利贷借款。
黑暗交易进行的时候，陈先生浑然不知，仍安稳地生活在已不属于自己的房子里。事情败露后，陈先生对自己昔日妹夫的痛骂与责备已是其次，如何才能将自己的财产追回来才是陈先生一家面临的最急迫的问题。茫然不知所措的陈先生将求助的目光投向了帮女郎律师后援团团长——上海观庭观盛律师事务所主任余庭律师。
●法律解读
1. 陈先生此时应怎么办？如何维护自己的权益？
余律师：从陈先生所述的情况看，他和女儿在本案中系完全受害者，本身无任何过错，可以依法向法院起诉要求确认两个房屋买卖合同无效，同时主张许先生及赵先生涤除系争房屋抵押权，将系争房屋产权恢复至陈先生及女儿名下。如主张恢复原状的诉讼无法得到支持，则可以向赵先生主张损害赔偿。
2. 第一次房屋买卖行为是否有效？
余律师：根据我国法律的相关规定，陈先生及女儿与赵先生之间就系争房屋签订的买卖合同应属无效。
《民法通则》及《合同法》均有规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立，使对方在违背真实意思情况下做出的，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同。
首先，系争房屋产权原系陈先生与女儿共同所有，对系争房屋交易自始至终均不知情，仅为了帮助赵先生才把房产证借给他使用而已，两人并无任何出售系争房屋的意思表示，且房屋买卖合同上出售方签字非其本人所签，合同签订有瑕疵。
其次，赵先生不具有购买系争房屋的意思表示，將系争房屋过户至自己名下系为了获取银行贷款。
赵先生利用“亲属”关系向陈先生借用房产证，在隐瞒欺骗陈先生的情况下，利用陈先生的信任及法律观念的淡薄，通过虚假房屋买卖办理房屋抵押贷款以达到获取银行贷款的目的。
第三，赵先生未实际支付购房款，获得的银行贷款亦由本人使用，未支付任何对价。且系争房屋买卖合同签订及产权过户后，赵先生从未向陈先生要求交付房屋，水、电、煤、物业等登记亦未发生变更，系争房屋至今一直由陈先生一家实际居住。
可见，陈先生及女儿与赵先生之间并无买卖系争房屋的合意，系争房屋自陈先生及女儿名下过户至赵先生名下完全系赵先生一手操作，以达到获取银行贷款的目的，不符合合同生效的要件。因此，陈先生及女儿与赵先生之间就系争房屋签订的买卖合同应属无效。
3. 第二次房屋买卖行为是否有效？
余律师：从上述分析看，陈先生与赵先生之间的房屋买卖行为当属无效，此时赵先生再转让房屋的行为系无权处分。《物权法》第一百零六条对于无权处分有相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但出于维护交易稳定及保护善意第三人考虑，法律也有例外规定，如受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让，且该不动产已经转移登记，则受让人取得不动产的所有权。原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因此在确认第一次买卖合同无效的前提下，确认第二次房屋买卖行为是否有效，需要按照上述法律规定进行严格界定——即许先生购买房屋的行为是否为善意，而这也需从多个方面进行区别。
许先生是否有真实的购房意愿。若真如赵先生所说，许先生操纵的这一系列圈套最终的目的是为了保证其高利贷的收回，那么他购房的善意是应当质疑的。
本案所涉行为也确实是高利贷公司的惯用手法，但是根据《民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。因此在法庭中赵先生如主张许先生非善意，则需要对该事实进行举证。比如双方交易是否符合正常房屋交易流程，许先生是否有实际看过房屋，双方关于付款方式、交房、水电煤等重要事项有无约定，房产何时过户等，赵先生可以在这些方面搜集对自己有利的证据向法院提交。
许先生是否以合理的价格购买房屋。从价格上看，需比较实际交易价格与市场价格是否有明显差异。从交易付款情况看，房屋买卖合同约定交易价格为130万元，因交易数额较大，除收款人出具收条外，也应有相应银行转账凭证，以此证明许先生已按合同约定支付相应房款。
栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com