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[摘要]始于美国次贷危机的全球经济衰退给我国房地产市场带来了重大影响。自2009年始，国内房地产市场将开始由以投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场。对此，政府政策首先要遵循市场规律，不可过多干预市场。各房地产企业则要积极应对市场变化，改变暴利销售模式，使市场价格降到合理水平。只有这样才能使房地产市场健康稳定发展。
[关键词]房地产市场；形势；投资市场；消费市场
[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1007－1962(2009)03－0005－05
一、当前房地产市场形势分析
据国家统计局数据表明，2008年，全国各地一路狂涨了8年的房价开始出现分化，一些大城市率先出现了房价下跌现象；由于对未来房价预期的改变和全球资产价格大幅缩水，房地产投资者开始逐渐退出市场；但是，由于早期房价过高，消费者仍然没有能力支付现行房价，因此，近几个月房屋销售市场交易量急速下降。可以说，这既是从2005年以来房地产宏观调控的预期结果，也是美国次贷危机后国内房地产市场发展的必然。在此，本文再对当前的房地产市场形势作一些具体分析。
首先从房地产市场的价格来看，国内房地产市场的价格在早几年快速上涨的基础上(2004－2007年全国房价分别上涨9.7％、7.6％、5.6％、8.1％)，从2008年始，房价上涨幅度开始逐月下降，(1－11月份房价分别上涨11.3％、10.9％、10.7％、10.1％、9.2％、8.2％、7.0％、5.3％、3.5％、1.6％、0.2％)，但目前全国的房价上涨态势还没有完全改变，并且不少地方房价仍然处于高位。房价上涨一定会让房地产开发投资快速增长及各类资金以不同的方式大量流入房地产市场。1－10月份，全国房地产开发投资完成额为23917亿元，同比增长24.6％，其中，中西部地区同比分别增长36.1％、28.3％。住宅开发投资完成额为17482亿，同比增长27.4％。也就是说，今年1－10月份，房地产开发投资同样处于一个较高的水平，而且房地产开发投资快速增长的热点已经开始由东部地区向中西部地区快速蔓延。
今年1－10月份进入房地产的资金达30699亿，同比增长6.4％，低于2007年增长幅度35％，但资金流入多达2000多亿。其中银行贷款5960亿，同比增长6.2％，同比多增300多亿(其中房地产开发贷款多增，住房个人消费贷款少增，1－9月份个人住房消费贷款少增加3119亿)；利用外资534亿，同比增长10.6％，金额多增加50亿，增幅则减少50多个百分点；自筹资金12273亿，同比增长31.7％，同比多增加近3000亿。这一项成为房地产资金流入增长最主要的方式，融资的多元化及银行信贷紧缩都表现在这里。其他资金来源包括定金及预收款为11931亿，同比负增长11.3％，这里金融少流入2000亿。
从房地产资金来源来看，随着国内银行信贷紧缩，进入房地产市场的资金中，以银行信贷为主导的方式已经改变为以债券市场私募、信托等方式为主的自筹资金来源为主导。从房地产资金流入的情况来看，主要表现为以下几个方面特征。一是流入房地产市场资金的增长仍然很快，只不过流入的途径与以往不同或房地产融资多元化；二是商业银行流入房地产市场的资金减少，重点是个人住房消费贷款减少。同时，由于房价过高，个人住房按揭贷款减少，直接减少房地产市场的销售。
1－10月份。房屋施工面积达247635万平方米，同比增长18.7％，同比多开工近4亿平方米。房屋竣工面积30691万平方米，同比增长9.1％，同比增加2000多万平方米。房屋销售面积44723万平方米，同比负增长16.5％，同比少销售近9000万平方米，连续出现近10个月负增长。商品房销售金额17590亿元，同比负增长17.4％，销售金额减少4000亿元，连续出现7个月的负增长。从上述的数字来看，全国房屋开工竣工面积增长比较快，但住房销售面积出现负增长，也就说明房地产商手中持有住房越来越多，住房的空置率在提高。
总之，从当前的房地产市场形势来看，房地产市场已经开始出现变化：一是住房销售迅速下降，进入房地产投资的人减少：二是房地产市场价格调整与居民实际购买力相差较大。如果房地产开发商继续维持房地产的高价格，希望以房地产投资者的定价来让住房消费者来购买。这是不可能的。特别是，在美国次贷危机的影响与冲击下，国内房地产市场出现根本性的改变，即开始从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变，房地产定价同样要适应这种转变。这也是最近中央政府出台的一系列房地产政策的基点。
二、政府为何要推出房地产“三新政”及其效果
面对美国次贷危机及中国房地产市场现状，如何让房地产成为中国扩大内需动力及经济增长的动力成为首要问题。2008年12月17日国务院常务会议表示，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。并由此出台了促进房地产市场健康稳定发展的三项政策(以下简称为“三新政”)。2008年12月21日中国政府网发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。然而实际上，《意见》只是对2008年中央经济会议公告与房地产相应的政策文件化及制度化，其基本内容没有变化。
所谓的房地产“三新政”，一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。二是进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定 程序取消城市房地产税。
在以上基础上，《意见》要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。
房地产“三新政”的含义丰富。首先，三新政的第一条是坚持住房市场化基本方向，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费。也就是说，要保证国内房地产市场健康稳定的发展，就必须坚持房地产市场化的方向，而不是政府干预太多，更不是把国内房地产市场变成完全是由政府主导的市场。因此，最近无论地方政府托市行为，还是地方政府干扰市场的行为，都是与房地产的市场化原则背道而驰的。
其次，在坚持房地产市场化基本方向的基础上，要保证中国房地产市场健康稳定的发展，就是要把国内房地产市场发展落实在民生上，落实在住房的消费性上，即房地产市场发展的支柱性是与全体居民住房条件的改善性及居民住房的消费性结合在一起的。这是未来国内房地产市场发展的基点，也是目前政府对房地产市场支柱性的最新表述。从这种表述中可以看到，离开了房地产市场的全体居民居住条件的改善性与居民住房的消费性，房地产支柱作用也就无从谈起，成为无源之水、无本之木。可以说，这是2009年所有的房地产市场政策的基点或原则，也是未来中国房地产市场发展的宗旨，更是房地产新政的真实意义所在。
对于居民住房条件的改善性与居民住房的消费性，这次会议中强调得十分清楚。新政第一项，就是全面落实安居工程，通过廉租屋等保障性住房的方式来解决城市低收入居民的基本居住条件问题。按照中央政府的安排，3年内保障性住房建设要达近1000万户，涉及城市居民的人口近3000万。如果以目前城市人口为6亿左右计算，其覆盖率将达5％左右。如果再加上经济适用房，保障性住房的城市人口覆盖率大概在10％。除此之外，绝大多数城市居民的住房条件还得通过商品房的消费性来解决。可以说，无论取消改善性住房的第二套贷款限制，还是减轻住房转让环节的营业税负，乃至央行利率水平快速下降等，都在于如何来帮助城市居民减轻购买住房负担进入房地产市场。
第三，从“房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设”这句话来看，目前我国房地产市场已经由以投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场，因此房地产开发企业要积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。如果房地产开发商能够适应这种市场的变化，生产中低价位及中小套型的住房，就能够得到商业银行的金融支持，否则房地产企业面对的融资问题只能越来越困难。也就是说，房地产市场价格回归理性已经成为必然。
总之，“三新政”内容很多，但政策含义十分明确。即房地产市场的民生性与消费性是房地产市场健康稳定发展的基础，任何人想借助新政策来重新吹大房地产市场泡沫的可能性不会太大。而房地产市场要得到发展，就得让房地产市场由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转移，让房地产市场价格回归理性。只有在这样的基础上，房地产市场内需扩大才能够产生效果，才能真正发挥改善民生的作用。
三、国有商业银行为何无法落实央行推出的按揭优惠政策
为了推动住房消费以带动内需，中央政府出台了包括信贷政策和税收政策在内的不少优惠政策，其中最为重要的当然是信贷优惠政策。根据住房按揭信贷政策，商业银行的住房按揭利率都会在新的一年根据最近央行发布的贷款基准利率进行调整。然而今年，政府相关优惠政策出台后，各商业银行一直没有出台相应的实施细则，直到2009年元月1日才有具体实施细则公布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。在此基础上，有些银行还加上，近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，同时还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。
建行规定，要办理这种优惠贷款，存量房贷客户可在1月4日到2月22日之间，与贷款经办行联系，确认申请七折利率的标准和所需材料，在备齐各种资料后，正式提交贷款利率调整申请，而能否获得七折房贷，仍须经过银行的审核。在新利率批复之前，1月份房贷仍须按原来的基准利率折扣标准还款。
那么，为什么国内商业银行对个人住房按揭贷款由以往大力抢占市场并快速扩张规模，到现在不热衷或没有主动性?其中最主要的原因还是在于这些个人住房按揭优惠贷款政策对商业银行的负激励。在2007年10月359号文件之前。住房按揭贷款被各家商业银行看作是它们最为优质的、利润水平最好的贷款，因此，各家商业银行无不通过各种各样的方式来抢占住房按揭贷款的市场份额。我们可以看到，在359号文件之前，2007年9月15日加息，5年期存款利息为5.76厘，5年以上的贷款利息为7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为7.047厘(基准利率的9折)，因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为1.287厘。2007年12月21日后，5年期存款利息为5.85厘，5年以上的贷款利息为7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为6.6555厘(基准利率的8.5折)，因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.8055厘。
但是，2008年10月27日政府发布房地产优惠按揭贷款利息新政时，5年期存款利息为5.58厘，5年以上的贷款利息为7.47厘，优惠住房按揭贷款利息为5.229厘(基准利率的7折)，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.351厘。2008年10月30日利息调整后，5年期存款利息为5.13厘，5年以上的贷款利息为7.20厘，优惠住房按揭贷款利息为5.04厘(基准利率的7折)，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.09厘。2008年12月23日央行利息调整后，5年期存款利息为3.60厘，5年以上的按揭贷款利息为5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘(基准利率的7折)，因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。
从利差水平变化的情况来看，在2008年10月30日之前。国内商业银行加权利差为3厘以上，这对于以存贷利差为主要赢利模式的国内商业银行来说，住房按揭贷款规模快速扩张对它们当然是相当有利的。再加上当时处于房价上升时期，按揭信贷风险较低，因此，各商业银行也有较强的激励加大住房按揭贷款市场份额。但是，实施新的住房信贷政策之后，商业银行住房按揭利差迅速缩小，甚至 降为负利率。对商业银行来说，不仅没有正激励，反而是负激励。也就是说，在负利差的情况下，商业银行做按揭贷款越多其亏损就越大。在国内商业银行股份制改造基本完成、国内银行逐渐商业化及市场化的情况下，没有一家国内商业银行愿意做亏损生意，除非国家给商业银行补贴。即使是到2008年底，经过央行多次存贷利率的调整，个人住房优惠按揭贷款负利率已经改变，但是利差水平缩小或降低同样使得国内商业没有动力增加个人住房按揭贷款。特别是，对存量住房贷款优惠利率，如果不是考虑到未来利率的变化或当前利率仅是暂时性的。恐怕许多商业银行是不会愿意介入这样的市场的。
也就是说，2009年房地产行业将出现投资下行、住房价格回归理性，房地产市场的风险会越来越高。在这种情况下，出于规避风险及利润水平的考虑，国内商业银行已经没有早期快速扩张住房按揭贷款的动力。
四、2009年中国房地产市场的基本态势
2008年中国房地产市场走过了十分艰辛的一年，这种艰辛主要表现为一方面房产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升；另一方面政府房地产政策出现巨大变化。要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，就要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说，中国房地产市场核心就是自住需求的市场，就是民生的市场，就是根本上改善居民基本居住条件的市场。而这正是2009年及未来中国房地产健康发展的根本所在。
对于2009年的中国房地产市场，中央政府已经对其基本定调。就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展就是以改善全体人民基本居住条件为目的的。因此，未来房地产市场的发展。它的支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善性联系在一起的，如果绝大多数人的住房条件都十分不好，或房地产成为少数人炒作获利的工具，那么房地产业的支柱性自然丧失。
房地产作为一个消费的市场，它可以通过两种方式来达到，保障性方式及市场方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。市场的方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。为了达到这目的，一个方面要求政府采取各种优惠政策来减轻居民购买住房的负担，另一方面就要通过房地产市场的价格调整或回归理性。让绝大多数居民有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。也就是说，房地产企业要适应变化了的市场环境，以理性合理的价格让其手中的住房销售出去。这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。这样房地产市场不仅能够持续稳定的发展，成为中国经济增长之动力，也能继续保持市场繁荣，发挥房地产扩大内需的作用。
在现有的市场环境及政策下，2009年的房地产市场将出现全面理性调整及房价理性回归，或房地产市场开始会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度较会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。
既然房地产市场必须由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变，而两个市场价格定位及价格水平根本不同，因此房地产开发企业应当积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。这是房地产企业走出目前困境最为关键的一步，也是房地产市场重新繁荣的前提。
总之，在目前的市场环境与政策下，2009年的房地产将出现全面的价格调整或价格回归理性，这是谁也改变不了的事实。在这种情况下，地方政府要顺势而为，不要过多干预，否则只会延长房地产市场调整时间；房地产企业要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者购买能力上来；住房的消费者要静观其变，多获得相应的信息与知识，寻找有支付能力又合意的产品。2009年可能是房地产以消费为主导市场的真正开始。这种房地产市场价格理性回归在短期内或2009年内不可能完成，它将是一个十分漫长的过程。如果国内房地产企业能够理智地应对这种市场，那么它们一定能够在这个大的市场环境下走出困境，走向繁荣，否则其面对的困难将会越来越多。
五、政策建议
最近有研究报告指出，对于全球经济的复苏进程来说，中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。也就是说，中国房地产市场发展是决定全球经济复苏的重要因素。现在，我们要问的是，中国房地产市场调整到什么程度才能够复苏?从美国标准普尔公司的Case-Shiller房屋价格指数显示，2008年10月份美国房价较2007年同期历史性下跌18％，而由美国房地产市场衰退引发的信贷危机在2008下半年迅速席卷全球。最近。在美国经济学年会上，哈佛大学kenneth Rogoff与Carmen Reinhart教授正在从事的关于全球金融危机的研究表明，纵观全球金融危机，房价平均下跌35.5％，下跌持续的时间平均为6年；股价下跌55.9％，下跌持续时间为3－4年。用这样的研究成果来衡量中国情况，股市下跌幅度早已经超过这种标准，但中国房价调整还没有开始。而且就目前不少地方房地产泡沫较大的情况下，中国房地产市场价格调整更是必然，而且还有漫长的路要走。因此，政府对房地产市场政策更多应当顺应市场而为，而不是人为干预太多，特别是要减少地方政府对房地产市场的干预。哪里调整得早幅度深，哪里房地产市场就越早容易繁荣。
政府不可让房地产开发商以为，房地产市场不好政府会救市，从而让房地产开发商不愿意改变目前的暴利模式。有企业认为，价格已经跌到成本，再降价不可能。这是荒唐的。房地产企业为什么就没有风险，不可破产?只有让部分暴利房地产企业破产倒闭，房价才会真正降下来。
为了防止房地产泡沫重起，房地产市场民生性及消费性政策仍然要坚持，坚决遏制房地产商非理性投资。增加保障性住房建设并制度化，并在此基础上加强房地产基础制度建设。
责任编辑 史小今
[关键词]房地产市场；形势；投资市场；消费市场
[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1007－1962(2009)03－0005－05
一、当前房地产市场形势分析
据国家统计局数据表明，2008年，全国各地一路狂涨了8年的房价开始出现分化，一些大城市率先出现了房价下跌现象；由于对未来房价预期的改变和全球资产价格大幅缩水，房地产投资者开始逐渐退出市场；但是，由于早期房价过高，消费者仍然没有能力支付现行房价，因此，近几个月房屋销售市场交易量急速下降。可以说，这既是从2005年以来房地产宏观调控的预期结果，也是美国次贷危机后国内房地产市场发展的必然。在此，本文再对当前的房地产市场形势作一些具体分析。
首先从房地产市场的价格来看，国内房地产市场的价格在早几年快速上涨的基础上(2004－2007年全国房价分别上涨9.7％、7.6％、5.6％、8.1％)，从2008年始，房价上涨幅度开始逐月下降，(1－11月份房价分别上涨11.3％、10.9％、10.7％、10.1％、9.2％、8.2％、7.0％、5.3％、3.5％、1.6％、0.2％)，但目前全国的房价上涨态势还没有完全改变，并且不少地方房价仍然处于高位。房价上涨一定会让房地产开发投资快速增长及各类资金以不同的方式大量流入房地产市场。1－10月份，全国房地产开发投资完成额为23917亿元，同比增长24.6％，其中，中西部地区同比分别增长36.1％、28.3％。住宅开发投资完成额为17482亿，同比增长27.4％。也就是说，今年1－10月份，房地产开发投资同样处于一个较高的水平，而且房地产开发投资快速增长的热点已经开始由东部地区向中西部地区快速蔓延。
今年1－10月份进入房地产的资金达30699亿，同比增长6.4％，低于2007年增长幅度35％，但资金流入多达2000多亿。其中银行贷款5960亿，同比增长6.2％，同比多增300多亿(其中房地产开发贷款多增，住房个人消费贷款少增，1－9月份个人住房消费贷款少增加3119亿)；利用外资534亿，同比增长10.6％，金额多增加50亿，增幅则减少50多个百分点；自筹资金12273亿，同比增长31.7％，同比多增加近3000亿。这一项成为房地产资金流入增长最主要的方式，融资的多元化及银行信贷紧缩都表现在这里。其他资金来源包括定金及预收款为11931亿，同比负增长11.3％，这里金融少流入2000亿。
从房地产资金来源来看，随着国内银行信贷紧缩，进入房地产市场的资金中，以银行信贷为主导的方式已经改变为以债券市场私募、信托等方式为主的自筹资金来源为主导。从房地产资金流入的情况来看，主要表现为以下几个方面特征。一是流入房地产市场资金的增长仍然很快，只不过流入的途径与以往不同或房地产融资多元化；二是商业银行流入房地产市场的资金减少，重点是个人住房消费贷款减少。同时，由于房价过高，个人住房按揭贷款减少，直接减少房地产市场的销售。
1－10月份。房屋施工面积达247635万平方米，同比增长18.7％，同比多开工近4亿平方米。房屋竣工面积30691万平方米，同比增长9.1％，同比增加2000多万平方米。房屋销售面积44723万平方米，同比负增长16.5％，同比少销售近9000万平方米，连续出现近10个月负增长。商品房销售金额17590亿元，同比负增长17.4％，销售金额减少4000亿元，连续出现7个月的负增长。从上述的数字来看，全国房屋开工竣工面积增长比较快，但住房销售面积出现负增长，也就说明房地产商手中持有住房越来越多，住房的空置率在提高。
总之，从当前的房地产市场形势来看，房地产市场已经开始出现变化：一是住房销售迅速下降，进入房地产投资的人减少：二是房地产市场价格调整与居民实际购买力相差较大。如果房地产开发商继续维持房地产的高价格，希望以房地产投资者的定价来让住房消费者来购买。这是不可能的。特别是，在美国次贷危机的影响与冲击下，国内房地产市场出现根本性的改变，即开始从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变，房地产定价同样要适应这种转变。这也是最近中央政府出台的一系列房地产政策的基点。
二、政府为何要推出房地产“三新政”及其效果
面对美国次贷危机及中国房地产市场现状，如何让房地产成为中国扩大内需动力及经济增长的动力成为首要问题。2008年12月17日国务院常务会议表示，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。并由此出台了促进房地产市场健康稳定发展的三项政策(以下简称为“三新政”)。2008年12月21日中国政府网发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。然而实际上，《意见》只是对2008年中央经济会议公告与房地产相应的政策文件化及制度化，其基本内容没有变化。
所谓的房地产“三新政”，一是加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。二是进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。三是引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定 程序取消城市房地产税。
在以上基础上，《意见》要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。
房地产“三新政”的含义丰富。首先，三新政的第一条是坚持住房市场化基本方向，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费。也就是说，要保证国内房地产市场健康稳定的发展，就必须坚持房地产市场化的方向，而不是政府干预太多，更不是把国内房地产市场变成完全是由政府主导的市场。因此，最近无论地方政府托市行为，还是地方政府干扰市场的行为，都是与房地产的市场化原则背道而驰的。
其次，在坚持房地产市场化基本方向的基础上，要保证中国房地产市场健康稳定的发展，就是要把国内房地产市场发展落实在民生上，落实在住房的消费性上，即房地产市场发展的支柱性是与全体居民住房条件的改善性及居民住房的消费性结合在一起的。这是未来国内房地产市场发展的基点，也是目前政府对房地产市场支柱性的最新表述。从这种表述中可以看到，离开了房地产市场的全体居民居住条件的改善性与居民住房的消费性，房地产支柱作用也就无从谈起，成为无源之水、无本之木。可以说，这是2009年所有的房地产市场政策的基点或原则，也是未来中国房地产市场发展的宗旨，更是房地产新政的真实意义所在。
对于居民住房条件的改善性与居民住房的消费性，这次会议中强调得十分清楚。新政第一项，就是全面落实安居工程，通过廉租屋等保障性住房的方式来解决城市低收入居民的基本居住条件问题。按照中央政府的安排，3年内保障性住房建设要达近1000万户，涉及城市居民的人口近3000万。如果以目前城市人口为6亿左右计算，其覆盖率将达5％左右。如果再加上经济适用房，保障性住房的城市人口覆盖率大概在10％。除此之外，绝大多数城市居民的住房条件还得通过商品房的消费性来解决。可以说，无论取消改善性住房的第二套贷款限制，还是减轻住房转让环节的营业税负，乃至央行利率水平快速下降等，都在于如何来帮助城市居民减轻购买住房负担进入房地产市场。
第三，从“房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设”这句话来看，目前我国房地产市场已经由以投资为主导的市场改变为以消费为主导的市场，因此房地产开发企业要积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。如果房地产开发商能够适应这种市场的变化，生产中低价位及中小套型的住房，就能够得到商业银行的金融支持，否则房地产企业面对的融资问题只能越来越困难。也就是说，房地产市场价格回归理性已经成为必然。
总之，“三新政”内容很多，但政策含义十分明确。即房地产市场的民生性与消费性是房地产市场健康稳定发展的基础，任何人想借助新政策来重新吹大房地产市场泡沫的可能性不会太大。而房地产市场要得到发展，就得让房地产市场由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转移，让房地产市场价格回归理性。只有在这样的基础上，房地产市场内需扩大才能够产生效果，才能真正发挥改善民生的作用。
三、国有商业银行为何无法落实央行推出的按揭优惠政策
为了推动住房消费以带动内需，中央政府出台了包括信贷政策和税收政策在内的不少优惠政策，其中最为重要的当然是信贷优惠政策。根据住房按揭信贷政策，商业银行的住房按揭利率都会在新的一年根据最近央行发布的贷款基准利率进行调整。然而今年，政府相关优惠政策出台后，各商业银行一直没有出台相应的实施细则，直到2009年元月1日才有具体实施细则公布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。在此基础上，有些银行还加上，近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，同时还必须符合“首套贷款”、“普通房”等要求。
建行规定，要办理这种优惠贷款，存量房贷客户可在1月4日到2月22日之间，与贷款经办行联系，确认申请七折利率的标准和所需材料，在备齐各种资料后，正式提交贷款利率调整申请，而能否获得七折房贷，仍须经过银行的审核。在新利率批复之前，1月份房贷仍须按原来的基准利率折扣标准还款。
那么，为什么国内商业银行对个人住房按揭贷款由以往大力抢占市场并快速扩张规模，到现在不热衷或没有主动性?其中最主要的原因还是在于这些个人住房按揭优惠贷款政策对商业银行的负激励。在2007年10月359号文件之前。住房按揭贷款被各家商业银行看作是它们最为优质的、利润水平最好的贷款，因此，各家商业银行无不通过各种各样的方式来抢占住房按揭贷款的市场份额。我们可以看到，在359号文件之前，2007年9月15日加息，5年期存款利息为5.76厘，5年以上的贷款利息为7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为7.047厘(基准利率的9折)，因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为1.287厘。2007年12月21日后，5年期存款利息为5.85厘，5年以上的贷款利息为7.83厘，优惠住房按揭贷款利息为6.6555厘(基准利率的8.5折)，因此，5年期优惠贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.8055厘。
但是，2008年10月27日政府发布房地产优惠按揭贷款利息新政时，5年期存款利息为5.58厘，5年以上的贷款利息为7.47厘，优惠住房按揭贷款利息为5.229厘(基准利率的7折)，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.351厘。2008年10月30日利息调整后，5年期存款利息为5.13厘，5年以上的贷款利息为7.20厘，优惠住房按揭贷款利息为5.04厘(基准利率的7折)，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为负0.09厘。2008年12月23日央行利息调整后，5年期存款利息为3.60厘，5年以上的按揭贷款利息为5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘(基准利率的7折)，因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。
从利差水平变化的情况来看，在2008年10月30日之前。国内商业银行加权利差为3厘以上，这对于以存贷利差为主要赢利模式的国内商业银行来说，住房按揭贷款规模快速扩张对它们当然是相当有利的。再加上当时处于房价上升时期，按揭信贷风险较低，因此，各商业银行也有较强的激励加大住房按揭贷款市场份额。但是，实施新的住房信贷政策之后，商业银行住房按揭利差迅速缩小，甚至 降为负利率。对商业银行来说，不仅没有正激励，反而是负激励。也就是说，在负利差的情况下，商业银行做按揭贷款越多其亏损就越大。在国内商业银行股份制改造基本完成、国内银行逐渐商业化及市场化的情况下，没有一家国内商业银行愿意做亏损生意，除非国家给商业银行补贴。即使是到2008年底，经过央行多次存贷利率的调整，个人住房优惠按揭贷款负利率已经改变，但是利差水平缩小或降低同样使得国内商业没有动力增加个人住房按揭贷款。特别是，对存量住房贷款优惠利率，如果不是考虑到未来利率的变化或当前利率仅是暂时性的。恐怕许多商业银行是不会愿意介入这样的市场的。
也就是说，2009年房地产行业将出现投资下行、住房价格回归理性，房地产市场的风险会越来越高。在这种情况下，出于规避风险及利润水平的考虑，国内商业银行已经没有早期快速扩张住房按揭贷款的动力。
四、2009年中国房地产市场的基本态势
2008年中国房地产市场走过了十分艰辛的一年，这种艰辛主要表现为一方面房产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升；另一方面政府房地产政策出现巨大变化。要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，就要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说，中国房地产市场核心就是自住需求的市场，就是民生的市场，就是根本上改善居民基本居住条件的市场。而这正是2009年及未来中国房地产健康发展的根本所在。
对于2009年的中国房地产市场，中央政府已经对其基本定调。就是中国的房地产市场是一个居民住房消费市场，房地产市场的发展就是以改善全体人民基本居住条件为目的的。因此，未来房地产市场的发展。它的支柱性是与它的消费性、与全体居民住房条件的改善性联系在一起的，如果绝大多数人的住房条件都十分不好，或房地产成为少数人炒作获利的工具，那么房地产业的支柱性自然丧失。
房地产作为一个消费的市场，它可以通过两种方式来达到，保障性方式及市场方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府对保障性住房的巨大投入。市场的方式就是让绝大多数居民通过商品房市场来解决。为了达到这目的，一个方面要求政府采取各种优惠政策来减轻居民购买住房的负担，另一方面就要通过房地产市场的价格调整或回归理性。让绝大多数居民有支付能力，让居民住房消费需求释放出来。也就是说，房地产企业要适应变化了的市场环境，以理性合理的价格让其手中的住房销售出去。这样绝大多数居民的住房消费需求才能释放出来。这样房地产市场不仅能够持续稳定的发展，成为中国经济增长之动力，也能继续保持市场繁荣，发挥房地产扩大内需的作用。
在现有的市场环境及政策下，2009年的房地产市场将出现全面理性调整及房价理性回归，或房地产市场开始会由投资为主导的市场向消费为主导的市场转变。但是，由于房地产是不动产，全国的房地产市场是一个个分割的市场，因此，2009年全国房价的调整或理性回归，肯定会表现为较大差异性。早期房价上涨快、上涨面广泛的地方，2009年调整的幅度与范围就会大；而早期上涨较小、上涨幅度不大的地方，调整的幅度较会小一些。但是，大家必须注意，房地产市场由投资为主导向消费为主导的市场转变是谁也改变不了的。
既然房地产市场必须由投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变，而两个市场价格定位及价格水平根本不同，因此房地产开发企业应当积极应对这种市场形势与环境的变化，重新对房地产市场价格定位。这是房地产企业走出目前困境最为关键的一步，也是房地产市场重新繁荣的前提。
总之，在目前的市场环境与政策下，2009年的房地产将出现全面的价格调整或价格回归理性，这是谁也改变不了的事实。在这种情况下，地方政府要顺势而为，不要过多干预，否则只会延长房地产市场调整时间；房地产企业要重新定价、重新设定企业利润预期、重新定位产品客户对象，让其产品价格调整到消费者购买能力上来；住房的消费者要静观其变，多获得相应的信息与知识，寻找有支付能力又合意的产品。2009年可能是房地产以消费为主导市场的真正开始。这种房地产市场价格理性回归在短期内或2009年内不可能完成，它将是一个十分漫长的过程。如果国内房地产企业能够理智地应对这种市场，那么它们一定能够在这个大的市场环境下走出困境，走向繁荣，否则其面对的困难将会越来越多。
五、政策建议
最近有研究报告指出，对于全球经济的复苏进程来说，中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。也就是说，中国房地产市场发展是决定全球经济复苏的重要因素。现在，我们要问的是，中国房地产市场调整到什么程度才能够复苏?从美国标准普尔公司的Case-Shiller房屋价格指数显示，2008年10月份美国房价较2007年同期历史性下跌18％，而由美国房地产市场衰退引发的信贷危机在2008下半年迅速席卷全球。最近。在美国经济学年会上，哈佛大学kenneth Rogoff与Carmen Reinhart教授正在从事的关于全球金融危机的研究表明，纵观全球金融危机，房价平均下跌35.5％，下跌持续的时间平均为6年；股价下跌55.9％，下跌持续时间为3－4年。用这样的研究成果来衡量中国情况，股市下跌幅度早已经超过这种标准，但中国房价调整还没有开始。而且就目前不少地方房地产泡沫较大的情况下，中国房地产市场价格调整更是必然，而且还有漫长的路要走。因此，政府对房地产市场政策更多应当顺应市场而为，而不是人为干预太多，特别是要减少地方政府对房地产市场的干预。哪里调整得早幅度深，哪里房地产市场就越早容易繁荣。
政府不可让房地产开发商以为，房地产市场不好政府会救市，从而让房地产开发商不愿意改变目前的暴利模式。有企业认为，价格已经跌到成本，再降价不可能。这是荒唐的。房地产企业为什么就没有风险，不可破产?只有让部分暴利房地产企业破产倒闭，房价才会真正降下来。
为了防止房地产泡沫重起，房地产市场民生性及消费性政策仍然要坚持，坚决遏制房地产商非理性投资。增加保障性住房建设并制度化，并在此基础上加强房地产基础制度建设。
责任编辑 史小今