论文部分内容阅读
受到国际金融形势以及市场观望情绪的影响，京城楼市并没有出现往年“金九银十”期间价量齐升的市场现象，致使不少项目选择推迟开盘或低调面市，以应对市场寒流。房地产市场的持续低迷，引起了政府部门的热切关注。2008年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作，提出要降低住房交易税费，支持居民购房。10月22日，财政部和央行联合宣布，从11月1日起，下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率，并降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限及首付比例。
在政府出台新政支持房地产市场稳步发展的消息传出后，致使众多的房地产开发商增加了新盘上市的信心，导致11月京城楼市有逾30个新盘将争相面市，形成“淡季回暖”的市场行情。
市场观望情绪严重 致使新盘定价谨慎
根据统计，2008年11月期间，新上市的楼盘数量为32个，虽然赶不上“金九银十”的新盘供应量，但也创造了淡季中新盘加速面市的市场新行情。
对此，业内人士表示，由于受到奥运会和市场趋冷的影响，不少开发商推迟了开盘时间，而是把精力转放在如何提高产品质量上，以此吸引更多的购房者。在这种背景下，还有30多个新盘将亮相11月，不仅说明了市场上的购房刚性需求已经开始释放，也预示着开发商依然看好京城楼市的发展前景。
虽然，11月出现了新盘扎堆面市的行情，但由于市场观望情绪严重，致使众多项目并没有最终确认开盘价格。为此，《楼市》记者电话咨询了合生·麒麟社、远洋·沁山水、复地国际公寓、金澳国际、前门前等项目，得到的答复基本上都是开盘价格尚未正式确定，但目前登记购房信息或申办置业卡的客户，在正式开盘时都将享受较大的优惠措施或置业礼包。
虽然，众多新盘的销售价格尚未正式确定，但据记者多方面了解到，11月仍有77％以上的新盘售价在万元以上，其中朝阳区和海淀区10月份新上市的项目均价都达到了10000元/平方米以上，而青年汇、学院派C座、龙湖·唐宁ONE、国悦府、正源·金融世家华苑等精装修公寓，售价则有望突破20000元/平方米。此外，以合生·世界村、鲁能·顺义新城、花涧溪为代表的售价在7000～8500元/平方米左右的价格适中楼盘也将于11月面市，无疑为普通购房人提供了购买新房的选择余地。
购房人可关注北京三大新城的新兴楼盘
从整体上看，11月新盘的分布区间较广，其中朝阳区成为11月新盘供应的集中营，约有9个新盘将陆续亮相市场，占到新盘总供应量的29％，而且朝阳区在10月份上市的新盘售价均在10000元/平方米以上。此外，平时供应量较小的城四区，在11月都将有新盘上市，如宣武区的信堡水岸公馆、崇文区的前门前、西城区的德胜嘉苑、正源·金融世家华苑等项目就是其中的代表。
同时，11月新盘供应依然呈现出向五环以外分布的供应势头，约有35％的新盘位于五环以外的位置。由于城区内新盘供应数量持续减少，也导致位于优越地理位置的新盘售价随之再创新高。以擎峰、合生·霄云路18号为例，由于这两个项目都位于京城的核心地段，如擎峰位于华贸中心的对面，而合生·霄云路18号则位于有“京城富人区”美誉的第三使馆区，加之这两个项目都将目标人群锁定在顶级人士，采用了豪华精装修大户型的产品特色，致使两个项目的售价预计都将在40000元/平方米以上。
虽然在众多购房人的心中，五环以外的住宅和城区内的房产相比，交通条件以及生活配套设施条件相对较弱，但在北京奥运会后建设顺义、亦庄、通州三个新城的背景下，上述三个区域的房地产市场却存在着巨大的升值潜力。因此，对于购房人而言，可以重点关注以上三个区域的新盘供应情况。据记者了解，11月份顺义区将推出鲁能·顺义新城、仓上家园两个项目，预计售价在7000元/平方米左右；通州区会面市龙湖·蔚澜香醍、合生·世界村、花涧溪等三个项目，基本都将以低密度的花园洋房为主要产品形态；而位于亦庄核心区的林肯公园，则拥有轻轨和北京第三大城市公园——BDA国际企业文化公园的配套优势，无疑将吸引众多购房人关注的目光。
精装修公寓供应量上升幅度明显
11月新盘的供应类型呈现出公寓类产品数量增多的新趋势，占到了总供应量的59％。此外，普通住宅、别墅和花园洋房则分别占总供应量的28％、4％和9％。
据记者了解，除了公寓类产品供应量大幅上扬外，公寓采取精装修也是11月新盘的一大特色。如合生·麒麟社、青年汇、复地国际公寓、融华世家、学院派C座、金澳国际、国悦府、正源·金融世家华苑、前门前、林肯公园等公寓项目都采取了精装修，而擎峰、合生·霄云路18号、龙湖·唐宁ONE等高档公寓，还将不惜重金用在内部装修上，以此来吸引顶级客群的关注。
对于精装修公寓大量面市的市场情况，业内专家指出，宏观调控之后，住宅建筑的综合品质被空前重视，大势所趋的精装修公寓到了集中释放的临界点。
此外，随着精装修公寓的市场认知度与行业氛围趋于成熟，有两类消费人群已成为精装修的强力支持者：一是生活节奏紧张的年轻白领，希望得到可以实现提包入住的精装公寓；一是国外生活背景的终端客户习惯于居住在装修舒适的成品房之中。而随着消费理念的进步，有更多的购房者愿意接受品质可控的精装修房。
11月新盘以优惠政策吸引购房人目光
“虽然政府近期出台利好政策，促进房地产行业的可持续性发展，但对于我们这些营销总监而言，销售业绩就是一把悬在我们头上的‘达摩克利斯之剑’，在市场行情没有转暖前，购房优惠成了我们吸引购房人的制胜法宝。”东区某新盘的营销总监向记者表示道。
毋庸置疑，不少房地产开发商面对2008年以来的“楼市低潮”都在积极采取应对政策，主要以打折的方式促进项目销售。“买房送车”、“买房送精装”、“特价房优惠”……购房优惠措施，已经成为近期京城楼市的“主旋律”。
以11月上市的新盘为例，位于广内大街广义街5号的信堡水岸公馆，目前办理VIP卡开盘有总价3～5万元的优惠。位于望京阜通西大街与望京街交会处的合生·麒麟社，采取第1～200名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠28888元，认购LOFT总价优惠38888元，第201～400名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠18888元，认购LOFT总价优惠28888元，第401～600名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠8888元，认购LOFT总价优惠18888元的优惠措施。位于马驹桥中关村科技园国家级环保园区的合生·世界村，作为11月精装修花园洋房的代表，也推出了目前在售楼处登记为意向客户的可享受18888元的优惠政策。
对此业内人士分析，由于大多数房企都选择在奥运结束后入市，而原有的楼盘为了保证销量，也改变了原来“保价减量”的销售策略，开始走“薄利多销”的营销路线，而消费者面对市场上众多的打折楼盘，还是应该选择“货比三家”，通过自己的实地走访，了解楼盘的地理位置、产品特色、交通环境、周边配套等情况，选择那些具有“抗跌性”的优质楼盘作为置业首选。
地产新政出台扭转楼市局面
2008年下半年以来，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的政策，以期扭转房地产市场的颓势，提高持续低迷的成交量。
在地方政府积极促进楼市回暖的过程中，中央政府也相继推出新政。2008年9月16日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是自2004年以来央行首次降低贷款基准利率，也是2003年以来首次下调存款准备金率。
距离9月“双率双降”还不到一个月时间，央行于10月8日“二度出手”，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率则做相应调整。紧接着又出台10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
虽然，央行连续三次出台金融新政希冀促进宏观经济发展，但对楼市的刺激作用并未显现。对此，全国工商联地产商会会长聂梅生表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政即将推出，方案内容包括部分取消对第二套以上购房提高首付比例和利率的限制，下调相关税费以及延长个人房贷偿还期等。
在聂梅生会长透露政府将出台新政的话语，刚刚给楼市带来曙光之际，10月22日，财政部决定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
对此，不少业内人士表示，房地产新政的出台，不仅是对房地产行业稳步发展的利好消息，更是缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”，而买房人更应该趁新政出台后，楼市尚未回暖之际，及时出手购买物业，以免错过购房的最好时机。
巴菲特曾这样说：“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。”买房也是如此。在房地产新政出台的利好促进下，11月份远洋地产、龙湖地产、复地集团、合生创展等众多知名房企，推出远洋·沁山水、龙湖·唐宁ONE、复地国际公寓、合生·霄云路18号、合生·麒麟社等新盘的背景下，购房人应该找准购房时机，为自己选购合适的住宅。
因为，11月上市的新盘中，不仅会涌现众多拥有品质优良的楼盘，而且不少项目还采取了高幅度的优惠措施，给了购房者较为从容的挑选余地。因此，购房人应该多走、多看，这样不仅有机会找到超出心理预期的房源，还有可能在楼市回暖前夕实现“抄底房价”的良好机遇。
在政府出台新政支持房地产市场稳步发展的消息传出后，致使众多的房地产开发商增加了新盘上市的信心，导致11月京城楼市有逾30个新盘将争相面市，形成“淡季回暖”的市场行情。
市场观望情绪严重 致使新盘定价谨慎
根据统计，2008年11月期间，新上市的楼盘数量为32个，虽然赶不上“金九银十”的新盘供应量，但也创造了淡季中新盘加速面市的市场新行情。
对此，业内人士表示，由于受到奥运会和市场趋冷的影响，不少开发商推迟了开盘时间，而是把精力转放在如何提高产品质量上，以此吸引更多的购房者。在这种背景下，还有30多个新盘将亮相11月，不仅说明了市场上的购房刚性需求已经开始释放，也预示着开发商依然看好京城楼市的发展前景。
虽然，11月出现了新盘扎堆面市的行情，但由于市场观望情绪严重，致使众多项目并没有最终确认开盘价格。为此，《楼市》记者电话咨询了合生·麒麟社、远洋·沁山水、复地国际公寓、金澳国际、前门前等项目，得到的答复基本上都是开盘价格尚未正式确定，但目前登记购房信息或申办置业卡的客户，在正式开盘时都将享受较大的优惠措施或置业礼包。
虽然，众多新盘的销售价格尚未正式确定，但据记者多方面了解到，11月仍有77％以上的新盘售价在万元以上，其中朝阳区和海淀区10月份新上市的项目均价都达到了10000元/平方米以上，而青年汇、学院派C座、龙湖·唐宁ONE、国悦府、正源·金融世家华苑等精装修公寓，售价则有望突破20000元/平方米。此外，以合生·世界村、鲁能·顺义新城、花涧溪为代表的售价在7000～8500元/平方米左右的价格适中楼盘也将于11月面市，无疑为普通购房人提供了购买新房的选择余地。
购房人可关注北京三大新城的新兴楼盘
从整体上看，11月新盘的分布区间较广，其中朝阳区成为11月新盘供应的集中营，约有9个新盘将陆续亮相市场，占到新盘总供应量的29％，而且朝阳区在10月份上市的新盘售价均在10000元/平方米以上。此外，平时供应量较小的城四区，在11月都将有新盘上市，如宣武区的信堡水岸公馆、崇文区的前门前、西城区的德胜嘉苑、正源·金融世家华苑等项目就是其中的代表。
同时，11月新盘供应依然呈现出向五环以外分布的供应势头，约有35％的新盘位于五环以外的位置。由于城区内新盘供应数量持续减少，也导致位于优越地理位置的新盘售价随之再创新高。以擎峰、合生·霄云路18号为例，由于这两个项目都位于京城的核心地段，如擎峰位于华贸中心的对面，而合生·霄云路18号则位于有“京城富人区”美誉的第三使馆区，加之这两个项目都将目标人群锁定在顶级人士，采用了豪华精装修大户型的产品特色，致使两个项目的售价预计都将在40000元/平方米以上。
虽然在众多购房人的心中，五环以外的住宅和城区内的房产相比，交通条件以及生活配套设施条件相对较弱，但在北京奥运会后建设顺义、亦庄、通州三个新城的背景下，上述三个区域的房地产市场却存在着巨大的升值潜力。因此，对于购房人而言，可以重点关注以上三个区域的新盘供应情况。据记者了解，11月份顺义区将推出鲁能·顺义新城、仓上家园两个项目，预计售价在7000元/平方米左右；通州区会面市龙湖·蔚澜香醍、合生·世界村、花涧溪等三个项目，基本都将以低密度的花园洋房为主要产品形态；而位于亦庄核心区的林肯公园，则拥有轻轨和北京第三大城市公园——BDA国际企业文化公园的配套优势，无疑将吸引众多购房人关注的目光。
精装修公寓供应量上升幅度明显
11月新盘的供应类型呈现出公寓类产品数量增多的新趋势，占到了总供应量的59％。此外，普通住宅、别墅和花园洋房则分别占总供应量的28％、4％和9％。
据记者了解，除了公寓类产品供应量大幅上扬外，公寓采取精装修也是11月新盘的一大特色。如合生·麒麟社、青年汇、复地国际公寓、融华世家、学院派C座、金澳国际、国悦府、正源·金融世家华苑、前门前、林肯公园等公寓项目都采取了精装修，而擎峰、合生·霄云路18号、龙湖·唐宁ONE等高档公寓，还将不惜重金用在内部装修上，以此来吸引顶级客群的关注。
对于精装修公寓大量面市的市场情况，业内专家指出，宏观调控之后，住宅建筑的综合品质被空前重视，大势所趋的精装修公寓到了集中释放的临界点。
此外，随着精装修公寓的市场认知度与行业氛围趋于成熟，有两类消费人群已成为精装修的强力支持者：一是生活节奏紧张的年轻白领，希望得到可以实现提包入住的精装公寓；一是国外生活背景的终端客户习惯于居住在装修舒适的成品房之中。而随着消费理念的进步，有更多的购房者愿意接受品质可控的精装修房。
11月新盘以优惠政策吸引购房人目光
“虽然政府近期出台利好政策，促进房地产行业的可持续性发展，但对于我们这些营销总监而言，销售业绩就是一把悬在我们头上的‘达摩克利斯之剑’，在市场行情没有转暖前，购房优惠成了我们吸引购房人的制胜法宝。”东区某新盘的营销总监向记者表示道。
毋庸置疑，不少房地产开发商面对2008年以来的“楼市低潮”都在积极采取应对政策，主要以打折的方式促进项目销售。“买房送车”、“买房送精装”、“特价房优惠”……购房优惠措施，已经成为近期京城楼市的“主旋律”。
以11月上市的新盘为例，位于广内大街广义街5号的信堡水岸公馆，目前办理VIP卡开盘有总价3～5万元的优惠。位于望京阜通西大街与望京街交会处的合生·麒麟社，采取第1～200名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠28888元，认购LOFT总价优惠38888元，第201～400名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠18888元，认购LOFT总价优惠28888元，第401～600名开盘时认购LOMO公馆户型，开盘总价优惠8888元，认购LOFT总价优惠18888元的优惠措施。位于马驹桥中关村科技园国家级环保园区的合生·世界村，作为11月精装修花园洋房的代表，也推出了目前在售楼处登记为意向客户的可享受18888元的优惠政策。
对此业内人士分析，由于大多数房企都选择在奥运结束后入市，而原有的楼盘为了保证销量，也改变了原来“保价减量”的销售策略，开始走“薄利多销”的营销路线，而消费者面对市场上众多的打折楼盘，还是应该选择“货比三家”，通过自己的实地走访，了解楼盘的地理位置、产品特色、交通环境、周边配套等情况，选择那些具有“抗跌性”的优质楼盘作为置业首选。
地产新政出台扭转楼市局面
2008年下半年以来，西安、长沙、重庆、南京、杭州等地方政府相继推出了包括购房入户、减税、购房补贴等在内的政策，以期扭转房地产市场的颓势，提高持续低迷的成交量。
在地方政府积极促进楼市回暖的过程中，中央政府也相继推出新政。2008年9月16日，央行宣布下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是自2004年以来央行首次降低贷款基准利率，也是2003年以来首次下调存款准备金率。
距离9月“双率双降”还不到一个月时间，央行于10月8日“二度出手”，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率则做相应调整。紧接着又出台10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
虽然，央行连续三次出台金融新政希冀促进宏观经济发展，但对楼市的刺激作用并未显现。对此，全国工商联地产商会会长聂梅生表示，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政即将推出，方案内容包括部分取消对第二套以上购房提高首付比例和利率的限制，下调相关税费以及延长个人房贷偿还期等。
在聂梅生会长透露政府将出台新政的话语，刚刚给楼市带来曙光之际，10月22日，财政部决定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
对此，不少业内人士表示，房地产新政的出台，不仅是对房地产行业稳步发展的利好消息，更是缓解当前市场消费低迷的一场“及时雨”，而买房人更应该趁新政出台后，楼市尚未回暖之际，及时出手购买物业，以免错过购房的最好时机。
巴菲特曾这样说：“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。”买房也是如此。在房地产新政出台的利好促进下，11月份远洋地产、龙湖地产、复地集团、合生创展等众多知名房企，推出远洋·沁山水、龙湖·唐宁ONE、复地国际公寓、合生·霄云路18号、合生·麒麟社等新盘的背景下，购房人应该找准购房时机，为自己选购合适的住宅。
因为，11月上市的新盘中，不仅会涌现众多拥有品质优良的楼盘，而且不少项目还采取了高幅度的优惠措施，给了购房者较为从容的挑选余地。因此，购房人应该多走、多看，这样不仅有机会找到超出心理预期的房源，还有可能在楼市回暖前夕实现“抄底房价”的良好机遇。