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[摘 要]住宅的物权结构即从物权的角度把住宅类型区分为商品房、准商品房、公房、农民住宅房等，由这些类型的住宅构成了一个区域的住宅体系；居住权利是从公民或居民的角度而言需要政府提供条件而帮助公民或居民实现居住的一项权利。公共政策所供选择的目标就是通过对住宅的物权结构调整而实现公民或居民的居住权利，其所运用的措施包括行政的、市场的、转移支付等系列手段。
[关键词]物权居住权利；公共政策
一、住宅的物权结构
（一）住宅的物权结构
完整的物权结构包含对该物品的所有权、使用权、处置权和收益权等权利构成的法律体系。由于住宅本身又是附着在一定的土地之上，研究住宅的物权必须包含其所依附的土地物权。即住宅的物权实现条件包括土地的物权条件，住宅的物权加上其所依附的土地的物权才构成了住宅的完整的物权体系。
1.所有权
按《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）相关规定，通过法定的登记程序，取得住宅的所有权证书，并享有不动产的所有权。如本法第三十九条、第四十条的规定。[3]第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。按拥有所有权的主体不同，住宅可分为国家（政府）所有、单位所有、私人所有和农民所有等。
2.使用权、处置权、收益权等
住宅物权包含以所有权为核心，所有权人对该物权所自然享有的使用权、处置权、收益权等权利体系。住宅的所有权主体与使用权并不要求完全一致，也即使用权主体和所有权主体可以相互分离。居民可通过一定方式，如支付租金、单位内部实物分配、借住等方式取得一定时期内的住宅使用权。
（二）土地的物权
住宅是依附于特定的土地之上，且住宅实现居住功能所必须的道路也对应于特定的土地。完整的住宅物权必须包含实现该物权的土地物权。土地物权性质决定了其上附着物的权利性质，国有土地可依法取得使用权并依法获得住宅的物权，而集体土地性质仅限农民有条件依法取得宅基地而建设住宅，农民住宅仅限农民家庭成员取得所有权。
二、物权角度的中国住宅类型
（一）不同角度下的住宅分类
对于我国目前的住宅类型，我们可以从不同的角度来进行区分：从使用期限和审批角度，可以区分为永久性建筑和临时性建筑；从建筑物附着的土地性质来看，可以区分为农村住宅和城市住宅两类；从城市住宅的所有权主体来区分，可分为国家所有、集体所有、企业法人所有、私人所有等。
（二）物权角度下的城市住宅类型
目前存在的城市住宅类型从所有者角度可以区分为单位所有和私人所有。
此处所述的单位所有，包括政府和国有企业事业单位所有、社会单位所有。而这些住宅由私人通过一定的程序获得使用权。私人使用公有住宅或通过付费方式获得居住权利，或依据福利政策等方式获得居住权利。从物权角度来看，公有住宅的所有权和使用权是相互分离的。
而私人住宅的所有权为私人所有，该物权的所有者可以自己居住或闲置，从物权角度来讲这是所有权和使用权统一于同一主体。物权所有者也可以将该物权进行出租，条件性的放弃使用权，从物权角度来讲就实现了所有权和使用权的相对分离。
在中华人民共和国成立以来我国的土地制度和物权制度发生了几次的制度性变革和改革开放（指1979年开始到现在的市场化）也形成了目前存量住宅物权类型的多种形态：计划经济体制中福利分房在改革开放后通过一定条件从物权性质国有所有转化为私人所有；政府政策支持下的有一定条件限制的私人住宅，如单位集资建房等；政府政策支持下有购买流通条件限制的经济适用房；针对特定群体的政府住房，如廉租房等；还有历史遗留下的经租房等类型。
三、居住权利
住宅满足了私人消费的需求，是社会基本单元——家庭赖以存续和发展的基本条件之一。在现代社会里，追求居住条件改善不单是私人或家庭的权力，满足和改善居住条件，管理和发展住宅市场也成为社会中重要的公共事务之一，并进而衍生出一种权利——居住权利，居住权利的核心是政府有义务和责任来改善和解决公民的居住条件，特别是有义务帮助那些自身没有能力实现基本居住条件的困难群体。
政府承担帮助居民实现居住权利职责的来源有三条：1.公共事务管理的需要；2.社会主义制度和执政党的意志；3.政府履行国际条约的义务。
（一）居住权利是基本人权
居住权利是基本人权不单是基于居住是人的基本需求，也是家庭存续和人类社会再生产的基本条件之一，而且我国政府签署的《经济、社会、文化权利国际公约》（联合国1967年1月12日）[7]也从法理上确立了居住权利。
“第十一条：一、本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”
第九届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议决定：批准我国政府于1997年10月27日签署的《经济、社会及文化权利国际公约》（2001年2月28日通过）。[8]
按此公约的第十一条第一款，以及其它条款，我们可以明确居住权利是基本人权之一，并且中国政府也应该按照条约承诺，“采取适当的步骤保证实现这一权利”。
（二）居住权利实现是政府的目标
对居住权利进行简单表述的话，那就是“各签约国政府认可政府有义务为辖区内的居民实现基本条件的居住需求”。概括起来政府的主要职责有：促进住宅市场发展，满足居民的居住需求；对于那些没有实现基本条件的居住需求人士，政府有义务帮助他们实现；
我国的社会主义制度属性也赋予政府有义务照顾那些没有收入能力的、没有依赖的儿童和老人、残疾人士以及其它社会贫困群体的基本生活。
（三）实现居住权利的一般方式 居民实现居住权利的方式归纳起来主要有下面所说的三类：
1.市场方式
市场方式是目前中国大陆居民获得住宅的主要方式。市场方式下居民实现居住权利有两个途径，一个途径是购买住宅，即获得住宅的所有权和使用权；另一个途径是租用住宅，仅获得一定期限的住宅使用权。
市场方式的特点是居民通过市场交易来取得住宅的所有权或使用权。交易价格由交易双方协商确定。
政府可以通过一定的政策来影响交易市场的供给、市场交易的成本
2.互助方式
现有的多数住宅都是一套住宅作为基本单元来承担一家或多人的基本居住需求。而且家庭成员居住于同一套住宅也便于共同生活、相互照顾，也是较为经济的形式。互助方式主要有三类形式：
第一类形式是指同一家庭成员的共处。
第二类形式是指亲属间住宅的遗产继承或赠与，改变了住宅的所有权或使用权主体，其中还包括亲属间的经济支持从而实现了购房或租房。
第三类形式是家庭养老义务的承担。
3.政府提供方式
政府不仅可以通过法规、税收、补贴等政策措施来影响市场或是对特定群体给予政策支持，政府还可以直接参与市场，获得一定数量的住宅所有权或使用权来满足公共政策的需要。
实际上政府拥有一定数量的住宅除了满足自身的公务需要以外，其主要用途为：
首先是为困难群体提供政府廉租房。即以政府承担主要费用的形式为贫困群体提供基本住房。
其次可以通过政府的购买或退出行为来影响住宅市场。
四、居住权利实现的经济分析
对居住权利进行经济分析首先面临着主要概念的量化确定并找出他们之间的逻辑关系，而且量化分析虽有直观的好处，确也丢失重要信息。
（一）居住权利的基本标准
首先我们要确定居住权利的基本标准。住宅的基本单位是套和套内面积，即每套住宅都设置有实现基本生活所必须的几个条件：面积、封闭环境如门窗墙壁、电和电器、生活取水和排水等，即能够实现休息、生活、安全等要求，且符合当地文化、风俗习惯。当我们把这些需求都折算到一定的住宅面积，并根据当地生活水准和环境条件，经一定比例的居民选择，确定一个基本住宅面积，当家庭人均居住面积超过这个面积值且现有房屋具备基本生活设施，我们就认为该居民和居民家庭实现了居住权利。
这个基本标准的确定有当地的政府机构或立法机构或有权威的其它机构确定并获得当地多数居民的认可。
虽然仅以人均基本面积来表达，但这个基本面积包含了相应的质量和住宅内生活必须的条件以及不可细分的配套设施。如电路接入和最低符合，自来水接入或最近接水设施。
这个标准的确定并非是针对穷人或是下等人，而是当地居民达到一般生活水平所能享受或是应该享受的一个标准。这个标准也是随社会经济水平、技术水平、文化或风俗习惯的变迁等因素的影响而改变。
（二）实现居住权利的人口比例
其次，当我们确定了实现居住权利的基本住宅面积后，就可以根据当地住宅存量和户口数、居民数量来判断该地已实现居住权利的人口比例。
（三）实现居住权利的负担指数
实现居住权利的负担指数是指居民付出多少收入来承担实现居住权利的代价。正如经济学上使用恩格尔系数，即食品支出占支出的比重来表示经济富裕程度一样，我们使用购买住宅支出来表示居民的负担指数。
我们还可以根据基本住宅面积和当地的市场价格，来计算每一种收入群体在市场上实现居住权利的支出，并把这种支出折算为每个月，这折算后的月支出占他们的月收入比重就是他们的实现居住权利的负担指数。
下面我使用数学和符号来表示：
设s*为人均基本居住面积，p为市场交易单价，城市中住宅总量为M，人口数为N，居民收入水平为I，则：
实现居住权利的标准：现拥有住宅面积s，s除以居住人数后数值大于s*。
实现居住权利的人口比例：在现有的城市住宅总量中，凡居住条件优于基本条件，且人均居住面积大于基本居住面积s*的家庭人口总数，我们认为这些家庭人口都实现了居住权利。
五、公共政策
市场经济条件下的公共政策手段主要通过行政管理和行政政策来实施。我国的住宅登记制度和城市土地国有制度以及居民对住宅需求的等级性差别等特点，为政府实施差别化政策来实现所有居民的居住权利提供了有利条件。
（一）政策目标
当居住演变成为居民的基本权利，并且明确为政府的一项职责时，我们的政策目标就非常明确，那就是让所有居民有房可住。这个目标并不要求所有居民都拥有住宅的所有权，它的核心是所有居民都实现居住的权利，若有居民无法实现这个权利，那么政府就有义务帮助他们实现这个权利。
实现这个居住权利的住宅的最低条件也须达到或满足一般居民或居民家庭一般生活状态下的基本条件。这个条件来源于当地的经济社会水平和环境条件，也要考虑当地的习惯和风俗等。
（二）政策资源
政府在承担帮助居民实现居住权利的义务时，不仅需要掌握居民的居住情况，而且需要政府政策能有效地帮助所有居民实现居住权利。
按照我们上面所述的三种实现居住的方式中，政府政策除了提供促进市场交易方式和互助性方式外，还需要通过政府提供的方式帮助那些前面两种实现方式都存在困难的群体来实现居住权利。如何在政策上使三种针对不同群体的方式能相互补充使所有居民实现居住权利需要我们有效利用我们的政策资源。
我国的社会制度为我们提供了三个有利的资源：第一个是我国的户籍登记制度、住宅登记制度和计算机管理水平，能够确定居民的居住情况，可以据此分辨出那些尚未实现居住权利的居民；第二个是我国的城市土地国有制度和我国内地实行的社会主义制度，这两个制度为政府提供免除土地出让金的政府住房或政策性住房提供了法理上的可行性和经济上的可行性。第三个资源是住宅的物权结构也为政府针对不同支付能力的群体提供不同物权结构的住宅提供了选择。即可以根据不同的支付能力来获得商品房、经济适用房（准商品房）、有条件约束的政府所有房、政府廉租房等。 （三）政策控制
从实现居住权利角度来探讨住宅市场时，把居民收入分布和市场上的住宅价格进行经济上的换算并制成住宅价格—收入图。
从图1我们首先可以观察出两个群体：完全市场能力群体和完全市场能力失败群体。完全市场能力群体是指那些收入水平较高群体，在一定的房价水平Ps*他们以自己或家庭收入能够通过市场解决住房；而市场能力完全失败群体是指在政府的一定政策支持下通过市场解决住宅也是一件痛苦和困难的居民或是居民家庭。而这两个群体之间的收入群体简称为中间收入群体，也即部分市场能力失败群体，或是称为部分市场能力群体。
此住宅价格—收入图中不仅提供了一条住宅价格线Ps*，还画出了一条不含土地出让金的住宅价格线Ps*—Pl（图中假设住宅所含土地出让金为Pl）。通过这两条线把居民根据收入水平分为低收入群体、中等收入群体、和高收入群体。
1.具有完全市场能力的政策选择
对于具有完全市场能力的群体，他们有能力通过市场来实现居住权利。政府政策的目标就是提供行政管理来促进市场供给来满足他们的居住需求，并由此实现城市土地的价值。他们获得的住宅是商品房，即私人拥有完整的物权。
2.具备完全市场失败居民的政策选择
基于居住权利的要求，政府通过提供廉租房和补贴的方式来帮助他们实现居住权利。即他们中除了历史原因已拥有住宅的群体外，其他居民只能由政府提供住宅。他们所居住的廉租房的物权归政府所有（广义上的国家所有），他们只是实现居住权利而已。
3.具备部分市场能力的政策选择
对于具备部分市场能力的群体，直接让他们通过市场解决居住权利对他们而言具有很大压力，而由政府提供廉租房或周转房也会使政府面临很大的财政压力。
对于这部分居民，现有的经济适用房制度即有一定条件约束的住宅可以帮助其中部分居民实现居住权利，当然还可以通过财政转移支付手段等政策如同经济适用房制度那样来帮助他们实现居住权利。经济适用房是一种准商品房，即它的所有权有一定条件约束，这种约束多是时间的约束，在时间约束到期后在市场上的流转跟商品房没有物权方面的差异。
对于剩下的部分居民，可以通过减免土地出让金的政策来帮助他们实现居住权利。为使这种住宅跟商品房和政府房有差别，并适应社会发展需要，我们可以设定这种住宅的物权结构为所有权归政府所有，居民通过支付房款获取住宅的使用权，且居民对这种使用权的市场转让方为政府或政府指定机构。
4.不同物权结构下的住宅结构
按照商品的等值原理，同样的商品应该价值相等。为实现居民的居住权利，居民支付居住的成本却有较大的差别。按照等值原理，这个差价需要政府来补足或是使用差别政策来平衡。同时，在制度设计上，相对于商品房的私人完全拥有所有权的物权状况，居民由于支付的不同而相应地获得有约束的所有权或使用权，甚或是仅仅满足居住要求也是合理和必要的。即居民可以根据支付能力选择购买商品房、经济适用房、不含土地出让金的政府住房、政府廉租房或政府周转房，相应地选择取得全部物权、取得有条件的物权、仅取得使用权且有条件约束、仅是为解决居住放弃所有权和使用权等。
政府在帮助居民实现居住权利时根据不同居民的支付能力给予区别性的政策支持。随着政府支持幅度的提高，政府获得了的住宅物权更多。政府保有一定数量规模的住宅不仅有利于社会公平责任的承担，还有利于国有资产的保值。
（四）政策评价
我国住宅市场化启动以来，在解决居住问题上没有确立居住权利制度，导致市场能力较弱群体对政府构成较大压力。
当我们把住宅的物权结构分解，根据不同的
支付获取不同的物权而实现居住需求时，我们就因明确了政府的义务而选择有效的政策来帮助居民实现居住权利了。
当确定了居住权利实现的最低居住条件，我们不仅以此标准来评判每个城市的居民居住权利实现状况并以此来考核当地政府，而且也为地方政府实现居民居住权利设立了居住标准。
六、政策建议
（一）确立实现居住权利的基本或最低条件
由各城市政府或权威机构发布满足居住权利要求的基本条件或最低条件，并根据该城市居民实现的状况和居民的支付能力，出台居民居住的保障计划列入政府年度工作任务中。
（二）出台公益住房制度
所谓公益住房，即新型政府公益型住宅，不同于计划经济制度时期的福利分房，也不同于一段时间前的集资住房，它是政府通过免受土地出让金，购房人仅获得有条件约束的使用权的住宅。
[参考文献]
[1]百度百科[EB/OL].http：//cache.baidu.com/c？m=9d78d513d9d
437aa4f9e97697b11c0156840c72362d88a5339968449e0794611143dbaec3
0226754809e2a2016af3e0db7af2b366c5465aa9cc28f4ddcac925f75ce78&p
=882a964096b118b140be9b7f170d&user=baidu，2009—3—4.
[2]张汝立，余期江.城镇廉租住房制度的问题与成因[J].新视野，2006 （4）：68—70.
[3]荣艺华，罗江.加大对中低收入阶层住房的金融支持[J].银行家，2006（11）：104—105.
[4]中国人民共和国中央人民政府网.中华人民共和国土地管理法[EB/OL]，http：//www.gov.cn/banshi/2005—05/26/content_989.htm，2009年9月7日访问.
[5]杨永华.论住宅商品房市场的边界[J].学术研究，2006 （7）：62—66.
[6]李伟.住房价格上涨的原因分析及完善调控措施建议[J]价格理论与实践，2006 （7）：40—41.
[7]联合国. 经济、社会、文化权利国际盟约[A/RES/2200А（XXI）] （1967年1月12日）[EB/OL]，http：//www.un.org/chinese/documents/decl—con/chroncon.htm，2009年12月9日访问，
[8]人民网. 全国人大常委会关于批准《经济、社会及文化权利国际公约》的决定（二○○一年二月二十八日通过）[EB/OL]http：//www.people.com.cn/GB/paper39/2803/396018.html，2009年12月9日访问，
[作者简介]丁自贵（1967—），男，宁夏吴忠人，华中科技大学经济学院总监，博士，研究员，研究方向；发展经济学；朱琳，新疆爱迪新能源科技有限公司；李筠钰，新疆爱迪新能源科技有限公司。
[关键词]物权居住权利；公共政策
一、住宅的物权结构
（一）住宅的物权结构
完整的物权结构包含对该物品的所有权、使用权、处置权和收益权等权利构成的法律体系。由于住宅本身又是附着在一定的土地之上，研究住宅的物权必须包含其所依附的土地物权。即住宅的物权实现条件包括土地的物权条件，住宅的物权加上其所依附的土地的物权才构成了住宅的完整的物权体系。
1.所有权
按《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）相关规定，通过法定的登记程序，取得住宅的所有权证书，并享有不动产的所有权。如本法第三十九条、第四十条的规定。[3]第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。按拥有所有权的主体不同，住宅可分为国家（政府）所有、单位所有、私人所有和农民所有等。
2.使用权、处置权、收益权等
住宅物权包含以所有权为核心，所有权人对该物权所自然享有的使用权、处置权、收益权等权利体系。住宅的所有权主体与使用权并不要求完全一致，也即使用权主体和所有权主体可以相互分离。居民可通过一定方式，如支付租金、单位内部实物分配、借住等方式取得一定时期内的住宅使用权。
（二）土地的物权
住宅是依附于特定的土地之上，且住宅实现居住功能所必须的道路也对应于特定的土地。完整的住宅物权必须包含实现该物权的土地物权。土地物权性质决定了其上附着物的权利性质，国有土地可依法取得使用权并依法获得住宅的物权，而集体土地性质仅限农民有条件依法取得宅基地而建设住宅，农民住宅仅限农民家庭成员取得所有权。
二、物权角度的中国住宅类型
（一）不同角度下的住宅分类
对于我国目前的住宅类型，我们可以从不同的角度来进行区分：从使用期限和审批角度，可以区分为永久性建筑和临时性建筑；从建筑物附着的土地性质来看，可以区分为农村住宅和城市住宅两类；从城市住宅的所有权主体来区分，可分为国家所有、集体所有、企业法人所有、私人所有等。
（二）物权角度下的城市住宅类型
目前存在的城市住宅类型从所有者角度可以区分为单位所有和私人所有。
此处所述的单位所有，包括政府和国有企业事业单位所有、社会单位所有。而这些住宅由私人通过一定的程序获得使用权。私人使用公有住宅或通过付费方式获得居住权利，或依据福利政策等方式获得居住权利。从物权角度来看，公有住宅的所有权和使用权是相互分离的。
而私人住宅的所有权为私人所有，该物权的所有者可以自己居住或闲置，从物权角度来讲这是所有权和使用权统一于同一主体。物权所有者也可以将该物权进行出租，条件性的放弃使用权，从物权角度来讲就实现了所有权和使用权的相对分离。
在中华人民共和国成立以来我国的土地制度和物权制度发生了几次的制度性变革和改革开放（指1979年开始到现在的市场化）也形成了目前存量住宅物权类型的多种形态：计划经济体制中福利分房在改革开放后通过一定条件从物权性质国有所有转化为私人所有；政府政策支持下的有一定条件限制的私人住宅，如单位集资建房等；政府政策支持下有购买流通条件限制的经济适用房；针对特定群体的政府住房，如廉租房等；还有历史遗留下的经租房等类型。
三、居住权利
住宅满足了私人消费的需求，是社会基本单元——家庭赖以存续和发展的基本条件之一。在现代社会里，追求居住条件改善不单是私人或家庭的权力，满足和改善居住条件，管理和发展住宅市场也成为社会中重要的公共事务之一，并进而衍生出一种权利——居住权利，居住权利的核心是政府有义务和责任来改善和解决公民的居住条件，特别是有义务帮助那些自身没有能力实现基本居住条件的困难群体。
政府承担帮助居民实现居住权利职责的来源有三条：1.公共事务管理的需要；2.社会主义制度和执政党的意志；3.政府履行国际条约的义务。
（一）居住权利是基本人权
居住权利是基本人权不单是基于居住是人的基本需求，也是家庭存续和人类社会再生产的基本条件之一，而且我国政府签署的《经济、社会、文化权利国际公约》（联合国1967年1月12日）[7]也从法理上确立了居住权利。
“第十一条：一、本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利，并承认为此而实行基于自愿同意的国际合作的重要性。”
第九届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议决定：批准我国政府于1997年10月27日签署的《经济、社会及文化权利国际公约》（2001年2月28日通过）。[8]
按此公约的第十一条第一款，以及其它条款，我们可以明确居住权利是基本人权之一，并且中国政府也应该按照条约承诺，“采取适当的步骤保证实现这一权利”。
（二）居住权利实现是政府的目标
对居住权利进行简单表述的话，那就是“各签约国政府认可政府有义务为辖区内的居民实现基本条件的居住需求”。概括起来政府的主要职责有：促进住宅市场发展，满足居民的居住需求；对于那些没有实现基本条件的居住需求人士，政府有义务帮助他们实现；
我国的社会主义制度属性也赋予政府有义务照顾那些没有收入能力的、没有依赖的儿童和老人、残疾人士以及其它社会贫困群体的基本生活。
（三）实现居住权利的一般方式 居民实现居住权利的方式归纳起来主要有下面所说的三类：
1.市场方式
市场方式是目前中国大陆居民获得住宅的主要方式。市场方式下居民实现居住权利有两个途径，一个途径是购买住宅，即获得住宅的所有权和使用权；另一个途径是租用住宅，仅获得一定期限的住宅使用权。
市场方式的特点是居民通过市场交易来取得住宅的所有权或使用权。交易价格由交易双方协商确定。
政府可以通过一定的政策来影响交易市场的供给、市场交易的成本
2.互助方式
现有的多数住宅都是一套住宅作为基本单元来承担一家或多人的基本居住需求。而且家庭成员居住于同一套住宅也便于共同生活、相互照顾，也是较为经济的形式。互助方式主要有三类形式：
第一类形式是指同一家庭成员的共处。
第二类形式是指亲属间住宅的遗产继承或赠与，改变了住宅的所有权或使用权主体，其中还包括亲属间的经济支持从而实现了购房或租房。
第三类形式是家庭养老义务的承担。
3.政府提供方式
政府不仅可以通过法规、税收、补贴等政策措施来影响市场或是对特定群体给予政策支持，政府还可以直接参与市场，获得一定数量的住宅所有权或使用权来满足公共政策的需要。
实际上政府拥有一定数量的住宅除了满足自身的公务需要以外，其主要用途为：
首先是为困难群体提供政府廉租房。即以政府承担主要费用的形式为贫困群体提供基本住房。
其次可以通过政府的购买或退出行为来影响住宅市场。
四、居住权利实现的经济分析
对居住权利进行经济分析首先面临着主要概念的量化确定并找出他们之间的逻辑关系，而且量化分析虽有直观的好处，确也丢失重要信息。
（一）居住权利的基本标准
首先我们要确定居住权利的基本标准。住宅的基本单位是套和套内面积，即每套住宅都设置有实现基本生活所必须的几个条件：面积、封闭环境如门窗墙壁、电和电器、生活取水和排水等，即能够实现休息、生活、安全等要求，且符合当地文化、风俗习惯。当我们把这些需求都折算到一定的住宅面积，并根据当地生活水准和环境条件，经一定比例的居民选择，确定一个基本住宅面积，当家庭人均居住面积超过这个面积值且现有房屋具备基本生活设施，我们就认为该居民和居民家庭实现了居住权利。
这个基本标准的确定有当地的政府机构或立法机构或有权威的其它机构确定并获得当地多数居民的认可。
虽然仅以人均基本面积来表达，但这个基本面积包含了相应的质量和住宅内生活必须的条件以及不可细分的配套设施。如电路接入和最低符合，自来水接入或最近接水设施。
这个标准的确定并非是针对穷人或是下等人，而是当地居民达到一般生活水平所能享受或是应该享受的一个标准。这个标准也是随社会经济水平、技术水平、文化或风俗习惯的变迁等因素的影响而改变。
（二）实现居住权利的人口比例
其次，当我们确定了实现居住权利的基本住宅面积后，就可以根据当地住宅存量和户口数、居民数量来判断该地已实现居住权利的人口比例。
（三）实现居住权利的负担指数
实现居住权利的负担指数是指居民付出多少收入来承担实现居住权利的代价。正如经济学上使用恩格尔系数，即食品支出占支出的比重来表示经济富裕程度一样，我们使用购买住宅支出来表示居民的负担指数。
我们还可以根据基本住宅面积和当地的市场价格，来计算每一种收入群体在市场上实现居住权利的支出，并把这种支出折算为每个月，这折算后的月支出占他们的月收入比重就是他们的实现居住权利的负担指数。
下面我使用数学和符号来表示：
设s*为人均基本居住面积，p为市场交易单价，城市中住宅总量为M，人口数为N，居民收入水平为I，则：
实现居住权利的标准：现拥有住宅面积s，s除以居住人数后数值大于s*。
实现居住权利的人口比例：在现有的城市住宅总量中，凡居住条件优于基本条件，且人均居住面积大于基本居住面积s*的家庭人口总数，我们认为这些家庭人口都实现了居住权利。
五、公共政策
市场经济条件下的公共政策手段主要通过行政管理和行政政策来实施。我国的住宅登记制度和城市土地国有制度以及居民对住宅需求的等级性差别等特点，为政府实施差别化政策来实现所有居民的居住权利提供了有利条件。
（一）政策目标
当居住演变成为居民的基本权利，并且明确为政府的一项职责时，我们的政策目标就非常明确，那就是让所有居民有房可住。这个目标并不要求所有居民都拥有住宅的所有权，它的核心是所有居民都实现居住的权利，若有居民无法实现这个权利，那么政府就有义务帮助他们实现这个权利。
实现这个居住权利的住宅的最低条件也须达到或满足一般居民或居民家庭一般生活状态下的基本条件。这个条件来源于当地的经济社会水平和环境条件，也要考虑当地的习惯和风俗等。
（二）政策资源
政府在承担帮助居民实现居住权利的义务时，不仅需要掌握居民的居住情况，而且需要政府政策能有效地帮助所有居民实现居住权利。
按照我们上面所述的三种实现居住的方式中，政府政策除了提供促进市场交易方式和互助性方式外，还需要通过政府提供的方式帮助那些前面两种实现方式都存在困难的群体来实现居住权利。如何在政策上使三种针对不同群体的方式能相互补充使所有居民实现居住权利需要我们有效利用我们的政策资源。
我国的社会制度为我们提供了三个有利的资源：第一个是我国的户籍登记制度、住宅登记制度和计算机管理水平，能够确定居民的居住情况，可以据此分辨出那些尚未实现居住权利的居民；第二个是我国的城市土地国有制度和我国内地实行的社会主义制度，这两个制度为政府提供免除土地出让金的政府住房或政策性住房提供了法理上的可行性和经济上的可行性。第三个资源是住宅的物权结构也为政府针对不同支付能力的群体提供不同物权结构的住宅提供了选择。即可以根据不同的支付能力来获得商品房、经济适用房（准商品房）、有条件约束的政府所有房、政府廉租房等。 （三）政策控制
从实现居住权利角度来探讨住宅市场时，把居民收入分布和市场上的住宅价格进行经济上的换算并制成住宅价格—收入图。
从图1我们首先可以观察出两个群体：完全市场能力群体和完全市场能力失败群体。完全市场能力群体是指那些收入水平较高群体，在一定的房价水平Ps*他们以自己或家庭收入能够通过市场解决住房；而市场能力完全失败群体是指在政府的一定政策支持下通过市场解决住宅也是一件痛苦和困难的居民或是居民家庭。而这两个群体之间的收入群体简称为中间收入群体，也即部分市场能力失败群体，或是称为部分市场能力群体。
此住宅价格—收入图中不仅提供了一条住宅价格线Ps*，还画出了一条不含土地出让金的住宅价格线Ps*—Pl（图中假设住宅所含土地出让金为Pl）。通过这两条线把居民根据收入水平分为低收入群体、中等收入群体、和高收入群体。
1.具有完全市场能力的政策选择
对于具有完全市场能力的群体，他们有能力通过市场来实现居住权利。政府政策的目标就是提供行政管理来促进市场供给来满足他们的居住需求，并由此实现城市土地的价值。他们获得的住宅是商品房，即私人拥有完整的物权。
2.具备完全市场失败居民的政策选择
基于居住权利的要求，政府通过提供廉租房和补贴的方式来帮助他们实现居住权利。即他们中除了历史原因已拥有住宅的群体外，其他居民只能由政府提供住宅。他们所居住的廉租房的物权归政府所有（广义上的国家所有），他们只是实现居住权利而已。
3.具备部分市场能力的政策选择
对于具备部分市场能力的群体，直接让他们通过市场解决居住权利对他们而言具有很大压力，而由政府提供廉租房或周转房也会使政府面临很大的财政压力。
对于这部分居民，现有的经济适用房制度即有一定条件约束的住宅可以帮助其中部分居民实现居住权利，当然还可以通过财政转移支付手段等政策如同经济适用房制度那样来帮助他们实现居住权利。经济适用房是一种准商品房，即它的所有权有一定条件约束，这种约束多是时间的约束，在时间约束到期后在市场上的流转跟商品房没有物权方面的差异。
对于剩下的部分居民，可以通过减免土地出让金的政策来帮助他们实现居住权利。为使这种住宅跟商品房和政府房有差别，并适应社会发展需要，我们可以设定这种住宅的物权结构为所有权归政府所有，居民通过支付房款获取住宅的使用权，且居民对这种使用权的市场转让方为政府或政府指定机构。
4.不同物权结构下的住宅结构
按照商品的等值原理，同样的商品应该价值相等。为实现居民的居住权利，居民支付居住的成本却有较大的差别。按照等值原理，这个差价需要政府来补足或是使用差别政策来平衡。同时，在制度设计上，相对于商品房的私人完全拥有所有权的物权状况，居民由于支付的不同而相应地获得有约束的所有权或使用权，甚或是仅仅满足居住要求也是合理和必要的。即居民可以根据支付能力选择购买商品房、经济适用房、不含土地出让金的政府住房、政府廉租房或政府周转房，相应地选择取得全部物权、取得有条件的物权、仅取得使用权且有条件约束、仅是为解决居住放弃所有权和使用权等。
政府在帮助居民实现居住权利时根据不同居民的支付能力给予区别性的政策支持。随着政府支持幅度的提高，政府获得了的住宅物权更多。政府保有一定数量规模的住宅不仅有利于社会公平责任的承担，还有利于国有资产的保值。
（四）政策评价
我国住宅市场化启动以来，在解决居住问题上没有确立居住权利制度，导致市场能力较弱群体对政府构成较大压力。
当我们把住宅的物权结构分解，根据不同的
支付获取不同的物权而实现居住需求时，我们就因明确了政府的义务而选择有效的政策来帮助居民实现居住权利了。
当确定了居住权利实现的最低居住条件，我们不仅以此标准来评判每个城市的居民居住权利实现状况并以此来考核当地政府，而且也为地方政府实现居民居住权利设立了居住标准。
六、政策建议
（一）确立实现居住权利的基本或最低条件
由各城市政府或权威机构发布满足居住权利要求的基本条件或最低条件，并根据该城市居民实现的状况和居民的支付能力，出台居民居住的保障计划列入政府年度工作任务中。
（二）出台公益住房制度
所谓公益住房，即新型政府公益型住宅，不同于计划经济制度时期的福利分房，也不同于一段时间前的集资住房，它是政府通过免受土地出让金，购房人仅获得有条件约束的使用权的住宅。
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[作者简介]丁自贵（1967—），男，宁夏吴忠人，华中科技大学经济学院总监，博士，研究员，研究方向；发展经济学；朱琳，新疆爱迪新能源科技有限公司；李筠钰，新疆爱迪新能源科技有限公司。