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【摘 要】 不少学者对商品住宅价格的影响因素进行了探究，但鉴于引起商品住宅价格变化的原因较多，得到的结论也存在较大差异。而人口作为住宅需求的主体，对商品住宅价格具有根本性的影响。由于经济的发展、社会思想观念的转变以及二十世纪八十年代“计划生育”政策的实施，我国的人口结构正在发生巨大的转变。人口结构的变化将直接或间接影响住宅需求和供给，从而引起商品住宅价格的变化。本文从人口地域结构的角度出发，探讨引起商品住宅价格变化的各个人口地域结构因素及其作用路径。
【关键词】 人口地域结构 商品住宅价格 人口城镇化率
一、引言
自1998年我国实行住房改革以来，大量住房需求涌入市场，加之宽松的金融政策，购买商品住宅的人数急剧增加，在房地产业迅速发展的同时，也伴随着商品住宅价格的快速上涨。尤其是在2004-2016年间，商品住宅价格的年均增幅达到了10.2%。2016年我国城镇居民房价收入比为7.8，农村居民房价收入比更是超过了26.7。根据国际经验，正常的房价收入比应在3-6倍范围内，可见，快速上涨的房价已经严重影响了我国经济发展和人民生活。
二、文献综述
在人口流动结构方面，Birrell（2012）利用加拿大人口迁移与商品住宅价格的相关数据进行实证分析，得出人口的迁移增加了迁入地区的住宅需求，将会引起迁入地住宅价格上涨的结论。AlbertSaiz（2003）深入研究了美国大城市移民情况与住宅价格变化趋势，发现移民数量的增加能推动住宅价格的上涨，其比例约为移民数量每增加1%，住宅价格将上涨1.5%。RateneshAnandSharma（2015）通过对新西兰的斐济移民进行调查，发现移民大多租房，移民在目前或未来想要在奥克兰买房是十分困难的，其认为移民的增加能否引起住宅价格的上涨，不仅和移民的收入水平相关，也与其文化观念相关。
三、人口结构对商品住宅价格的影响路径分析
在短期内，由于人口自然地域结构和行政地域结构相对稳定，而人口城乡结构和人口流动结构变化较大，会对住宅供给和需求产生影响，因此在人口地域结构中，本文重点从人口城乡结构与流动结构两个方面进行分析。人口城乡结构对于住房价格的影响因时间和区域而有所差异。当社会处于城镇化初级阶段时，区域间的不平衡导致数量庞大的农村人口进入城镇，城镇住房需求增加，商品住宅价格上升。
四、基于我国省际面板的实证分析
（一）变量选取及模型设定
本文在研究商品住宅价格的计量模型时，充分考虑价格决定机制的原理，即商品住宅价格是由住宅供给和需求共同决定。将人口结构各指标及相关控制变量带入模型，可得到商品住宅价格函数，如下所示：
式中：C为常数项，为参数，μ为随机误差项。
各变量的定义及处理如下：
解释变量：
1.人口城镇化率（urban）2.常住流动人口比例（flo）
控制变量：
1.住宅开发投资额（rdi）2.新开工住宅面积（ranc）3.利率水平（r）
（二）数据来源与描述。本文共搜集了中部地区十个省份2008-2015年共80个观测值。数据主要来源于《中国统计年鉴》、《中国人口和就业统计年鉴》、《中国教育统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》以及各省市统计年鉴和政府住房管理局网站。
（三）我国人口结构对商品住宅价格影响的总体关系实证分析。本文选择了人口城镇化率、常住流动人口比例等指标进行分析。使用的是中部地区十个省份2008-2015的相关数据，故使用面板数据模型进行实证分析。面板数据模型有固定效应和随机效应模型，用Hausman检验来判定模型的使用。实证表明应该使用固定效应模型，而非随机效应模型。利用固定效应模型实证结果显示，人口城镇比例和常住人口流动比例的提高会对商品住宅价格的上涨产生促进作用。每当人口城镇化比例增加一个百分点，将会导致商品住宅价格升高1.77%;常住人口流动比率每增加一个百分点，将引起商品住宅价格将上涨0.91%。
五、结论
（一）城镇化水平的提高会推动房价上涨，城镇化率与房价存在显著的正相关关系。理论分析认为，在城镇化进程的“初始”阶段，由于城镇化率增速缓慢，并且城镇化对于房价的推动作用较小，房价上涨速度较慢;在城镇化进程的“加速”阶段，城镇化率的快速上升将导致房价加速上涨。
（二）常住人口流动比率每增加一个百分点，将引起商品住宅价格将上涨0.91%。应建立流动人口预警机制。随着现代化进程的迅速发展，区域间经济社会发展不平衡加剧，导致人口的迁移和流动逐渐增加。地区常住流动人口比率增加将导致该地区住宅价格的上涨，但在住宅价格高的地区，过高的价格对人口产生一定的挤出效应，反而不利于经济和社会的持续发展。
【参考文献】
[1] 陈斌开：《人口结构转变与中国住房需求：1999～2025——基于人口普查数据的微观实证研究》，《金融研究》，2012年第1期。
[2] 陳国进，李威，周洁：《人口结构与房价关系研究——基于代际交叠模型和我国省际面板的分析》，《经济学家》，2013年第10期。
[3] 张延，张静：《城镇化对房价的影响：理论与实证分析》，《财政研究》，2016年第6期。
[4] 陈强：《高级计量经济学及stata应用》，高等教育出版社，2014年12月。
[5] 陈志强，徐明星：《人口迁移、城镇化与房价关系的实证分析》，《吉林工商学院学报》，2015年第5期。
[6] 楚尔鸣，何鑫：《不同城市的房价是否具有相同的人口集聚效应——基于35个大中城市PVAR模型的实证分析》，《统计与信息论坛》，2016年第3期。[7]董藩，印德中：《决定中国较高房价水平的特色因素》，《中南民族大学学报》，2006年5月。
[8] 杜本峰，张寓：《我国人口综合因素与住宅销售价格指数的灰色关联度分析》，《人口学刊》，2011年第6期。
[9] 高波，陈健，邹琳华：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》2012年第1期。
[10] 高铁梅：《计量经济分析方法与建模》，清华大学出版社，2009年5月。
作者简介：柯真（1991-），男，湖北省十堰市，研究生，中南财经政法大学，430073，研究方向：公司金融
【关键词】 人口地域结构 商品住宅价格 人口城镇化率
一、引言
自1998年我国实行住房改革以来，大量住房需求涌入市场，加之宽松的金融政策，购买商品住宅的人数急剧增加，在房地产业迅速发展的同时，也伴随着商品住宅价格的快速上涨。尤其是在2004-2016年间，商品住宅价格的年均增幅达到了10.2%。2016年我国城镇居民房价收入比为7.8，农村居民房价收入比更是超过了26.7。根据国际经验，正常的房价收入比应在3-6倍范围内，可见，快速上涨的房价已经严重影响了我国经济发展和人民生活。
二、文献综述
在人口流动结构方面，Birrell（2012）利用加拿大人口迁移与商品住宅价格的相关数据进行实证分析，得出人口的迁移增加了迁入地区的住宅需求，将会引起迁入地住宅价格上涨的结论。AlbertSaiz（2003）深入研究了美国大城市移民情况与住宅价格变化趋势，发现移民数量的增加能推动住宅价格的上涨，其比例约为移民数量每增加1%，住宅价格将上涨1.5%。RateneshAnandSharma（2015）通过对新西兰的斐济移民进行调查，发现移民大多租房，移民在目前或未来想要在奥克兰买房是十分困难的，其认为移民的增加能否引起住宅价格的上涨，不仅和移民的收入水平相关，也与其文化观念相关。
三、人口结构对商品住宅价格的影响路径分析
在短期内，由于人口自然地域结构和行政地域结构相对稳定，而人口城乡结构和人口流动结构变化较大，会对住宅供给和需求产生影响，因此在人口地域结构中，本文重点从人口城乡结构与流动结构两个方面进行分析。人口城乡结构对于住房价格的影响因时间和区域而有所差异。当社会处于城镇化初级阶段时，区域间的不平衡导致数量庞大的农村人口进入城镇，城镇住房需求增加，商品住宅价格上升。
四、基于我国省际面板的实证分析
（一）变量选取及模型设定
本文在研究商品住宅价格的计量模型时，充分考虑价格决定机制的原理，即商品住宅价格是由住宅供给和需求共同决定。将人口结构各指标及相关控制变量带入模型，可得到商品住宅价格函数，如下所示：
式中：C为常数项，为参数，μ为随机误差项。
各变量的定义及处理如下：
解释变量：
1.人口城镇化率（urban）2.常住流动人口比例（flo）
控制变量：
1.住宅开发投资额（rdi）2.新开工住宅面积（ranc）3.利率水平（r）
（二）数据来源与描述。本文共搜集了中部地区十个省份2008-2015年共80个观测值。数据主要来源于《中国统计年鉴》、《中国人口和就业统计年鉴》、《中国教育统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》以及各省市统计年鉴和政府住房管理局网站。
（三）我国人口结构对商品住宅价格影响的总体关系实证分析。本文选择了人口城镇化率、常住流动人口比例等指标进行分析。使用的是中部地区十个省份2008-2015的相关数据，故使用面板数据模型进行实证分析。面板数据模型有固定效应和随机效应模型，用Hausman检验来判定模型的使用。实证表明应该使用固定效应模型，而非随机效应模型。利用固定效应模型实证结果显示，人口城镇比例和常住人口流动比例的提高会对商品住宅价格的上涨产生促进作用。每当人口城镇化比例增加一个百分点，将会导致商品住宅价格升高1.77%;常住人口流动比率每增加一个百分点，将引起商品住宅价格将上涨0.91%。
五、结论
（一）城镇化水平的提高会推动房价上涨，城镇化率与房价存在显著的正相关关系。理论分析认为，在城镇化进程的“初始”阶段，由于城镇化率增速缓慢，并且城镇化对于房价的推动作用较小，房价上涨速度较慢;在城镇化进程的“加速”阶段，城镇化率的快速上升将导致房价加速上涨。
（二）常住人口流动比率每增加一个百分点，将引起商品住宅价格将上涨0.91%。应建立流动人口预警机制。随着现代化进程的迅速发展，区域间经济社会发展不平衡加剧，导致人口的迁移和流动逐渐增加。地区常住流动人口比率增加将导致该地区住宅价格的上涨，但在住宅价格高的地区，过高的价格对人口产生一定的挤出效应，反而不利于经济和社会的持续发展。
【参考文献】
[1] 陈斌开：《人口结构转变与中国住房需求：1999～2025——基于人口普查数据的微观实证研究》，《金融研究》，2012年第1期。
[2] 陳国进，李威，周洁：《人口结构与房价关系研究——基于代际交叠模型和我国省际面板的分析》，《经济学家》，2013年第10期。
[3] 张延，张静：《城镇化对房价的影响：理论与实证分析》，《财政研究》，2016年第6期。
[4] 陈强：《高级计量经济学及stata应用》，高等教育出版社，2014年12月。
[5] 陈志强，徐明星：《人口迁移、城镇化与房价关系的实证分析》，《吉林工商学院学报》，2015年第5期。
[6] 楚尔鸣，何鑫：《不同城市的房价是否具有相同的人口集聚效应——基于35个大中城市PVAR模型的实证分析》，《统计与信息论坛》，2016年第3期。[7]董藩，印德中：《决定中国较高房价水平的特色因素》，《中南民族大学学报》，2006年5月。
[8] 杜本峰，张寓：《我国人口综合因素与住宅销售价格指数的灰色关联度分析》，《人口学刊》，2011年第6期。
[9] 高波，陈健，邹琳华：《区域房价差异、劳动力流动与产业升级》，《经济研究》2012年第1期。
[10] 高铁梅：《计量经济分析方法与建模》，清华大学出版社，2009年5月。
作者简介：柯真（1991-），男，湖北省十堰市，研究生，中南财经政法大学，430073，研究方向：公司金融