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国际评估标准是由国际评估标准委员会制定并颁布的。该委员会1985年成为联合国经济与社会理事会成员。
国际评估标准委员会产生的背景及其宗旨
国际评估标准委员会起源于欧洲，其产生背景是70年代初期英国发生的不动产危机。由于不动产价格下跌，金融界的资金信贷，尤其是不动产抵押贷款受到极大影响，银行家们普遍面临着客户的违约风险。因此，不动产贬值、不动产估价以及评估规范引起了银行家、会计师、企业家以及政府官员的重视。作为一个老牌的评估专业团体，英国皇家特许测量师学会便提出动议，设想通过制定统一的评估标准来规范评估行业。随后，一份关于不动产评估的标准便由此产生，并提交到欧共体讨论。1977年，欧洲不动产评估小组成立，当时有6个会员国，后来增加到12个，还有欧共体以外的国家作为联系会员国，该小组公开出版了一部不动产评估标准，力图适用于全欧洲。其后，随着评估业的发展，为了促进并加强各国评估理论与实践的沟通，1981年，国际资产评估标准委员会成立，会员包括英联邦中大部分主要成员国和美国有关组织以及欧洲不动产评估小组的部分成员。第一任主席由英国人担任，总部设在英国伦敦，首届年会在澳大利亚的墨尔本市召开。1995年3月在南非开普敦召开的第14届年会上，决定更换名称为“国际评估标准委员会” （IVSC）。中国资产评估协会在本届年会上代表中国加入了国际评估标准委员会。
IVSC正力图建设成为一个全球性的动产和不动产评估行业自律性机构。其宗旨是创建全球统一的评估标准，满足国际市场的需要；研究各国、各地区评估标准的差异，促进各国各地区的评估标准与国际评估标准趋于一致，积极为发展中国家推广和实施国际评估标准提供服务，完善国际评估标准。该委员会与国际会计标准委员会、国际会计联盟、国际审计事务委员会和国际证券组织有密切联系。
目前，已有40多个国家和地区的评估协会或行业组织成为该委员会的会员。
国际评估标准
国际评估标准委员会于1981年成立后，从1985年起，陆续制定了一系列国际评估准则，得到各国及有关国际组织的重视和认可，逐步成为规范资产评估行业发展的重要国际文件。
国际评估标准（简称IVS），由总述和四个标准组成。总述部分是对基本概念和评估原则的界定，包括对土地、资产、财产、不动产、折旧、成本和价格等概念的定义，特别是对市场价值、非市场价值和资产最佳使用进行了界定，这些都是评估的基础，对于了解评估业务及评估标准的适用性是非常必要的。据悉，国际评估标准委员会正在着手探讨新的评估标准，包括公共财产、机器设备、无形资产等方面的评估。
IVS认为，通过各国的评估经验交流和专业探讨表明，除了个别例外，评估的基本原则在世界各国基本上是一致的，基本的评估方法和原理在世界各国也大体相同。然而，为了减少语言和概念上的歧义，对一些重要名词和概念进行了明确定义，其中一些与不动产评估有关的主要定义如下：
土地对于人类的生存是必不可少的。土地的重要性使土地成为法学、地理学、社会学及经济学领域的专家所关注的焦点问题，由于这些学科都和土地及土地利用有关，因此，土地影响着全球的社会生活。不论是空地，还是经过改良的土地都是不动产，不动产的价格与其独特性、永续性、位置固定性、供给相对有限性、用途特定性有关。
不动产是物质形态上的土地及附着于其上的人工构建物，包括所有地上、地表和地下的附属物。不动产评估包括许多公认的原则，其中包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期原则和变动原则等。这些原则的共同点在于它们对资产的效用和生产率的大小程度有直接或间接的影响。
财产指不动产、动产或两者的总和。
在IVS中，对评估中的市场价值、公平价值和不动产评估的市场价值作了具体的说明。所谓市场价值，是指买卖双方在评估基准日时，在一个公开透明的市场上，自愿、平等、谨慎的交换价值。市场价值不同于经常在会计准则中出现的公平价值概念，公平价值不一定是在正常、有序、公开的市场情况下发生，有可能是在短期不景气等情况下所发生的交换价值。评估师必须对其评估报告中的市场价值以及所设定的前提条件和术语作出说明。
不动产的市场价值代表着它被市场所承认的效用，评估报告中将市场价值和非市场价值区分开来是必要的。
使用价值强调属于企业一部分的特定资产的价值，而不考虑资产的最佳使用状态或资产在市场上可以实现的价值，使用价值是特定财产提供给特定用户的特定用途的价值，因而是与非市场价值相关的。
强迫销售价格可以被看作清算价格。强迫销售价格反映一段不合适的市场时期，没有合理的大众参与，或在不情愿的情况下出售，它不体现市场价值。在进行抵押评估时，评估师通常应依据IVS评估市场价值，有时也会出现以非市场价值为依据的评估，在这种情况下，评估师应当获取基于非市场价值的评估的规范定义，确保评估方法与所适用的法律法规不矛盾。
IVS还规定，由于土地的独特性，当土地脱离附属其上的改良物而被单独评估时，按照经济学原理的要求，附属于其上的改良物应被评估，它们对资产的总价值是有贡献的。土地的改良物导致了单独的土地价格与被改良后的土地价格的差别，这是符合“最高最佳”原则的。
国际评估标准对当前我国不动产评估的启示
国际评估标准吸收和借鉴了各国的评估经验，国际评估标准委员会是一个全球性的有一定影响的自律性组织，我国不动产评估业应该多与之接触，相互渗透，提高评估标准水平与执业道德水准。
在进行不动产评估时，应充分注重市场价值和非市场价值的区分，在评估报告中应该给予足够的说明和必要的解释，对于其分别所适用的评估方法进行合理的规范。
在进行不动产抵押评估时，应该确定其评估基础是市场价值还是非市场价值，这对于减少银行抵押贷款风险和规范抵押评估方法是非常必要的。
土地的价格受到改良物的影响，因此，城市基础设施的投入必然会对土地价格产生重要影响，在评估土地价格时，必须充分地考虑到城市基础设施的投入和现状水平。
在当前企业转轨和建立现代企业制度过程中，对于企业中的土地资产评估时，可以借鉴IVS中有关的定义，合理地、恰当地评估企业土地的市场价格、使用价格、清算价格等等，将企业土地的使用价格引入到我国不动产评估行业中，这对于准确、合理地确定当前企业的存量资产价值量有着非常积极的现实意义。
（作者单位：青岛开发区房产管理处）
国际评估标准委员会产生的背景及其宗旨
国际评估标准委员会起源于欧洲，其产生背景是70年代初期英国发生的不动产危机。由于不动产价格下跌，金融界的资金信贷，尤其是不动产抵押贷款受到极大影响，银行家们普遍面临着客户的违约风险。因此，不动产贬值、不动产估价以及评估规范引起了银行家、会计师、企业家以及政府官员的重视。作为一个老牌的评估专业团体，英国皇家特许测量师学会便提出动议，设想通过制定统一的评估标准来规范评估行业。随后，一份关于不动产评估的标准便由此产生，并提交到欧共体讨论。1977年，欧洲不动产评估小组成立，当时有6个会员国，后来增加到12个，还有欧共体以外的国家作为联系会员国，该小组公开出版了一部不动产评估标准，力图适用于全欧洲。其后，随着评估业的发展，为了促进并加强各国评估理论与实践的沟通，1981年，国际资产评估标准委员会成立，会员包括英联邦中大部分主要成员国和美国有关组织以及欧洲不动产评估小组的部分成员。第一任主席由英国人担任，总部设在英国伦敦，首届年会在澳大利亚的墨尔本市召开。1995年3月在南非开普敦召开的第14届年会上，决定更换名称为“国际评估标准委员会” （IVSC）。中国资产评估协会在本届年会上代表中国加入了国际评估标准委员会。
IVSC正力图建设成为一个全球性的动产和不动产评估行业自律性机构。其宗旨是创建全球统一的评估标准，满足国际市场的需要；研究各国、各地区评估标准的差异，促进各国各地区的评估标准与国际评估标准趋于一致，积极为发展中国家推广和实施国际评估标准提供服务，完善国际评估标准。该委员会与国际会计标准委员会、国际会计联盟、国际审计事务委员会和国际证券组织有密切联系。
目前，已有40多个国家和地区的评估协会或行业组织成为该委员会的会员。
国际评估标准
国际评估标准委员会于1981年成立后，从1985年起，陆续制定了一系列国际评估准则，得到各国及有关国际组织的重视和认可，逐步成为规范资产评估行业发展的重要国际文件。
国际评估标准（简称IVS），由总述和四个标准组成。总述部分是对基本概念和评估原则的界定，包括对土地、资产、财产、不动产、折旧、成本和价格等概念的定义，特别是对市场价值、非市场价值和资产最佳使用进行了界定，这些都是评估的基础，对于了解评估业务及评估标准的适用性是非常必要的。据悉，国际评估标准委员会正在着手探讨新的评估标准，包括公共财产、机器设备、无形资产等方面的评估。
IVS认为，通过各国的评估经验交流和专业探讨表明，除了个别例外，评估的基本原则在世界各国基本上是一致的，基本的评估方法和原理在世界各国也大体相同。然而，为了减少语言和概念上的歧义，对一些重要名词和概念进行了明确定义，其中一些与不动产评估有关的主要定义如下：
土地对于人类的生存是必不可少的。土地的重要性使土地成为法学、地理学、社会学及经济学领域的专家所关注的焦点问题，由于这些学科都和土地及土地利用有关，因此，土地影响着全球的社会生活。不论是空地，还是经过改良的土地都是不动产，不动产的价格与其独特性、永续性、位置固定性、供给相对有限性、用途特定性有关。
不动产是物质形态上的土地及附着于其上的人工构建物，包括所有地上、地表和地下的附属物。不动产评估包括许多公认的原则，其中包括供求原则、竞争原则、替代原则、预期原则和变动原则等。这些原则的共同点在于它们对资产的效用和生产率的大小程度有直接或间接的影响。
财产指不动产、动产或两者的总和。
在IVS中，对评估中的市场价值、公平价值和不动产评估的市场价值作了具体的说明。所谓市场价值，是指买卖双方在评估基准日时，在一个公开透明的市场上，自愿、平等、谨慎的交换价值。市场价值不同于经常在会计准则中出现的公平价值概念，公平价值不一定是在正常、有序、公开的市场情况下发生，有可能是在短期不景气等情况下所发生的交换价值。评估师必须对其评估报告中的市场价值以及所设定的前提条件和术语作出说明。
不动产的市场价值代表着它被市场所承认的效用，评估报告中将市场价值和非市场价值区分开来是必要的。
使用价值强调属于企业一部分的特定资产的价值，而不考虑资产的最佳使用状态或资产在市场上可以实现的价值，使用价值是特定财产提供给特定用户的特定用途的价值，因而是与非市场价值相关的。
强迫销售价格可以被看作清算价格。强迫销售价格反映一段不合适的市场时期，没有合理的大众参与，或在不情愿的情况下出售，它不体现市场价值。在进行抵押评估时，评估师通常应依据IVS评估市场价值，有时也会出现以非市场价值为依据的评估，在这种情况下，评估师应当获取基于非市场价值的评估的规范定义，确保评估方法与所适用的法律法规不矛盾。
IVS还规定，由于土地的独特性，当土地脱离附属其上的改良物而被单独评估时，按照经济学原理的要求，附属于其上的改良物应被评估，它们对资产的总价值是有贡献的。土地的改良物导致了单独的土地价格与被改良后的土地价格的差别，这是符合“最高最佳”原则的。
国际评估标准对当前我国不动产评估的启示
国际评估标准吸收和借鉴了各国的评估经验，国际评估标准委员会是一个全球性的有一定影响的自律性组织，我国不动产评估业应该多与之接触，相互渗透，提高评估标准水平与执业道德水准。
在进行不动产评估时，应充分注重市场价值和非市场价值的区分，在评估报告中应该给予足够的说明和必要的解释，对于其分别所适用的评估方法进行合理的规范。
在进行不动产抵押评估时，应该确定其评估基础是市场价值还是非市场价值，这对于减少银行抵押贷款风险和规范抵押评估方法是非常必要的。
土地的价格受到改良物的影响，因此，城市基础设施的投入必然会对土地价格产生重要影响，在评估土地价格时，必须充分地考虑到城市基础设施的投入和现状水平。
在当前企业转轨和建立现代企业制度过程中，对于企业中的土地资产评估时，可以借鉴IVS中有关的定义，合理地、恰当地评估企业土地的市场价格、使用价格、清算价格等等，将企业土地的使用价格引入到我国不动产评估行业中，这对于准确、合理地确定当前企业的存量资产价值量有着非常积极的现实意义。
（作者单位：青岛开发区房产管理处）