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[摘 要] 随着城镇发展及城市化进程加快，城镇住房需求不断增加，市场机制已经无法解决中低收入居民家庭住房问题，加快构建城镇住房保障体系已成为政府亟待解决的问题。建立一套科学完善的准入机制，可以促进城镇保障性房屋资源的合理配置，使更多低收入者有屋可居。本文将博弈论应用于城镇保障性住房准入机制研究的实际中，对其现实效果进行理论分析。
[关键词] 博弈论 城镇保障性住房 准入机制
随着我国社会主义市场经济体制的建立以及国民经济的持续快速发展，城镇化发展速度也在逐渐加快，导致大量的人口涌入城镇，再加上城镇长期居民生活水平有了显著提高，对住房的需求也在不断发展变化。市场机制虽然能够较好地适应住房需求结构和需求量，但是因为我国人口基数大，贫富差距正在逐年拉大，包括中低收入和低收入在内的“中低收入家庭”大约占城市人口的60%-80%。面对房地产市场逐渐呈现出来的两级分化，市场机制已经无法解决中低收入居民家庭因支付能力低而无法自行解决的住房问题，解决“住房难”问题便成为中央政府和地方政府共同担负的责任。因此，加快构建和完善城镇住房保障体系已成为各级政府亟待解决的问题。
1.城镇保障性住房的概念
城镇保障性住房是指政府为城镇中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房、公租房（政策性租赁住房）、限价房（两限商品住房）以及棚改房构成，具有社会保障性质。
2.城镇保障性住房准入机制的概念
城镇保障性住房准入机制，是指城镇中低收入家庭或个人能够享受国家保障性住房政策所需具备的条件、申请程序，住房保障部门的审查、监督程序，不符合条件的人群非法申请的法律责任等相关政策、制度的总称。
3.博奕理论与模型应用
3.1 博奕论的概念界定
博奕论，英文为Game Theory，是研究决策主体的行为发生直接相互作用的时候的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论的基本概念包括：局中人、策略、支付。
3.2 博弈理论
博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化，以及不同决策主体之间决策的均衡。
3.3博弈模型与应用
假定博弈双方具有完全的行为理性，是理性人的集合，符合经济人效益最大化的假设。他们有权合作（表示双方愿与对方共同利用或开发资源）和不合作（表示各自为政，暗地谋取私利），或者有权决定参与的程度。他们不仅完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道当对方选择某个策略时的收益以及应对策略，政府和私人机构的组合策略矩阵如下表1所示。
在合作过程中，假设合作的价值（如信息资源）是V，企业建立合作的成本是C0，企业由于合作而得到的利润时P。其中，企业合作的成本主要指数据的收集、人员培训和管理的费用；P≥V≥0，C0 ≥0。
无约束条件下双方的策略取向
无约束条件是指可以自由选择合作和不合作，其行为选择不会受到来自第三方的支持或者反对。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(P-C0)×a+(-V-C0)×(1-a)=aV+aP-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP-V-C0≤0，所以Rb1≤Rb2，政府采用不合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，私人机构的最优策略也是不合作。
③ 综上，在无约束条件下，双方均采用不合作策略。这也同时说明了为什么在现实中成功合作总得不到很好的实现。
组合策略显示，这是典型的囚徒困境的博弈模型：一次博弈的结果只有唯一纳什均衡，即（不合作，不合作）策略组合，收益为（0，0），不可能出现（合作，合作）的策略组合。
如果将这个一次博弈扩展为有限次完全且完美重复博弈，结果也是（不合作，不合作）策略组合。因为利用博弈论对有限次完全且完美重复博弈的定理总结，对有唯一纳什均衡的博弈而言，这个有限重复博弈结果始终是（不合作，不合作）策略组合。
有约束条件下（如激励机制）双方的策略取向
激励机制是指外界因素促使双方的合作（如合理的协调机制与监督机制等）。假设这种外界激励因素为H，其他条件不变，则双方的收益矩阵如下表2所示。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(H+P-C0)×a+(H-V-C0)×(1-a)=aV+aP+H-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP+H-V-C0的正负符号不能判断，aP+H-V-C0≤0时，政府采用不合作的策略；aP+H-V-C0≥0时，政府采用合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，当bP+H-V-C0≤0时，私人机构采用不合作的策略；当bP+H-V-C0≥0时，私人机构采用合作的策略。
③综上，要使双方采用合作策略，必须使aP+H-V-C0≥0和bP+H-V-C0≥0，即H≥V+C0-aP和H≥V+C0-bP。
综合来看，当n为参与的概率时，谁来提供H以促使H≥V+C0-nP呢？
有理由相信在激励机制下，只要能使H≥V+C0-nP，双方会选择合作策略。反之，不选择。到底谁能扮演提供H的角色呢？答案是：中间组织是最佳选择。
因此，随着市场经济的不断完善，中间组织者逐步成为社会发展中不可缺少的组成部分。有学者将中间组织者比喻为引导社会经济发展的“第三域”组织。
4.结论和建议
政府和企业作为保障性住房准入机制实施的参与人，其中政府起关键性作用，在解决企业与企业以及政府与企业之间的利益关系时，应用博弈论的方法分析各制约因素，权衡利弊对解决此问题具有重要的指导意义。在城镇保障性住房准入机制的研究中,尝试性的提出以中间组织为枢纽的公司合作制，探讨该模式在运行和具体的操作形式，对于城镇保障性住房准入机制进行设计研究。
参考文献：
[1]张维迎．博弈论与信息经济学[M]．格致出版社，上海人民出版社，2004．
[2]高苛.住房保障政策的动态分析模型[J].中国管理科学，2007（10）：310-314.
[3]马光红.中国公共住房理论与实践研究[M]．中国建筑工业出版社，2010.
作者简介：
刘臣（1982-），男，吉林建筑工程学院硕士研究生，抚顺职业技术学院建筑工程系教师，主要从事建筑技术科学研究与教学。
[关键词] 博弈论 城镇保障性住房 准入机制
随着我国社会主义市场经济体制的建立以及国民经济的持续快速发展，城镇化发展速度也在逐渐加快，导致大量的人口涌入城镇，再加上城镇长期居民生活水平有了显著提高，对住房的需求也在不断发展变化。市场机制虽然能够较好地适应住房需求结构和需求量，但是因为我国人口基数大，贫富差距正在逐年拉大，包括中低收入和低收入在内的“中低收入家庭”大约占城市人口的60%-80%。面对房地产市场逐渐呈现出来的两级分化，市场机制已经无法解决中低收入居民家庭因支付能力低而无法自行解决的住房问题，解决“住房难”问题便成为中央政府和地方政府共同担负的责任。因此，加快构建和完善城镇住房保障体系已成为各级政府亟待解决的问题。
1.城镇保障性住房的概念
城镇保障性住房是指政府为城镇中低收入和低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租房、经济适用房、公租房（政策性租赁住房）、限价房（两限商品住房）以及棚改房构成，具有社会保障性质。
2.城镇保障性住房准入机制的概念
城镇保障性住房准入机制，是指城镇中低收入家庭或个人能够享受国家保障性住房政策所需具备的条件、申请程序，住房保障部门的审查、监督程序，不符合条件的人群非法申请的法律责任等相关政策、制度的总称。
3.博奕理论与模型应用
3.1 博奕论的概念界定
博奕论，英文为Game Theory，是研究决策主体的行为发生直接相互作用的时候的决策以及这种决策的均衡问题。博弈论的基本概念包括：局中人、策略、支付。
3.2 博弈理论
博弈理论是研究决策主体在给定信息条件下如何决策以使自身效用最大化，以及不同决策主体之间决策的均衡。
3.3博弈模型与应用
假定博弈双方具有完全的行为理性，是理性人的集合，符合经济人效益最大化的假设。他们有权合作（表示双方愿与对方共同利用或开发资源）和不合作（表示各自为政，暗地谋取私利），或者有权决定参与的程度。他们不仅完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道自己每个行为的收益，而且也完全知道当对方选择某个策略时的收益以及应对策略，政府和私人机构的组合策略矩阵如下表1所示。
在合作过程中，假设合作的价值（如信息资源）是V，企业建立合作的成本是C0，企业由于合作而得到的利润时P。其中，企业合作的成本主要指数据的收集、人员培训和管理的费用；P≥V≥0，C0 ≥0。
无约束条件下双方的策略取向
无约束条件是指可以自由选择合作和不合作，其行为选择不会受到来自第三方的支持或者反对。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(P-C0)×a+(-V-C0)×(1-a)=aV+aP-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP-V-C0≤0，所以Rb1≤Rb2，政府采用不合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，私人机构的最优策略也是不合作。
③ 综上，在无约束条件下，双方均采用不合作策略。这也同时说明了为什么在现实中成功合作总得不到很好的实现。
组合策略显示，这是典型的囚徒困境的博弈模型：一次博弈的结果只有唯一纳什均衡，即（不合作，不合作）策略组合，收益为（0，0），不可能出现（合作，合作）的策略组合。
如果将这个一次博弈扩展为有限次完全且完美重复博弈，结果也是（不合作，不合作）策略组合。因为利用博弈论对有限次完全且完美重复博弈的定理总结，对有唯一纳什均衡的博弈而言，这个有限重复博弈结果始终是（不合作，不合作）策略组合。
有约束条件下（如激励机制）双方的策略取向
激励机制是指外界因素促使双方的合作（如合理的协调机制与监督机制等）。假设这种外界激励因素为H，其他条件不变，则双方的收益矩阵如下表2所示。
当私人机构合作的概率为a时：
政府采用合作策略的收益为：
Rb1=(H+P-C0)×a+(H-V-C0)×(1-a)=aV+aP+H-V-C0
政府采用不合作策略的收益为：
Rb2=aV
显然，政府必须比较Rb1和Rb2的大小再决定采取哪种策略。在P≥V≥0，C0 ≥0且0≤a≤1的条件下，aP+H-V-C0的正负符号不能判断，aP+H-V-C0≤0时，政府采用不合作的策略；aP+H-V-C0≥0时，政府采用合作的策略。
同理，当政府合作概率为b时，当bP+H-V-C0≤0时，私人机构采用不合作的策略；当bP+H-V-C0≥0时，私人机构采用合作的策略。
③综上，要使双方采用合作策略，必须使aP+H-V-C0≥0和bP+H-V-C0≥0，即H≥V+C0-aP和H≥V+C0-bP。
综合来看，当n为参与的概率时，谁来提供H以促使H≥V+C0-nP呢？
有理由相信在激励机制下，只要能使H≥V+C0-nP，双方会选择合作策略。反之，不选择。到底谁能扮演提供H的角色呢？答案是：中间组织是最佳选择。
因此，随着市场经济的不断完善，中间组织者逐步成为社会发展中不可缺少的组成部分。有学者将中间组织者比喻为引导社会经济发展的“第三域”组织。
4.结论和建议
政府和企业作为保障性住房准入机制实施的参与人，其中政府起关键性作用，在解决企业与企业以及政府与企业之间的利益关系时，应用博弈论的方法分析各制约因素，权衡利弊对解决此问题具有重要的指导意义。在城镇保障性住房准入机制的研究中,尝试性的提出以中间组织为枢纽的公司合作制，探讨该模式在运行和具体的操作形式，对于城镇保障性住房准入机制进行设计研究。
参考文献：
[1]张维迎．博弈论与信息经济学[M]．格致出版社，上海人民出版社，2004．
[2]高苛.住房保障政策的动态分析模型[J].中国管理科学，2007（10）：310-314.
[3]马光红.中国公共住房理论与实践研究[M]．中国建筑工业出版社，2010.
作者简介：
刘臣（1982-），男，吉林建筑工程学院硕士研究生，抚顺职业技术学院建筑工程系教师，主要从事建筑技术科学研究与教学。