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2012年，楼市“寒冬之年”。二手房市场更是在悲观中徘徊。很多中小型中介公司陷入困境，不是闭门歇业就是被兼并收购。然而2012年末的各地二手房市场却捷报频传。“量价齐升”也从前期一线城市的零星现象，逐渐演变为接力状态，强劲的“翘尾”行情出乎了很多人的意料。“这一年，究竟发生了什么？”接下来的2013，是否“翘尾”仍在？记者通过探询多家知名二手房机构，试图揭开此中真相。
“冰火”之旅
“年初，受国家政策的影响，房地产市场承压下行。而老百姓的心态向来都是买涨不买跌，购房者纷纷观望，买卖双方对峙，市场交易量急剧萎缩，跌入谷底。可小中介的收入依靠的正是成交量，对于本身经济实力不强的小公司，没有了成交量，便会见风使舵的选择规避风险，或者关门，或者转行。”22世纪不动产有限公司市场部经理魏玉英说。
市场进入“寒冬”，对于房地产中介机构来说，日子着实难熬。可在魏玉英看来，“福祸相倚，危中有机。”无论什么行业都有高峰有低谷，面对低谷，企业要逆势生存，就要冷静分析市场，改变经营思路。比如转向房屋租赁，商业网点，写字楼的租售等不受调控政策影响的市场。她坚信，熬过寒冷的冬天后，总会迎来温暖的春天。
2012年4月，国家调控政策开始慢慢转向，虽然没直接放松，但是释放出很多信号。地方政府也不失时机地对调控政策进行微调，提高公积金贷款额度，降低银行利率等。伴随着政策的松动，市场“破冰”转暖。
“受国家调控政策的影响，在相当长的一段时间内，买卖双方都在观望。进入4月，政策的松动让一部分刚需选择入市，促成了二手房交易的转暖。而年底二手房市场的‘翘尾’行情，也正是源于政策趋于稳定，大量刚需客户集中入市签约的结果。”魏玉英如是说。
无独有偶，在谈到楼市的“冰火”之旅时，2l世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚表示，年初之时，遭遇行业内外少见的萧条，而年末又迎来了强劲的“翘尾”行情。2012年的市场走势的确出乎了他的意料。
“2012年青岛二手房市场的交易量比我们预想的要好。调控的第二年应该更加深化，因此年初我们预计市场交易量会和2011年持平或略差一些。结果，相较于2011年，2012年的二手房交易总量的环比提高了17％，接近2万套。另外，在楼市成交中，也出现了旺季不旺，淡季不淡的反周期现象。包括青岛在内的不少城市都在年末出现了‘翘尾’行情，而‘金九银十’等传统销售旺季却成色不足。”究其原因，刘刚认为中国楼市更多是“政策市”。
近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。“2012年二手房市场的‘分水岭’就是十八大的召开。十八大召开前，市场上充斥着对房地产调控的期望、猜疑、恐慌等情绪，买卖双方都选择观望。十八大开完以后，中央对于现行的房地产市场调控政策不动摇的态度再次得到明确，政策落定。买卖双方的顾虑都打消了，市场的交易便开始活跃。而成交量的增长也带来了价格的上涨压力，在‘买涨不买跌’的心理影响下，刚需入量入市，年末的‘翘尾’行情便不足为奇了。”刘刚如是说。
刚需“主导”
“今年夏天我要结婚，现在正计划买房。”外地来青工作5年有余的小卢想买一套宽敞点的二手房，结束自己的“蜗居”生活。小卢看中了一套二手房，结果跟房东多次沟通，对方死活也不肯降价，还扬言不愁房子卖不出去。“2012年年初的时候就想买，那时候议价空间也挺大的，可房产中介挂牌出售的房源比较少也不可心。加之国家调控的影响，就想着再等一等。现在，准备结婚了，房源也多了，可议价空间却没有了。”小卢无奈地说。
据链家地产市场研究部统计，2012年12月，青岛二手房市场成交2701套，比11月2199套环比上涨22.82％，同比2011年12月908套，上涨197.46％。据记者了解，这是自调控以来青岛二手房市场首次月交易量突破2500套，创近两年来的新高。其中，刚需购房占总量八成以上。
“青岛二手房市场从2012年8月以来一直维持在2000套比较稳定，到12月份达到2700套，忽然义高一截。这主要是因为入冬以来基本处于政策空白期，加之市场对房价上涨预期增强，年末市场需求出现一定增长。但不排除其中可能隐含一些偶然性。”青岛链家市场研究部殷天逸表示，一是许多此前达成购房意向的房屋为了减少税费，选择推迟网签过户。年末这部分房源集中网签，从而形成了本月二手房交易量的波峰。二是合区产生的影响，原胶南市二手房自2013年将开始实施征收房屋维修基金，部分购房者选择此时入市，从而造成了黄岛区交易量上升。“归根结底，这得益于今年以来楼市的回暖，大量刚需积极入市成为市场的成交主体。”针对年末青岛二手房市场的“翘尾”行情，殷天逸分析说。
而关于小卢的购房故事，在二手房市场早已屡见不鲜。2012年年初的时候，尽管市场进入了“寒冬”，但由于大部分存量房持有者都有一定的经济实力，并不急于出售，导致买卖双方的博弈进一步加剧，市场的挂牌量减少。可随着楼市的转暖，客户的心理便发生了微妙变化。
“4月份开始，一些存量房持有者便会主动过来询问我们市场情况，考虑挂牌出售。事实上，这些持有者大多是投资客，在资金条件允许的情况下，绝不会做亏本的买卖。”在殷天逸看来，2012年的市场表现已经充分说明，合理的自住型购房需求规模依然较为庞大，需求的释放是一个长期的过程。预计2013年成交量会比2012年更好，但增长幅度不会太大，保守预计青岛市二手房成交量将达到2，5万套。“如果外部市场相对较为稳定，我们还是保持乐观。同时，青岛二手房的价格一直较为平稳，2012年下半年虽有上涨，是因为2011年底至2012年初市场处于调控后最低点。加之，目前仍是以刚需购房客户为主，因刚需购买能力有限，年末恐慌性购房也并未出现。进入2013年后，市场环境已经发生转变，房价大幅上涨动力不足。整体来看，房价走势较为稳定。” 2012年，是不折不扣的刚需年，那么，在刚性需求的主导下，二手房市场又呈现出怎样的特点呢？
仍以青岛为例，“从购房人群构成来讲，外地年轻人购买二手房比例比较大。面积小一点，总房款少一点的房源比较受欢迎。对于广大刚需人群来说，价格仍是最重要的因素。”魏玉英说。
“从签约区域来讲，青岛的二手房交易主要集中在市南区、新市北区和崂山区，这些区域的新盘较少且楼盘配套相对比较成熟。其中，市南区与新市北区主要以小户型为主，总价较低，适合首次置业的刚需人群，因此签约量较大。而崂山区则主要以大户型改善性需求为主，签约量略小。值得一提的是，一些热点区域或者主城区经常出现房东惜售的现象。特别是学区房等地理位置优越的小区，房主报价高、议价空间小，最终成交价格势必要高出周边新建楼盘价格，出现一二手房房价倒挂现象。”刘刚说。
“从行业发展来看，目前青岛的房屋交易还是以新房为主，二手房和新房的市场交易量比例大概在1比4。但相比2011年，二手和新房比例是在缩小的，从5比1降到4比1，可以看到增幅还是比较明显的。但相较于北京、上海等一线城市来说，青岛二手房市场还不够发达。”殷天逸说。
实际上，眼下青岛二手房市场仍被淹没在新房市场的大潮中，所占份额仍较小。这也直接导致了青岛房地产经济机构行业的市场集中度不高，市场占有率比较平均。甚至很多中小中介机构也能够占据很大的市场份额，其中不乏一些不规范的房产中介机构利用信息不对称，发布虚假房源和虚假房价忽悠消费者。
市场需要“正能量”
可以肯定的是，随着土地日益稀缺，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。二手房取代一手房占成为市场主体是市场发展的必然结果。然而，由于行业准入门槛较低，行业自律威慑力有限，房产中介市场依然存在一些乱象。
记者采访时了解到，部分房产中介的房源信息经常“注水”，看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的“诱饵”。崂山一家房产中介公司辛姓经纪人坦言道，“以租房市场为例，一些看上去性价比很高的房源，要么被挂低了价格，要么早就出租出去了，但等到有购房者询问时，中介公司就会告知购房者房源刚刚租出，或是当消费者看房时，中介公司便推荐其他类似的房源，而这些推荐的房源性价比就没有那么高了。”另外，还有一些中介公司在交易时不让房东与购房者见面，私自提高价格，赚取差价等等。
“二手房市场存在的一些乱象，对行业的发展产生了不小的负面影响。而我们成立青岛市房地产经纪协会的目的，就是为了进一步规范企业的市场经营行为，增强行业自律和社会责任感，不断优化中介市场环境，推动行业可持续健康发展。”青岛市房地产经纪机构行业协会会长王其祥说。
事实上，由于一些小中介不规范的市场行为，导致了整个行业被蒙上了一层阴影。
“很多购房者不愿意相信中介结构，他们宁愿与房东私下交易。这么做的风险可想而知，这让我们感到很无奈。”殷天逸说。而针对这种现象，刘刚也深有感触。“之前，行业内的乱象都少有人管，大量的黑中介充斥市场使得买房双方蒙受经济损失的同时也严重阻碍了行业的健康有序发展。如今，青岛市房地产经纪机构行业协会的成立无疑将为二手房市场注入了更多的‘正能量’。”
据悉，青岛市房地产经纪机构行业协会成立至今，已经吸纳了青岛市70多家资信较高的会员单位。“青岛市有3000多家工商局登记注册的中介结构，但符合协会准入门槛的毕竟还在少数。下一步我们将充分利用行业组织的平台作用，定期组织座谈交流、积极开展中介机构培训工作等活动，努力提高执业质量和服务水平，逐步形成中介机构与服务对象互惠共赢的良性循环。”王其祥告诉记者，链家地产、21世纪不动产等国内知名二手房经纪机构已经表示要承担培训工作。
行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。为推动中介机构规范发展，引导中介机构诚信守法经营，不断优化经济发展环境，根据青岛市委办公厅、市政府办公厅《关于印发（青岛市2012年优化经济发展环境工作方案）的通知》（青厅字[2012]34号）精神，决定在全市中介机构中开展星级评定工作。
据中原集团研究中心提供的数据显示，2012年10月，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城市二手住宅价格指数连续第7个月上涨，各城市指数自3月起累计涨幅在3.5％～12.0％之间不等。不难看出，二手房市场的“翘尾”行情正是源于市场的逐渐回暖，大量刚需的积极入市。然而，市场的“暖冬”要想持续，则离不开政策的稳定以及行业的健康持续发展。
“冰火”之旅
“年初，受国家政策的影响，房地产市场承压下行。而老百姓的心态向来都是买涨不买跌，购房者纷纷观望，买卖双方对峙，市场交易量急剧萎缩，跌入谷底。可小中介的收入依靠的正是成交量，对于本身经济实力不强的小公司，没有了成交量，便会见风使舵的选择规避风险，或者关门，或者转行。”22世纪不动产有限公司市场部经理魏玉英说。
市场进入“寒冬”，对于房地产中介机构来说，日子着实难熬。可在魏玉英看来，“福祸相倚，危中有机。”无论什么行业都有高峰有低谷，面对低谷，企业要逆势生存，就要冷静分析市场，改变经营思路。比如转向房屋租赁，商业网点，写字楼的租售等不受调控政策影响的市场。她坚信，熬过寒冷的冬天后，总会迎来温暖的春天。
2012年4月，国家调控政策开始慢慢转向，虽然没直接放松，但是释放出很多信号。地方政府也不失时机地对调控政策进行微调，提高公积金贷款额度，降低银行利率等。伴随着政策的松动，市场“破冰”转暖。
“受国家调控政策的影响，在相当长的一段时间内，买卖双方都在观望。进入4月，政策的松动让一部分刚需选择入市，促成了二手房交易的转暖。而年底二手房市场的‘翘尾’行情，也正是源于政策趋于稳定，大量刚需客户集中入市签约的结果。”魏玉英如是说。
无独有偶，在谈到楼市的“冰火”之旅时，2l世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚表示，年初之时，遭遇行业内外少见的萧条，而年末又迎来了强劲的“翘尾”行情。2012年的市场走势的确出乎了他的意料。
“2012年青岛二手房市场的交易量比我们预想的要好。调控的第二年应该更加深化，因此年初我们预计市场交易量会和2011年持平或略差一些。结果，相较于2011年，2012年的二手房交易总量的环比提高了17％，接近2万套。另外，在楼市成交中，也出现了旺季不旺，淡季不淡的反周期现象。包括青岛在内的不少城市都在年末出现了‘翘尾’行情，而‘金九银十’等传统销售旺季却成色不足。”究其原因，刘刚认为中国楼市更多是“政策市”。
近年来，频繁释放的楼市调控信号影响了房地产市场内在的自然周期，导致市场表现出明显的“反周期性”。“2012年二手房市场的‘分水岭’就是十八大的召开。十八大召开前，市场上充斥着对房地产调控的期望、猜疑、恐慌等情绪，买卖双方都选择观望。十八大开完以后，中央对于现行的房地产市场调控政策不动摇的态度再次得到明确，政策落定。买卖双方的顾虑都打消了，市场的交易便开始活跃。而成交量的增长也带来了价格的上涨压力，在‘买涨不买跌’的心理影响下，刚需入量入市，年末的‘翘尾’行情便不足为奇了。”刘刚如是说。
刚需“主导”
“今年夏天我要结婚，现在正计划买房。”外地来青工作5年有余的小卢想买一套宽敞点的二手房，结束自己的“蜗居”生活。小卢看中了一套二手房，结果跟房东多次沟通，对方死活也不肯降价，还扬言不愁房子卖不出去。“2012年年初的时候就想买，那时候议价空间也挺大的，可房产中介挂牌出售的房源比较少也不可心。加之国家调控的影响，就想着再等一等。现在，准备结婚了，房源也多了，可议价空间却没有了。”小卢无奈地说。
据链家地产市场研究部统计，2012年12月，青岛二手房市场成交2701套，比11月2199套环比上涨22.82％，同比2011年12月908套，上涨197.46％。据记者了解，这是自调控以来青岛二手房市场首次月交易量突破2500套，创近两年来的新高。其中，刚需购房占总量八成以上。
“青岛二手房市场从2012年8月以来一直维持在2000套比较稳定，到12月份达到2700套，忽然义高一截。这主要是因为入冬以来基本处于政策空白期，加之市场对房价上涨预期增强，年末市场需求出现一定增长。但不排除其中可能隐含一些偶然性。”青岛链家市场研究部殷天逸表示，一是许多此前达成购房意向的房屋为了减少税费，选择推迟网签过户。年末这部分房源集中网签，从而形成了本月二手房交易量的波峰。二是合区产生的影响，原胶南市二手房自2013年将开始实施征收房屋维修基金，部分购房者选择此时入市，从而造成了黄岛区交易量上升。“归根结底，这得益于今年以来楼市的回暖，大量刚需积极入市成为市场的成交主体。”针对年末青岛二手房市场的“翘尾”行情，殷天逸分析说。
而关于小卢的购房故事，在二手房市场早已屡见不鲜。2012年年初的时候，尽管市场进入了“寒冬”，但由于大部分存量房持有者都有一定的经济实力，并不急于出售，导致买卖双方的博弈进一步加剧，市场的挂牌量减少。可随着楼市的转暖，客户的心理便发生了微妙变化。
“4月份开始，一些存量房持有者便会主动过来询问我们市场情况，考虑挂牌出售。事实上，这些持有者大多是投资客，在资金条件允许的情况下，绝不会做亏本的买卖。”在殷天逸看来，2012年的市场表现已经充分说明，合理的自住型购房需求规模依然较为庞大，需求的释放是一个长期的过程。预计2013年成交量会比2012年更好，但增长幅度不会太大，保守预计青岛市二手房成交量将达到2，5万套。“如果外部市场相对较为稳定，我们还是保持乐观。同时，青岛二手房的价格一直较为平稳，2012年下半年虽有上涨，是因为2011年底至2012年初市场处于调控后最低点。加之，目前仍是以刚需购房客户为主，因刚需购买能力有限，年末恐慌性购房也并未出现。进入2013年后，市场环境已经发生转变，房价大幅上涨动力不足。整体来看，房价走势较为稳定。” 2012年，是不折不扣的刚需年，那么，在刚性需求的主导下，二手房市场又呈现出怎样的特点呢？
仍以青岛为例，“从购房人群构成来讲，外地年轻人购买二手房比例比较大。面积小一点，总房款少一点的房源比较受欢迎。对于广大刚需人群来说，价格仍是最重要的因素。”魏玉英说。
“从签约区域来讲，青岛的二手房交易主要集中在市南区、新市北区和崂山区，这些区域的新盘较少且楼盘配套相对比较成熟。其中，市南区与新市北区主要以小户型为主，总价较低，适合首次置业的刚需人群，因此签约量较大。而崂山区则主要以大户型改善性需求为主，签约量略小。值得一提的是，一些热点区域或者主城区经常出现房东惜售的现象。特别是学区房等地理位置优越的小区，房主报价高、议价空间小，最终成交价格势必要高出周边新建楼盘价格，出现一二手房房价倒挂现象。”刘刚说。
“从行业发展来看，目前青岛的房屋交易还是以新房为主，二手房和新房的市场交易量比例大概在1比4。但相比2011年，二手和新房比例是在缩小的，从5比1降到4比1，可以看到增幅还是比较明显的。但相较于北京、上海等一线城市来说，青岛二手房市场还不够发达。”殷天逸说。
实际上，眼下青岛二手房市场仍被淹没在新房市场的大潮中，所占份额仍较小。这也直接导致了青岛房地产经济机构行业的市场集中度不高，市场占有率比较平均。甚至很多中小中介机构也能够占据很大的市场份额，其中不乏一些不规范的房产中介机构利用信息不对称，发布虚假房源和虚假房价忽悠消费者。
市场需要“正能量”
可以肯定的是，随着土地日益稀缺，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。二手房取代一手房占成为市场主体是市场发展的必然结果。然而，由于行业准入门槛较低，行业自律威慑力有限，房产中介市场依然存在一些乱象。
记者采访时了解到，部分房产中介的房源信息经常“注水”，看上去性价比很高的房源，只是吸引购房者的“诱饵”。崂山一家房产中介公司辛姓经纪人坦言道，“以租房市场为例，一些看上去性价比很高的房源，要么被挂低了价格，要么早就出租出去了，但等到有购房者询问时，中介公司就会告知购房者房源刚刚租出，或是当消费者看房时，中介公司便推荐其他类似的房源，而这些推荐的房源性价比就没有那么高了。”另外，还有一些中介公司在交易时不让房东与购房者见面，私自提高价格，赚取差价等等。
“二手房市场存在的一些乱象，对行业的发展产生了不小的负面影响。而我们成立青岛市房地产经纪协会的目的，就是为了进一步规范企业的市场经营行为，增强行业自律和社会责任感，不断优化中介市场环境，推动行业可持续健康发展。”青岛市房地产经纪机构行业协会会长王其祥说。
事实上，由于一些小中介不规范的市场行为，导致了整个行业被蒙上了一层阴影。
“很多购房者不愿意相信中介结构，他们宁愿与房东私下交易。这么做的风险可想而知，这让我们感到很无奈。”殷天逸说。而针对这种现象，刘刚也深有感触。“之前，行业内的乱象都少有人管，大量的黑中介充斥市场使得买房双方蒙受经济损失的同时也严重阻碍了行业的健康有序发展。如今，青岛市房地产经纪机构行业协会的成立无疑将为二手房市场注入了更多的‘正能量’。”
据悉，青岛市房地产经纪机构行业协会成立至今，已经吸纳了青岛市70多家资信较高的会员单位。“青岛市有3000多家工商局登记注册的中介结构，但符合协会准入门槛的毕竟还在少数。下一步我们将充分利用行业组织的平台作用，定期组织座谈交流、积极开展中介机构培训工作等活动，努力提高执业质量和服务水平，逐步形成中介机构与服务对象互惠共赢的良性循环。”王其祥告诉记者，链家地产、21世纪不动产等国内知名二手房经纪机构已经表示要承担培训工作。
行业管理应由行业协会执行，这是市场专业化发展的需要。为推动中介机构规范发展，引导中介机构诚信守法经营，不断优化经济发展环境，根据青岛市委办公厅、市政府办公厅《关于印发（青岛市2012年优化经济发展环境工作方案）的通知》（青厅字[2012]34号）精神，决定在全市中介机构中开展星级评定工作。
据中原集团研究中心提供的数据显示，2012年10月，北京、上海、广州、深圳、天津、成都六城市二手住宅价格指数连续第7个月上涨，各城市指数自3月起累计涨幅在3.5％～12.0％之间不等。不难看出，二手房市场的“翘尾”行情正是源于市场的逐渐回暖，大量刚需的积极入市。然而，市场的“暖冬”要想持续，则离不开政策的稳定以及行业的健康持续发展。