论文部分内容阅读
【摘要】项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，房地产开发本身就是基于某个工程项目的基础上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业，它完全依赖于项目，因项目的持续而持续，因项目的存在而存在，所以房地产开发就是一个最具代表性的项目管理。本文主要对房地产开发企业多项目管理研究进行分析研究。
【关键词】房地产开发企业；多项目管理；分析研究
1、多项目管理概念以及多项目管理特点
多项目管理的主要工作内容是明确企业组织当中所有的项目类型，并对所有项目的类型进行全过程管理。企业可以在相同时间点对大量项目进行选择、对项目进行控制，提升项目建设计划的科学性，让项目执行以及项目管理更加协调，提升项目综合执行效果。多项目管理工作形式主要是通过项目群以及项目组合等形式进行管理。因为多项目管理是需要通过组织内部来进行统一性协调管理的，所以相关工作人员可以从组织拟定的日常工作发展战略角度出发，让组织项目拟定的工作计划可以体现在日常发展战略要素中，并为日后的工作提供助力。
企业项目管理特性也是非常明显的，在战略性方面多项管理是企业日常战略管理的主要体现形式之一，所以作为企业来说必须要拟定一些和企业发展目标相一致的工作理念，结合组织战略目标等形式来提升企业组织战略目标的落实效率。在动态性方面，通过多项目管理的形式对组织战略目标性问题进行处理，转变企业环境，让战略性目标根据不同企业的实际情况而进行优化。组织战略目标也应当全面落实到所有的项目点上，保证企业项目目标以及企业组织战略目标的落实。还可以根据企业的变化情况来调整项目开展情况，并对项目效益以及项目的资源等进行处理。在资源利用性能方面，和传统项目管理过程中假定资源保障工作效果不同，假定项目的开展需要合理的调配企业资源，让企业找到最适合自身发展的项目实施组合，并通过相应的模式来获取最大的经济效益。在整合性方面，因为多项目管理工作的开展需要工作人员始终处在合作的条件下，不论是技术还是各方面知识都要做到共享，所以长时间这样的工作状态可以形成一种比较强大的合作工作理念，提升项目沟通性以及项目开展的有效性。
2、房地产开发企业多项目管理的重要性
2.1 有利于确保项目按期完成
为了确保房地产开发项目的规范化进程，必须对房地产开发项目进行科学合理的规划和管理，以此保障房地产开发项目能够顺利完成。为了有效提升房地产开发项目管理的科学性和规范性，必须对房地产项目开发全过程进行统筹管理。
2.2 有利于提升项目效益
房地产项目开发和管理的主要目标是提升项目开发效益，对此，在房地产项目开发过程中必须对项目施工质量进行有效控制和管理。另外还需要对项目工期进行有效管理，确保工程施工能够在计划时间内完成，在最大程度上降低施工成本，提高项目开发效益。
3、加强房地产开发企业多项目管理的有效措施
3.1 严格落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。对此，笔者认为地产开发企业可以从以下两方面着手做好市场调查工作：首先，房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础。其次，开发企业在获得较为准确的市场调查数据后，应根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当通过组织相关专业人员对项目经济合理进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
3.2 构建起完善的建筑质量管理体系
第一，开发企业应当结合具体的房地产开发项目在遵守国家相关法律法规基础上根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；第二，由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。为此，笔者认为企业可以就此制定奖惩相结合的工作考核机制，即将各级管理人员个人绩效、奖金等与工作考核成绩相挂钩，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制在有效提升各级管理人员工作积极性的情况下保障房地产开发项目质量；第三，完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。首先，明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理。其次，为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制及时向开发企业反映相关问题。
3.3 严格进行项目成本管理
项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的35%～ 45%，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重點，其中尤其应该重视降低材料成本。
结语：
目前，我国房地产行业仍处于高速发展期，但由于诸多原因的限制，房地产开发企业多项目管理水平仍然有待提高。房地产开发企业应积极思考自身项目管理中存在的问题，加强项目可行性分析，加强项目开发中的财力支撑，加强企业管理水平，从而使企业获得长期、可持续的发展。
参考文献：
[1]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技.
[2]赵增辉.项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J].科技创业月刊.
【关键词】房地产开发企业；多项目管理；分析研究
1、多项目管理概念以及多项目管理特点
多项目管理的主要工作内容是明确企业组织当中所有的项目类型，并对所有项目的类型进行全过程管理。企业可以在相同时间点对大量项目进行选择、对项目进行控制，提升项目建设计划的科学性，让项目执行以及项目管理更加协调，提升项目综合执行效果。多项目管理工作形式主要是通过项目群以及项目组合等形式进行管理。因为多项目管理是需要通过组织内部来进行统一性协调管理的，所以相关工作人员可以从组织拟定的日常工作发展战略角度出发，让组织项目拟定的工作计划可以体现在日常发展战略要素中，并为日后的工作提供助力。
企业项目管理特性也是非常明显的，在战略性方面多项管理是企业日常战略管理的主要体现形式之一，所以作为企业来说必须要拟定一些和企业发展目标相一致的工作理念，结合组织战略目标等形式来提升企业组织战略目标的落实效率。在动态性方面，通过多项目管理的形式对组织战略目标性问题进行处理，转变企业环境，让战略性目标根据不同企业的实际情况而进行优化。组织战略目标也应当全面落实到所有的项目点上，保证企业项目目标以及企业组织战略目标的落实。还可以根据企业的变化情况来调整项目开展情况，并对项目效益以及项目的资源等进行处理。在资源利用性能方面，和传统项目管理过程中假定资源保障工作效果不同，假定项目的开展需要合理的调配企业资源，让企业找到最适合自身发展的项目实施组合，并通过相应的模式来获取最大的经济效益。在整合性方面，因为多项目管理工作的开展需要工作人员始终处在合作的条件下，不论是技术还是各方面知识都要做到共享，所以长时间这样的工作状态可以形成一种比较强大的合作工作理念，提升项目沟通性以及项目开展的有效性。
2、房地产开发企业多项目管理的重要性
2.1 有利于确保项目按期完成
为了确保房地产开发项目的规范化进程，必须对房地产开发项目进行科学合理的规划和管理，以此保障房地产开发项目能够顺利完成。为了有效提升房地产开发项目管理的科学性和规范性，必须对房地产项目开发全过程进行统筹管理。
2.2 有利于提升项目效益
房地产项目开发和管理的主要目标是提升项目开发效益，对此，在房地产项目开发过程中必须对项目施工质量进行有效控制和管理。另外还需要对项目工期进行有效管理，确保工程施工能够在计划时间内完成，在最大程度上降低施工成本，提高项目开发效益。
3、加强房地产开发企业多项目管理的有效措施
3.1 严格落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。对此，笔者认为地产开发企业可以从以下两方面着手做好市场调查工作：首先，房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础。其次，开发企业在获得较为准确的市场调查数据后，应根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当通过组织相关专业人员对项目经济合理进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
3.2 构建起完善的建筑质量管理体系
第一，开发企业应当结合具体的房地产开发项目在遵守国家相关法律法规基础上根据设计图纸、施工方案针对建设中的每一环节制定出相对应的质量要求以及管理目标，随后将各环节中管理职责落实到具体人员；第二，由于建筑质量管理体系中实施的主体是各相关责任人，因而该管理体系中还应当针对他们的管理制定出切实有效的考核机制。为此，笔者认为企业可以就此制定奖惩相结合的工作考核机制，即将各级管理人员个人绩效、奖金等与工作考核成绩相挂钩，对于考核成绩优良的人员给予适当的奖励，反之则施以扣发绩效或奖金处罚。通过该机制在有效提升各级管理人员工作积极性的情况下保障房地产开发项目质量；第三，完善建筑质量管理体系中的监理制度。监理作为保障房地产开发项目质量的重要手段，因而在构建完善的建筑质量管理体系中该环节的建设必不可少。首先，明确监理领域，即监理单位根据具体的房地产开发项目实施建设全面监理，并针对设计图纸、施工方案中重点建设内容采取施工全过程监理。其次，为避免职权不明、责任不清以及监理工作被干扰等问题，除了监理单位要与开发企业签订职责明确的合同外，双方还可以通过建立有效的沟通交流机制及时向开发企业反映相关问题。
3.3 严格进行项目成本管理
项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利，获利多少的问题。在整个房地产开发过程中，从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是，建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分，占整个房地产项目开发成本的35%～ 45%，建筑安装成本能不能得到有效控制，是房地产项目成本控制的重點，其中尤其应该重视降低材料成本。
结语：
目前，我国房地产行业仍处于高速发展期，但由于诸多原因的限制，房地产开发企业多项目管理水平仍然有待提高。房地产开发企业应积极思考自身项目管理中存在的问题，加强项目可行性分析，加强项目开发中的财力支撑，加强企业管理水平，从而使企业获得长期、可持续的发展。
参考文献：
[1]李良生.综合分析房地产项目管理现阶段存在的问题[J].民营科技.
[2]赵增辉.项目管理基本思想和方法在房地产中的应用分析[J].科技创业月刊.