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通过分析20多年来广州市海珠区由工业区向宜居、宜商的城市副中心功能区的转化历程，以城市空间发展中的旧城改造为切入点，分析海珠区房地产发展的空间分布特征，认为房地产发展是促进区域都市化的因素，而行政区划、城市区域发展功能定位、交通网络、自然条件、人口迁移、社会文化等是共同促进房地产业发展及其空间分布特征的驱动因素．