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一提到我国的房价，就会挑动无数国人的心弦。之所以这样，原因是多方面的。宏观来讲，房地产市场关系到我国经济的发展；微观来讲，房价的高低不仅仅关系到国内民众的当前生活，还关系到下一代人的生活质量。房地产行业，成为我们窥探国内经济的一个窗口。
在2011年的后4个月，一线城市的房价一直处在回落的状态，但是，房价依然与居民的收入差距过大。高房价和通货膨胀有着直接的关系，两者之间的关系，在中国被演绎得淋漓尽致。高房价在一定程度上可以缓解我国的通货膨胀，所以，货币的超发在推高房价问题上难辞其咎。我国货币的超发速度远远超过了我国经济的增长速度。如果说，我国GDP（国内生产总值）的增长速度在以令人振奋的速度挺进，那么我国的货币发行则以令人咂舌的速度狂飙。请看数据：中国广义货币供应量M2与GDP之间的比例正在加大。到2009年年底，中国GDP总额为33.54万亿元，是1978年的92倍。而同期的M2从1978年到2009年年底，增加了705倍，达到60.62万亿元。截至2010年9月末，M2余额比GDP多出了约42.78万亿元。根据央行2012年1月8日的统计数据，2011年全年我国广义货币（M2）余额为85.16万亿元，同比增长13.6%。
通过这些数据我们可以知道房地产市场在支撑中国货币量这个超级庞然大物的过程中所承担的“重量”以及占据的地位。可以这么说，正是由于高企的房价，才缓解了我国货币过度发行所带来的通胀。如果房价大幅下跌，我国的通胀将会严重于现在数倍。理解了这一点，我们也就明白中国当前房价高烧不退的原因了。房地产和股市在缓解我国通货膨胀过程中，具有相同的作用，多数时候呈现出一种跷跷板的关系（当然，对于2011后半年而言不是很明显，原因在于更多的资金抽离股市、房市，用来填补地方政府以及国营企业的债务窟窿了）。
中国的股市对缓解我国通货膨胀起到了极大的作用，相当于过量货币的蓄水池。但是，这个市场又是异常的血腥。中国的股市，养育着数千家中国最大的企业。股市对于企业，如同土地对于人类一样，有着养育之恩。拿土地来说，地里的庄稼慢慢地长出来，长到一定的程度就会被收割。收割后，经过施肥、培育，让庄稼来年再长。中国股市中的股民们，并未得到如此这般的悉心照料，但被"收割"的命运却不断发生。
当前，更多的人将中国股市比喻为“绞肉机”，被“娇生惯养”的企业需要资金时，就去一次性地“收割”，但并不会将股市“打死”。经常能够听到所谓的“市值蒸发”这样的观点，其实这种说法隐瞒了股市的残忍和不公。只有泡沫才可能蒸发，而市场上的资金是一定的，怎么可能无缘无故地蒸发呢？其实，背后是惊人的财富转移。上市首日便进行着大幅的敛财运动，而后期通过操纵股价，又进行着一次又一次的财富转移。
网上流传着一则对我国房地产价格的形象比喻：“中国房价的涨跌是在做俯卧撑运动。”既形象又生动！对中国房地产市场如此这般的“写实”，体现出房地产市场是多方利益群体相互博弈的领域，而高房价则是博弈的结果。
房地产涉及多方利益，概括起来主要是两大群体的博弈，即既得利益群体和未得利益群体。这两大群体的博弈，导致了房价当前震荡走高的趋势。我们先从既得利益群体说起，涉及地方政府、地产商、银行以及已经购得房产的群体。既得利益群体必然不希望看到房价的下跌，因为他们从房价的大幅上涨中获得了极大的利益。
对于地方政府而言，仅土地财政这一个因素，就可以很好地解释房价居高不下的原因。这也是由我国的GDP为当地政府经济工作考核标准的模式演化出来的。如果我们追根溯源，还要从1994年的“分税制”说起。
我国从1994年开始实行分税制，简单说就是按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种，属于地方税；凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种，属于共享税。
这种税收制度的弊端也显而易见。例如，分税制改革只是将收入进行了简单划分，并没有相应调整支出责任。尤其是近几年随着经济的发展，地方各级政府的投资需求逐年增加，有限的地方财政收入既要肩负起地方发展的任务，又要为不断膨胀的财政供养人口、为“政绩工程”和“形象工程”买单，还要偿还到期的财政贷款，并不宽裕的地方财政显得捉襟见肘。
如何在短时间内以最大限度的低成本融资来支付起庞大的政府开支，成为地方经济发展所面临的问题。于是，“土地财政”应运而生。“土地财政”能给地方迅速带来经济效益，偿还政府负债，减轻财政负担，并促进地方经济的发展，这本是好事。但问题是，一些地方政府过度依赖于土地财政。尤其是分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，“土地财政”甚至成了一些地方的“第二财政”。一些地方官员更是肆意违反市场规律，抬高地价，间接成为推高房价的“幕后帮凶”，严重影响社会的和谐稳定。
那么您一定会问，既然很多人都认识到土地财政所存在的问题，为什么政府不去改变这样的模式呢？答案是，改变说起来容易做起来难。举个很简单的例子：在我国现行的传统教育模式下，衡量一个学生的优秀与否，主要是看考试分数，尤其是高考这一道门槛，就是专门通过分数进行所谓的人才筛选的。以这样的方式对学生进行衡量，认为100分的学生必定比90分的学生优秀，并不关注这个100分是学生通過牺牲大量的娱乐和休息时间换来的。正因为这种情况太过普遍，所以素质教育的呼吁由来已久，但当前以考试分数衡量学生的模式并未改变。因为找不到一个更好的、更便捷的方式，来对学生进行统一的衡量。这样的状态只能不断进行改变，非一朝一夕所能扭转。这个道理也适用于当前的地方政府考核。一届政府5年时间，自然也就没有动力去进行收效甚慢的长期改革，而对工作的考核又实实在在地摆在眼前，所以维持原有的经济增长模式既省时又省力，甚至还可以获得褒奖，实现晋升。何乐而不为呢？况且，当前并没有一种有效衡量地方政府工作绩效的指标。
对于地方政府而言，其更多地已经和房地产商形成了利益共同体。不断上涨的房价愈发强化了双方之间的利益链。一个城市的房地产开发，可以让当地政府获得诸多好处。首先，低价拆迁后的高价拍卖成了地方财政收入的重要一环；其次，房地产开发可以带动周边的商业发展，拉动相关行业的景气度。第三，周边的商业发展可以增加政府的财政税收。甚至呼之欲出的房产税，也被地方政府觊觎已久，如此种种。在这样的情况下，地方政府自然愿意通过优惠政策引来更多的地产商进行房地产开发。政府的业绩上来了，开发商的腰包鼓起来了，皆大欢喜。另外，银行也在这样的利益链条中，完成了大额的信贷指标，获取了丰厚的利息收入。这简直就是一个完美的组合。但是问题并非这么简单，因为民众的收入有限。政府可以不断地抬高土地拍卖价格，地产商可以不断地通过高地价进行抵押贷款，银行可以不断地催生出货币来，只是民众并非普遍的富裕，这种模式难以持久。
自然，从买房者角度讲，已经买到房子的群体希望房价上涨，未买到房子的群体希望房价下跌。未买到房子的群体是大多数，如果这个群体的利益长期得不到关照，那么会产生诸多社会问题。作为中央政府，自然要将社会的整体协调发展作为目标。其实，当房地产和政治联系在一起的时候，纯粹地从市场经济理论出发，是看不清问题的本质所在的。也正是由于存在不同群体之间的利益博弈，房价在飙涨的时候，社会上往往会出现很多不满的声音；而在房价下跌时，所谓“抄底”之声，甚至经济“硬着陆”等维护既得利益的言论又会响起。
总的来看，中央要权衡利弊，保持房地产的稳定而非大起大落。给过量的货币提供合理的疏导渠道，成为考验政府宏观经济政策的极具挑战性的难题。房地产和股市的跷跷板关系，在很大程度上也体现了我们化解货币洪流的方法的单一。对于相应的土地财政政策、官商利益一体化等发展模式，必须变革。但是，变革并非单纯的自上而下的执政者的一厢情愿，也非单纯的自下而上的非理性变革。合理的做法将在执政者与普罗大众各自变革诉求的不断碰撞中产生。
（摘自中国发展出版社《快速读懂世界经济格局》 作者：郭熙元）
在2011年的后4个月，一线城市的房价一直处在回落的状态，但是，房价依然与居民的收入差距过大。高房价和通货膨胀有着直接的关系，两者之间的关系，在中国被演绎得淋漓尽致。高房价在一定程度上可以缓解我国的通货膨胀，所以，货币的超发在推高房价问题上难辞其咎。我国货币的超发速度远远超过了我国经济的增长速度。如果说，我国GDP（国内生产总值）的增长速度在以令人振奋的速度挺进，那么我国的货币发行则以令人咂舌的速度狂飙。请看数据：中国广义货币供应量M2与GDP之间的比例正在加大。到2009年年底，中国GDP总额为33.54万亿元，是1978年的92倍。而同期的M2从1978年到2009年年底，增加了705倍，达到60.62万亿元。截至2010年9月末，M2余额比GDP多出了约42.78万亿元。根据央行2012年1月8日的统计数据，2011年全年我国广义货币（M2）余额为85.16万亿元，同比增长13.6%。
通过这些数据我们可以知道房地产市场在支撑中国货币量这个超级庞然大物的过程中所承担的“重量”以及占据的地位。可以这么说，正是由于高企的房价，才缓解了我国货币过度发行所带来的通胀。如果房价大幅下跌，我国的通胀将会严重于现在数倍。理解了这一点，我们也就明白中国当前房价高烧不退的原因了。房地产和股市在缓解我国通货膨胀过程中，具有相同的作用，多数时候呈现出一种跷跷板的关系（当然，对于2011后半年而言不是很明显，原因在于更多的资金抽离股市、房市，用来填补地方政府以及国营企业的债务窟窿了）。
中国的股市对缓解我国通货膨胀起到了极大的作用，相当于过量货币的蓄水池。但是，这个市场又是异常的血腥。中国的股市，养育着数千家中国最大的企业。股市对于企业，如同土地对于人类一样，有着养育之恩。拿土地来说，地里的庄稼慢慢地长出来，长到一定的程度就会被收割。收割后，经过施肥、培育，让庄稼来年再长。中国股市中的股民们，并未得到如此这般的悉心照料，但被"收割"的命运却不断发生。
当前，更多的人将中国股市比喻为“绞肉机”，被“娇生惯养”的企业需要资金时，就去一次性地“收割”，但并不会将股市“打死”。经常能够听到所谓的“市值蒸发”这样的观点，其实这种说法隐瞒了股市的残忍和不公。只有泡沫才可能蒸发，而市场上的资金是一定的，怎么可能无缘无故地蒸发呢？其实，背后是惊人的财富转移。上市首日便进行着大幅的敛财运动，而后期通过操纵股价，又进行着一次又一次的财富转移。
网上流传着一则对我国房地产价格的形象比喻：“中国房价的涨跌是在做俯卧撑运动。”既形象又生动！对中国房地产市场如此这般的“写实”，体现出房地产市场是多方利益群体相互博弈的领域，而高房价则是博弈的结果。
房地产涉及多方利益，概括起来主要是两大群体的博弈，即既得利益群体和未得利益群体。这两大群体的博弈，导致了房价当前震荡走高的趋势。我们先从既得利益群体说起，涉及地方政府、地产商、银行以及已经购得房产的群体。既得利益群体必然不希望看到房价的下跌，因为他们从房价的大幅上涨中获得了极大的利益。
对于地方政府而言，仅土地财政这一个因素，就可以很好地解释房价居高不下的原因。这也是由我国的GDP为当地政府经济工作考核标准的模式演化出来的。如果我们追根溯源，还要从1994年的“分税制”说起。
我国从1994年开始实行分税制，简单说就是按照征收管理权和税款支配权标准划分，凡征收管理权、税款所有权划归中央财政的税种，属于中央税；凡征收管理权、税款所有权划归地方财政固定收入的税种，属于地方税；凡征收管理权、税款所有权由中央和地方按一定方式分享的税种，属于共享税。
这种税收制度的弊端也显而易见。例如，分税制改革只是将收入进行了简单划分，并没有相应调整支出责任。尤其是近几年随着经济的发展，地方各级政府的投资需求逐年增加，有限的地方财政收入既要肩负起地方发展的任务，又要为不断膨胀的财政供养人口、为“政绩工程”和“形象工程”买单，还要偿还到期的财政贷款，并不宽裕的地方财政显得捉襟见肘。
如何在短时间内以最大限度的低成本融资来支付起庞大的政府开支，成为地方经济发展所面临的问题。于是，“土地财政”应运而生。“土地财政”能给地方迅速带来经济效益，偿还政府负债，减轻财政负担，并促进地方经济的发展，这本是好事。但问题是，一些地方政府过度依赖于土地财政。尤其是分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，“土地财政”甚至成了一些地方的“第二财政”。一些地方官员更是肆意违反市场规律，抬高地价，间接成为推高房价的“幕后帮凶”，严重影响社会的和谐稳定。
那么您一定会问，既然很多人都认识到土地财政所存在的问题，为什么政府不去改变这样的模式呢？答案是，改变说起来容易做起来难。举个很简单的例子：在我国现行的传统教育模式下，衡量一个学生的优秀与否，主要是看考试分数，尤其是高考这一道门槛，就是专门通过分数进行所谓的人才筛选的。以这样的方式对学生进行衡量，认为100分的学生必定比90分的学生优秀，并不关注这个100分是学生通過牺牲大量的娱乐和休息时间换来的。正因为这种情况太过普遍，所以素质教育的呼吁由来已久，但当前以考试分数衡量学生的模式并未改变。因为找不到一个更好的、更便捷的方式，来对学生进行统一的衡量。这样的状态只能不断进行改变，非一朝一夕所能扭转。这个道理也适用于当前的地方政府考核。一届政府5年时间，自然也就没有动力去进行收效甚慢的长期改革，而对工作的考核又实实在在地摆在眼前，所以维持原有的经济增长模式既省时又省力，甚至还可以获得褒奖，实现晋升。何乐而不为呢？况且，当前并没有一种有效衡量地方政府工作绩效的指标。
对于地方政府而言，其更多地已经和房地产商形成了利益共同体。不断上涨的房价愈发强化了双方之间的利益链。一个城市的房地产开发，可以让当地政府获得诸多好处。首先，低价拆迁后的高价拍卖成了地方财政收入的重要一环；其次，房地产开发可以带动周边的商业发展，拉动相关行业的景气度。第三，周边的商业发展可以增加政府的财政税收。甚至呼之欲出的房产税，也被地方政府觊觎已久，如此种种。在这样的情况下，地方政府自然愿意通过优惠政策引来更多的地产商进行房地产开发。政府的业绩上来了，开发商的腰包鼓起来了，皆大欢喜。另外，银行也在这样的利益链条中，完成了大额的信贷指标，获取了丰厚的利息收入。这简直就是一个完美的组合。但是问题并非这么简单，因为民众的收入有限。政府可以不断地抬高土地拍卖价格，地产商可以不断地通过高地价进行抵押贷款，银行可以不断地催生出货币来，只是民众并非普遍的富裕，这种模式难以持久。
自然，从买房者角度讲，已经买到房子的群体希望房价上涨，未买到房子的群体希望房价下跌。未买到房子的群体是大多数，如果这个群体的利益长期得不到关照，那么会产生诸多社会问题。作为中央政府，自然要将社会的整体协调发展作为目标。其实，当房地产和政治联系在一起的时候，纯粹地从市场经济理论出发，是看不清问题的本质所在的。也正是由于存在不同群体之间的利益博弈，房价在飙涨的时候，社会上往往会出现很多不满的声音；而在房价下跌时，所谓“抄底”之声，甚至经济“硬着陆”等维护既得利益的言论又会响起。
总的来看，中央要权衡利弊，保持房地产的稳定而非大起大落。给过量的货币提供合理的疏导渠道，成为考验政府宏观经济政策的极具挑战性的难题。房地产和股市的跷跷板关系，在很大程度上也体现了我们化解货币洪流的方法的单一。对于相应的土地财政政策、官商利益一体化等发展模式，必须变革。但是，变革并非单纯的自上而下的执政者的一厢情愿，也非单纯的自下而上的非理性变革。合理的做法将在执政者与普罗大众各自变革诉求的不断碰撞中产生。
（摘自中国发展出版社《快速读懂世界经济格局》 作者：郭熙元）