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摘要：目前，我国的经济在快速的发展，社会在不断的进步，随着社会主义市场经济的快速发展，目前房地产税收一体化逐渐成为行业税收管理的主要模式，其构建效率与准确性成为行业内普遍关注的问题。基于我国房地产税收现状，文章首先分析了房地产税收一体化的定义与特征，其次对房地产税收一体化实施过程中面临的问题进行了探讨，最后对房地产税收一体化的优化途径进行了解析，希望可以有效促进房地产税收一体化建设水平，提高房地产企业税收一体化管理水平。
关键词：房地产税收;一体化管理;税收政策
引言
近几年来，由于房地产经济快速发展，一些大中城市的房地产交易出现异常情况。一些城市房价增长幅度过大，上涨过快速。在这种情况下，部分城市甚至出现抢房大战，出现了购房难的现象，引起社会恐慌情绪蔓延。于是社会上对于开征房地产税收进行房地产经济调整的呼声高涨，希望通过房地产税收的开征起到调整房地产经济健康发展的作用，从而促进整个社会经济和谐发展。
1房地产税收现状分析
当前，我国现行的房地产税收制度是在经济发展、税收制度改革背景下实施，包括增值税、房产税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、印花税等一些税种，税负水平不同，引发的市场效应也大相径庭。2018年，全年税收收入15.6万亿，同比增长8.3%，房地产开发投资逾12万亿元，同比增长9.5%，房地产企业税费在全国总税收入中占有较高比重，即便在营改增实施后，房地产企业也面临沉重的税收压力。导致这一现象的原因包括几个方面：第一，现行税收制度的问题。房地产企业涉及的税种种类繁多，主要集中在房地产开发、（预）销售环节，税率较高、税负较重，给房地产企业造成了一定的压力，这与税收公平的初衷并不符。而各税种之间重复征税的问题也尚未从根本上得到解决，加上现行的征管模式繁多，常有交叉及多头管理，给企业造成了额外税收负担。第二，区域经济发展不平衡。区域经济发展不平衡是我国经济发展中普遍存在的问题，贫富差距逐渐拉大，这对房地产企业的税负也造成了一定影响，在当前以政府为主导的地方性税种下普遍存在的前提下，由于政府对房地产企业依赖程度不同，在税收管理的执行上，也存在差异，导致各个地区房地产企业的税收负担出现了明显差异。区域经济发展不均衡使得地方政府为了吸引投资者出台了地方性税种的减免税、税收返还等优惠政策，或者社保优惠，这也导致了各地区的房地产开发企业税负不均衡。第三，税收费用偏高。相较于其他企业，房地产企业的税收费用偏高，除了基本的流转税费之外，房地产企业还需要缴纳土地增值税，是开发企业税费中的“重中之重”，除此之外，还需要缴纳各类事业性收费、行政性收费，即便在税收制度的改革的前提下，房地产税收费用还是相对偏高。房地产税收负担高，会造成一系列的影响：一方面，影响房地产企业自身的发展。由于税费居高不下，会大大降低投资者的投资热度，引發税收替代效应，导致纳税人对房地产业的投资数额减少，从而影响房地产业的健康有序发展。另一方面，增加了偷税、漏税概率，房地产企业投资数额大，利润也相对较高，为了减小税费负担给企业发展造成的成本负担，少数房地产企业会采用极端手段偷税、漏税，给国家造成损失。此外，税负偏高目前主要停留在房地产开发、（预）销售环节，这会引发房地产销售价格偏高，一定程度上抬高了一手房的房价;但是房地产在保有环节税负相对较轻，并且各地方政府有一定的减免税空间，这使得房地产流转的各阶段之间出现了明显的税负不均衡。
2房地产税收一体化实施过程中面临问题的解决策略
2.1充分发挥增值税征管的主导作用
在房地产税收一体化的过程中，主要涉及的税种包括有增值税、土地增值税、附加税、企业所得税、契税、房产税和印花税等多种不同的类型。尽管根据税种、纳税人来看，其中税制要素十分复杂，但是大多数的税种都能够在增值税申报过程中申报的销售数据推算出其他税种的计算。例如房地产企业预售环节，增值税是根据不含税预收楼款预交3%，附加税是增值税的附加。由此可见，充分发挥大数据系统的作用和增值税征管的主导作用是确保管理有效性的基本条件。加强增值税的预交征管，可以更好的利用现有的资源，体现增值税征管信息的作用价值，建立完善的房地产税源信息库，对于进一步实现更高水平的房地产税收一体化具有促进作用;其次，通过利用增值税征管的信息，可以有效实现税源信息的识别与监管，对于避免税收流失的行为具有较强的抑制作用。
2.2项目未完工产品预售收入企业所得税问题的处理对策
我国目前房地产开发项目销售一般采用预售制，可以分期交款或采用按揭方式购房。在项目建设初期开始进行认购并收取认购金，客户按约定的施工形象进度进行支付分期款，在项目办理了综合验收后交房。房地产企业开始收的第一笔认购金开始，便负有预征企业所得税的义务。按国税发 [2019]31 号文件要求，按预计毛利率计算当年预售收入毛利额 （ 预售收入 × 预计毛利率 ），并入当季的利润总额，按季预征，年终汇算清缴。一般按地区分类，一类地区预计毛利率为 25%;二类地区预计毛利率为 15%;另外保障性住房 （ 含限价商品房 ） 预计毛利率为 5%。同时允许税前扣除该笔收入相应的税金及附加费、土地增值税。房地产企业年终汇算清缴时，一般有完工销售收入、未完工预售收入。未完工产品的预售收入企业所得税申报，存在如何进行汇算清缴年报填制、如何进行跨年度结转预计毛利额或利润额等问题。这里需要特别注意的是，第一年先填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的“第 23、24、25行”“当年销售未完工产品收入、销售未完工产品预计毛利率额、实际发生的税金及附加、土地增值税”。据此预计毛利额与实际发生的税金及附加、土地增值税的差额，即生成《纳税调整项目明细表》中第 40 行的“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”数据，这就是项目开发未完工预售第一年的填报方式。完工年度，原以前年度预售的预计毛利额需要在完工年度汇算清缴时进行转回。按以前年度已填写的《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的第 23、24、25 行的各行合计数，分别在完工年度《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的第 27、28、29 行分别转回。这样未完工预售收入预征的企业所得税才算完成正确的纳税申报。
2.3 强化房地产开发的过程监控
房地产开发过程监控是税务局主要针对税收流失的手段，这也是确保房地产税收一体化有效性的重要部分之一。在遏制房地产商的税收流失行为方面，需要做好全程跟踪，强化房地产监控水平。首先需要加强不同部门之间的协调配合，做到全程全方位监控，对于每个环节都要通过相应的手续来管理，确保部门之间的联系紧密，实现信息的传递;其次，改进税收征管技术水平，提升工作的效率;最后，加强房地产开发成本的审核与票据管理工作，在土地增值税清算环节中，主要还是成本问题、票据问题、分摊方法的问题，防止出现假合同、虚增成本的问题，确保管控效果。
结语
综上所述，房地产税收一体化的实施过程中要解决大量的问题，这不但涉及到市场的规范化管理与监督，同时也需要做好企业所得税、增值税、土地增值税、契税等税种的管控，强化房地产企业开发的过程监控，并做好房地产交易环节的税收管理，加强房地产企业所得税税收管理。希望能够有效促进房地产税收一体化进程，实现过程监管，形成一个税收合理、结构科学稳定的税收体系，促进房地产行业的平稳快速发展。
参考文献
[1]韩晓君.房地产税收一体化管理研究[D].云南大学，2016.
[2]陈奇.房地产税收管理“一体化”的思考[N].江苏经济报，2012-12-04（B02）.
[3]朱炼.房地产税收一体化征管的研究[D].苏州大学，2012.
[4]周平川.完善房地产税收一体化管理机制的实践与思考[J].税务研究，2009（10）：59-61.
[5]张培青.关于房地产税收一体化管理经验的思考[J].科学与管理，2009，29（02）：40-42.
关键词：房地产税收;一体化管理;税收政策
引言
近几年来，由于房地产经济快速发展，一些大中城市的房地产交易出现异常情况。一些城市房价增长幅度过大，上涨过快速。在这种情况下，部分城市甚至出现抢房大战，出现了购房难的现象，引起社会恐慌情绪蔓延。于是社会上对于开征房地产税收进行房地产经济调整的呼声高涨，希望通过房地产税收的开征起到调整房地产经济健康发展的作用，从而促进整个社会经济和谐发展。
1房地产税收现状分析
当前，我国现行的房地产税收制度是在经济发展、税收制度改革背景下实施，包括增值税、房产税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、印花税等一些税种，税负水平不同，引发的市场效应也大相径庭。2018年，全年税收收入15.6万亿，同比增长8.3%，房地产开发投资逾12万亿元，同比增长9.5%，房地产企业税费在全国总税收入中占有较高比重，即便在营改增实施后，房地产企业也面临沉重的税收压力。导致这一现象的原因包括几个方面：第一，现行税收制度的问题。房地产企业涉及的税种种类繁多，主要集中在房地产开发、（预）销售环节，税率较高、税负较重，给房地产企业造成了一定的压力，这与税收公平的初衷并不符。而各税种之间重复征税的问题也尚未从根本上得到解决，加上现行的征管模式繁多，常有交叉及多头管理，给企业造成了额外税收负担。第二，区域经济发展不平衡。区域经济发展不平衡是我国经济发展中普遍存在的问题，贫富差距逐渐拉大，这对房地产企业的税负也造成了一定影响，在当前以政府为主导的地方性税种下普遍存在的前提下，由于政府对房地产企业依赖程度不同，在税收管理的执行上，也存在差异，导致各个地区房地产企业的税收负担出现了明显差异。区域经济发展不均衡使得地方政府为了吸引投资者出台了地方性税种的减免税、税收返还等优惠政策，或者社保优惠，这也导致了各地区的房地产开发企业税负不均衡。第三，税收费用偏高。相较于其他企业，房地产企业的税收费用偏高，除了基本的流转税费之外，房地产企业还需要缴纳土地增值税，是开发企业税费中的“重中之重”，除此之外，还需要缴纳各类事业性收费、行政性收费，即便在税收制度的改革的前提下，房地产税收费用还是相对偏高。房地产税收负担高，会造成一系列的影响：一方面，影响房地产企业自身的发展。由于税费居高不下，会大大降低投资者的投资热度，引發税收替代效应，导致纳税人对房地产业的投资数额减少，从而影响房地产业的健康有序发展。另一方面，增加了偷税、漏税概率，房地产企业投资数额大，利润也相对较高，为了减小税费负担给企业发展造成的成本负担，少数房地产企业会采用极端手段偷税、漏税，给国家造成损失。此外，税负偏高目前主要停留在房地产开发、（预）销售环节，这会引发房地产销售价格偏高，一定程度上抬高了一手房的房价;但是房地产在保有环节税负相对较轻，并且各地方政府有一定的减免税空间，这使得房地产流转的各阶段之间出现了明显的税负不均衡。
2房地产税收一体化实施过程中面临问题的解决策略
2.1充分发挥增值税征管的主导作用
在房地产税收一体化的过程中，主要涉及的税种包括有增值税、土地增值税、附加税、企业所得税、契税、房产税和印花税等多种不同的类型。尽管根据税种、纳税人来看，其中税制要素十分复杂，但是大多数的税种都能够在增值税申报过程中申报的销售数据推算出其他税种的计算。例如房地产企业预售环节，增值税是根据不含税预收楼款预交3%，附加税是增值税的附加。由此可见，充分发挥大数据系统的作用和增值税征管的主导作用是确保管理有效性的基本条件。加强增值税的预交征管，可以更好的利用现有的资源，体现增值税征管信息的作用价值，建立完善的房地产税源信息库，对于进一步实现更高水平的房地产税收一体化具有促进作用;其次，通过利用增值税征管的信息，可以有效实现税源信息的识别与监管，对于避免税收流失的行为具有较强的抑制作用。
2.2项目未完工产品预售收入企业所得税问题的处理对策
我国目前房地产开发项目销售一般采用预售制，可以分期交款或采用按揭方式购房。在项目建设初期开始进行认购并收取认购金，客户按约定的施工形象进度进行支付分期款，在项目办理了综合验收后交房。房地产企业开始收的第一笔认购金开始，便负有预征企业所得税的义务。按国税发 [2019]31 号文件要求，按预计毛利率计算当年预售收入毛利额 （ 预售收入 × 预计毛利率 ），并入当季的利润总额，按季预征，年终汇算清缴。一般按地区分类，一类地区预计毛利率为 25%;二类地区预计毛利率为 15%;另外保障性住房 （ 含限价商品房 ） 预计毛利率为 5%。同时允许税前扣除该笔收入相应的税金及附加费、土地增值税。房地产企业年终汇算清缴时，一般有完工销售收入、未完工预售收入。未完工产品的预售收入企业所得税申报，存在如何进行汇算清缴年报填制、如何进行跨年度结转预计毛利额或利润额等问题。这里需要特别注意的是，第一年先填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的“第 23、24、25行”“当年销售未完工产品收入、销售未完工产品预计毛利率额、实际发生的税金及附加、土地增值税”。据此预计毛利额与实际发生的税金及附加、土地增值税的差额，即生成《纳税调整项目明细表》中第 40 行的“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”数据，这就是项目开发未完工预售第一年的填报方式。完工年度，原以前年度预售的预计毛利额需要在完工年度汇算清缴时进行转回。按以前年度已填写的《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的第 23、24、25 行的各行合计数，分别在完工年度《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》（A105010） 中的第 27、28、29 行分别转回。这样未完工预售收入预征的企业所得税才算完成正确的纳税申报。
2.3 强化房地产开发的过程监控
房地产开发过程监控是税务局主要针对税收流失的手段，这也是确保房地产税收一体化有效性的重要部分之一。在遏制房地产商的税收流失行为方面，需要做好全程跟踪，强化房地产监控水平。首先需要加强不同部门之间的协调配合，做到全程全方位监控，对于每个环节都要通过相应的手续来管理，确保部门之间的联系紧密，实现信息的传递;其次，改进税收征管技术水平，提升工作的效率;最后，加强房地产开发成本的审核与票据管理工作，在土地增值税清算环节中，主要还是成本问题、票据问题、分摊方法的问题，防止出现假合同、虚增成本的问题，确保管控效果。
结语
综上所述，房地产税收一体化的实施过程中要解决大量的问题，这不但涉及到市场的规范化管理与监督，同时也需要做好企业所得税、增值税、土地增值税、契税等税种的管控，强化房地产企业开发的过程监控，并做好房地产交易环节的税收管理，加强房地产企业所得税税收管理。希望能够有效促进房地产税收一体化进程，实现过程监管，形成一个税收合理、结构科学稳定的税收体系，促进房地产行业的平稳快速发展。
参考文献
[1]韩晓君.房地产税收一体化管理研究[D].云南大学，2016.
[2]陈奇.房地产税收管理“一体化”的思考[N].江苏经济报，2012-12-04（B02）.
[3]朱炼.房地产税收一体化征管的研究[D].苏州大学，2012.
[4]周平川.完善房地产税收一体化管理机制的实践与思考[J].税务研究，2009（10）：59-61.
[5]张培青.关于房地产税收一体化管理经验的思考[J].科学与管理，2009，29（02）：40-42.