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在一片期待中，政府出手救市后楼市已交了四个月的“答卷”。经历了2008年的深度调整，尽管业内纷纷希冀楼市能停止下滑的“步伐”，踏上“平稳大道”，然而在大经济环境的影响下，全国楼市普遍并没有挺起，虽然部分城市新开楼盘和促销楼盘为楼市争得几分人气，一些城市也出现了单月成交上升的迹象，然而回暖的好形势却并没有持续，整体楼市目前表现仍以平淡定论。
救市效果如何?
北京
“15条新政”效应有待释放
春节之后，北京部分高档楼盘的项目负责人略微松了口气。“我们给目标客户群群发了一条关于北京新政利好的信息，今天的回访量达到T120条，是平时的6倍。”2月13日，阳光上东营销负责人贾震满怀喜悦地对《楼市》记者说，虽然成交上还表现得不明显，但是项目来访量明显增加。
春节前两天(1月23日晚)，北京市促进房地产业健康发展的15条新政，在毫无预兆的情况下发布，并且救市“力度空前”，不仅扩大了二套房贷政策的惠及面，尤其是“限外令”暂停执行更具冲击力。
这给一些项目带来了直接的成交利好。“盘古大观春节期间成交了6套，并且单价在9万元以上。”亚豪机构市场总监郭毅对《楼市》透露。亚豪机构是盘古大观的代理商。郭毅称，6套全部为外籍人士购买。
限外令松绑似乎为京城楼市吹来了“暖风”。然而整体来看，北京楼市近几个月的成交量与房价走势并不容乐观。2月12日，北京市统计局副局长于秀琴通报了北京房屋销售价格指数，这虽是统计局每月的惯例，但公布的数字却有了巨大的转折。
“2009年1月，北京房屋销售价格总指数同比下降0.2％。这是2004年以来北京房价首次出现绝对数下降。”于秀琴说。这意味着北京房价整体已经跌回一年前。
2008年下半年，当全国各地地方政府掀起救市热潮时，作为政治中心的北京显得颇为中庸。根据《楼市》市场研究部的数据显示，从10月底，“国十条”吹响中央政府“救市”的号角之后，北京住宅成交量与成交价在11月份出现了短暂的回暖，但是此后，12月份和2009年1月份成交价持续下滑，1月份的成交量也环比下降了25％。(见表1)
由于“15条”新政出台时已逢1月末，加之春节淡季影响，救市新政短期对北京楼市成交的影响，截止到本刊发稿时暂时从数据上还无法体现，并且部分外籍人士对“限外令”松绑仍不知情，这就需要相关项目加大专门针对外籍人士的宣传活动。“15条新政”能否提振北京楼市，《楼市》将进一步关注。
上海
再救市搁置 楼市量跌价升
购房入户话题在春节前后成为房地产行业的焦点。1月21日，有上海媒体报道称，上海正在酝酿进一步刺激楼市措施，这些措施包括购房退税、办理蓝印户口等。其中蓝印户口成为了众人关注的焦点。
蓝印户口相关政策是地方引进外地人才给予的优惠待遇，蓝印户口持有者经过一定时期后。可以转变为常住户口。所以，蓝印户口准入门槛的降低可以刺激外来人口购买房产。
然而，上海出台“购房办理蓝印户口”政策却很快遭到了否认。近日，上海市政府新闻发言人陈启伟澄清，上海不会推出类似“购房退税”、“蓝印户口”政策。
“来自上海市政府办公厅的消息称，一批针对房地产复苏的政策目前已经搁置。”2月13日，“上海再救市搁置”的消息传出。
此前，在全国各地政府救市潮中，上海一直紧跟中央步调；2008年10月22日，“国十条”出台，当晚上海就同步推出十四条意见；12月21日，为二套房贷等政策松绑的“国十三条”出炉后，12月27日，“沪八条”很快跟进。
从政策的效果来看，如表2所示，“国十条”和“十四条意见”的出台，形成了去年11月、12月份的连续成交量回升，然而市场却并未真正回暖，在上海再救市政策是否出台的反反复复中，2009年1月份上海楼市出现了量跌价升的态势。之前的2008年12月份，上海住宅成交7552套，而今年1月份，成交量狂减了3159套。不过成交量的萎缩并没有造成成交均价的下挫，1月份上海楼市成交均价反而有抬头之势。(见表2)
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“市场调整期间，郊区房价下行风险更大，而城中楼盘抗跌性较强。经过一段时间的等待，一些购买力较强的自住需求者在政策利好推动下选择了在中内环购房。”
中高档楼盘成为带动上海楼市成交均价上升的主要原因。如“长宁八八中心”成交均价超过2.2万元／平方米，闸北的“嘉里不夜城卓悦居”为2.1万元／平方米，浦东“仁恒河滨城”成交均价则高达3.5万元／平方米。
而打破楼市整体的观望情绪，使得成交量上升依然是上海楼市真正回暖需要攻克的难题。
深圳
价格让位换成交
“深圳房地产市场现在正处在一个价格让位下、楼市复苏前的调整期。”克而瑞(中国)深圳机构的负责人霍宏在接受《楼市》记者采访时用这样一句话概括当下深圳楼市的现状。
在2007年四季度，深圳楼市背负着此前爆涨的压力，掉头向下，率先打响了降价之战。此后一年多的时间，这个改革开放最前沿城市的房地产行业持续调整。2008年当全国掀起救市浪潮后，作为价格跌幅持续居于全国首位的城市，深圳市政府却对救市明确说“不”。
救市政策对深圳市场的影响，更多的是由“中央政府→深圳银行系统→房地产市场”这条线来发生作用的。
据霍宏介绍，在全国的救市政策出台后，深圳的银行系统迅速做出反应，2008年10月底，很多项目已经承诺可以享受最新政策优惠。之前制约深圳房地产市场购房的不利因素主要是“二套房”政策和处于高位的利率，在新政出台后一举打破。11月全市住宅成交量达到58.89万平方米，12月更是达到72.35万平方米，相对于之前每月约30万平方米的销售量超过1倍多。
而这些需求之中，很大一部分为首次置业或者首次改善类型，这部分客户的经济承受能力有限，因此总价不高的小户型就成为这部分客户的首选。在南山前海区域，这种小户型的变化表现明显，如中海阳光玫瑰园、鼎大风华七期沙发、阳光花地苑等中小户型项目开盘当月销售率均在50％以上，而在此前开盘销售率一般都不会超过20％。
然而今年1月份，深圳楼市去年底的火热行情却略有降温。深圳住宅成交走势由2008年11、12月份的6392套、7848套降低到4436套。不过剔除元旦假期以及春节假期的影响，同比来看，2009年伊始的市场行情还是好于2008年1月份。不过深圳楼市住宅成交均价仍旧在一步步下滑，从去年10月份的13620元／平方米、11月份的13007元／平方米，下降至12月份的11653元／平方米，2009 年1月份这一数字为11359元／平方米。(见表3)
“从全市在建项目情况来看，2009年深圳的新盘供应将比2008年明显减少，2008年开发商对土地开发的谨慎策略对2009年的市场供应已经开始产生了影响。2009年深圳房地产市场的消化压力将逐步减轻，供求关系将发生一定的改变。”克而瑞(中国)深圳机构的负责人霍宏对《楼市》记者表示。
广州
2009房价欲“保8”
作为深圳的“近邻”，广州楼市今年1月继续保持探底状态，成交量为近年最低点。1527套的成交量不仅环比萎缩了64％，同比也下降了55％。
同深圳一样，实际在2007年第四季度，作为全国率先调整的珠三角的重要城市之一，广州市一手房价格已进入调整期，2008年全年均呈现震荡下行。最令人震惊的是，在中央政府屡屡出手“救市”的2008年底，广州楼市成交价却猛跌至八千关口。去年12月，广州市住宅成交价格猛跌近千元，降至8396元／平方米，创下全年最低。(见表4)
据广州当地媒体报道，新春期间，合生创展、碧桂园、富力、珠江地产等地产大鳄都开出了相当诱人的新春礼单：不仅有直接的打折优惠，还有“金牛”、全屋家电等赠送。大手笔酬宾，以期调动起买家购房的积极性，大年初一就开门迎客的广州楼盘大约有50个。
然而在2008年底广州住宅成交价猛跌至八千关口后，2009年1月广州房价仍是“8字头”。在市场局势尚不稳定的形势下，从大年初一就卖力吆喝的广州开发商“保829”就成为2009年的目标。
中央政府频频出台救市政策的同时，广州市政府并没有像上海等城市纷纷跟进，出台力度较大的地方性救市举措。
不过从今年开始，广州将取消商品房楼盘配建保障房的建设模式，全部保障房由政府建设或引入开发商开发。2月10日，广州市住房保障办副主任黄信敬在召开保障房新闻发布会时透露了该信息。今年广州市政府还会在市场上购买一二手房来增加保障房房源，这算是一大楼市救市新措施。广州楼市今年何时能企稳回暖依然悬疑在即。
天津
牛年楼市开局平稳
天津是全国楼市大衰退中表现相对波动较小的一个城市。
响应“国十条”，去年10月29日，天津市出台了“津八条”，从政策执行三个月的楼市成交数据来看，天津楼市在微幅震荡中前行。成交价在2008年11、12月份平稳上涨，而2009年略有下降，幅度不足2％。(见表5)
天津房地产协会副会长、南开大学房地产金融研究中心主任徐保满教授表示：“天津近年来房地产市场价格普遍走低，价格水分并不大，那么降价空间自然有限。”这也导致天津与北京、广州等地相比，价格下降幅度较小，房价相对稳定。
天津楼市成交量情况又如何呢?
“就目前天津的城市状况与人口、收入等条件综合来看，月成交量维持在40～50万平方米是比较合适的，但在去年秋季的几个月中，天津楼市月成交量一度降低到30万平方米。而年末年初时已经回升到大约40～50万平方米／月。”香港信达行投资研究部总监王超在接受《楼市》记者采访时表示。
目标直指外来购房者的“蓝印户口”政策是年后天津市楼市的第一轮冲击波。
从2009年2月3日起，申办天津市蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。鉴于政策的滞后效应，蓝印户口能否刺激天津楼市将在2、3月份的成交数据中得到验证。
由于地处港口，开发区和塘沽区一直是外来人口众多的区域，此番政策的调整已经让两区不少开发商充满期待。
王超认为，天津市由于加快城市发展的需要，对房地产市场经营受益的依靠也相对较强。平稳与适当应该是城市救市政策的主要特点，就救市而言，不适宜大力度的反复性政策调整。目前天津采取的调控城市市场的办法与力度，也是相对较为合适与合理的。
杭州
成交量萎缩35％
由万科去年9月以7.5折引领降价而造成楼市“地震”的杭州仍旧处于恢复期。
从杭州近几个月住宅成交行情走势来看，2008年9月份开始，在地产带头大哥万科震撼降价的带动下，此后从10月份起楼市房价便迅速进入下滑通道。
10月13日，中央救市新政并未出台，各地政府尚试探性地出炉政策时，杭州市政府便大胆地出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，即业界俗称的“24条”。其内容除涉及购房入户、税费减免、公积金贷款、延缓地价款等方面外，还触动了二套房贷，杭州松绑二套房贷当时在全国引起轩然大波。
然而11、12月份杭州楼市成交均价持续下滑。直到进入2009年1月份，成交均价才出现了止跌的迹象。不过，相比较2008年12月份，杭州楼市的成交套数在2009年1月份大幅萎缩。成交量未出现持续回升，说明政府的救市效果仍有待检验。(见表6)
春节以后，杭州坊间一直传言，杭州的90／70政策可能会开始有所放松。据悉，90／70规划可能调整为90／50。有当地开发商透露，这一政策目前已经处于审批阶段，在等待市政府的批准。如果这一政策松绑，无疑让许多开发商鼓掌欢迎。
南京
回暖迹象明显
因为“周久耕事件”，南京楼市的成交行情尤为引人关注。
周久耕堪称2008年年末房地产行业最红的“网络名人”。12月10日，他在接受媒体采访时表示，对于开发商低于成本价销售楼盘，将和物价部门一起进行查处，以避免出现开发商一时套现，卷钱走人，到头来还是买房人吃亏。就是他的这样一席话，引起各方批评与质疑。最终因网友人肉搜索出其存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为而被江宁区委免去江宁区房产管理局局长职务。不过，去年12月24日，南京房管局首度回应周久耕事件时，仍然称降价还要严查。
在被炒得沸沸扬扬的“降价严查”事件背景下，南京楼市政策救市的效果到底如何?
南京去年国庆前夕就率先在沿海大城市中出台促进房地产市场健康发展的二十条新政，在2008年12月又出台了不少扶持政策，从2008年1月至2009年1月南京住宅成交行情走势来看，2008年6月后，南京楼市持续低迷了4个月，而在10月份救市政策实施后，成交量和成交价双双提升。成交量在年末冲达全年的制高点6807套。2009年1月成交量出现回落，但是进入2月份，销售量上涨趋势又开始明显。(见表7)
南京网上房地产统计的数据显示，从2月9日以后，南京新建商品住宅的日均认购量已经达到了200套以上。其中，2月10目的认购量达到了221套，2月11日当日的认购量甚至冲到了298套。
西安
楼市遇“倒春寒”
作为西部城市，较早就出台政策开始“救市”的西安也遭遇了“倒春寒”。
春节期间，西安各大楼盘纷纷加大促销、优惠的力度，吸引了不少市民前来看楼，使今年春节西安楼市的“年味”特别浓郁。但实际上，市民观望的气氛仍非常浓，买与卖的博弈仍在继续。
号称西北地区最大的生态楼盘“中新·浐灞半岛”承诺，从正月初一至十五，每天有10套特价房，起价为每平方米3245元。至于买房送装修基金、赠送一定年限的物业管理费、送精美家电和外出旅游等促销手段，更比比皆是。
开发商的热情能不能得到市民的大力追捧，在本刊发稿时尚未有实际的成交数据来证明。不过此前的1月份，西安住宅成交量却出现极速下滑，仅仅成交了2953套，在2008年全年中，这一数字都相对较低。(见表8)
早在去年9月4日，西安市政府出台“救市”政策，并另类地启动了购房实行财政补贴、政府回购处于“烂尾”的普通商品房用于经济适用住房和城中村及棚户区改造集中安置等政策。由于政府由原来的“抑制”慢慢走向了扶持，西安地方政府出台救市策略，在全国各地成为救市标志性事件。但是，救市的效果却并非明显。从2008年9月政府救市后，连续几个月房价持续下滑，成交量走势亦不稳定。不过，就2008年1月～2009年1整体数据来看，西安楼市市场表现“波澜不惊”。
业内人士分析认为，西安作为二线城市，其房地产业始终处于稳定发展的过程。尽管西安房地产市场在2008年出现前所未有的“价滞量跌”现象，但它不同于东部发达地区房价的非理性上涨导致的市场萎缩，因此西安房地产市场正处于一个稳步上升前的调整期。
救市效果为何打折扣?
从以上八大城市住宅成交数据来看，除深圳因2008年伊始楼市已深度调整，因此2009年1月成交量同比上升，南京2009年1月份的成交量同比亦接近外，其他六大城市2009年头一个月住宅成交量同比都出现了较大程度萎缩。从每个城市的数据来看，尽管政府救市后全国各大城市成交量多数开始有所上升，但是楼市却并没有真正回暖。
2009年1月，中央政府出手救市已达三个月。个别地方政府救市政策已实施半年，是什么让政府救市效果大打折扣?
宏观经济形势被业内认为是制约“救市”效果的首要原因。
“全球经济形势并没有转好的迹象。按欧盟官员的说法，就是世界经济呈自由落体的下滑。”SOHO中国董事长潘石屹在接受《楼市》记者采访时表示。
今年中国完成保八任务“极为艰巨”。未来楼市能否真正回暖，还取决于国际金融危机的消化和国家宏观经济的整体回暖。只有宏观经济好转、就业及工资水平提高。人们买房才没有后顾之忧。
中国房地产政策给市场的信号混乱也致使买房人更加观望。春节过后，“工行爽约”和重庆“购房抵税遭质询”之事被传得沸沸扬扬。2009年2月，大部分银行陆续“遮遮掩掩”开始实行了房贷新政——七折优惠利率。然而，在任由“2月1日起工行房贷利率自动调至7折”的消息传播半个月后，2月1日已至时，中国第一大银行工商银行却紧急叫停，一番曲折之后，随即又表示2月10日开始实行。关于购房退个税的争议更是激烈，很多城市的买房人仍在未来会不会退个税的等待中不肯出手。
房地产行业用“政策市”来形容毋庸质疑。然而却也因政策缺位、不确定性导向、既有政策执行不力、调控各方利益难以均衡、配套政策不完善等多方面原因，而屡屡“空调”或起反向作用。
潘石屹用“像扭秧歌一样三步一回头，两步一摆手”来形象地形容关于房地产政策的传言很多，也很乱。市场信号不是在坚定地走向既定目标，当下政府各个部门对经济形势的判断没有共识，存在较大分歧。
现在我们出了这么多的房地产救市政策，老百姓还是在等待观望，等什么呢?中房集团理事长孟晓苏引用苏文茂先生著名的相声“扔靴子”进行了说明。政府不断出台政策，反而加重了人们的观望情绪。“既然政府还有第二只靴子要扔，那么老百姓为什么现在要买房呢?”孟晓苏认为，政府还是早点把第二只靴子扔下来，好让老百姓放心买房。
买房人观望浓郁还有另外一个原因即是舆论混杂，不少媒体和专家唱衰楼市，给买房人错误的信息引导。诚然，开发商必须根据市场需求来调节房价，房子卖不动，资金链紧张的开发商必然需要降价才能生存。而市场上却不时冒出“房价还要降30％”等相关言论，引导人们不买房，使得观望情绪更加蔓延。这让政府出台救市政策以促进楼市成交最提升的效果大打折扣。
政策还有哪些王牌可出?
市场胶着，政府部门目前也感觉非常为难。
“2月中旬，北京市建委和房协组织召开了针对市建委‘43号文’贯彻执行听取开发商意见的会议。”一位参与了这次会议的开发商代表对《楼市》记者透露。
据其介绍，包括城建、首开、万科、华润、融科置地在内的20多家开发商代表出席。
在这次会议上，保障性住房尤其是限价房对商品房的冲击、70％·90m2政策、企业所得税预征是大家讨论最激烈的话题。
“在楼市持续低迷中，部分企业甚至出现亏损，更谈不上企业所得。企业所得税预征实属不公平的政策。”这位开发商愤愤不平地说。
他进一步表示，70％·90m2政策原本是房价暴涨下的产物，如今政府加强保障性住房建设，保障性住房多为小户型，若商品房超过70％的面积都在90平方米以下，市场上大量存在的都是小户型，改善型需求购房可选择性机会太少，“升级换代”型消费很难被激活，同质化竞争将十分严重。
另外，保障性住房政策的操作细节目前备受争议。尽管年前住建部副部长齐骥公开表示，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体是分开的，增加保障性住房的供应不会冲击商品房市场。然而很多开发商在实际操作中仍旧感觉压力很大。比如，有的项目高价拿地，但是此后周边出现了限价房，使得项目的实际操盘非常困难。再比如，原本有些长期关注项目的客户听说政府将保障范围扩大到教师和公务员后就选择了再等等，这进一步加大了楼市的观望。
那么未来政策还将有哪些空间?
据这位开发商透露，北京市建委有一项新的政策方案正在酝酿。一刀切的方式将逐渐向以项目为主倾斜。比如，对于70％·90m2政策将按照不同项目的具体情况来执行。建委将通过各区县了解项目面临的问题，需对70％·90m2政策进行调整的项目需要有充足的理由。
“下一步政府的救市将会是现有优惠政策的进一步深化，可能性最 大的就是“限外令”的进一步放开以及利率的进一步调整。”克而瑞(中国)深圳机构负责人霍宏对《楼市》记者表示。
对于目前炒得沸沸扬扬的“购房退个税”以及“购房解决蓝印户口”，潘石屹认为，最好的办法是中央政府出台统一的规定，尽快让房地产各种政策稳定下来。不要让大家把过多的精力都放在这些问题的无谓争论上了。
中国经济要走出低谷的标志是房价的稳定。而房价稳定的前提是成交量的放大。如果成交量很少，无论房价高低都不是走向真正的稳定。房地产市场的稳定取决于成交量，而成交量的增加又取决于政策的稳定。现在最需要清晰、有力、有权威的政策。给市场明确的信号。
“不光需要政策信号明确，政策还必须具有可行性。”楼市传媒董事长蔡鸿岩认为，在北京和上海谈购房入户之所以引发轰动，是因为人们对这两城市的户口敏感度远远高于房价。我国是在经济快速发展，中国城市化进程大幅推进情况下诞生的房地产市场，全国每年5千万人口要进入城市，尤其是北京，更是无数人梦寐以求进入的城市。因此，在北京购房入户政策是绝不该出现的，否则将会出现城市资源无力承载的严重局面。北京目前最应该解决的是如何阻挡外地人快速涌入，但是购房入户政策在一些三线城市可以有效采用。
“目前对于刺激市场成交最能立竿见影的政策是购房抵税。购房抵税与购房入户有本质的不同，购房抵税相当于给老百姓补贴‘消费券’，税收是政府采用市场手段调控最有效的方式。为了该政策能有效执行，可以根据市场调整情况对政策执行时间设限，比如三个月或半年，还必须对购买人群进行限定，比如在北京长期纳税的人才能享受，这对于北京财政而言也是公平的。只有政府让利，刺激消费，楼市成交量才能回升，整个房地产投资才能恢复，产业链也才能激活。”蔡鸿岩表示。
杭州 春节后成交量微升暗示回暖迹象
朱有根
2009年的头两个月已经过去，经过政府多项救市政策滋润的各城市房地产市场似乎并没有太多回暖的迹象。是政府政策力度不够，还是力度用错了方向，又或者市场本身存在一些其他仍亟待解决的问题?对此，中国地产杂志联盟来自杭州、长沙、福州等地的地产杂志主编也积极来稿，一谈当地房地产市场2009年的走势谜局。
房地产市场风云突变，地处长三角经济发达地区也不例外，今年房产市场的救市声音不绝于耳。从万科带头降价开始，杭州消费者对折扣的心理预期从九折时代跌到了七折时代，但杭州住房消费市场观望气氛并未消失，存量越来越大，很多人似乎在等更低折扣。究竟何时是个底?
虽然年关时各级政府的救市几乎出尽了手中尽可能出的最后一张好牌，救市政策不可谓不多，力度不可谓不大，但房地产市场反应却不尽如人意，从实际效果上看，目前救市政策尚难拉抬整体楼市上行。
从市场成交看，2008年11月开始，杭州楼市成交量有小幅回升，但还没有全面回暖的迹象。1月时由于临近年关，开发商推盘的动作减缓，仅有5个楼盘开盘。与此同时，市民购房的热情也并不高，杭城楼市的预定成交都陷入低谷。据统计，1月杭城商品房总共预定了326套，比前一个月减少939套，环比减少74.2％；在成交方面，1月总共成交1344套，相比前一个月减少806套，环比下降37.4％；成交价则几乎没有变化，环比仅仅上升了0.04％。不过在春节后的一周里，杭州八区(包括余杭区、萧山区)虽然没有任何新增供应房源，但其中八区共成交217套，成交均价10364元／平方米，其中主城区成交144套，成交均价12569元／平方米，从区域成交情况看，这一周内各区域成交开始恢复正常，普遍较上周有大幅上扬。其中本周余杭区占居首位，共成交53套，占市场比重的24.42％，成交均价为6116元／平方米。
楼市仍显萧条，回升缓慢也预示着年后楼市价格理性回归走势已近必然，这或许是市场信心及万千消费者购买心理的真实体现；降价潮的来临，是市场经济环境下供需双方寻找价格平衡点的具体表现；市场的观望情绪和楼市依旧的低迷态势，是楼市泡沫逐渐消融的必经过程。这些是市场规律的正常反应。
尽管未有全面回暖，但新政让购房者受益、有助于恢复市场信心是无疑的。目前业内普遍认为政策的影响有一定的滞后性，2009年上半年主要是政策的消化期。消化期就意味着政策已基本出尽，市场已开始对政策进行吸收理解，并为政策起作用积蓄能量。此时，将是楼市冰雪将融之时最寒冷的时刻，也是购房契机即将来临的时刻。
长沙 政府加大优惠补贴力度刺激楼市
蔡 鸿
2008年，长沙全市商品房累计销售587.22万平方米，同比下降34.3％。去年销售量的下跌预示着今年长沙房地产将会表现出价格下跌的明显特征。
根据2008年底至2009年前两月的销售数据，2008年长沙市房屋竣工面积1240.96万平方米，同比增加5.27％，空置面积则达到450.25万平方米，同比增长了95.68％，加上去年1834.25万平方米的新开工面积，使今年新房销售压力很大。同时，积压房也将对今年商品房市场的价格带来冲击。市场竞争的加剧，将使整体市场的价格走上持续下降的趋势。
从报纸广告来看，各楼盘年初就已经采取了明确的降价策略，无形中已经给了其他开发商压力，为了抢夺市场，降价促销或是所剩不多的选择。而政府政策更是已表示出了强制降价的意味，为保GDP的增长，对于低迷的销售量，长沙市各区政府不断鼓励开发商降价促销。这缓解了一部分想降价的开发商的压力，同时也影响到想坚守的开发商们的计划。不管是政府出面来拉优惠，还是出面直接补贴现金，从政府的这些救市措施至少可以反映三个问题：首先，政府需要通过这类大型活动来打消部分有能力购房者的观望情绪，并且通过这一部分的销售，达到以点带面的市场回暖局面；其次，挖掘在“8万元房屋货币补贴”政策边缘的一部分人，使得这类人群有更多的预算来买房；再次，政府在地产方面的税收减少，需要通过一系列的活动来活络市场，增加自身的税收资金。
随着地区间刺激购房优惠政策的增多，2009年进一步展开到全市，补贴和优惠的加深，在各区政府抓自身收入的同时，将无可避免地出现一种新的局面即“本地保护壁垒”，这将使长沙的房地产市场进入一个人为的割裂时期，从而使得各区域的楼盘实际购买价格，受地方刺激购房政策的影响。总体趋势为，各区域楼盘价格将进一步拉低。
从宏观经济与地区数据、政府政策三方面已经表现出的现象，可以看出2009年仍是长沙房地产低迷的一年。长沙房地产市场的主要矛盾将从去年表现为房屋销售量快速下降，转变为今年销售价格的降低这一突出矛盾上来。可以明确预计的是，长沙商品房的价格将随全国房地产大势进入探底回升 的低谷期。
福州 新政促升成交价提携市场信心
袁宝明
“如果手头上宽裕，我肯定买房，不管别人怎么认为，我觉得当下是福州楼市最佳购房时期。”一位在福州从事个体工商经营的朋友坦诚地说。新春后第一周，福州楼市签约494套商住房，总签约面积54479平方米，比春节前的后两周总签约量增加7220平方米，提高幅度15.27％，签约均价6690元／平方米。
受宏观政策影响，福州楼市从2007年11月开始交易量大幅度下跌；在调控政策和市场低迷双重左右下，福州市的土地拍卖急转直下。2008年全年，福州市共有24幅土地挂牌拍卖，仅有8幅成交，三分之二流拍。由此，福州市出台救市政策，其中包括房屋交易环节的税收减免、放宽普通商品房标准、放宽公积金贷款条件以及房地产开发企业土地增值税结算收入可分期交纳或缓缴等。新政甫一适时，市场立竿见影。2008年11月，福州市商品房交易量从前一个月的1122套上升至1493套。市场活跃状况除了春节期间放缓一直延续至今。
虽然2008年福州楼市交易量低下，但是成交均价却大幅度上扬。2008年福州商品房成交均价7333元／平方米，同比2007年商品房成交均价6073元／平方米，涨幅达20.7％。
福州业内人士对新一年的楼市充满信心和希望，这是多种利好消息和实际情况支撑起来的：第一，有国家和地方政府相关政策的强力支持，市场信心日有所增；第二，福州是福建的省会城市，近年来福建省大力建设海峡西岸经济区，此举得到中央的肯定和支持，城市规模要上，人口必然增加，房地产业大有作为，而省会城市必然有得天独厚的先天条件和优惠政策；第三，福建省是著名的侨乡，海外闽籍华侨有1300多万人，其中不少华侨回乡投资置业；第四，福州跟宝岛台湾一水之隔，大三通之后，两岸交往愈加频繁，台胞选择在福州置业的日渐增多；第五，国家和地方丰厚的投资规划和迅速实施，必然带动建材、建筑等市场趋向繁荣，而与之关联密切的房地产市场没有理由停滞不前；第六，福州目前现房存量不多，比较容易卖完；第七，刚性需求的大量存在是楼市稳定发展的保证，福州楼市的消费除了上述海外华侨华人外，本省其他地区的投资置业者和务工者的大量涌入是一支重要的主力军。
综合来看，经过短暂的市场调整，新一年的福州楼市充满了希望。
救市效果如何?
北京
“15条新政”效应有待释放
春节之后，北京部分高档楼盘的项目负责人略微松了口气。“我们给目标客户群群发了一条关于北京新政利好的信息，今天的回访量达到T120条，是平时的6倍。”2月13日，阳光上东营销负责人贾震满怀喜悦地对《楼市》记者说，虽然成交上还表现得不明显，但是项目来访量明显增加。
春节前两天(1月23日晚)，北京市促进房地产业健康发展的15条新政，在毫无预兆的情况下发布，并且救市“力度空前”，不仅扩大了二套房贷政策的惠及面，尤其是“限外令”暂停执行更具冲击力。
这给一些项目带来了直接的成交利好。“盘古大观春节期间成交了6套，并且单价在9万元以上。”亚豪机构市场总监郭毅对《楼市》透露。亚豪机构是盘古大观的代理商。郭毅称，6套全部为外籍人士购买。
限外令松绑似乎为京城楼市吹来了“暖风”。然而整体来看，北京楼市近几个月的成交量与房价走势并不容乐观。2月12日，北京市统计局副局长于秀琴通报了北京房屋销售价格指数，这虽是统计局每月的惯例，但公布的数字却有了巨大的转折。
“2009年1月，北京房屋销售价格总指数同比下降0.2％。这是2004年以来北京房价首次出现绝对数下降。”于秀琴说。这意味着北京房价整体已经跌回一年前。
2008年下半年，当全国各地地方政府掀起救市热潮时，作为政治中心的北京显得颇为中庸。根据《楼市》市场研究部的数据显示，从10月底，“国十条”吹响中央政府“救市”的号角之后，北京住宅成交量与成交价在11月份出现了短暂的回暖，但是此后，12月份和2009年1月份成交价持续下滑，1月份的成交量也环比下降了25％。(见表1)
由于“15条”新政出台时已逢1月末，加之春节淡季影响，救市新政短期对北京楼市成交的影响，截止到本刊发稿时暂时从数据上还无法体现，并且部分外籍人士对“限外令”松绑仍不知情，这就需要相关项目加大专门针对外籍人士的宣传活动。“15条新政”能否提振北京楼市，《楼市》将进一步关注。
上海
再救市搁置 楼市量跌价升
购房入户话题在春节前后成为房地产行业的焦点。1月21日，有上海媒体报道称，上海正在酝酿进一步刺激楼市措施，这些措施包括购房退税、办理蓝印户口等。其中蓝印户口成为了众人关注的焦点。
蓝印户口相关政策是地方引进外地人才给予的优惠待遇，蓝印户口持有者经过一定时期后。可以转变为常住户口。所以，蓝印户口准入门槛的降低可以刺激外来人口购买房产。
然而，上海出台“购房办理蓝印户口”政策却很快遭到了否认。近日，上海市政府新闻发言人陈启伟澄清，上海不会推出类似“购房退税”、“蓝印户口”政策。
“来自上海市政府办公厅的消息称，一批针对房地产复苏的政策目前已经搁置。”2月13日，“上海再救市搁置”的消息传出。
此前，在全国各地政府救市潮中，上海一直紧跟中央步调；2008年10月22日，“国十条”出台，当晚上海就同步推出十四条意见；12月21日，为二套房贷等政策松绑的“国十三条”出炉后，12月27日，“沪八条”很快跟进。
从政策的效果来看，如表2所示，“国十条”和“十四条意见”的出台，形成了去年11月、12月份的连续成交量回升，然而市场却并未真正回暖，在上海再救市政策是否出台的反反复复中，2009年1月份上海楼市出现了量跌价升的态势。之前的2008年12月份，上海住宅成交7552套，而今年1月份，成交量狂减了3159套。不过成交量的萎缩并没有造成成交均价的下挫，1月份上海楼市成交均价反而有抬头之势。(见表2)
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“市场调整期间，郊区房价下行风险更大，而城中楼盘抗跌性较强。经过一段时间的等待，一些购买力较强的自住需求者在政策利好推动下选择了在中内环购房。”
中高档楼盘成为带动上海楼市成交均价上升的主要原因。如“长宁八八中心”成交均价超过2.2万元／平方米，闸北的“嘉里不夜城卓悦居”为2.1万元／平方米，浦东“仁恒河滨城”成交均价则高达3.5万元／平方米。
而打破楼市整体的观望情绪，使得成交量上升依然是上海楼市真正回暖需要攻克的难题。
深圳
价格让位换成交
“深圳房地产市场现在正处在一个价格让位下、楼市复苏前的调整期。”克而瑞(中国)深圳机构的负责人霍宏在接受《楼市》记者采访时用这样一句话概括当下深圳楼市的现状。
在2007年四季度，深圳楼市背负着此前爆涨的压力，掉头向下，率先打响了降价之战。此后一年多的时间，这个改革开放最前沿城市的房地产行业持续调整。2008年当全国掀起救市浪潮后，作为价格跌幅持续居于全国首位的城市，深圳市政府却对救市明确说“不”。
救市政策对深圳市场的影响，更多的是由“中央政府→深圳银行系统→房地产市场”这条线来发生作用的。
据霍宏介绍，在全国的救市政策出台后，深圳的银行系统迅速做出反应，2008年10月底，很多项目已经承诺可以享受最新政策优惠。之前制约深圳房地产市场购房的不利因素主要是“二套房”政策和处于高位的利率，在新政出台后一举打破。11月全市住宅成交量达到58.89万平方米，12月更是达到72.35万平方米，相对于之前每月约30万平方米的销售量超过1倍多。
而这些需求之中，很大一部分为首次置业或者首次改善类型，这部分客户的经济承受能力有限，因此总价不高的小户型就成为这部分客户的首选。在南山前海区域，这种小户型的变化表现明显，如中海阳光玫瑰园、鼎大风华七期沙发、阳光花地苑等中小户型项目开盘当月销售率均在50％以上，而在此前开盘销售率一般都不会超过20％。
然而今年1月份，深圳楼市去年底的火热行情却略有降温。深圳住宅成交走势由2008年11、12月份的6392套、7848套降低到4436套。不过剔除元旦假期以及春节假期的影响，同比来看，2009年伊始的市场行情还是好于2008年1月份。不过深圳楼市住宅成交均价仍旧在一步步下滑，从去年10月份的13620元／平方米、11月份的13007元／平方米，下降至12月份的11653元／平方米，2009 年1月份这一数字为11359元／平方米。(见表3)
“从全市在建项目情况来看，2009年深圳的新盘供应将比2008年明显减少，2008年开发商对土地开发的谨慎策略对2009年的市场供应已经开始产生了影响。2009年深圳房地产市场的消化压力将逐步减轻，供求关系将发生一定的改变。”克而瑞(中国)深圳机构的负责人霍宏对《楼市》记者表示。
广州
2009房价欲“保8”
作为深圳的“近邻”，广州楼市今年1月继续保持探底状态，成交量为近年最低点。1527套的成交量不仅环比萎缩了64％，同比也下降了55％。
同深圳一样，实际在2007年第四季度，作为全国率先调整的珠三角的重要城市之一，广州市一手房价格已进入调整期，2008年全年均呈现震荡下行。最令人震惊的是，在中央政府屡屡出手“救市”的2008年底，广州楼市成交价却猛跌至八千关口。去年12月，广州市住宅成交价格猛跌近千元，降至8396元／平方米，创下全年最低。(见表4)
据广州当地媒体报道，新春期间，合生创展、碧桂园、富力、珠江地产等地产大鳄都开出了相当诱人的新春礼单：不仅有直接的打折优惠，还有“金牛”、全屋家电等赠送。大手笔酬宾，以期调动起买家购房的积极性，大年初一就开门迎客的广州楼盘大约有50个。
然而在2008年底广州住宅成交价猛跌至八千关口后，2009年1月广州房价仍是“8字头”。在市场局势尚不稳定的形势下，从大年初一就卖力吆喝的广州开发商“保829”就成为2009年的目标。
中央政府频频出台救市政策的同时，广州市政府并没有像上海等城市纷纷跟进，出台力度较大的地方性救市举措。
不过从今年开始，广州将取消商品房楼盘配建保障房的建设模式，全部保障房由政府建设或引入开发商开发。2月10日，广州市住房保障办副主任黄信敬在召开保障房新闻发布会时透露了该信息。今年广州市政府还会在市场上购买一二手房来增加保障房房源，这算是一大楼市救市新措施。广州楼市今年何时能企稳回暖依然悬疑在即。
天津
牛年楼市开局平稳
天津是全国楼市大衰退中表现相对波动较小的一个城市。
响应“国十条”，去年10月29日，天津市出台了“津八条”，从政策执行三个月的楼市成交数据来看，天津楼市在微幅震荡中前行。成交价在2008年11、12月份平稳上涨，而2009年略有下降，幅度不足2％。(见表5)
天津房地产协会副会长、南开大学房地产金融研究中心主任徐保满教授表示：“天津近年来房地产市场价格普遍走低，价格水分并不大，那么降价空间自然有限。”这也导致天津与北京、广州等地相比，价格下降幅度较小，房价相对稳定。
天津楼市成交量情况又如何呢?
“就目前天津的城市状况与人口、收入等条件综合来看，月成交量维持在40～50万平方米是比较合适的，但在去年秋季的几个月中，天津楼市月成交量一度降低到30万平方米。而年末年初时已经回升到大约40～50万平方米／月。”香港信达行投资研究部总监王超在接受《楼市》记者采访时表示。
目标直指外来购房者的“蓝印户口”政策是年后天津市楼市的第一轮冲击波。
从2009年2月3日起，申办天津市蓝印户口的购房款标准由原来统一的100万元调低为市内六区、塘沽区(含开发区、保税区)80万元，环城四区和汉沽区、大港区为60万元；宝坻区、武清区和三县为40万元。鉴于政策的滞后效应，蓝印户口能否刺激天津楼市将在2、3月份的成交数据中得到验证。
由于地处港口，开发区和塘沽区一直是外来人口众多的区域，此番政策的调整已经让两区不少开发商充满期待。
王超认为，天津市由于加快城市发展的需要，对房地产市场经营受益的依靠也相对较强。平稳与适当应该是城市救市政策的主要特点，就救市而言，不适宜大力度的反复性政策调整。目前天津采取的调控城市市场的办法与力度，也是相对较为合适与合理的。
杭州
成交量萎缩35％
由万科去年9月以7.5折引领降价而造成楼市“地震”的杭州仍旧处于恢复期。
从杭州近几个月住宅成交行情走势来看，2008年9月份开始，在地产带头大哥万科震撼降价的带动下，此后从10月份起楼市房价便迅速进入下滑通道。
10月13日，中央救市新政并未出台，各地政府尚试探性地出炉政策时，杭州市政府便大胆地出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，即业界俗称的“24条”。其内容除涉及购房入户、税费减免、公积金贷款、延缓地价款等方面外，还触动了二套房贷，杭州松绑二套房贷当时在全国引起轩然大波。
然而11、12月份杭州楼市成交均价持续下滑。直到进入2009年1月份，成交均价才出现了止跌的迹象。不过，相比较2008年12月份，杭州楼市的成交套数在2009年1月份大幅萎缩。成交量未出现持续回升，说明政府的救市效果仍有待检验。(见表6)
春节以后，杭州坊间一直传言，杭州的90／70政策可能会开始有所放松。据悉，90／70规划可能调整为90／50。有当地开发商透露，这一政策目前已经处于审批阶段，在等待市政府的批准。如果这一政策松绑，无疑让许多开发商鼓掌欢迎。
南京
回暖迹象明显
因为“周久耕事件”，南京楼市的成交行情尤为引人关注。
周久耕堪称2008年年末房地产行业最红的“网络名人”。12月10日，他在接受媒体采访时表示，对于开发商低于成本价销售楼盘，将和物价部门一起进行查处，以避免出现开发商一时套现，卷钱走人，到头来还是买房人吃亏。就是他的这样一席话，引起各方批评与质疑。最终因网友人肉搜索出其存在用公款购置高档香烟的奢侈消费行为而被江宁区委免去江宁区房产管理局局长职务。不过，去年12月24日，南京房管局首度回应周久耕事件时，仍然称降价还要严查。
在被炒得沸沸扬扬的“降价严查”事件背景下，南京楼市政策救市的效果到底如何?
南京去年国庆前夕就率先在沿海大城市中出台促进房地产市场健康发展的二十条新政，在2008年12月又出台了不少扶持政策，从2008年1月至2009年1月南京住宅成交行情走势来看，2008年6月后，南京楼市持续低迷了4个月，而在10月份救市政策实施后，成交量和成交价双双提升。成交量在年末冲达全年的制高点6807套。2009年1月成交量出现回落，但是进入2月份，销售量上涨趋势又开始明显。(见表7)
南京网上房地产统计的数据显示，从2月9日以后，南京新建商品住宅的日均认购量已经达到了200套以上。其中，2月10目的认购量达到了221套，2月11日当日的认购量甚至冲到了298套。
西安
楼市遇“倒春寒”
作为西部城市，较早就出台政策开始“救市”的西安也遭遇了“倒春寒”。
春节期间，西安各大楼盘纷纷加大促销、优惠的力度，吸引了不少市民前来看楼，使今年春节西安楼市的“年味”特别浓郁。但实际上，市民观望的气氛仍非常浓，买与卖的博弈仍在继续。
号称西北地区最大的生态楼盘“中新·浐灞半岛”承诺，从正月初一至十五，每天有10套特价房，起价为每平方米3245元。至于买房送装修基金、赠送一定年限的物业管理费、送精美家电和外出旅游等促销手段，更比比皆是。
开发商的热情能不能得到市民的大力追捧，在本刊发稿时尚未有实际的成交数据来证明。不过此前的1月份，西安住宅成交量却出现极速下滑，仅仅成交了2953套，在2008年全年中，这一数字都相对较低。(见表8)
早在去年9月4日，西安市政府出台“救市”政策，并另类地启动了购房实行财政补贴、政府回购处于“烂尾”的普通商品房用于经济适用住房和城中村及棚户区改造集中安置等政策。由于政府由原来的“抑制”慢慢走向了扶持，西安地方政府出台救市策略，在全国各地成为救市标志性事件。但是，救市的效果却并非明显。从2008年9月政府救市后，连续几个月房价持续下滑，成交量走势亦不稳定。不过，就2008年1月～2009年1整体数据来看，西安楼市市场表现“波澜不惊”。
业内人士分析认为，西安作为二线城市，其房地产业始终处于稳定发展的过程。尽管西安房地产市场在2008年出现前所未有的“价滞量跌”现象，但它不同于东部发达地区房价的非理性上涨导致的市场萎缩，因此西安房地产市场正处于一个稳步上升前的调整期。
救市效果为何打折扣?
从以上八大城市住宅成交数据来看，除深圳因2008年伊始楼市已深度调整，因此2009年1月成交量同比上升，南京2009年1月份的成交量同比亦接近外，其他六大城市2009年头一个月住宅成交量同比都出现了较大程度萎缩。从每个城市的数据来看，尽管政府救市后全国各大城市成交量多数开始有所上升，但是楼市却并没有真正回暖。
2009年1月，中央政府出手救市已达三个月。个别地方政府救市政策已实施半年，是什么让政府救市效果大打折扣?
宏观经济形势被业内认为是制约“救市”效果的首要原因。
“全球经济形势并没有转好的迹象。按欧盟官员的说法，就是世界经济呈自由落体的下滑。”SOHO中国董事长潘石屹在接受《楼市》记者采访时表示。
今年中国完成保八任务“极为艰巨”。未来楼市能否真正回暖，还取决于国际金融危机的消化和国家宏观经济的整体回暖。只有宏观经济好转、就业及工资水平提高。人们买房才没有后顾之忧。
中国房地产政策给市场的信号混乱也致使买房人更加观望。春节过后，“工行爽约”和重庆“购房抵税遭质询”之事被传得沸沸扬扬。2009年2月，大部分银行陆续“遮遮掩掩”开始实行了房贷新政——七折优惠利率。然而，在任由“2月1日起工行房贷利率自动调至7折”的消息传播半个月后，2月1日已至时，中国第一大银行工商银行却紧急叫停，一番曲折之后，随即又表示2月10日开始实行。关于购房退个税的争议更是激烈，很多城市的买房人仍在未来会不会退个税的等待中不肯出手。
房地产行业用“政策市”来形容毋庸质疑。然而却也因政策缺位、不确定性导向、既有政策执行不力、调控各方利益难以均衡、配套政策不完善等多方面原因，而屡屡“空调”或起反向作用。
潘石屹用“像扭秧歌一样三步一回头，两步一摆手”来形象地形容关于房地产政策的传言很多，也很乱。市场信号不是在坚定地走向既定目标，当下政府各个部门对经济形势的判断没有共识，存在较大分歧。
现在我们出了这么多的房地产救市政策，老百姓还是在等待观望，等什么呢?中房集团理事长孟晓苏引用苏文茂先生著名的相声“扔靴子”进行了说明。政府不断出台政策，反而加重了人们的观望情绪。“既然政府还有第二只靴子要扔，那么老百姓为什么现在要买房呢?”孟晓苏认为，政府还是早点把第二只靴子扔下来，好让老百姓放心买房。
买房人观望浓郁还有另外一个原因即是舆论混杂，不少媒体和专家唱衰楼市，给买房人错误的信息引导。诚然，开发商必须根据市场需求来调节房价，房子卖不动，资金链紧张的开发商必然需要降价才能生存。而市场上却不时冒出“房价还要降30％”等相关言论，引导人们不买房，使得观望情绪更加蔓延。这让政府出台救市政策以促进楼市成交最提升的效果大打折扣。
政策还有哪些王牌可出?
市场胶着，政府部门目前也感觉非常为难。
“2月中旬，北京市建委和房协组织召开了针对市建委‘43号文’贯彻执行听取开发商意见的会议。”一位参与了这次会议的开发商代表对《楼市》记者透露。
据其介绍，包括城建、首开、万科、华润、融科置地在内的20多家开发商代表出席。
在这次会议上，保障性住房尤其是限价房对商品房的冲击、70％·90m2政策、企业所得税预征是大家讨论最激烈的话题。
“在楼市持续低迷中，部分企业甚至出现亏损，更谈不上企业所得。企业所得税预征实属不公平的政策。”这位开发商愤愤不平地说。
他进一步表示，70％·90m2政策原本是房价暴涨下的产物，如今政府加强保障性住房建设，保障性住房多为小户型，若商品房超过70％的面积都在90平方米以下，市场上大量存在的都是小户型，改善型需求购房可选择性机会太少，“升级换代”型消费很难被激活，同质化竞争将十分严重。
另外，保障性住房政策的操作细节目前备受争议。尽管年前住建部副部长齐骥公开表示，房地产市场所提供的商品住房的供应对象和政府所提供的保障性住房覆盖的群体是分开的，增加保障性住房的供应不会冲击商品房市场。然而很多开发商在实际操作中仍旧感觉压力很大。比如，有的项目高价拿地，但是此后周边出现了限价房，使得项目的实际操盘非常困难。再比如，原本有些长期关注项目的客户听说政府将保障范围扩大到教师和公务员后就选择了再等等，这进一步加大了楼市的观望。
那么未来政策还将有哪些空间?
据这位开发商透露，北京市建委有一项新的政策方案正在酝酿。一刀切的方式将逐渐向以项目为主倾斜。比如，对于70％·90m2政策将按照不同项目的具体情况来执行。建委将通过各区县了解项目面临的问题，需对70％·90m2政策进行调整的项目需要有充足的理由。
“下一步政府的救市将会是现有优惠政策的进一步深化，可能性最 大的就是“限外令”的进一步放开以及利率的进一步调整。”克而瑞(中国)深圳机构负责人霍宏对《楼市》记者表示。
对于目前炒得沸沸扬扬的“购房退个税”以及“购房解决蓝印户口”，潘石屹认为，最好的办法是中央政府出台统一的规定，尽快让房地产各种政策稳定下来。不要让大家把过多的精力都放在这些问题的无谓争论上了。
中国经济要走出低谷的标志是房价的稳定。而房价稳定的前提是成交量的放大。如果成交量很少，无论房价高低都不是走向真正的稳定。房地产市场的稳定取决于成交量，而成交量的增加又取决于政策的稳定。现在最需要清晰、有力、有权威的政策。给市场明确的信号。
“不光需要政策信号明确，政策还必须具有可行性。”楼市传媒董事长蔡鸿岩认为，在北京和上海谈购房入户之所以引发轰动，是因为人们对这两城市的户口敏感度远远高于房价。我国是在经济快速发展，中国城市化进程大幅推进情况下诞生的房地产市场，全国每年5千万人口要进入城市，尤其是北京，更是无数人梦寐以求进入的城市。因此，在北京购房入户政策是绝不该出现的，否则将会出现城市资源无力承载的严重局面。北京目前最应该解决的是如何阻挡外地人快速涌入，但是购房入户政策在一些三线城市可以有效采用。
“目前对于刺激市场成交最能立竿见影的政策是购房抵税。购房抵税与购房入户有本质的不同，购房抵税相当于给老百姓补贴‘消费券’，税收是政府采用市场手段调控最有效的方式。为了该政策能有效执行，可以根据市场调整情况对政策执行时间设限，比如三个月或半年，还必须对购买人群进行限定，比如在北京长期纳税的人才能享受，这对于北京财政而言也是公平的。只有政府让利，刺激消费，楼市成交量才能回升，整个房地产投资才能恢复，产业链也才能激活。”蔡鸿岩表示。
杭州 春节后成交量微升暗示回暖迹象
朱有根
2009年的头两个月已经过去，经过政府多项救市政策滋润的各城市房地产市场似乎并没有太多回暖的迹象。是政府政策力度不够，还是力度用错了方向，又或者市场本身存在一些其他仍亟待解决的问题?对此，中国地产杂志联盟来自杭州、长沙、福州等地的地产杂志主编也积极来稿，一谈当地房地产市场2009年的走势谜局。
房地产市场风云突变，地处长三角经济发达地区也不例外，今年房产市场的救市声音不绝于耳。从万科带头降价开始，杭州消费者对折扣的心理预期从九折时代跌到了七折时代，但杭州住房消费市场观望气氛并未消失，存量越来越大，很多人似乎在等更低折扣。究竟何时是个底?
虽然年关时各级政府的救市几乎出尽了手中尽可能出的最后一张好牌，救市政策不可谓不多，力度不可谓不大，但房地产市场反应却不尽如人意，从实际效果上看，目前救市政策尚难拉抬整体楼市上行。
从市场成交看，2008年11月开始，杭州楼市成交量有小幅回升，但还没有全面回暖的迹象。1月时由于临近年关，开发商推盘的动作减缓，仅有5个楼盘开盘。与此同时，市民购房的热情也并不高，杭城楼市的预定成交都陷入低谷。据统计，1月杭城商品房总共预定了326套，比前一个月减少939套，环比减少74.2％；在成交方面，1月总共成交1344套，相比前一个月减少806套，环比下降37.4％；成交价则几乎没有变化，环比仅仅上升了0.04％。不过在春节后的一周里，杭州八区(包括余杭区、萧山区)虽然没有任何新增供应房源，但其中八区共成交217套，成交均价10364元／平方米，其中主城区成交144套，成交均价12569元／平方米，从区域成交情况看，这一周内各区域成交开始恢复正常，普遍较上周有大幅上扬。其中本周余杭区占居首位，共成交53套，占市场比重的24.42％，成交均价为6116元／平方米。
楼市仍显萧条，回升缓慢也预示着年后楼市价格理性回归走势已近必然，这或许是市场信心及万千消费者购买心理的真实体现；降价潮的来临，是市场经济环境下供需双方寻找价格平衡点的具体表现；市场的观望情绪和楼市依旧的低迷态势，是楼市泡沫逐渐消融的必经过程。这些是市场规律的正常反应。
尽管未有全面回暖，但新政让购房者受益、有助于恢复市场信心是无疑的。目前业内普遍认为政策的影响有一定的滞后性，2009年上半年主要是政策的消化期。消化期就意味着政策已基本出尽，市场已开始对政策进行吸收理解，并为政策起作用积蓄能量。此时，将是楼市冰雪将融之时最寒冷的时刻，也是购房契机即将来临的时刻。
长沙 政府加大优惠补贴力度刺激楼市
蔡 鸿
2008年，长沙全市商品房累计销售587.22万平方米，同比下降34.3％。去年销售量的下跌预示着今年长沙房地产将会表现出价格下跌的明显特征。
根据2008年底至2009年前两月的销售数据，2008年长沙市房屋竣工面积1240.96万平方米，同比增加5.27％，空置面积则达到450.25万平方米，同比增长了95.68％，加上去年1834.25万平方米的新开工面积，使今年新房销售压力很大。同时，积压房也将对今年商品房市场的价格带来冲击。市场竞争的加剧，将使整体市场的价格走上持续下降的趋势。
从报纸广告来看，各楼盘年初就已经采取了明确的降价策略，无形中已经给了其他开发商压力，为了抢夺市场，降价促销或是所剩不多的选择。而政府政策更是已表示出了强制降价的意味，为保GDP的增长，对于低迷的销售量，长沙市各区政府不断鼓励开发商降价促销。这缓解了一部分想降价的开发商的压力，同时也影响到想坚守的开发商们的计划。不管是政府出面来拉优惠，还是出面直接补贴现金，从政府的这些救市措施至少可以反映三个问题：首先，政府需要通过这类大型活动来打消部分有能力购房者的观望情绪，并且通过这一部分的销售，达到以点带面的市场回暖局面；其次，挖掘在“8万元房屋货币补贴”政策边缘的一部分人，使得这类人群有更多的预算来买房；再次，政府在地产方面的税收减少，需要通过一系列的活动来活络市场，增加自身的税收资金。
随着地区间刺激购房优惠政策的增多，2009年进一步展开到全市，补贴和优惠的加深，在各区政府抓自身收入的同时，将无可避免地出现一种新的局面即“本地保护壁垒”，这将使长沙的房地产市场进入一个人为的割裂时期，从而使得各区域的楼盘实际购买价格，受地方刺激购房政策的影响。总体趋势为，各区域楼盘价格将进一步拉低。
从宏观经济与地区数据、政府政策三方面已经表现出的现象，可以看出2009年仍是长沙房地产低迷的一年。长沙房地产市场的主要矛盾将从去年表现为房屋销售量快速下降，转变为今年销售价格的降低这一突出矛盾上来。可以明确预计的是，长沙商品房的价格将随全国房地产大势进入探底回升 的低谷期。
福州 新政促升成交价提携市场信心
袁宝明
“如果手头上宽裕，我肯定买房，不管别人怎么认为，我觉得当下是福州楼市最佳购房时期。”一位在福州从事个体工商经营的朋友坦诚地说。新春后第一周，福州楼市签约494套商住房，总签约面积54479平方米，比春节前的后两周总签约量增加7220平方米，提高幅度15.27％，签约均价6690元／平方米。
受宏观政策影响，福州楼市从2007年11月开始交易量大幅度下跌；在调控政策和市场低迷双重左右下，福州市的土地拍卖急转直下。2008年全年，福州市共有24幅土地挂牌拍卖，仅有8幅成交，三分之二流拍。由此，福州市出台救市政策，其中包括房屋交易环节的税收减免、放宽普通商品房标准、放宽公积金贷款条件以及房地产开发企业土地增值税结算收入可分期交纳或缓缴等。新政甫一适时，市场立竿见影。2008年11月，福州市商品房交易量从前一个月的1122套上升至1493套。市场活跃状况除了春节期间放缓一直延续至今。
虽然2008年福州楼市交易量低下，但是成交均价却大幅度上扬。2008年福州商品房成交均价7333元／平方米，同比2007年商品房成交均价6073元／平方米，涨幅达20.7％。
福州业内人士对新一年的楼市充满信心和希望，这是多种利好消息和实际情况支撑起来的：第一，有国家和地方政府相关政策的强力支持，市场信心日有所增；第二，福州是福建的省会城市，近年来福建省大力建设海峡西岸经济区，此举得到中央的肯定和支持，城市规模要上，人口必然增加，房地产业大有作为，而省会城市必然有得天独厚的先天条件和优惠政策；第三，福建省是著名的侨乡，海外闽籍华侨有1300多万人，其中不少华侨回乡投资置业；第四，福州跟宝岛台湾一水之隔，大三通之后，两岸交往愈加频繁，台胞选择在福州置业的日渐增多；第五，国家和地方丰厚的投资规划和迅速实施，必然带动建材、建筑等市场趋向繁荣，而与之关联密切的房地产市场没有理由停滞不前；第六，福州目前现房存量不多，比较容易卖完；第七，刚性需求的大量存在是楼市稳定发展的保证，福州楼市的消费除了上述海外华侨华人外，本省其他地区的投资置业者和务工者的大量涌入是一支重要的主力军。
综合来看，经过短暂的市场调整，新一年的福州楼市充满了希望。