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国人投资海外房地产的热情愈演愈烈，使众多海外房地产中介公司、地产商蜂拥而入，期许分得一杯羹。面对如此之多的国家眼花缭乱的宣传，国内的房产投资者该如何对这些房产进行筛选呢？ 特别是在很多地产商（以新加坡、马来西亚、英国和澳洲居多）抛出低首付（购买期房或者楼花公寓首付10%）、交房周期长（通常2～3年完工） 的诱惑下，投资者们该如何抉择？这是抛给中国投资者的幸运“绣球”还是倾销的洋“垃圾”？我在之前的多次地产财经评论中提及——国内98%的个人海外房产投资者都会遭遇不尽如人意甚至“失败”的结局。
而笔者所指的“失败”，是指国内个人房地产投资者仅仅凭借过去15年一路赚钱周期养成的投机思维、判断市场的方法、筛选产品的套路，就去投资那些超过了半个世纪甚至一个世纪的成熟海外房地产市场，难免会发生用非成熟的理念、在非匹配的投资位置、用超过市场的价钱购买了不对称市场的“非投资类”房产，最终造成投资收益率远远低于该投资产品类别的本地平均收益率。
拿澳洲房市举例，澳洲中位别墅的价格在过去50年的平均资本增值率为8%，而投资澳洲房地产的国人仅仅获得平均2%的资本增值收益——连平均收益率都无法超越，结果当然是不尽如人意的。
笔者用换位思考的分析方法，以在国内进行倾销的澳洲公寓投资进行剖析，希望读者能悟出其中的蹊跷！
案例：张先生收到短信：购买澳洲房产，获永久产权！×××代理公司或者发展商亲临推介市中心黄金地段的豪华公寓，低首付10%，免印花税，2016年完工，房价7～10年翻一番，坐享升值！预约热线……
这条短信隐匿的投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里？
您是不是认为2013年签署的3年期（预计2016年完工）墨尔本CBD高层公寓的60万澳元的售价是2013年的价格？
您是不是认为澳洲房价7～10年翻一倍（平均8%～10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益？
您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税，且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让？
不管您信不信，反正张先生在中介销售人员的游说下相信了，在怀揣澳洲经济稳定、低空置率、低贷款利率、低汇率的房产创富的臆想下签署了购买合同。而在换位思考的真实房地产交易中，张先生的赚钱梦想注定要落空。具体原因如下：
误区一的真相：
2013年签署的60万澳元期房合同根本不是2013年的价格，而是2016年公寓预计交付时期的价格。如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就一目了然了：
通常高层公寓的海外预售期是12～18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料、工人、设计师、电力供应等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商在制定销售价格之初就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估；而未来人工成本更需要精打细算（预防工会要求给工人加薪等），必须把未来建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上未来市场可能增长的营销成本、土地成本等，之后除以可销售的总面积，才能确定最终的每平方米价格。试问，把未来成本进行摊派而制定的这个价格是2013年的还是2016年的呢？如果是2016年的价格，作为投资者的您还会投资购买吗？
误区二的真相：
澳洲房价7～10年翻一番的说法真实吗？这个数据来源于哪里？经过考证，这个数据来自澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data；它记录了悉尼从1960年的别墅中位价8500美元/套直至2010年悉尼别墅中位价63.5万美元/套的历史数据，经过粗略计算得来的。请特别注意：7～10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼别墅中位价作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此10%的期房低首付，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。
误区三的真相：
维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑部分的政府印花税（Stamp Duty），仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低。特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身，在全球的任何地方都一样。墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中：即在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，张先生期许通过炒作楼花赚取未来差价的梦想再次落空。
通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例，我们可以分析得出：简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场是行不通的。去海外投资房产，必须顺应当地业已成形的房产市场投资规律，做顺水之舟，才能规避跌入投资误区。
除投资海外楼花（期房）的误区之外，其他风险还有哪些呢？
期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫作负扣税房地产投资；而海外投资人在登陆澳洲/美国/欧洲就业之前，在当地还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。
公寓类二次销售时间相对较长。在海外，不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右），特别是小户型公寓最滞销。为什么这和我们广大的房产投资者想象的完全不一样？您想一想：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均家庭人口数只有4～5人的中产家庭是否会住50平方米的公寓？既然不是主流住宅，怎么会被主流刚需所认可呢？
市中心公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。以澳洲第二大城市、拥有420万人口的墨尔本为例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人，在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背包客以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”；中国刚刚开始的城镇化，其他发达国家早在1980年代初就开始了，市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区。如果绝大多数澳洲本地人都不在市中心居住，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？
总之，在海外房地产的宣传之势如洪水般袭来之时，国人投资者想当然地认为在中国投资期房（楼花）赚钱了，在海外任何时间、地点购买也一样能赚到钱，这样的想法大错特错。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。
而笔者所指的“失败”，是指国内个人房地产投资者仅仅凭借过去15年一路赚钱周期养成的投机思维、判断市场的方法、筛选产品的套路，就去投资那些超过了半个世纪甚至一个世纪的成熟海外房地产市场，难免会发生用非成熟的理念、在非匹配的投资位置、用超过市场的价钱购买了不对称市场的“非投资类”房产，最终造成投资收益率远远低于该投资产品类别的本地平均收益率。
拿澳洲房市举例，澳洲中位别墅的价格在过去50年的平均资本增值率为8%，而投资澳洲房地产的国人仅仅获得平均2%的资本增值收益——连平均收益率都无法超越，结果当然是不尽如人意的。
笔者用换位思考的分析方法，以在国内进行倾销的澳洲公寓投资进行剖析，希望读者能悟出其中的蹊跷！
案例：张先生收到短信：购买澳洲房产，获永久产权！×××代理公司或者发展商亲临推介市中心黄金地段的豪华公寓，低首付10%，免印花税，2016年完工，房价7～10年翻一番，坐享升值！预约热线……
这条短信隐匿的投资澳洲公寓期房和楼花的最大误区在哪里？
您是不是认为2013年签署的3年期（预计2016年完工）墨尔本CBD高层公寓的60万澳元的售价是2013年的价格？
您是不是认为澳洲房价7～10年翻一倍（平均8%～10%的增长率）既然是过去的客观事实，因此10%首付就意味着每年100%的潜在收益？
您是不是认为墨尔本购买期房可以节省大量印花税，且可以添加匿名股东（Nominee）随时可以获利转让？
不管您信不信，反正张先生在中介销售人员的游说下相信了，在怀揣澳洲经济稳定、低空置率、低贷款利率、低汇率的房产创富的臆想下签署了购买合同。而在换位思考的真实房地产交易中，张先生的赚钱梦想注定要落空。具体原因如下：
误区一的真相：
2013年签署的60万澳元期房合同根本不是2013年的价格，而是2016年公寓预计交付时期的价格。如果您把自己换作发展商来制定销售价格、核算成本的话，这个谜底就一目了然了：
通常高层公寓的海外预售期是12～18个月，合同允许的建造周期是60个月（5年），从允许销售期房到开始施工的时间跨度约24个月，而此时此刻的建筑材料、工人、设计师、电力供应等根本还没有采购和进驻施工场地呢，发展商在制定销售价格之初就需要找专业建筑精算师对这些基础材料的未来采购价格进行预估；而未来人工成本更需要精打细算（预防工会要求给工人加薪等），必须把未来建造期间的各类人工工资进行预期核算（复合每年CPI的增长率）；然后再加上未来市场可能增长的营销成本、土地成本等，之后除以可销售的总面积，才能确定最终的每平方米价格。试问，把未来成本进行摊派而制定的这个价格是2013年的还是2016年的呢？如果是2016年的价格，作为投资者的您还会投资购买吗？
误区二的真相：
澳洲房价7～10年翻一番的说法真实吗？这个数据来源于哪里？经过考证，这个数据来自澳洲独立第三方的数据统计机构R.P.Data；它记录了悉尼从1960年的别墅中位价8500美元/套直至2010年悉尼别墅中位价63.5万美元/套的历史数据，经过粗略计算得来的。请特别注意：7～10年澳洲房价翻倍的说法是基于悉尼别墅中位价作为参照物的，而不是墨尔本或者悉尼公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。因此10%的期房低首付，不是获得未来升值预期的保证，仅仅是完成合同签署的一种低成本交易方式。
误区三的真相：
维多利亚州地区（包括墨尔本）购买未建公寓、别墅都可以节省建筑部分的政府印花税（Stamp Duty），仅对购买的土地价值计价征税；对于期房公寓而言，所缴纳印花税越少，就意味着购买的土地价值越低。特别提醒：对于永久产权的海外房地产而言，增长的永远是土地价值，而不是建筑物本身，在全球的任何地方都一样。墨尔本地区允许添加匿名股东到合同中：即在房屋更名之前可以转让和销售给其他人，但必须是原价转让和出售；因此，张先生期许通过炒作楼花赚取未来差价的梦想再次落空。
通过以上的澳洲投资期房或者楼花的案例，我们可以分析得出：简单套用国内的投资经验、判断市场的标准、筛选产品的方法而投资于海外成熟的房地产市场是行不通的。去海外投资房产，必须顺应当地业已成形的房产市场投资规律，做顺水之舟，才能规避跌入投资误区。
除投资海外楼花（期房）的误区之外，其他风险还有哪些呢？
期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫作负扣税房地产投资；而海外投资人在登陆澳洲/美国/欧洲就业之前，在当地还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。
公寓类二次销售时间相对较长。在海外，不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右），特别是小户型公寓最滞销。为什么这和我们广大的房产投资者想象的完全不一样？您想一想：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，平均家庭人口数只有4～5人的中产家庭是否会住50平方米的公寓？既然不是主流住宅，怎么会被主流刚需所认可呢？
市中心公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。以澳洲第二大城市、拥有420万人口的墨尔本为例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人，在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背包客以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”；中国刚刚开始的城镇化，其他发达国家早在1980年代初就开始了，市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区。如果绝大多数澳洲本地人都不在市中心居住，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢？
总之，在海外房地产的宣传之势如洪水般袭来之时，国人投资者想当然地认为在中国投资期房（楼花）赚钱了，在海外任何时间、地点购买也一样能赚到钱，这样的想法大错特错。没有资金储备和风险意识的楼花投机，注定会让没有经历过涨跌周期洗礼的国内投资者陷入资金被动、投资收益不佳的窘迫境地。