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摘 要：土地储备制度作为国有土地资源配置体制的创新应运而生，它重塑了我国长期沿用的计划经济体制遗留下来的土地配置方式，确立土地市场的配置秩序，形成了政府对一级土地市场的垄断，改变了土地市场乃至整个房地产市场的秩序。因此，面对土地储备制度带来的土地市场的变化，研究土地储备制度对中小发展商的影响，具有十分重要的意义。
关键词：中小发展商；土地储备；策略
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0350-01
引言：近年来，东莞土地市场的激烈竞争，对中小发展商来说不是一件好事。创造新地王的不会是中小发展商，而被政府收回去的地块却有中小发展商的份；手中可开发的地块越来越少，地价又累创新高，以中小发展商的实力，成功投得地块的机会也越来越小。根据本人日前数据调查对比的情况来看，目前中小发展商主要还是采取从二级市场拿地的策略来备足粮草，在产品设计上与大型品牌开发商走差异化道路避开正面竞争。不过，有业内人士指出，一旦私人转让的土地越来越少，地价水涨船高，中小发展商的生存空间会越来越小。如果中小发展商的持续发展能力不够，出现困境将会是大概率事件，一些企业被淘汰的命运在所难免。为了寻找出路，中小发展商应该加快发展速度，例如引入战略合作伙伴或者寻求上市。面对目前越来越激烈的竞争，只有把企业做大了，才能避免被淘汰。
一、新政下中小发展商的土地储备的意义
土地是一种不可再生的资源，是人类赖以生存的物质基础，也是城市建设和发展的物质前提。眼下，从全国的情况看，土地储备应该是一个先行指数，土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个房地产开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况，会造成开发企业对土地储备的特殊需求。这也是土地储备的意义所在。
二、新政下中小发展商的土地储备的策略
对于一些中小开发公司来说，有以下三种策略：
（一）联盟策略
联盟的概念不是说要结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地招投标的项目会逐步加大，比如说东莞某项目的招标要三个多亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标，组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来，土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格，使土地价格维持到一个固定水平。东莞城市现在的情况是往往不能形成联盟，很难形成联盟，这是我们在现实中出现的问题。
（二）联合行动
事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合，有的是开发体和建设体的，有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此，在联合的过程中，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，在这样的联合中，应该说是各取所需，各得所投。
（三）联合投资
有资金与资金的合作，有品牌与资金的合作，或者说有的人只有钱而没有开发能力，有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体，而是变成一个统一的法人代表，共同来经营和开发。所以，资本的结合，一般会选择用合资的方式，出资方要拥有一定的股权。
以上三种情况是不太一样的合作方式，而任何一种合作方式，对中小开发企业而言，可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。
另外，本文谈谈关于合作的问题，对于在东莞做房地产的中小发展商来说，要善于与外界进行密切和有效的合作，来争取土地储备的权利和利益。例如：
1、与拥有土地资源的企业合作
这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子，就是合作建设的工程，比如说有一些厂矿的建设用地，一部分用于解决自己职工的住房问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。
2、与拥有土地资源的项目合作
这些项目有很多，像前面所说的，有些是要和地铁项目合作的，有些是要和轻轨项目合作，有些是要和公路项目合作等。各地都应该有这样一些项目公司，和这些项目公司合作，入了公共开发公司的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有了优势，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，政府通常是给予优惠条件的，或者是可以通过协议出让的。
3、与拥有开发土地的公司合作
几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当中小发展商与他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。办公设施以及住宅，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，这也可以不经过挂牌拍卖，因为已经经过了政府的正式批准。
结束语：综上，中小发展商，在土地储备制度带来的土地市场复杂变化面前，要分析政治、经济、文化环境，排除对自己发展不利的影响因素，积极寻求土地储备的最佳策略，才是新時期、新政策下十分重要的根本生存法则。
作者单位：深圳市长城地产有限公司
关键词：中小发展商；土地储备；策略
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）05-0350-01
引言：近年来，东莞土地市场的激烈竞争，对中小发展商来说不是一件好事。创造新地王的不会是中小发展商，而被政府收回去的地块却有中小发展商的份；手中可开发的地块越来越少，地价又累创新高，以中小发展商的实力，成功投得地块的机会也越来越小。根据本人日前数据调查对比的情况来看，目前中小发展商主要还是采取从二级市场拿地的策略来备足粮草，在产品设计上与大型品牌开发商走差异化道路避开正面竞争。不过，有业内人士指出，一旦私人转让的土地越来越少，地价水涨船高，中小发展商的生存空间会越来越小。如果中小发展商的持续发展能力不够，出现困境将会是大概率事件，一些企业被淘汰的命运在所难免。为了寻找出路，中小发展商应该加快发展速度，例如引入战略合作伙伴或者寻求上市。面对目前越来越激烈的竞争，只有把企业做大了，才能避免被淘汰。
一、新政下中小发展商的土地储备的意义
土地是一种不可再生的资源，是人类赖以生存的物质基础，也是城市建设和发展的物质前提。眼下，从全国的情况看，土地储备应该是一个先行指数，土地的供应量决定的是第二年、第三年的商品房供应量。开发企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个房地产开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，保持每年连续在市场上提供一定量的商品房。鉴于这种情况，会造成开发企业对土地储备的特殊需求。这也是土地储备的意义所在。
二、新政下中小发展商的土地储备的策略
对于一些中小开发公司来说，有以下三种策略：
（一）联盟策略
联盟的概念不是说要结合在一起，而是大家商量好了共同进行投标。今后，土地招投标的项目会逐步加大，比如说东莞某项目的招标要三个多亿，对中小公司来说，很难有这样的实力。可能形成的情况就是几家公司联合来投标，组成投标联盟。这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标过程中形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值。这样一来，土地价格投标形成的价格联盟可以使这块土地只停留在这个价格，使土地价格维持到一个固定水平。东莞城市现在的情况是往往不能形成联盟，很难形成联盟，这是我们在现实中出现的问题。
（二）联合行动
事先组成联合体共同投标。这个联合体有的是开发体的联合，有的是开发体和建设体的，有的是设计、设备、建筑安装等所有的环节联合在一起。因此，在联合的过程中，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的结合。所以，在这样的联合中，应该说是各取所需，各得所投。
（三）联合投资
有资金与资金的合作，有品牌与资金的合作，或者说有的人只有钱而没有开发能力，有的人有开发能力而资金不足。合资通常不是独立联合体，而是变成一个统一的法人代表，共同来经营和开发。所以，资本的结合，一般会选择用合资的方式，出资方要拥有一定的股权。
以上三种情况是不太一样的合作方式，而任何一种合作方式，对中小开发企业而言，可能都是一种成功的模式。这样可能更有利于防止土地价格的提高。
另外，本文谈谈关于合作的问题，对于在东莞做房地产的中小发展商来说，要善于与外界进行密切和有效的合作，来争取土地储备的权利和利益。例如：
1、与拥有土地资源的企业合作
这种合作实际上既是一种强强的联合，也是对土地资源的一种占有。这种大量的自由资源可以被自己自用，按现在我们国家的法律是允许的。另外国务院18号文开了一个口子，就是合作建设的工程，比如说有一些厂矿的建设用地，一部分用于解决自己职工的住房问题，另外一部分用于经营，这种情况也是存在的。
2、与拥有土地资源的项目合作
这些项目有很多，像前面所说的，有些是要和地铁项目合作的，有些是要和轻轨项目合作，有些是要和公路项目合作等。各地都应该有这样一些项目公司，和这些项目公司合作，入了公共开发公司的股，自然在获得信息和获得土地资源的时候，就有了优势，而一般来说，这些和基础设施项目相合作的土地，政府通常是给予优惠条件的，或者是可以通过协议出让的。
3、与拥有开发土地的公司合作
几乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当中小发展商与他们合作的时候，也会获得大量的土地的资源。办公设施以及住宅，在二级开发的过程中，实际上有最优先的获取权利，这也可以不经过挂牌拍卖，因为已经经过了政府的正式批准。
结束语：综上，中小发展商，在土地储备制度带来的土地市场复杂变化面前，要分析政治、经济、文化环境，排除对自己发展不利的影响因素，积极寻求土地储备的最佳策略，才是新時期、新政策下十分重要的根本生存法则。
作者单位：深圳市长城地产有限公司