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提要：市场的低迷期，不少楼盘从毛坯房改成精装修。应消费者要求，“楼盘改精装修出售”忽然时髦起来
有理由可以相信，这些开发商只是用精装修的时间来观察与思考低迷的市场走向，并非“故意捂盘”。但是，对于精装修，这些开发商也未必真心喜欢、心甘情愿。
精装很麻烦。房地产投诉中，精装修投诉一直都占有很大的比重，是仅次于物业管理后的最大房地产投诉热点。围绕精装修的种种纠纷，成为开发商和消费者最头痛的事。
精装的市场风险，除了延缓开发周期，有可能错过市场行情外，更多的是交房环节的风险。一不小心，不但手里的房子会成为交不出去的烫手山芋，还会被指为“黑心开发商”，酿成惨不忍睹的公关惨案。
精装有“风险”，交房“老大难”，这是个让人头大的问题。
交房悲喜剧
一个有喜剧色彩的现象是，精装交房难不难，往往和房产市场行情有关。如果市场上房价高歌猛进，即使精装房有些瑕疵，也不会给开发商带来太多麻烦。房价涨了50%，业主对某块瓷砖贴得平不平的注意力会显著降低，房产增值的喜悦会让业主“宽容”起来。
但是，如果市场不好，业主正为房价会不会“暴跌八成”之类的问题纠结，即使开发商精雕细琢，也难讨心情不佳的业主的欢心。一些业主也许会找出种种理由和精装房过不去。此时的交房，如果精装本身不过硬，就会成为一场不折不扣的灾难。
为了“回避”精装风险，很多开发商，担心自己的工程质量、备置标准有问题，房子交不出去，所以在交房之日如临大敌。业主来收房，先把业主堵在房门外，要求业主先把手续都办完，把费用都交上，签字画押以后才能拿到钥匙，看到自己的房子。
这种“聪明”的做法，让业主处于一个弱势的地位。当业主打开房门进去，发现了问题，开发商就可以很轻松地说“有问题没关系，我给你修就是喽。”因为交房手续已经办完，消费者打官司也很难打赢，一般的质量问题，只能限于修来修去。
强行交房的“聪明”做法，会给业主带来无尽烦恼，开发商的口碑受损，精装修的名声也越来越坏。
事实上，精装交房，造成业主上街拉横幅这样的难堪事件，往往是开发商本身有较大问题。“如果出现了业主闹事的严重事件，往往是三种情况：一是房子有严重的质量问题；二是不具备交房的条件，强行交房；三是精装修配置标准被大量更换或大打折扣，业主实在难以接受。”龙湖置业北京公司高级精装经理王玉龙说。
一位地产公司的精装经理自己买房的时候也曾遭遇过精装交房的烦恼。验房时，这位精装工程师发现，不但卫生间的面盆、马桶、浴缸全换了位置，连门也变了位置，开门时，两扇门会撞在一起。其他质量问题更是数不胜数。这位工程师将这套房子的问题罗列出来，足足列了20页，厚厚一沓放在楼盘的工程人员面前，工程人员目瞪口呆。这些工程人员自己都不知道自己的产品有这么多的问题。
市场的变幻，不能成为推脱精装本身责任的原因。如果精装修靠房产增值掩饰自己的无能，那恐怕一直难有真正的发展。在毛坯房都不愁卖的时候，开发商更找不出要说服自己做精装修的理由。
精装交房问题，除了市场问题、成本问题、开发商的“良心”问题外，更多的还是专业问题。
“时间差”玄机
消费者对精装修最为不满的方面之一，是精装修合同中配置的部品语焉不详。“马桶说是用科勒的，但用的是科勒最低端的，地板说是用圣象的，用的也是圣象里面最便宜的。”在《地产》杂志组织的精装修沙龙上，一位装修公司的老板也忍不住这样为消费者鸣不平。
同是科勒品牌的产品，有10000多元的，有5000多元的，也有2000元上下的。用高端品牌的低端产品，产生装修档次很高，物有所值的错觉，是一些精装修楼盘里面的潜规则。另一方面，合同里面对配置总是语焉不详。比如对于厨房卫浴，合同里面会写：“使用科勒、乐家或同档次品牌产品”。
“科勒、乐家就不是一个档次的，怎么还会有同档次产品？”一位业内人士笑道。
这样模糊的描述，难免让购房者担心将来到手的房子会被换的面目全非，心生疑虑。事实上，这也是精装修产生纠纷的多发地。
媒体和消费者对这样的合同很不满，消协和律师也纷纷出来表达看法，但这个问题，远比“良心问题”要复杂。
精装修房开盘时，就确定了工程标准，也对消费者公布了交房标准，样板房摆在了消费者面前，但是，待到楼盘进入精装阶段，往往已经是一年半、两年以后。也就是说，消费者 看到的样板房和装修标准，要早于真正的精装一年半乃至两年。
一年半或两年以后，精装工程才会启动，项目开始招投标，采购部品，确定装修公司。
在这段时间里面，有的材料要替换，有的材料市场上已经不再生产。尤其是家电类产品，更新换代很快，即使开发商想用，两年前的那款产品型号可能也已经消失得无影无踪。
产品的不一致就会有风险，即使换成比原来更好的家电产品，消费者也可能并不认账，“这和标准不一样，我并不认为它好，总之你违约了。”
在招标尚未开始，产品型号都未定的情况下，开发商为了防止违约风险，都要做这样的“风险预控”，把合同尽量写得宽松些，合同中“西门子或同档次产品”、“科勒或同档次产品”这样的字眼就成为不可避免的一种选择。正因为如此，“没有任何一个开发商会在合同里面写上产品型号的，”一位业内人士说，“因为那时候产品根本还没有招标。”
在做样板房卖楼的时候，能否先进行招标确定产品型号？因为中间时间相隔太久，没有装修公司愿意承担这样大的市场风险，中间材料如果有变化，会由装修公司承担。开发商也不会接受提前两年采购相关部品，那等于提前两年支付预付款。
精装房的配置也需细细考量
精装修配置产品中不标型号的另一个原因是，很多部品是部品商专供地产商使用，只供工程专用的。标出这样的型号，消费者如果去国美、大中电器去按图索骥，根本找不到。回来去问开发商，开发商很难对消费者解释清楚。
产品的变化也会带来成本的变化。比如，某一产品，如果其原来型号停产，用其升级产品，价格往往会上升。装修材料、人工费用的变化也会带来经营上的风险。“两年前，一个工人的工钱大概是七八十元，目前已经达到一百二三十元了。”一位业内人士说。
这个工期的差距，要求开发商提前就要有风险预估，在成本变化的时候，就需要自己把这些成本“背下来”。如果不肯背这种成本，从其他地方“找回来”，其结果就可想而知。
另一个容易因“不一致”产生纠纷的地方是样板房。一位开发商在谈到样板房的时候说，“现在有些楼盘，样板房要比真正的房子大一圈。”
在精装房中，有一些开发商将层高故意做高，床故意做小，本来正常人家都用一米五的床，但摆个一米三的床，让人觉得这房间除了床之外还可以放个梳妆台，摆个衣柜。事实上 根本没那么大。另一个手段是在图纸上做手脚。在宣传册的平面图上，床会被画的非常小，桌子也非常小，显得空间很大。比照实际房屋，那可能是儿童家具的尺寸。
现在，这些招数都慢慢失效，很多消费者也非首次置业，这些小动作往往效果适得其反。更多开发商开始踏踏实实做实景样板房，严格照一比一的尺寸来做，乃至做实体样板房，希望靠提高可信度吸引消费者。
不过，对于精装修来讲，样板房仍然是个是非之地。很多购房者都会把样板房中用了什么样的配置牢记在心，甚至会在参观样板房的时候拍很多照片，交房的时候会一一比较，发现有材料品牌有差别，就会出现争议。
此外，尽量不要改变样板房的东西，一定要尽量做到，样板房用什么，交房就用什么，如果部品材料出现变化，一定要及时通知业主。特别是彻底换了品牌或者产品，要挨个沟通并将新产品的详细情况介绍给业主，一般这个时候，业主还是比较容易接受的。但如果在交房的时候才被业主自己发现，就是另一回事儿了。
另外，不止是合同，开发商能否从客户满意度上考虑问题也很关键。“比如马桶盖板，我们坚持在精装修中使用有阻尼的盖板，这样马桶盖不会啪的一声落下来。这些在合同中是不会写的，但会影响客户的满意度”。
精装修材料配置中，合同、样板房和所交房子的差异，很难完全避免。关键问题还是在于如何处理这些差异。（来源：新地产网）
有理由可以相信，这些开发商只是用精装修的时间来观察与思考低迷的市场走向，并非“故意捂盘”。但是，对于精装修，这些开发商也未必真心喜欢、心甘情愿。
精装很麻烦。房地产投诉中，精装修投诉一直都占有很大的比重，是仅次于物业管理后的最大房地产投诉热点。围绕精装修的种种纠纷，成为开发商和消费者最头痛的事。
精装的市场风险，除了延缓开发周期，有可能错过市场行情外，更多的是交房环节的风险。一不小心，不但手里的房子会成为交不出去的烫手山芋，还会被指为“黑心开发商”，酿成惨不忍睹的公关惨案。
精装有“风险”，交房“老大难”，这是个让人头大的问题。
交房悲喜剧
一个有喜剧色彩的现象是，精装交房难不难，往往和房产市场行情有关。如果市场上房价高歌猛进，即使精装房有些瑕疵，也不会给开发商带来太多麻烦。房价涨了50%，业主对某块瓷砖贴得平不平的注意力会显著降低，房产增值的喜悦会让业主“宽容”起来。
但是，如果市场不好，业主正为房价会不会“暴跌八成”之类的问题纠结，即使开发商精雕细琢，也难讨心情不佳的业主的欢心。一些业主也许会找出种种理由和精装房过不去。此时的交房，如果精装本身不过硬，就会成为一场不折不扣的灾难。
为了“回避”精装风险，很多开发商，担心自己的工程质量、备置标准有问题，房子交不出去，所以在交房之日如临大敌。业主来收房，先把业主堵在房门外，要求业主先把手续都办完，把费用都交上，签字画押以后才能拿到钥匙，看到自己的房子。
这种“聪明”的做法，让业主处于一个弱势的地位。当业主打开房门进去，发现了问题，开发商就可以很轻松地说“有问题没关系，我给你修就是喽。”因为交房手续已经办完，消费者打官司也很难打赢，一般的质量问题，只能限于修来修去。
强行交房的“聪明”做法，会给业主带来无尽烦恼，开发商的口碑受损，精装修的名声也越来越坏。
事实上，精装交房，造成业主上街拉横幅这样的难堪事件，往往是开发商本身有较大问题。“如果出现了业主闹事的严重事件，往往是三种情况：一是房子有严重的质量问题；二是不具备交房的条件，强行交房；三是精装修配置标准被大量更换或大打折扣，业主实在难以接受。”龙湖置业北京公司高级精装经理王玉龙说。
一位地产公司的精装经理自己买房的时候也曾遭遇过精装交房的烦恼。验房时，这位精装工程师发现，不但卫生间的面盆、马桶、浴缸全换了位置，连门也变了位置，开门时，两扇门会撞在一起。其他质量问题更是数不胜数。这位工程师将这套房子的问题罗列出来，足足列了20页，厚厚一沓放在楼盘的工程人员面前，工程人员目瞪口呆。这些工程人员自己都不知道自己的产品有这么多的问题。
市场的变幻，不能成为推脱精装本身责任的原因。如果精装修靠房产增值掩饰自己的无能，那恐怕一直难有真正的发展。在毛坯房都不愁卖的时候，开发商更找不出要说服自己做精装修的理由。
精装交房问题，除了市场问题、成本问题、开发商的“良心”问题外，更多的还是专业问题。
“时间差”玄机
消费者对精装修最为不满的方面之一，是精装修合同中配置的部品语焉不详。“马桶说是用科勒的，但用的是科勒最低端的，地板说是用圣象的，用的也是圣象里面最便宜的。”在《地产》杂志组织的精装修沙龙上，一位装修公司的老板也忍不住这样为消费者鸣不平。
同是科勒品牌的产品，有10000多元的，有5000多元的，也有2000元上下的。用高端品牌的低端产品，产生装修档次很高，物有所值的错觉，是一些精装修楼盘里面的潜规则。另一方面，合同里面对配置总是语焉不详。比如对于厨房卫浴，合同里面会写：“使用科勒、乐家或同档次品牌产品”。
“科勒、乐家就不是一个档次的，怎么还会有同档次产品？”一位业内人士笑道。
这样模糊的描述，难免让购房者担心将来到手的房子会被换的面目全非，心生疑虑。事实上，这也是精装修产生纠纷的多发地。
媒体和消费者对这样的合同很不满，消协和律师也纷纷出来表达看法，但这个问题，远比“良心问题”要复杂。
精装修房开盘时，就确定了工程标准，也对消费者公布了交房标准，样板房摆在了消费者面前，但是，待到楼盘进入精装阶段，往往已经是一年半、两年以后。也就是说，消费者 看到的样板房和装修标准，要早于真正的精装一年半乃至两年。
一年半或两年以后，精装工程才会启动，项目开始招投标，采购部品，确定装修公司。
在这段时间里面，有的材料要替换，有的材料市场上已经不再生产。尤其是家电类产品，更新换代很快，即使开发商想用，两年前的那款产品型号可能也已经消失得无影无踪。
产品的不一致就会有风险，即使换成比原来更好的家电产品，消费者也可能并不认账，“这和标准不一样，我并不认为它好，总之你违约了。”
在招标尚未开始，产品型号都未定的情况下，开发商为了防止违约风险，都要做这样的“风险预控”，把合同尽量写得宽松些，合同中“西门子或同档次产品”、“科勒或同档次产品”这样的字眼就成为不可避免的一种选择。正因为如此，“没有任何一个开发商会在合同里面写上产品型号的，”一位业内人士说，“因为那时候产品根本还没有招标。”
在做样板房卖楼的时候，能否先进行招标确定产品型号？因为中间时间相隔太久，没有装修公司愿意承担这样大的市场风险，中间材料如果有变化，会由装修公司承担。开发商也不会接受提前两年采购相关部品，那等于提前两年支付预付款。
精装房的配置也需细细考量
精装修配置产品中不标型号的另一个原因是，很多部品是部品商专供地产商使用，只供工程专用的。标出这样的型号，消费者如果去国美、大中电器去按图索骥，根本找不到。回来去问开发商，开发商很难对消费者解释清楚。
产品的变化也会带来成本的变化。比如，某一产品，如果其原来型号停产，用其升级产品，价格往往会上升。装修材料、人工费用的变化也会带来经营上的风险。“两年前，一个工人的工钱大概是七八十元，目前已经达到一百二三十元了。”一位业内人士说。
这个工期的差距，要求开发商提前就要有风险预估，在成本变化的时候，就需要自己把这些成本“背下来”。如果不肯背这种成本，从其他地方“找回来”，其结果就可想而知。
另一个容易因“不一致”产生纠纷的地方是样板房。一位开发商在谈到样板房的时候说，“现在有些楼盘，样板房要比真正的房子大一圈。”
在精装房中，有一些开发商将层高故意做高，床故意做小，本来正常人家都用一米五的床，但摆个一米三的床，让人觉得这房间除了床之外还可以放个梳妆台，摆个衣柜。事实上 根本没那么大。另一个手段是在图纸上做手脚。在宣传册的平面图上，床会被画的非常小，桌子也非常小，显得空间很大。比照实际房屋，那可能是儿童家具的尺寸。
现在，这些招数都慢慢失效，很多消费者也非首次置业，这些小动作往往效果适得其反。更多开发商开始踏踏实实做实景样板房，严格照一比一的尺寸来做，乃至做实体样板房，希望靠提高可信度吸引消费者。
不过，对于精装修来讲，样板房仍然是个是非之地。很多购房者都会把样板房中用了什么样的配置牢记在心，甚至会在参观样板房的时候拍很多照片，交房的时候会一一比较，发现有材料品牌有差别，就会出现争议。
此外，尽量不要改变样板房的东西，一定要尽量做到，样板房用什么，交房就用什么，如果部品材料出现变化，一定要及时通知业主。特别是彻底换了品牌或者产品，要挨个沟通并将新产品的详细情况介绍给业主，一般这个时候，业主还是比较容易接受的。但如果在交房的时候才被业主自己发现，就是另一回事儿了。
另外，不止是合同，开发商能否从客户满意度上考虑问题也很关键。“比如马桶盖板，我们坚持在精装修中使用有阻尼的盖板，这样马桶盖不会啪的一声落下来。这些在合同中是不会写的，但会影响客户的满意度”。
精装修材料配置中，合同、样板房和所交房子的差异，很难完全避免。关键问题还是在于如何处理这些差异。（来源：新地产网）