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摘 要：2016年财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）（简称36号文），宣布自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳税人纳入试点范围，至此房地产进入了增值税时代。在政策既定的情况下，具体企业税负的高低主要取决于自身税务管理水平的高低。
关键词：营改增；采购；降低成本
一、建立科学的供应商管理采购制度
（一）建立嚴格的供应商准入制度
“营改增”后，由于营业税和增值税计算方法的差异，从企业税负考虑，应及时调整供应商的选择方式，严格执行供应商准入制度。在质量、价格、付款条件等相同的条件下，尽量优先选择信誉好的增值税一般纳税人为供应商，提高专用发票获票率、抵扣率，降低税务风险。
供应商的准入条件考虑，将供应商评价标准在原有审核标准基础上增加以下内容：
1.信誉度、纳税信用等级
2.纳税人身份（一般纳税人/小规模纳税人）
3.经济实力（商业信用额度）
4.开票时间
5.付款条件
6.是否有挂靠
重点关注对方能否提供增值税专用发票，并保证取得发票的真实、合法、有效。同时保证业务的三流合一（即发票流、资金流、货物流），降低企业风险。
（二）建立科学的采购比价模型：
“营改增”后，在采购招标的时候，供应商可能既有一般纳税人，又有小规模纳税人，供应商提供的发票可能是自开的增值税专用发票，也可能是到税务局代开的税率为3%的专用专票，也有可能是普通发票。面对不同类型的供应商报价，难以直接选择。在材料质量、付款条件等因素无明显差别的情况下，引入“比价模型”，对每个投标人原始报价的净价转化为评审价格进行比较。比价模型
由此表可知：
营业税是价内税，采购的含税总额即为成本。
增值税是价外税，采购相关的进项税能够进行抵扣，不计入成本，即成本仅为不含税价格；因此在招采比价过程中需要特别注意增值税因素对价格的影响。
（三）选择小规模纳税人供应商、承包商的特别风险提示
由于增值税小规模纳税人规模较小、制度不健全、管理欠规范，其供货能力、信誉度及纳税遵从度方面往往不及一般纳税人，从小规模纳税人企业进行采购需高度关注以下风险。
小规模纳税人销售额存在限制条件，一些小规模纳税人供应商为躲避销售额超过限额后被强制认定为一般纳税人，可能会频繁更换签订合同主体或从其他公司借用发票，导致三流不一致的风险；或恶意注销原注册公司，导致提供的发票存在不可认证抵扣的风险。
因小规模纳税人自身规模问题，可能存在施工队挂靠的现象，管理不规范，可能存在发票开具不真实，被认定虚开增值税发票的现象，造成我方不能抵扣进项税的风险。
因小规模纳税人自身实力问题，提供商业信用额度有限，价格波动承受力小，合作过程中出现较大欠款时，易引发诉讼纠纷的风险。
（四）采购模式选择：
采购模式可分为分散采购和集中采购两种，对于大型集团化企业来说，集中采购无疑更具有规模效应。以下就集中采购方式作为探讨。
集中采购是由法人单位对下属各分子公司所用的一些主要材料进行集中的招标采购，通过集中采购方式一方面加强了物资方面的管理，另一方面也可以通过集中采购获得价格上的一些优惠。
将采购中心建立为集团内的一个部门或者是分公司，在此情况下，应当采取统谈分签和互联网化的形式。
统谈分签，是指集采中心进行统一招标后，由下属各项目公司根据实际需用量单独与供应商签订供应合同，货物、发票都直接交给项目公司，集采中心主要起到居中调度和协调的作用。这样可以保证资金、发票、货物流“三流一致”。
除了采购管理，企业还可以从核算管理、合同管理、预算管理、关联交易、内控管理、增值税管理制度等多方面进行管控，从而达到企业降低风险，节约成本的目的。
总之， “营改增”对房地产成本采购管理带来的挑战和风险毋庸置疑，但是其也有积极意义，比如，对不规范的供应商采购有了约束，又如对企业现金流也有一定益处。在此挑战之下，房地产企业只有进行更精细化的采购管理，对板块企业以“适时适度”的管控，才能够追求到整个经营板块利益的“最大化”。房地产、建筑、物业企业的“营改增”，具体是纳税环境的改变，是企业经营中法律环境改变中的一种，因此，“适者生存”是不变的法则。
参考文献：
[1]龚艺. “营改增”环境下企业税务筹划的要点分析. 财经界（学术版），2016，（05）.
[2]李英. 探究“营改增”对房地产行业的影响[J]. 财会学习，2016，（06）.
作者简介：宋扬，中国铁建集团有限公司成都公司。
关键词：营改增；采购；降低成本
一、建立科学的供应商管理采购制度
（一）建立嚴格的供应商准入制度
“营改增”后，由于营业税和增值税计算方法的差异，从企业税负考虑，应及时调整供应商的选择方式，严格执行供应商准入制度。在质量、价格、付款条件等相同的条件下，尽量优先选择信誉好的增值税一般纳税人为供应商，提高专用发票获票率、抵扣率，降低税务风险。
供应商的准入条件考虑，将供应商评价标准在原有审核标准基础上增加以下内容：
1.信誉度、纳税信用等级
2.纳税人身份（一般纳税人/小规模纳税人）
3.经济实力（商业信用额度）
4.开票时间
5.付款条件
6.是否有挂靠
重点关注对方能否提供增值税专用发票，并保证取得发票的真实、合法、有效。同时保证业务的三流合一（即发票流、资金流、货物流），降低企业风险。
（二）建立科学的采购比价模型：
“营改增”后，在采购招标的时候，供应商可能既有一般纳税人，又有小规模纳税人，供应商提供的发票可能是自开的增值税专用发票，也可能是到税务局代开的税率为3%的专用专票，也有可能是普通发票。面对不同类型的供应商报价，难以直接选择。在材料质量、付款条件等因素无明显差别的情况下，引入“比价模型”，对每个投标人原始报价的净价转化为评审价格进行比较。比价模型
由此表可知：
营业税是价内税，采购的含税总额即为成本。
增值税是价外税，采购相关的进项税能够进行抵扣，不计入成本，即成本仅为不含税价格；因此在招采比价过程中需要特别注意增值税因素对价格的影响。
（三）选择小规模纳税人供应商、承包商的特别风险提示
由于增值税小规模纳税人规模较小、制度不健全、管理欠规范，其供货能力、信誉度及纳税遵从度方面往往不及一般纳税人，从小规模纳税人企业进行采购需高度关注以下风险。
小规模纳税人销售额存在限制条件，一些小规模纳税人供应商为躲避销售额超过限额后被强制认定为一般纳税人，可能会频繁更换签订合同主体或从其他公司借用发票，导致三流不一致的风险；或恶意注销原注册公司，导致提供的发票存在不可认证抵扣的风险。
因小规模纳税人自身规模问题，可能存在施工队挂靠的现象，管理不规范，可能存在发票开具不真实，被认定虚开增值税发票的现象，造成我方不能抵扣进项税的风险。
因小规模纳税人自身实力问题，提供商业信用额度有限，价格波动承受力小，合作过程中出现较大欠款时，易引发诉讼纠纷的风险。
（四）采购模式选择：
采购模式可分为分散采购和集中采购两种，对于大型集团化企业来说，集中采购无疑更具有规模效应。以下就集中采购方式作为探讨。
集中采购是由法人单位对下属各分子公司所用的一些主要材料进行集中的招标采购，通过集中采购方式一方面加强了物资方面的管理，另一方面也可以通过集中采购获得价格上的一些优惠。
将采购中心建立为集团内的一个部门或者是分公司，在此情况下，应当采取统谈分签和互联网化的形式。
统谈分签，是指集采中心进行统一招标后，由下属各项目公司根据实际需用量单独与供应商签订供应合同，货物、发票都直接交给项目公司，集采中心主要起到居中调度和协调的作用。这样可以保证资金、发票、货物流“三流一致”。
除了采购管理，企业还可以从核算管理、合同管理、预算管理、关联交易、内控管理、增值税管理制度等多方面进行管控，从而达到企业降低风险，节约成本的目的。
总之， “营改增”对房地产成本采购管理带来的挑战和风险毋庸置疑，但是其也有积极意义，比如，对不规范的供应商采购有了约束，又如对企业现金流也有一定益处。在此挑战之下，房地产企业只有进行更精细化的采购管理，对板块企业以“适时适度”的管控，才能够追求到整个经营板块利益的“最大化”。房地产、建筑、物业企业的“营改增”，具体是纳税环境的改变，是企业经营中法律环境改变中的一种，因此，“适者生存”是不变的法则。
参考文献：
[1]龚艺. “营改增”环境下企业税务筹划的要点分析. 财经界（学术版），2016，（05）.
[2]李英. 探究“营改增”对房地产行业的影响[J]. 财会学习，2016，（06）.
作者简介：宋扬，中国铁建集团有限公司成都公司。