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摘 要：近几年来，房地产业发展迅速，成为拉动镇江经济较快发展的重要力量。然而，经过这几年的快速发展，加之当前全国经济发展的新常态及产业宏观调控的新形势，镇江的房地产也面临了一些新情况和新问题。本文通过分析镇江固有的地理环境，结合近几年镇江房地产发展的情况和存在的问题，对未来镇江房地产业发展提供一些新思路，以促进房地产业可持续发展。
关键词：镇江 房地产 城市化 发展
房地产行业作为国家经济增长的重要源泉之一，带动了各个相关行业的发展，使经济得到了一個巨大的跳跃。同时，作为人们“衣、食、住、行”四大基础之一的居住问题，该行业与人民的生活息息相关，其产业的波动值得我们重点关注。近几年来，房地产行业的飞速发展使得房价变得高不可攀，很多一二线城市都出现了购房难的问题。随着国家强有力的宏观调控，这一波大潮似乎渐渐变得没那么凶猛，房地产市场处于一个缓慢的增长期。镇江市作为一个面积3843平方公里，人口311万的中等城市，在发展的大潮中虽然取得了一些进展，但相比于周围的地区，似乎落了一些距离。
一、城市地理环境
镇江位于长江中下游南岸，地处长江运河“十字黄金水道”交汇处，靠近南京，同时也与苏州、常州、无锡构成苏南经济板块。镇江交通便利，京沪高铁贯穿南北，高速公路与周围城市紧密相连，公路网四通八达。镇江还拥有对外开放的国际港口，为国家的主枢纽港之一，5万吨的级船舶可常年通航，港区铁路专线连接沪宁铁路干线，同港公路直达沪宁高速和润扬长江大桥，具有江河海、铁路水联合运输的独特优势。镇江为国家历史文化名城、中国优秀旅游城市，拥有独特的山水风貌。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。东部有宝塔山公园、中部有伯先公园、滨河公园、西津渡古街、梦溪园和长达5公里的古运河风光。
二、镇江房地产的现状
1.经济。镇江市在近几年内的经济发展中取得了很大的成就，2015年的GDP达到了3560亿元，位居全国53，在江苏省13个直辖市中位于第十，值得注意的是，镇江的人均GDP为11.45万元，已经超过了上海、北京、天津、深圳。随着收入水平的不断提升，居民的消费支出也将逐步提升，住宅消费能力大幅度提高，给镇江市地产带来巨大的潜力，有力的推动镇江市房地产市场的良性发展。
2.政策。政策的出台很大程度上决定了房地产的走向，但在国家的经济大背景下，所有政策都为了人民利益着想。首套房款首付最低可为20%，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。全面开放二胎政策，未来市场需求会有很大的提升，对房地产行业的发展有一定的推动作用。关于一些大城市的房产税问题，且不说这才是一个试行政策，所涉及的问题很多，就算推广开来，对房价的影响也不会很大。
3.问题。镇江现在的市场存量还比较大。截止2015年年末，镇江的可售房已超过5万套，算上丹阳、扬中、句容，全市已经超过10万套，然而2015年镇江市区的销售套数将近1万套。近几年来，镇江市场开发密集，新增供应量大，同时市场销售速度缓慢，造成市场上不同时期拿地的项目同时销售，且新进入的企业在土地成本上没有优势。市场的库存量严重阻碍了镇江市房地产行业的整体发展，减缓了新产业的加入，去库存已成为发展的重中之重。同时，镇江的购房者对区域性看得比较重视。70%的人只愿意在当地区域购买商品房，周边的城镇和市区相对比较少。而对于其他市来说，镇江似乎没不像苏州、南京、扬州那么吃香，购房者基本都是本市的居民。镇江的房地产配套设施有待提升。交通，镇江市区的交通线路，十字路口的设计略有欠缺；环境，镇江的生态环境与居民的期望还有一定的距离；住宅小区，居民活动场所、停车场、消防等配套设施等还存在不足；物业管理，很多小区的物业基本成为摆设。
三、镇江房地产未来的发展
安居才能乐业，住房问题关系着广大人民的基本利益。解决好这个问题，不仅仅要站在人们的立场上思考，为消费者提供最好的服务和居住环境，同时也要有房地产多元文化的竞争，在科学社会主义的道路上积极引导人们对住房的需求。在发达国家，人均GDP达到800美元以上，房地产市场开始起步；达到1000美元左右，开始进入发展黄金期，中国前些年的发展与其不谋而合。在此基础上，国内房地产还有很长一段上升的空间，镇江的房地产同样有上升空间。
四、建议
1.调整地产多元化分配。
1.1首先要保证百姓的基本住房需求，要确保经济房和中低价位的住房供给。政府要合理的分配好土地的供应及价格的定位，同时政府可以收购商品房作为经济房，一方面可以清除库存，同时也加快新一代商品房的发展，向着更适合消费者的方向，更适合这个城市的方向发展，真正让中低收入的人买得起房，有房可住。
1.2环保方面，加强建设生态经济，开发生态环保小区。该方面主打的是环保，建筑施工要遵循“四节一环保”， 即节能、节地、节水、节材、环境保护，同时开发新能源的利用，如太阳能、风能，在设计中加入生态环境的理念使其风格独具。生态小区的建设也响应了国家生态城市的建设，使经济环保与房地产相结合。
1.3人文方面，深化镇江特色的建筑文化，再生镇江风采，传承文化历史。小区设计与园林艺术相联系，通过各种形式的绿化方式与园林建筑理念，达到文化与建筑的完美融合。同时开发与旅游环境周围的小区，是房地产与旅游业结合，促进双方的共赢。
2.优质物业服务。完善物业服务，加强物业服务管理，提升物业服务水平，改善房地产服务市场的环境。第一是完善整个服务产业的结构，制定一套适合镇江社区的物业管理机制，提升整个行业的地区竞争力；第二是改善老城区的的物业管理，对老城区的一些小区进行整改，进一步提升人们的生活环境；第三是提高的新城区的物业管理，营造新城新气象，新城新服务，新城新活力，提升行业地位；第四是提高物业服务人员的素质水平和专业水准，针对服务人员进行专业的培训，增强职业的荣誉感和培养企业的文化认同感，全心全意为居民服务，同时加强与居民的交流，进一步完善整个机制。
3.镇江城市现代化。加强城市基础设施建设。提升一个城市的内涵和形象，改善城市环境，增加城市的吸引力，促进镇江城市化发展。一是要进一步完善城市规划，把眼光放得长远一点，联系镇江的人文地理因素和目前经济发展局势，合理有效地制定一套符合镇江特色的城市规划，不断改善城市的功能，提升城市承载力。二是加快城市道路建设，改善市区道路结构网，拓宽市区主干道，大力发展公共交通，完善交通监控和管理制度，切实解决市区交通拥堵问题。同时，加强市区与周边城镇的交通联系，构建高效、紧密的交通运输网。三是进一步强化对老城区的改造，加强对老城区的修复，保障老城区的基础建设，改善老城区的整体面貌，积极推进老城换新建设，并完善新城区的服务设施，提升一个城市的档次。四是提升城市环境保护，加强绿色城市，生态城市的建设，增加城市的绿化面积，进一步提升城市的环境质量，展现新现代化的绿色文化，提升城市的形象。
参考文献：
[1]黄小虎.对我国房地产的几点看法[J].红旗文稿，2009（18）：21-23.
[2]王育霞.镇江市商品房住宅价格影响因素分析[J].经济研究导刊，2009（28）：138-139.
[3]陈跃辉.关于镇江房地产行业宏观调控政策的思考[J].现代经济分析，2009（20）：495-496.
[4]张荣天.镇江市土地利用观景格局分析[J].经济地理，2012，32（9）：132-137.
关键词：镇江 房地产 城市化 发展
房地产行业作为国家经济增长的重要源泉之一，带动了各个相关行业的发展，使经济得到了一個巨大的跳跃。同时，作为人们“衣、食、住、行”四大基础之一的居住问题，该行业与人民的生活息息相关，其产业的波动值得我们重点关注。近几年来，房地产行业的飞速发展使得房价变得高不可攀，很多一二线城市都出现了购房难的问题。随着国家强有力的宏观调控，这一波大潮似乎渐渐变得没那么凶猛，房地产市场处于一个缓慢的增长期。镇江市作为一个面积3843平方公里，人口311万的中等城市，在发展的大潮中虽然取得了一些进展，但相比于周围的地区，似乎落了一些距离。
一、城市地理环境
镇江位于长江中下游南岸，地处长江运河“十字黄金水道”交汇处，靠近南京，同时也与苏州、常州、无锡构成苏南经济板块。镇江交通便利，京沪高铁贯穿南北，高速公路与周围城市紧密相连，公路网四通八达。镇江还拥有对外开放的国际港口，为国家的主枢纽港之一，5万吨的级船舶可常年通航，港区铁路专线连接沪宁铁路干线，同港公路直达沪宁高速和润扬长江大桥，具有江河海、铁路水联合运输的独特优势。镇江为国家历史文化名城、中国优秀旅游城市，拥有独特的山水风貌。市区沿江自西向东镶嵌着金山、北固山、焦山，组成风景各异的“三山”风景区。东部有宝塔山公园、中部有伯先公园、滨河公园、西津渡古街、梦溪园和长达5公里的古运河风光。
二、镇江房地产的现状
1.经济。镇江市在近几年内的经济发展中取得了很大的成就，2015年的GDP达到了3560亿元，位居全国53，在江苏省13个直辖市中位于第十，值得注意的是，镇江的人均GDP为11.45万元，已经超过了上海、北京、天津、深圳。随着收入水平的不断提升，居民的消费支出也将逐步提升，住宅消费能力大幅度提高，给镇江市地产带来巨大的潜力，有力的推动镇江市房地产市场的良性发展。
2.政策。政策的出台很大程度上决定了房地产的走向，但在国家的经济大背景下，所有政策都为了人民利益着想。首套房款首付最低可为20%，首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。全面开放二胎政策，未来市场需求会有很大的提升，对房地产行业的发展有一定的推动作用。关于一些大城市的房产税问题，且不说这才是一个试行政策，所涉及的问题很多，就算推广开来，对房价的影响也不会很大。
3.问题。镇江现在的市场存量还比较大。截止2015年年末，镇江的可售房已超过5万套，算上丹阳、扬中、句容，全市已经超过10万套，然而2015年镇江市区的销售套数将近1万套。近几年来，镇江市场开发密集，新增供应量大，同时市场销售速度缓慢，造成市场上不同时期拿地的项目同时销售，且新进入的企业在土地成本上没有优势。市场的库存量严重阻碍了镇江市房地产行业的整体发展，减缓了新产业的加入，去库存已成为发展的重中之重。同时，镇江的购房者对区域性看得比较重视。70%的人只愿意在当地区域购买商品房，周边的城镇和市区相对比较少。而对于其他市来说，镇江似乎没不像苏州、南京、扬州那么吃香，购房者基本都是本市的居民。镇江的房地产配套设施有待提升。交通，镇江市区的交通线路，十字路口的设计略有欠缺；环境，镇江的生态环境与居民的期望还有一定的距离；住宅小区，居民活动场所、停车场、消防等配套设施等还存在不足；物业管理，很多小区的物业基本成为摆设。
三、镇江房地产未来的发展
安居才能乐业，住房问题关系着广大人民的基本利益。解决好这个问题，不仅仅要站在人们的立场上思考，为消费者提供最好的服务和居住环境，同时也要有房地产多元文化的竞争，在科学社会主义的道路上积极引导人们对住房的需求。在发达国家，人均GDP达到800美元以上，房地产市场开始起步；达到1000美元左右，开始进入发展黄金期，中国前些年的发展与其不谋而合。在此基础上，国内房地产还有很长一段上升的空间，镇江的房地产同样有上升空间。
四、建议
1.调整地产多元化分配。
1.1首先要保证百姓的基本住房需求，要确保经济房和中低价位的住房供给。政府要合理的分配好土地的供应及价格的定位，同时政府可以收购商品房作为经济房，一方面可以清除库存，同时也加快新一代商品房的发展，向着更适合消费者的方向，更适合这个城市的方向发展，真正让中低收入的人买得起房，有房可住。
1.2环保方面，加强建设生态经济，开发生态环保小区。该方面主打的是环保，建筑施工要遵循“四节一环保”， 即节能、节地、节水、节材、环境保护，同时开发新能源的利用，如太阳能、风能，在设计中加入生态环境的理念使其风格独具。生态小区的建设也响应了国家生态城市的建设，使经济环保与房地产相结合。
1.3人文方面，深化镇江特色的建筑文化，再生镇江风采，传承文化历史。小区设计与园林艺术相联系，通过各种形式的绿化方式与园林建筑理念，达到文化与建筑的完美融合。同时开发与旅游环境周围的小区，是房地产与旅游业结合，促进双方的共赢。
2.优质物业服务。完善物业服务，加强物业服务管理，提升物业服务水平，改善房地产服务市场的环境。第一是完善整个服务产业的结构，制定一套适合镇江社区的物业管理机制，提升整个行业的地区竞争力；第二是改善老城区的的物业管理，对老城区的一些小区进行整改，进一步提升人们的生活环境；第三是提高的新城区的物业管理，营造新城新气象，新城新服务，新城新活力，提升行业地位；第四是提高物业服务人员的素质水平和专业水准，针对服务人员进行专业的培训，增强职业的荣誉感和培养企业的文化认同感，全心全意为居民服务，同时加强与居民的交流，进一步完善整个机制。
3.镇江城市现代化。加强城市基础设施建设。提升一个城市的内涵和形象，改善城市环境，增加城市的吸引力，促进镇江城市化发展。一是要进一步完善城市规划，把眼光放得长远一点，联系镇江的人文地理因素和目前经济发展局势，合理有效地制定一套符合镇江特色的城市规划，不断改善城市的功能，提升城市承载力。二是加快城市道路建设，改善市区道路结构网，拓宽市区主干道，大力发展公共交通，完善交通监控和管理制度，切实解决市区交通拥堵问题。同时，加强市区与周边城镇的交通联系，构建高效、紧密的交通运输网。三是进一步强化对老城区的改造，加强对老城区的修复，保障老城区的基础建设，改善老城区的整体面貌，积极推进老城换新建设，并完善新城区的服务设施，提升一个城市的档次。四是提升城市环境保护，加强绿色城市，生态城市的建设，增加城市的绿化面积，进一步提升城市的环境质量，展现新现代化的绿色文化，提升城市的形象。
参考文献：
[1]黄小虎.对我国房地产的几点看法[J].红旗文稿，2009（18）：21-23.
[2]王育霞.镇江市商品房住宅价格影响因素分析[J].经济研究导刊，2009（28）：138-139.
[3]陈跃辉.关于镇江房地产行业宏观调控政策的思考[J].现代经济分析，2009（20）：495-496.
[4]张荣天.镇江市土地利用观景格局分析[J].经济地理，2012，32（9）：132-137.