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摘 要：对房地产项目质量控制的理论进行了概述，进而总结了存在的问题，同时指出了房地产项目施工阶段质量控制要素。
关键词：房地产项目；施工阶段；质量控制
随着我国建筑行业发展的日益蓬勃，人们对建筑行业认知度的不断提高和对房屋的施工质量要求的提升，建筑工程质量问题已经成为了人们普遍讨论的话题。作为一种典型的项目驱动型企业，房地产企业的施工阶段质量控制是其全过程质量控制的关键环节。此外，随着近年来房地产企业间竞争日趋激烈，房地产项目的质量逐渐成为房地产企业的生命线。因此，评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业有待解决的现实问题。
1 房地产项目施工质量控制概述
1.1 房地产项目质量
房地产项目质量（RealEstateProjectQuality）是根据国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同等，对房地产项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。在一般情况下，房地产项目都是按照合同条件承包建设的，因此，房地产项目质量是在“合同环境”下形成的。合同条件中对项目的功能、使用价值及设计、施工质量等的明确规定既是开发商的“需要”，也是社会消费者的普遍要求，因而都是房地产项目质量的内容。
1.2 房地产项目质量控制
房地产项目质量控制（RealEstatePro-jectQualityControl）是指致力于满足房地产项目质量的要求，也就是为了保证项目质量满足工程合同、规范标准所采取的一系列措施、方法和手段。房地产项目质量控制是房地产项目质量管理的一部分，致力于达到质量要求所采取的作业技术和活动。其目的在于监视质量形成过程并排除质量环节中所有偏离质量规范的现象，确保质量目标的实现。房地产项目质量控制可以分为三方面，即业主方面（或工程建设监理）的质量控制；政府方面的质量控制；承建方方面的质量控制。在进行房地产项目质量控制工作时，房地产开发商在工作中应当坚持以下原则：1）坚持质量第一、用户至上的原则。2）坚持以人为核心的原则。3）坚持以预防为主的原则。4）坚持质量标准、一切用数据说话的原则。5）贯彻科学、公正、守法的职业道德规范的原则。
2 我国房地产项目施工阶段质量控制中存在的问题
近年来，我国房地产项目质量管理已取得重要进展，但是基本上仍停留在粗放式的经验管理阶段。质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题依然存在，相较于国际先进水平，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在诸如管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，法律法规不健全等问题。这些都是中国目前房地产项目质量管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争力不强，发展速度不快的关键所在。同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，房地产项目产品直接进入人民的工作和生活之中，与人民的生命财产有着直接的联系。如果房地产项目的产品质量达不到要求，在使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失。结合近几年我国房地产的实际发展来看，具体问题如以下两方面：
2.1 重视事后整改，轻视事中及事前控制。某些房地产企业在工程实施管理中，没有质量控制的意识和概念，只是在施工单位施工完工后才能发现问题，事后补救，造成成本的增加和工期的影响。例如对于主体施工单位施工的各种管道井盖的标高控制，由于没有充分考虑后期绿化景观施工的影响，造成所有管道井的井口偏低。在后期景观施工的覆土过程前，前后工序施工单位没有进行工作情况交接。景观单位缺乏责任心，监理禾业主方人员管理不到位，造成一些井口在景观填土的过程中被埋没，而由于设计变更很多，相关资料整理记录工作也没跟上，变更增加的管道井在图纸上的位置标识不清楚，造成无法进行工程验收，只有进行二次施工，影响了工程的质量和进度，又增加了成本。
2.2 重视验收质量，轻视成品保护。某些房地产企业在工程质量的管理过程中，只是程序化的对施工产品进行验收，而忽视对成品的保护意识。例如对塑钢门窗的质量控制，在塑钢门窗施工分包单位进行门窗施工完毕后，由监理和业主方的专业人员进行验收合格，就完事大吉，没有与后续施工单位进行工序交接。结果，由于后续的施工使很多塑钢门窗的滑道被破坏，而且由于后续施工单位有三家，又都属于业主方直接委托的分包单位，与总包方无关，造成责任无法分清，业主方只好采取各打五十大板的方法，维修费用由后续施工单位分担，造成三家施工单位都很不满意，抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。
3 房地产项目施工阶段质量控制要素
房地产项目施工阶段质量控制，是一个由投入物质量控制到施工过程质量控制，再到产出物质量控制的全过程，是全系统的控制过程。由于工程施工也是一种物质生产活动，因此在全过程系统控制过程中，应对影响施工项目质量的五大主要因素实施全面控制，分别是：人、材料、机械、方法和环境。施工阶段中对这五方面的因素严加控制，是保证房地产项目质量的关键。
3.1 人的控制：人，是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。人，作为控制的对象，是要避免产生失误，作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。在使用人的问题上，应综合考虑，全面控制。
3.2 材料的控制：材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免混料和将不合格的原材料使用到工程上。
3.3 机械控制：机械控制包括施工机械设备、工具等的控制。要根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备正确使用、管理和保养好机械设备。方法控制：这里所指的方法控制，包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，主要应符合工程实际、有利于保证质量、加快进度、降低成本。
3.4 环境控制：影响工程质量的环境因素较多，有工程技术环境等。环境因素对工程质量的影响，具有復杂而多变的特点。因此，根据工程特点与具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。
4 结论
“百年大计，质量第一”一直以来是房地产开发项目始终贯彻的方针。确保房地产开发项目质量是房地产开发项目设计、管理、监理、施工工作中亘古不变的主题。房地产开发项目施工阶段的质量控制是房地产开发项目施工的核心，是决定房地产开发项目成败的关键。希望在今后的工作中，房地产业的每一位参与者都能切身负责，把好工程的质量关。
参考文献
[1]王庆春，等.房地产开发项目管理[M].大连：东北财经大学出版社.
[2]顾勇新，等.施工项目质量控制[M].北京：中国建筑工业出版社.
[3]王祖和，等.建设项目管理[M].北京：机械工业出版社.
关键词：房地产项目；施工阶段；质量控制
随着我国建筑行业发展的日益蓬勃，人们对建筑行业认知度的不断提高和对房屋的施工质量要求的提升，建筑工程质量问题已经成为了人们普遍讨论的话题。作为一种典型的项目驱动型企业，房地产企业的施工阶段质量控制是其全过程质量控制的关键环节。此外，随着近年来房地产企业间竞争日趋激烈，房地产项目的质量逐渐成为房地产企业的生命线。因此，评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业有待解决的现实问题。
1 房地产项目施工质量控制概述
1.1 房地产项目质量
房地产项目质量（RealEstateProjectQuality）是根据国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同等，对房地产项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。在一般情况下，房地产项目都是按照合同条件承包建设的，因此，房地产项目质量是在“合同环境”下形成的。合同条件中对项目的功能、使用价值及设计、施工质量等的明确规定既是开发商的“需要”，也是社会消费者的普遍要求，因而都是房地产项目质量的内容。
1.2 房地产项目质量控制
房地产项目质量控制（RealEstatePro-jectQualityControl）是指致力于满足房地产项目质量的要求，也就是为了保证项目质量满足工程合同、规范标准所采取的一系列措施、方法和手段。房地产项目质量控制是房地产项目质量管理的一部分，致力于达到质量要求所采取的作业技术和活动。其目的在于监视质量形成过程并排除质量环节中所有偏离质量规范的现象，确保质量目标的实现。房地产项目质量控制可以分为三方面，即业主方面（或工程建设监理）的质量控制；政府方面的质量控制；承建方方面的质量控制。在进行房地产项目质量控制工作时，房地产开发商在工作中应当坚持以下原则：1）坚持质量第一、用户至上的原则。2）坚持以人为核心的原则。3）坚持以预防为主的原则。4）坚持质量标准、一切用数据说话的原则。5）贯彻科学、公正、守法的职业道德规范的原则。
2 我国房地产项目施工阶段质量控制中存在的问题
近年来，我国房地产项目质量管理已取得重要进展，但是基本上仍停留在粗放式的经验管理阶段。质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题依然存在，相较于国际先进水平，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在诸如管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，法律法规不健全等问题。这些都是中国目前房地产项目质量管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争力不强，发展速度不快的关键所在。同时，由于房地产项目投资大，投资行为具有不可逆转性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，房地产项目产品直接进入人民的工作和生活之中，与人民的生命财产有着直接的联系。如果房地产项目的产品质量达不到要求，在使用过程中随时可能造成大量的人员伤亡和财产损失。结合近几年我国房地产的实际发展来看，具体问题如以下两方面：
2.1 重视事后整改，轻视事中及事前控制。某些房地产企业在工程实施管理中，没有质量控制的意识和概念，只是在施工单位施工完工后才能发现问题，事后补救，造成成本的增加和工期的影响。例如对于主体施工单位施工的各种管道井盖的标高控制，由于没有充分考虑后期绿化景观施工的影响，造成所有管道井的井口偏低。在后期景观施工的覆土过程前，前后工序施工单位没有进行工作情况交接。景观单位缺乏责任心，监理禾业主方人员管理不到位，造成一些井口在景观填土的过程中被埋没，而由于设计变更很多，相关资料整理记录工作也没跟上，变更增加的管道井在图纸上的位置标识不清楚，造成无法进行工程验收，只有进行二次施工，影响了工程的质量和进度，又增加了成本。
2.2 重视验收质量，轻视成品保护。某些房地产企业在工程质量的管理过程中，只是程序化的对施工产品进行验收，而忽视对成品的保护意识。例如对塑钢门窗的质量控制，在塑钢门窗施工分包单位进行门窗施工完毕后，由监理和业主方的专业人员进行验收合格，就完事大吉，没有与后续施工单位进行工序交接。结果，由于后续的施工使很多塑钢门窗的滑道被破坏，而且由于后续施工单位有三家，又都属于业主方直接委托的分包单位，与总包方无关，造成责任无法分清，业主方只好采取各打五十大板的方法，维修费用由后续施工单位分担，造成三家施工单位都很不满意，抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。
3 房地产项目施工阶段质量控制要素
房地产项目施工阶段质量控制，是一个由投入物质量控制到施工过程质量控制，再到产出物质量控制的全过程，是全系统的控制过程。由于工程施工也是一种物质生产活动，因此在全过程系统控制过程中，应对影响施工项目质量的五大主要因素实施全面控制，分别是：人、材料、机械、方法和环境。施工阶段中对这五方面的因素严加控制，是保证房地产项目质量的关键。
3.1 人的控制：人，是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。人，作为控制的对象，是要避免产生失误，作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。在使用人的问题上，应综合考虑，全面控制。
3.2 材料的控制：材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，避免混料和将不合格的原材料使用到工程上。
3.3 机械控制：机械控制包括施工机械设备、工具等的控制。要根据不同工艺特点和技术要求，选用合适的机械设备正确使用、管理和保养好机械设备。方法控制：这里所指的方法控制，包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的控制，主要应符合工程实际、有利于保证质量、加快进度、降低成本。
3.4 环境控制：影响工程质量的环境因素较多，有工程技术环境等。环境因素对工程质量的影响，具有復杂而多变的特点。因此，根据工程特点与具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制。
4 结论
“百年大计，质量第一”一直以来是房地产开发项目始终贯彻的方针。确保房地产开发项目质量是房地产开发项目设计、管理、监理、施工工作中亘古不变的主题。房地产开发项目施工阶段的质量控制是房地产开发项目施工的核心，是决定房地产开发项目成败的关键。希望在今后的工作中，房地产业的每一位参与者都能切身负责，把好工程的质量关。
参考文献
[1]王庆春，等.房地产开发项目管理[M].大连：东北财经大学出版社.
[2]顾勇新，等.施工项目质量控制[M].北京：中国建筑工业出版社.
[3]王祖和，等.建设项目管理[M].北京：机械工业出版社.