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【摘 要】进入20世纪90年代后，伴随着现代化农村明确的分工性合作，其社会化与市场化水平一直呈现出持续性升高的一种演变趋势，以往固有的耕地经营机制有着很多的不足之处，这些问题开始慢慢的展现出来，造成农村耕地总体上经济效益急剧降低，造成这种现象发生的本质性因素在于我国农村土地要素市场未完全形成存在很大的关系，这对于耕地资源社会价值的体现起到了严重的阻碍作用。接下来，文章针对耕地资源的社会价值进行探究。
【关键词】耕地估价；问题；对策
一、耕地资源价值的现状
1.耕地价值专业化程度较低
现行的职业标准并不符合具体的规定，在人为因素的影响下存在对评估价值进行私自操控的现象，整个行业的公信力非常低，监管强度不足，评估价值执行工作人员的执业素质及专业操守水平需要进一步的提升。
2.耕地价值作为政府支农投资的参考方式应用不足
最近几年，我国纵使增加了对“三农”的扶助力度，譬如：加大对农业基础设施建设强度、向农业开发拨付一定的款项等等，可是，在对耕地收益价值评估的投入及注重程度上，以促使耕地价值评估在确定未来政府部门的投资方向及投资参考作用上并未得到显著程度的展现。
3.耕地价值并未农业经济活动提供优质的服务
伴随着农业生产逐渐向规模化经营转变，其中，耕地经营权流转速度越来越显著，多种形式的农村土地转包、租赁经营等开始渗透到各个地区。可是，一些地区并未真正的落实耕地估价方面的工作，以造成耕地经营权在流转上欠缺科学合理性的计量，耕地流转过程中在分配利益及相关补偿方面并不能得到强有力的保障，这严重损伤了广大农民耕地的积极能动性，这对于农业生产规模化经营及现代产业化的进一步实现造成了极大的阻碍。
二、耕地价值存在的问题
1.评估前提不明确
针对耕地收益价值做出系统性评估前期，需要首先进一步明确评估状况，以此才能够全方位精准地对于最终的收益性能做出全面的考察。当前，许多评估工作者在日常工作中存在以下几方面的常见问题：第一，不能确定评估基准日。伴随着时间的改变，耕地价值产生了巨大的显著改变，但是评估基准日的科学合理性能并不能准确的加以确定，这样会造成最终评估结果的误差；第二，农作物种植机制不明确，这会在极大程度上给评估结果造成极大程度的影响。针对不同种类的农作物最终的产出价值造成的影响是非常大的；第三，耕地开发度比较模糊，其中，耕地内部场地的平整度、种植生产条件的实际情况等，都会对最终的评估结果造成极大程度上的影响。
2.欠缺深层次数量分析
当前，耕地估价当中运用的是估价模型，这种模型浅露着一个显著的问题，那就是过于简单化，欠缺深层次的数量科学化浅析，一些评估工作者采用的是收益还原的方法，可是这种方法对于耕地收益受作物种植机制、自然条件、集约利用水准纯收益的平均数值等因素将完全忽视掉，此种计算方式促使计算过程更为简洁，可是会致使估价结果丧失一定的科学合理性。除此之外，在挑选土地还原利率的过程当中，存在单一的选择某种利率而完全忽略市场经营风险因素的问题存在，这明显的违背了土地评估机构的固有专业性与谨慎性，这对于本行业的社会声誉与公信力会造成极大程度的影响。
3.参数选取主观性强
最近几年当中，我国耕地估价潜存的現实性问题是非常显著的，具体体现在以下两个方面。
（1）总费用的计算问题。存在漏掉某些项目费用的计算或是在费用测算上存在不合理的问题，这造成很多地区的耕地以负收益的状态存在，这对于收益还原法进行耕地价值的评估上造成了很大的阻碍。
（2）纯收益测算问题。目前，主要运用的是投入产出的方法来进行农业耕地收益的实际测算的，这种测算方式有可能会受到种植作物的影响造成地价的显著变化，经常会有“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等现象的发生，这种现状将会造成耕地使用权资产价值的逐渐流失，这对于耕地地价的科学合理性评估是极为不利的。
三、完善耕地收益价值评估的对策
1.征收转用前的耕地价值
耕地价值的主要内涵为：耕地价值包含耕地固有的资源价值与资产价值，其中包括了：社会经济价值与生态价值。所以，B地块征收转用前的耕地价值用公式表示为：
PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）
其中，PB为B地块的耕地价值；P1为B地块耕地的经济价值；P2为B地块耕地的社会价值，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价值，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价值；P3为B地块耕地的生态价值；社会价值与生态价值共同概括为耕地的正外部性价值。耕地在征收转用的过程当中，造成的经济价值的损失能够通过科学合理性的经济方式来对广大农民进行补偿，创建完善化的社会保障价值机制。
2.耕地的生态价值
借鉴谢高地等建立的农田生态系统单位面积服务价值来测算，通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：
P3=uFV×b1B×11r
其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。
综上所述，耕地是人类食物的重要生产基地，在农业乃至经济社会发展中具有不可替代的基础作用。因此，对耕地资源的社会价值进行分析测算，对耕地利用保护、切实保障农民利益提供了一个重要的基础。
参考文献：
[1] 单胜道.农地资源价格研究[J].国土与自然资源研究，2002（4）：35-35.
【关键词】耕地估价；问题；对策
一、耕地资源价值的现状
1.耕地价值专业化程度较低
现行的职业标准并不符合具体的规定，在人为因素的影响下存在对评估价值进行私自操控的现象，整个行业的公信力非常低，监管强度不足，评估价值执行工作人员的执业素质及专业操守水平需要进一步的提升。
2.耕地价值作为政府支农投资的参考方式应用不足
最近几年，我国纵使增加了对“三农”的扶助力度，譬如：加大对农业基础设施建设强度、向农业开发拨付一定的款项等等，可是，在对耕地收益价值评估的投入及注重程度上，以促使耕地价值评估在确定未来政府部门的投资方向及投资参考作用上并未得到显著程度的展现。
3.耕地价值并未农业经济活动提供优质的服务
伴随着农业生产逐渐向规模化经营转变，其中，耕地经营权流转速度越来越显著，多种形式的农村土地转包、租赁经营等开始渗透到各个地区。可是，一些地区并未真正的落实耕地估价方面的工作，以造成耕地经营权在流转上欠缺科学合理性的计量，耕地流转过程中在分配利益及相关补偿方面并不能得到强有力的保障，这严重损伤了广大农民耕地的积极能动性，这对于农业生产规模化经营及现代产业化的进一步实现造成了极大的阻碍。
二、耕地价值存在的问题
1.评估前提不明确
针对耕地收益价值做出系统性评估前期，需要首先进一步明确评估状况，以此才能够全方位精准地对于最终的收益性能做出全面的考察。当前，许多评估工作者在日常工作中存在以下几方面的常见问题：第一，不能确定评估基准日。伴随着时间的改变，耕地价值产生了巨大的显著改变，但是评估基准日的科学合理性能并不能准确的加以确定，这样会造成最终评估结果的误差；第二，农作物种植机制不明确，这会在极大程度上给评估结果造成极大程度的影响。针对不同种类的农作物最终的产出价值造成的影响是非常大的；第三，耕地开发度比较模糊，其中，耕地内部场地的平整度、种植生产条件的实际情况等，都会对最终的评估结果造成极大程度上的影响。
2.欠缺深层次数量分析
当前，耕地估价当中运用的是估价模型，这种模型浅露着一个显著的问题，那就是过于简单化，欠缺深层次的数量科学化浅析，一些评估工作者采用的是收益还原的方法，可是这种方法对于耕地收益受作物种植机制、自然条件、集约利用水准纯收益的平均数值等因素将完全忽视掉，此种计算方式促使计算过程更为简洁，可是会致使估价结果丧失一定的科学合理性。除此之外，在挑选土地还原利率的过程当中，存在单一的选择某种利率而完全忽略市场经营风险因素的问题存在，这明显的违背了土地评估机构的固有专业性与谨慎性，这对于本行业的社会声誉与公信力会造成极大程度的影响。
3.参数选取主观性强
最近几年当中，我国耕地估价潜存的現实性问题是非常显著的，具体体现在以下两个方面。
（1）总费用的计算问题。存在漏掉某些项目费用的计算或是在费用测算上存在不合理的问题，这造成很多地区的耕地以负收益的状态存在，这对于收益还原法进行耕地价值的评估上造成了很大的阻碍。
（2）纯收益测算问题。目前，主要运用的是投入产出的方法来进行农业耕地收益的实际测算的，这种测算方式有可能会受到种植作物的影响造成地价的显著变化，经常会有“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等现象的发生，这种现状将会造成耕地使用权资产价值的逐渐流失，这对于耕地地价的科学合理性评估是极为不利的。
三、完善耕地收益价值评估的对策
1.征收转用前的耕地价值
耕地价值的主要内涵为：耕地价值包含耕地固有的资源价值与资产价值，其中包括了：社会经济价值与生态价值。所以，B地块征收转用前的耕地价值用公式表示为：
PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）
其中，PB为B地块的耕地价值；P1为B地块耕地的经济价值；P2为B地块耕地的社会价值，P（1）为B地块耕地的农民社会保障价值，P（2）为B地块耕地的国家粮食安全保障价值；P3为B地块耕地的生态价值；社会价值与生态价值共同概括为耕地的正外部性价值。耕地在征收转用的过程当中，造成的经济价值的损失能够通过科学合理性的经济方式来对广大农民进行补偿，创建完善化的社会保障价值机制。
2.耕地的生态价值
借鉴谢高地等建立的农田生态系统单位面积服务价值来测算，通过耕地生态系统潜在经济产量进行修正，即：
P3=uFV×b1B×11r
其中，μ是修正系数（用物价指数进行修正），FV是2007年全国耕地平均生态服务价值，b是被征收地区耕地生态系统的潜在经济产量，B是全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，r是土地还原利率。
综上所述，耕地是人类食物的重要生产基地，在农业乃至经济社会发展中具有不可替代的基础作用。因此，对耕地资源的社会价值进行分析测算，对耕地利用保护、切实保障农民利益提供了一个重要的基础。
参考文献：
[1] 单胜道.农地资源价格研究[J].国土与自然资源研究，2002（4）：35-35.