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日前，恒基地产、新鸿基地产、九龙仓集团、富豪酒店……诸多计划在上半年打包旗下物业以REITs形式上市香港房地产巨擎，纷纷宣告推迟入市。内地风头正劲的几家房企REITs上市计划也遭遇“搁浅”。
如此萧条景象，很难让人将其与去年以来的REITs热潮联系起来。2005年，香港、新加坡为REITs上市大势推波助澜，上演了一场又一场竞技赛；领汇、泓富、越秀先后在港上市，并大获投资者青睐……也就在去年9月，由《楼市》主办的“2005(北京)REITs国际合作论坛”在京隆重召开，房地产及金融界反响极其强烈。
面对今昔判若云泥的资本市场，不禁要问：REITs到底怎么了?是什么原因令其失去方向?陷入迷途的REITs在未来是知难而退，还是勇往直前?
答案是肯定的，作为一种功能强大的融资渠道，REITs强有力的套现能力令其魅力难挡，与此同时，保驾护航的政策即将出炉……《楼市》拟于今年9月在京主办的“2006(北京)RElTs国际合作论坛”已然受到数十家房企及相关金融机构的热切关注，一切迹象表明，RElTs前景依然较好。
本期《楼市》深入REITs暂入迷途的背后，并剖析其后市前景。
◆REITs上市遭遇滑铁卢
◆REITs上市缘何受阻?
◆REITs上市谁最受益?
◆香港VS新加坡：谁是内地REITs理想之选?
◆上市REITs六大“择偶”标准
REITs上市遭遇滑铁卢
近日，香港恒基地产(0012．HK)、新鸿基地产(0016．HK)、九龙仓集团(0004．HK)、富豪酒店(0078 HK)等公司纷纷将旗下REITs延缓上市。与此同时，内地多家房企亦宣告上市计划后延。这一态势，与去年竞相上市的景象形成鲜明对比。伴随着企业上市计划的搁浅，已上市REITs的股价亦呈波澜起伏之势。
REITs上市集体搁浅
7月15日，曾是香港恒基地产(0012)预期在香港联交所主板上市的时间。然而，在一个月前，该公司就已经宣布，恒基发展(0097)以及集团主席李兆基的私人家族信托下属公司联合筹建的阳光房地产信托基金将不会于这一日期到来前进行招股及挂牌。
随后不久，瑞安房地产也随即宣布，决定将公司的上市计划延后。按照原计划，瑞安房地产的公开招股应于6月15日结束，并于6月23日挂牌上市。然而截至停止认购时间，瑞安房地产的公开发售部分仍未获得足额认购。据悉，国际配售部分还出现撤销认购申请的情况。
与此同时，原计划于7月份上市的九龙仓集团(0004．HK)筹组中的REITs“钻石”也放缓了上市步伐，而聘请德意志银行进行上市安排。香港首只以酒店资产为基础的REITs——富豪酒店(0078．HK)，也将面临相同的命运。
事实上，在此之前，推迟上市的企业早已有之。据了解，最先宣布融资计划“搁浅”。的是香港房地产巨擎新鸿基地产，该公司的公告称，将延迟旗下创纪房地产投资信托基金在香港联交所主板上市。据悉，创纪房地产投资信托基金是新鸿基地产原本计划在今年6月发行的REITs，包括了10项总价值约73亿港元的物业，计划融资额约39亿港元。
伴随着香港地区REITs步伐的放慢，内地诸多欲打包旗下物业通过REITs上市的知名企业亦纷纷延迟上市时间。
上市REITs股价滑坡
2005年11月25日，香港第一只REITs，也是全球目前为止规模最大的REITs——领汇基金，在经历两年的“磨难”之后，终于在港交所主板上市。当时，该基金一经推出，便得到了投资者的热情追捧，当日上涨超过18％。至2006年3月中旬，股价累积涨幅最高已超过75％。
对于香港REITs的“开门红”，虽然不少投行认为是有关部门太过炒作使然。但无论如何，当时，领汇基金的走火，都给投行、内地企业以及投资者些许信心。或许正是由于这一原因，随后的泓富产业信托、越秀房产信托才具有顺利上市的基础，并在上市首日均有不俗的表现。
然而，好景不长!近两个月以来，领汇的股价一直呈下滑态势，直至7月4日，才刚刚与上市价15．5港元持平。而泓富产业信托、越秀房产信托上市之后的表现一直疲软。截至7月5日，泓富产业信托跌至1．75港元，越秀跌至3．075港元。
与以上三只REITs相比，今年5月24日上市的香港第四只REITs冠君产业信托(2778．HK)更让业界大跌眼镜。其上市首日便跌破发行价，收市价报4．3港元，较上市价5．1港元低15．69％。期间，冠君全球协调人及独家上市代理人美林虽以4．4港元不停吸入华资证券行及其他沽盘力撑股价，但效果并不理想。截至7月6日本刊发稿时，该基金仍未能扭转乾坤，卖出价仅为3．825港元。
事实上，在此之前的6月中旬，香港REITs已经历经一次强烈的“地震”。当时，受美国加息预期以及日本股市狂跌的影响，港股曾暴跌400多点。其中，地产股及房地产信托投资基金(REITs)的下跌尤为突出——长实(0001)跌2．149％、新鸿基地产(0016)跌1．6896、恒基地产(0012)跌1．72％、恒基发展(0097)跌0．778％；REITs方面，领汇基金(0823)跌1．007％、泓富产业信托(0808)暴跌5．25％、越秀房产信托(0405)跌0．85596、冠君产业信托(2778)平收。
而就如上三只REITs的收益率而言，泓富、越秀相对较为平稳，领汇下跌趋势明显。(详见图1)
对于REITs目前所表现出的乏力现象，讯汇证券董事总经理沈振盈认为，市场目前对此类产品尚不热衷。并且，在沈看来，REITs市场将继续受到美国加息以及日本股市波动所带动的影响。然而，某知名投行副总裁却向《楼市》表示，大势对REITs的影响只是短暂的，长期而言，REITs前景仍被看好。
综上，美联储的利率调整以及日本股市的大幅波动，到底对REITs影响几何；究竟是什么原因导致诸多企业的REITs美梦破灭；历经劫波之后，REITs能否恢复昔日繁荣等疑问备受关注。
REITs上市缘何受阻?
领汇成功上市之后遭遇股价下跌的隐忧尚未淡去，冠君等多只REITs的萧条又使人平添新愁……
不唯如此，伴随着资本市场的波动，香港地产大鳄新鸿基、恒基地产、九龙仓集团、富豪酒店以及内地诸多地产巨擎上市计划纷纷搁浅。种种表象背后暗藏的深因是什么，去年风靡全国的REITs，缘何在今年遭受冷遇?
政策支持乏力 自身瓶颈难破
“目前国内政策支持乏力，是REITs发展所面临的瓶颈之一。并且，限制非中国居民在华购房政策即将出台的压力，亦使未来REITs具有一定的不确定性。”某知名投行资深经理人表示。
不过，政府方面已经在行动。近日，银监会政策法规部 副主任李伏安对《楼市》记者表示：“目前相关政策正在制定中，由于内部意见不统一，所以．暂时不便透露。相关政策或将于本月月底之前逐渐明朗。”
目前的事实证明，国内的商业物业想通过REITs在海外上市，存在多种障碍，运作难度也较大。因为异地发行REITs首先会涉及到税制问题，单从税务角度而言，面临很大的障碍。
美国作为发行REITs较早的国家，纵观其REITs的发展史就不难发现，法律为阳下s的健康发展提供了诸多有利的支持，美国曾多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源，拥有、运营．管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定，优惠税收已经成为其主要优势之一：凡符合法定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除。与之相比，中国在这方面还是一片空白。
“国家首先要在政策上给予一定的税务优惠，在两地双重征税的情况下，再加上其他的各种税费，企业如果强行发行却无法获得既定的利益，那就失去发行的意义了。”美国盛诺金地产基金公司董事总经理黄立冲强调，这对房地产企业来说非常重要。
另外，单就REITs本身而言，其自身的诸多要求亦是发展受限的主要原因之一，比如，要求物业必须要有长期、稳定的租金收益，要有足够大的体量，等等。(详见后文“上市REITs六大‘择偶’标准”)正是由于种种限制，致使大量内地物业望尘莫及。
经济过热 波及REITs投资
“主要因为全球经济发展得太好了!”华银控股副总裁齐霁如是解析目前REITs乏力的原因。虽然言辞颇为隐讳，但不难看出，其意指目前全球表现出的经济过热。
诚然，经济过热最直接的表现即通货膨胀，通货膨胀到了一定程度必然招致各国政府采取相应的抑制措施，而加息则往往被公认为最有效的调控手段——
4月28日，中国人民银行将金融机构一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．58％提高到5．85％。6月8日，欧洲央行宣布加息25个基点，将欧元区基准利率由2．5％上调至2．75％。6月29日，一直暗示将停止加息的美国联邦储备委员会决定进行第十七次加息，将基准利率提高25个基点至5．23％，为2001年3月份以来的最高水平。
如果说经济过热间接影响REITs止步，那么，全球范围利率的普遍上调则是REITs受挫最直接也是主要的原因。“利率水平和股市是逆向而行的，利率水平较低时，股市就会比较火；而利率水平较高时，比如，美联储加息后利率为5．85％，而香港REITs的投资回报率为4．31％，新加坡为5．10％，如此一来，必然导致大量资本流入银行，而非资本市场。近期，日本等诸多国家和地区股市的大幅下跌，便是很好的例证。”齐霁分析说。
而就如今的状况而言，美联储加息以及日本股市狂跌等负面影响，无疑给全球股市蒙上一层阴影。在此背景下，近期港股的下跌、多数企业延迟入市的事实便不难理解。“单个市场受整体大势的影响是必然的，而在大势不利的前提下，多数企业选择推迟REITs上市的时间无疑是明智之举。”某知名投行不愿透露姓名的负责人如是评价。
生不逢时 遭遇宏观调控
除全球范围利率的调整外，我国对房地产业实施的宏观调控亦对REITs产生些许影响。代理香港富豪酒店REITs上市业务的德意志银行有关人士表示，在我国实施宏观调控的大背景下，一方面购房人选择持币待购；另一方面，也使资本市场的投资热度有所减弱。
那么，照此逻辑推断，不难想象恒基地产、新鸿基等多数企业之所以将旗下的REITs推迟入市，同样离不开对政策因素的考虑。毕竟，作为企业而言，上市唯一目的即套现。然而，现如今在大势不利的前提下，上市就意味着贱卖。
“上市时间表是可以操控的。”某投行工作人员告诉记者，“在全球范围利率上调，股市行情不佳、中国又实施宏观调控的背景下，我们本着对客户、投资者负责任的态度，也建议企业推迟入市。”
冠君搅局 负面效应扩散
“一粒米坏了一锅粥”。某市场分析人士如是评判今年上半年香港REITs的现状。
而这位人士所谓的“一粒米”即于今年5月24日在港上市的第四只REITs——冠君(2778．HK)。据了解，该基金上市首日，便大跌15．6996，报收4．3港元。该只基金之所以命运多舛，更多则是缘于其自身的因素。“首先，产品结构单一，只有写字楼、停车场、会所及商铺，而事实上，通过REITs上市的物业越丰富其抗风险能力也就越强，比如囊括厂房、酒店及酒店式公寓等；其次，物业的成熟度有所欠缺；再次，2006年预期收益率并不诱人，每单位分红增长有限(按照发行价，则相当于4．84％～5．57％的收益率)”某资深资本运作人士如是分析。
该人士告诉记者，冠君的受挫于被浓雾笼罩的香港资本市场而言，无异于雪上加霜。“看似一个单独的案例，但其带给港股尤其是地产板块的负面效应不可小觑。因为，其股价的大幅波动，可能使投行、企业对香港的信心有所动摇，更可能使得投资者的投资热情大为减退。”该人士如是评价。
过度炒作 透支未来预期
任何涉嫌过度炒作的事件，其效果必然会适得其反。香港REITs同样如是。自去年以来，香港和新加坡，一直在争当亚洲金融中心的事实有目共睹。关于这一点，单从此起彼伏的优惠政策中便可窥见。然而，单就REITs而言，由于新加坡起步早，所以，发展较为成熟。而香港，去年领汇上市之前，还未有一只REITs。在此背景下，经历两年周折，由香港特区政府房屋委员会推出的REITs——领汇，在各界的关注下顺利上市，并赢得香港投资者的大力追捧。
领汇的成功，在香港资本市场掀起一股REITs上市热潮。然而，随后上市的无论是泓富、越秀，还是冠君，其表现均无法与领汇相提并论。对此，某不愿透露姓名的投行人士发表了自己的看法：“领汇是香港特区政府房屋委员会推出的，其上市更多是一种，‘经济地位’的需求。并且，其上市之后的不俗表现．难免有些‘炒作’的意味。毋需讳言，其用意必然是希望领汇的成功带动香港REITs步入快车道。”
对此，某知名投行有关负责人深感认同。“香港的炒作氛围的确较浓，这跟香港一些机构喜好炒作不无关系。但REITs本身是有稳定收益的，过度炒作之后，虽然短期内能令市场繁荣，但长期而言，必然会使市场跌入低谷。由此，投资者的回报也就无从保障。”该位负责人如是说。
综上，诸多因素正是影响REITs上半年乏力之所在。至于REITs能否力挺难关，尚需拭目以待!
REITs上市谁最受益?
作为一种新兴的、可能是最通畅的融资工具，REITs在即将连通中国房地产业的时候，突然失语。近期不得已的观望，让REITs上市链条上的各个受益方，集体遭遇尴尬。但诚如 前文所言，政策等相关举措正在行动当中，一旦渠道畅通，REITs的确魅力难挡。
房企：REITs资金套现能力强
“我们期待REITs发行市场能够尽快好转，一旦打通了这条融资渠道，内地很多商业物业就可以变现，而这些资金还可以进一步投资到其他地方去”。近期多只REITs的上市受阻，让国内的这位商业地产开发商显得有些迫不及待。
截至目前，距《楼市》拟于9月份举办“2006(北京)REITs国际合作论坛”尚有两月有余，已有数个家地产商及基金等相关REITs运作机构与《楼市》接洽。
虽然有关专家指出，REITs并非如某些地产商所想，能解燃眉之急；但从各方的关切之情可见，REITs作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。
自去年香港REITs市场撤销对海外投资的地域限制。尤其是内地越秀房地产信托基金(0405．HK)的成功上市，不但为其筹得资金19．7亿港元，而且也大大增强了其所持有项目的流动性。
由此，国内很多持有商业地产的房地产开发商开始蠢蠢欲动，对于他们而言，REITs巨大的资金套现能力，诱惑实在难挡。
“REITs上市是一个实实在在的为开发商吸纳资金的过程。以我们正在运作的基金为例，除了可以帮助企业所持有的商业物业‘套现’外，还能帮他们寻找合适的租户。另外，作为资产管理公司，我们还会根据不同的时间段、具体业态的变化在经营策略上有所调整。”某知名基金管理机构负责人向《楼市》记者表示。
对于目前大多数持有商业物业的开发商来说，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。
决意选择REITs的大连万达集团股份有限公司董事长王健林对于这个市场更是感受颇深，他曾在公开场合表示：“与IPO不同，REITs的好处在于：第一，不受募集时间的限制。一般海外上市公司每12个月募资一次。第二，不受募资金额的限制。这比较符合我们快速做大的目标。”
REITs是以受益凭证在资本市场上筹集资金，再以直接经营或者间接融资的方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。
通过这两个市场的结合，有利于房地产开发商在大规模房地产开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。
房地产开发商通过规范的REITs运作渠道可以及时回笼资金，投资于能够产生更大收益的房地产开发中，而将收益较低但画报稳定的这一部分收益转让给希望共享房地产收益，但又不愿过多承担风险的投资者。
因此从地产商的角度，分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产净值有很大折让的开发商还原其优质资产的价值。
尽管在发行过程中，开发商需要花费2．5％～3％的费用，但专业REITs运作人士认为，基本上会有70％～80％的企业属于成功付费。
即便不能成功上市，开发商需要支付必要的资产转移过户费，但这笔费用在某种程度上也能够被转冲掉。因为资产被转出去以后，国内企业就可以向国外的银行贷款。“国外的利率要比国内低，这样还可以降低企业的资金成本。”
黄立冲对记者表示：“对房地产所有者来说，REIT在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs可以为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，建立一种比较稳定的融资制度。REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售；另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。更重要的是，它为发展商提供了银行信贷以外的融资途径。
尽管REITs对国内的开发企业而言尚属新鲜事物，但纵观全国，符合REITs上市条件的成熟的商业物业并不缺乏。
有很多电子商城经过长时间的发展，销售状态一直都很旺盛．像北京的海龙电子商城、深圳的赛格电子市场以及遍布各地的百脑汇等。
包括一些区域性的批发市场，如北京以小商品批发闻名的天意、动物园，以及现在的百荣世贸城等批发市场，这类批发市场一直很火，而且租金也在不断上升。他们都很符合REITs的上市条件。
“我曾给深圳赛格算过一笔账。按照他的租金水平，如果作REITs，每个建筑平方米至少能卖到20多万。这种物业上市以后对大家很有好处。”齐霁表示。
同时他强调，通过大众的钱去投资房地产行业，将会成为房地产金融业的一个潮流。
投资者：风险较低 收益稳定
由于REITs的价格变动与其所投资物业的资产净值相关，因此它受股票等其他金融产品价格变动的影响较小。
与其他投资产品相比，如直接购买商业物业或相关股票，不但投资所需要的资金量比较大，而且风险也较高。
REITs通过投资于已建成的有稳定租金或其他收入的物业，目前香港规定其派息比率不得低于90％，因此REITs为投资者提供了一种风险相对较低、回报稳定的投资品。
以越秀房地产投资信托为例，上市前曾获得机构投资者145倍的认购，并吸引了香港个人投资者495倍的超额认购。根据发行价格，越秀房地产投资信托的收益率达到6．5％。即使不考虑股价上涨的可能性，每个投资者都可以通过购买越秀的REITs产品，获得6．5％的收益。
黄立冲总结认为，REITs的基金单位具有三个方面的优势：
首先，业务重点明确。因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外的业务，或拥有重大的非房地产资产，可以为某些风险承受力较低的投资者提供特殊的投资工具。
其次，收益稳定。房地产投资信托守则规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金于各财政年度必须分派至少90％的经审核除税后的收入净额。
再次，监管严格。风险较低。管理人获证监会持续发牌认可及监管，公司管治比较令人放心。而且具有法定及监管企业管治机制，并由独立受托人监督内部企业的管治机制。
因此即使把它放在整个国际金融市场上来看，与其他普遍投资产品，REITs也被视为是安全性和获利性较为理想的投资方式。
香港VS新加坡：谁是内地REITs理想之选?
香港已有的4只REITs所点燃的上市风潮，近期突然面临衰弱之势，迫使冀望已久的房地产企业纷纷选择了暂时延迟。而与香港一洋之隔的新加坡，因REITs市场发展较早且没有地域性限制，一向被人们视为是较香港更为成熟的市场，但这里目前同样悄无声息。不同的市场，相同的境遇，究竟哪个更适合内地REITs?
市场：一边是火焰一边是海水
2005年6月，香港证监会撤销了REIT厂投资海外房地产的政策限制导致新加坡和香港这两个资本容量和物业体量严重不成比例(资本容量远远大于物业体量)的市场，突然形成了对峙之势、他们为了吸纳大陆的优质资产上市，都曾不同程度地抛出了橄榄枝。 而自去年11月以来，香港多只REITs的成功上市，以及上市后股价的大幅攀升，不仅让2005年年末的香港REITs市场呈现出空前的繁荣景象，更抢尽了新加坡的风头。
对于此种现象，齐霁用“炒作”进行了总结，而这种炒作最直接的结果，就是最近香港REITs市场股价的大幅波动。
而香港的彼岸，另一头的新加坡却显得平静了许多。由于REITs市场开放的时间较早，新加坡REITs市场从2001年发展到现在，发展一直比较稳定，成熟是大家对于新加坡市场的共识。在4年时间里，新加坡已吸引了9只REITs挂牌上市。仅2002年到2005年，新加坡房地产投资信托(REITs)市场每年增长135％，资本总值高达55亿美元。
在这种市场环境下，把REITs当做定期收入的思维已深入新加坡投资者的心中。因此相对来说，他们对REITs的认识更加专业，没有太多的投资者抱着炒作的心理去购买REITs股票。
制度：一个灵活一个严格
“原来我比较看好新加坡市场，是因为新加坡市场比较成熟，当时已经有异地的物业上市，因此有规律可循。而那个时候香港的市场还没放开，大陆的资产去香港缺乏具体的参照物，到底适用什么样的回报率都很难确定。香港的市场需要拿牌照，这样审查和报批就会很严格。而我们所扮演的就是资产管理公司的角色，拿牌照对我们来说是一个限制，新加坡市场却没有这样的要求。”齐霁对记者表示。但是除了成熟度外，在资金容量、制度灵活性以及对内地房地产市场的认识上，香港却比新加坡要略胜一筹。此外目前新加坡并没有专门针对中国地产在新加坡发行的相关法规，而香港则有一些特别的税务安排是给大陆的。
由于没有地域性的限制，使得新加坡的金融法规监管也更加严格，这造成了新加坡的REITs市场敏感性要差一些，黄立冲对此形容说，“它的交易活跃性要比香港低一半”。另外，从法律的角度来看，考虑到异地物业的国家风险和税务风险，新加坡的投资者所要求的风险议价则会高一些，即他们对中国的资产所要求的回报率相对较高。“从平均的角度来看，新加坡对国内物业在回报率上要比香港高一点，这是新加坡的不利因素。”齐霁分析说。以近期上市的雅诗阁公寓信托为例，作为泛亚地区第一只投资于服务式公寓，酒店的房地产投资信托基金，该信托资产位于新加坡、中国、越南。印度尼西亚、菲律宾等地。“中国的雅仕阁总共打包了上海、北京、越南，马来西亚、印尼等地的5、6个酒店式公寓这样的资产，它上市的回报率是9％，这对于内地房地产企业来说太不合适了。”
另外，出于地域上的因素，香港的投资者对中国房地产市场的认识要比新加坡更为深厚，内地房地产市场的任何风吹草动，都会影响到香港投资者对内地在香港所发行的REITs股票的估值。对于内地发行REITs上市的房地产企业而言，新加坡的投资者则从市场的反应速度来看，显得“笨一些”。在这种情况下，香港的市场会更加高效。
波动而不失灵活的香港市场更高效
“REITs作为一种具有稳定收益性的投资产品，它的资金来源是租金收入，因此这种投资产品的资本增值其实是很慢的，涨跌的幅度不应该很多。但是香港股票市场上的投资者从来没有把房地产收租型物业当做类似国债那种债务性产品去看待，而是把它当做股票去炒作。”但从另外一个角度，黄立冲认为，这种起伏波动也说明了香港市场要比新加坡更加活跃。即便有人为的作用，但如果在可控的范围之内，它会是有利的。
对此，齐霁也认为，目前香港的炒风比较严重，引起了市场波动，但经过一段时间的发展，未来必然会形成一个逐步成熟、稳定的趋势。齐霁表示，上市所选择的市场关键因素在于这个市场所要求的回报率，由于新加坡的回报率要比香港高一些，因此从目前的市场判断来看，香港对于内地的房地产企业要好一些。“如果投资人要求的画报率太高的话，对于作REITs上市的房地产公司是不合适的。”
黄立冲进一步强调，无论从市场的有效性还是资金总量上看，香港市场对内地大型地房地产企业发行REITs而言，应该是不二的选择。
另据瑞士银行亚洲房地产研究部门联席主管梁贤杰预计，2010年前亚洲REITs市值将增长近10倍，达到1000亿美元，远高于目前的110亿美元。其中70％～80％的新增市值将来自酒店REITs等新基金的上市，亚洲地区的房地产公司将借助地产价值不断上升的有利时机，为新的项目筹集资金。这无论对新加坡、香港市场，还是内地房企来说，都不失为一个好消息。
上市REITs六大“择偶”标准
REITs上市虽暂遇波折，不过长远来看，REITs的确是一条理想的融资渠道；但另一方面，REITs对物业的选择有严格的标准，究竟REITs“择偶”有哪些具体标准?本刊特邀具有丰富的实操经验的华银控股投资管理部总经理刘思彤执笔，解读上市REITs六大“择偶”标准。
在新政压市、融资方式单一的前提下，通过REITs上市融资便成为不少内地企业由衷的企盼。然而，在实际工作当中发现 欲上市物业往往由于不了解REITs的要求，而致使上市计划受到影响。那么，内地物业到底需要达到什么样的标准，才可能具备REITs上市的条件?
标准之一：每年产生稳定的租金收入。REITs上市是以对该物业未来可预期的回报来吸引投资者的。无论新加坡市场还是香港市场都要求REITs资产组合中的每一个物业都是已。大部分签署了租约且已开业。依据租约约定的租金水平，投资人可以推测出未来一定期限内该物业可实现的租金收入，从而可以预期投资人从对本REITs的投资中获得长期、稳定的投资收益。
标准之二：信用良好、组合合理的租户。物业最好有全球500强等国际知名品牌租户且租户较多为好，一方面，国际知名品牌租户可以保证REITs收益的稳定性，他们赖账的情况比较少；另一方面众多的租户可以帮助租金水平趋于合理。
例如，一个10万平方米的shopping mall，较好的商业分布是：四个角分别由有特色的知名品牌大型主力店占据，比如：一角可以是大中、苏宁等，另一角可以是麦当劳、肯德基或者星巴克，地下一层和二层可以是大型超市，一至三层分别为精品店、百货公司，再配合餐饮、休闲、娱乐设施。这样的一个多业态组合的商业物业，是REITs理想的投资对象。而其中吸引人流的主力店，例如：超市、百货店所占比例最好不超过40％，其他60％的面积为分割出租的精品屋等小租户较好，这是因为大的品牌超市、百货店租户往往会凭借其品牌优势把租金压的极低，业主只有依靠其他租户拉升租金才能保证整个物业的租金水平趋于理想。
标准之三：便于预测租金收入的业态形式。可采用REITs方式融资的物业范围很广，如：商业零售物业 写字楼、工业厂房 酒店、住宅、公寓都可通过REITs上市融资。从商 业物业业态来看购物中心、小商品市场。具有一定规模的电子用品市场，图书城、电脑城以及建材批发市场等业态形式对境少房地产投资人很具吸引力。这是因为在大多数情况下这些业态的租户众多，租金水平较高，相对于仅有一两家大租户的物业来说，既大大分散了租金风险又有较高回报。此外，从境外基金近年来的收购动向来看，位于京沪两地的甲A级写字楼也颇受青睐。值得注意的是，工业厂房的建造成本低、租金回报却相对较高。我近期接触的工业厂房中有相当一部分5年就可以收回投资，这意味着20％的投资回报率，对于REITs投资人来说是相当具有吸引力的。
标准之四：体量较大、总价值较高的物业。准备采用REITs上市的物业必须达到一定的规模。这个规模的标准可以从两个方面来体现，一是体量，二是总体价值。
从体量上来看，境外投资人更偏爱体量较大的物业，因为大体量资产能够产生规模效益，而体量过小，固定成本比例就会相应提高。比如：华银控股操作的REITs物业标准是5万平方米以上。
从总体价值上来看，物业总体价值要超过3亿元。在北京，上海等地，符合其中任何一个条件都达到了华银控股REITs操作的规模要求。这是因为北京和上海地区的单位租价较高，体量不足5万平方米，总价也可能超过3亿元。因此，设定双标准，能够使那些资产质量较高但体量偏小的商业项目也可采用REITs方式融资。
标准之五：物业升值前景看好的一、二线城市。海外REITs投资人比较希望所投资的物业在大陆的一线城市及重点城市，从前期来看，一些收购写字楼和商业物业的基金较偏好京沪两地，连广州、深圳都没有成为他们的投资重点。但从长远来看，我认为二线城市更具投资价值，很多海外基金在与我们的接触过程中也渐渐地认识到了这一点。就拿河北省保定市来说，据我们了解，河北省去年的GDP保定排名第三，而房地产价格倒数第二。敏锐的投资人立刻就能察觉到其中巨大的商机，因此，在法律等环境日益完善的前提下，二线城市蕴涵着更大的利润空间。
标准之六：物业权属干净。欲上市物业必须具备五证，从土地证、两个规划证、开工证到销售许可证，只有五证俱全才具备转让条件，另外，尽量没有法律上的纠纷。具备转让条件才能完成海外REITs上市的过程。因为REITs说到底是一个资产证券化的过程，是最终将物业的所有权以及对应的收益权分拆成基金单位转让出去的过程。没有干净的权属必然会妨碍REITs的顺利上市。
附：国内资产组建离岸式REITs操作流程
由于政策方面的因素，截至目前，我国大陆仍无法拥有自己的REITs。这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。而目前国内的地产企业，对如何操作离岸REITs不甚了解。为此，本文对REITs的基本操作思路及上市流程予以梳理，以飨读者。
REITs海外融资基本思路
拟上市REITs结构(如下图所示)主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。
以国内某机构到新加坡／香港资本市场上市为例，其基本思路如下：
1．新加坡／香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合／收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。
5．REITs在法律要求的范围内(例如：香港要求不超过资产池总价值的45％)，通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸式REITs基本操作流程
1．确认首次公开发行REITs目标物业(资产)，建立资产池
首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。
2．对物业进行审计及资产评估
在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。
3．上市前融资安排
根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。
4．实施资产重组
在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征(所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，等等)以及整个资产池的总体特征，建议对交易结构进行微调，大致包括以下方面：
(1)设立BVI公司的具体方案。
(2)REITs的融资比率。
(3)REITs基金单位的定价，对不同的机构投资者的优惠认购价。
(4)承销商上市路演的具体方案。
在作出上述可能的微调之后，将确定REITs上市的最终交易结构。
5．成立相关公司、与信托公司签订信托服务协议
(1)设立BVI公司，将资产转移至BVI公司。
(2)设立资产管理公司。
(3)与信托公司签订信托服务协议。
6．发行地当局审核
这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地(新加坡／香港)当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。
7．向公众发售基金单位
设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入最后一个环节：向公众发售基金单位。发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还包括机构投资者和战略投资者。
此过程基本需要24周，大约6个月的时间。
如此萧条景象，很难让人将其与去年以来的REITs热潮联系起来。2005年，香港、新加坡为REITs上市大势推波助澜，上演了一场又一场竞技赛；领汇、泓富、越秀先后在港上市，并大获投资者青睐……也就在去年9月，由《楼市》主办的“2005(北京)REITs国际合作论坛”在京隆重召开，房地产及金融界反响极其强烈。
面对今昔判若云泥的资本市场，不禁要问：REITs到底怎么了?是什么原因令其失去方向?陷入迷途的REITs在未来是知难而退，还是勇往直前?
答案是肯定的，作为一种功能强大的融资渠道，REITs强有力的套现能力令其魅力难挡，与此同时，保驾护航的政策即将出炉……《楼市》拟于今年9月在京主办的“2006(北京)RElTs国际合作论坛”已然受到数十家房企及相关金融机构的热切关注，一切迹象表明，RElTs前景依然较好。
本期《楼市》深入REITs暂入迷途的背后，并剖析其后市前景。
◆REITs上市遭遇滑铁卢
◆REITs上市缘何受阻?
◆REITs上市谁最受益?
◆香港VS新加坡：谁是内地REITs理想之选?
◆上市REITs六大“择偶”标准
REITs上市遭遇滑铁卢
近日，香港恒基地产(0012．HK)、新鸿基地产(0016．HK)、九龙仓集团(0004．HK)、富豪酒店(0078 HK)等公司纷纷将旗下REITs延缓上市。与此同时，内地多家房企亦宣告上市计划后延。这一态势，与去年竞相上市的景象形成鲜明对比。伴随着企业上市计划的搁浅，已上市REITs的股价亦呈波澜起伏之势。
REITs上市集体搁浅
7月15日，曾是香港恒基地产(0012)预期在香港联交所主板上市的时间。然而，在一个月前，该公司就已经宣布，恒基发展(0097)以及集团主席李兆基的私人家族信托下属公司联合筹建的阳光房地产信托基金将不会于这一日期到来前进行招股及挂牌。
随后不久，瑞安房地产也随即宣布，决定将公司的上市计划延后。按照原计划，瑞安房地产的公开招股应于6月15日结束，并于6月23日挂牌上市。然而截至停止认购时间，瑞安房地产的公开发售部分仍未获得足额认购。据悉，国际配售部分还出现撤销认购申请的情况。
与此同时，原计划于7月份上市的九龙仓集团(0004．HK)筹组中的REITs“钻石”也放缓了上市步伐，而聘请德意志银行进行上市安排。香港首只以酒店资产为基础的REITs——富豪酒店(0078．HK)，也将面临相同的命运。
事实上，在此之前，推迟上市的企业早已有之。据了解，最先宣布融资计划“搁浅”。的是香港房地产巨擎新鸿基地产，该公司的公告称，将延迟旗下创纪房地产投资信托基金在香港联交所主板上市。据悉，创纪房地产投资信托基金是新鸿基地产原本计划在今年6月发行的REITs，包括了10项总价值约73亿港元的物业，计划融资额约39亿港元。
伴随着香港地区REITs步伐的放慢，内地诸多欲打包旗下物业通过REITs上市的知名企业亦纷纷延迟上市时间。
上市REITs股价滑坡
2005年11月25日，香港第一只REITs，也是全球目前为止规模最大的REITs——领汇基金，在经历两年的“磨难”之后，终于在港交所主板上市。当时，该基金一经推出，便得到了投资者的热情追捧，当日上涨超过18％。至2006年3月中旬，股价累积涨幅最高已超过75％。
对于香港REITs的“开门红”，虽然不少投行认为是有关部门太过炒作使然。但无论如何，当时，领汇基金的走火，都给投行、内地企业以及投资者些许信心。或许正是由于这一原因，随后的泓富产业信托、越秀房产信托才具有顺利上市的基础，并在上市首日均有不俗的表现。
然而，好景不长!近两个月以来，领汇的股价一直呈下滑态势，直至7月4日，才刚刚与上市价15．5港元持平。而泓富产业信托、越秀房产信托上市之后的表现一直疲软。截至7月5日，泓富产业信托跌至1．75港元，越秀跌至3．075港元。
与以上三只REITs相比，今年5月24日上市的香港第四只REITs冠君产业信托(2778．HK)更让业界大跌眼镜。其上市首日便跌破发行价，收市价报4．3港元，较上市价5．1港元低15．69％。期间，冠君全球协调人及独家上市代理人美林虽以4．4港元不停吸入华资证券行及其他沽盘力撑股价，但效果并不理想。截至7月6日本刊发稿时，该基金仍未能扭转乾坤，卖出价仅为3．825港元。
事实上，在此之前的6月中旬，香港REITs已经历经一次强烈的“地震”。当时，受美国加息预期以及日本股市狂跌的影响，港股曾暴跌400多点。其中，地产股及房地产信托投资基金(REITs)的下跌尤为突出——长实(0001)跌2．149％、新鸿基地产(0016)跌1．6896、恒基地产(0012)跌1．72％、恒基发展(0097)跌0．778％；REITs方面，领汇基金(0823)跌1．007％、泓富产业信托(0808)暴跌5．25％、越秀房产信托(0405)跌0．85596、冠君产业信托(2778)平收。
而就如上三只REITs的收益率而言，泓富、越秀相对较为平稳，领汇下跌趋势明显。(详见图1)
对于REITs目前所表现出的乏力现象，讯汇证券董事总经理沈振盈认为，市场目前对此类产品尚不热衷。并且，在沈看来，REITs市场将继续受到美国加息以及日本股市波动所带动的影响。然而，某知名投行副总裁却向《楼市》表示，大势对REITs的影响只是短暂的，长期而言，REITs前景仍被看好。
综上，美联储的利率调整以及日本股市的大幅波动，到底对REITs影响几何；究竟是什么原因导致诸多企业的REITs美梦破灭；历经劫波之后，REITs能否恢复昔日繁荣等疑问备受关注。
REITs上市缘何受阻?
领汇成功上市之后遭遇股价下跌的隐忧尚未淡去，冠君等多只REITs的萧条又使人平添新愁……
不唯如此，伴随着资本市场的波动，香港地产大鳄新鸿基、恒基地产、九龙仓集团、富豪酒店以及内地诸多地产巨擎上市计划纷纷搁浅。种种表象背后暗藏的深因是什么，去年风靡全国的REITs，缘何在今年遭受冷遇?
政策支持乏力 自身瓶颈难破
“目前国内政策支持乏力，是REITs发展所面临的瓶颈之一。并且，限制非中国居民在华购房政策即将出台的压力，亦使未来REITs具有一定的不确定性。”某知名投行资深经理人表示。
不过，政府方面已经在行动。近日，银监会政策法规部 副主任李伏安对《楼市》记者表示：“目前相关政策正在制定中，由于内部意见不统一，所以．暂时不便透露。相关政策或将于本月月底之前逐渐明朗。”
目前的事实证明，国内的商业物业想通过REITs在海外上市，存在多种障碍，运作难度也较大。因为异地发行REITs首先会涉及到税制问题，单从税务角度而言，面临很大的障碍。
美国作为发行REITs较早的国家，纵观其REITs的发展史就不难发现，法律为阳下s的健康发展提供了诸多有利的支持，美国曾多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源，拥有、运营．管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定，优惠税收已经成为其主要优势之一：凡符合法定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除。与之相比，中国在这方面还是一片空白。
“国家首先要在政策上给予一定的税务优惠，在两地双重征税的情况下，再加上其他的各种税费，企业如果强行发行却无法获得既定的利益，那就失去发行的意义了。”美国盛诺金地产基金公司董事总经理黄立冲强调，这对房地产企业来说非常重要。
另外，单就REITs本身而言，其自身的诸多要求亦是发展受限的主要原因之一，比如，要求物业必须要有长期、稳定的租金收益，要有足够大的体量，等等。(详见后文“上市REITs六大‘择偶’标准”)正是由于种种限制，致使大量内地物业望尘莫及。
经济过热 波及REITs投资
“主要因为全球经济发展得太好了!”华银控股副总裁齐霁如是解析目前REITs乏力的原因。虽然言辞颇为隐讳，但不难看出，其意指目前全球表现出的经济过热。
诚然，经济过热最直接的表现即通货膨胀，通货膨胀到了一定程度必然招致各国政府采取相应的抑制措施，而加息则往往被公认为最有效的调控手段——
4月28日，中国人民银行将金融机构一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．58％提高到5．85％。6月8日，欧洲央行宣布加息25个基点，将欧元区基准利率由2．5％上调至2．75％。6月29日，一直暗示将停止加息的美国联邦储备委员会决定进行第十七次加息，将基准利率提高25个基点至5．23％，为2001年3月份以来的最高水平。
如果说经济过热间接影响REITs止步，那么，全球范围利率的普遍上调则是REITs受挫最直接也是主要的原因。“利率水平和股市是逆向而行的，利率水平较低时，股市就会比较火；而利率水平较高时，比如，美联储加息后利率为5．85％，而香港REITs的投资回报率为4．31％，新加坡为5．10％，如此一来，必然导致大量资本流入银行，而非资本市场。近期，日本等诸多国家和地区股市的大幅下跌，便是很好的例证。”齐霁分析说。
而就如今的状况而言，美联储加息以及日本股市狂跌等负面影响，无疑给全球股市蒙上一层阴影。在此背景下，近期港股的下跌、多数企业延迟入市的事实便不难理解。“单个市场受整体大势的影响是必然的，而在大势不利的前提下，多数企业选择推迟REITs上市的时间无疑是明智之举。”某知名投行不愿透露姓名的负责人如是评价。
生不逢时 遭遇宏观调控
除全球范围利率的调整外，我国对房地产业实施的宏观调控亦对REITs产生些许影响。代理香港富豪酒店REITs上市业务的德意志银行有关人士表示，在我国实施宏观调控的大背景下，一方面购房人选择持币待购；另一方面，也使资本市场的投资热度有所减弱。
那么，照此逻辑推断，不难想象恒基地产、新鸿基等多数企业之所以将旗下的REITs推迟入市，同样离不开对政策因素的考虑。毕竟，作为企业而言，上市唯一目的即套现。然而，现如今在大势不利的前提下，上市就意味着贱卖。
“上市时间表是可以操控的。”某投行工作人员告诉记者，“在全球范围利率上调，股市行情不佳、中国又实施宏观调控的背景下，我们本着对客户、投资者负责任的态度，也建议企业推迟入市。”
冠君搅局 负面效应扩散
“一粒米坏了一锅粥”。某市场分析人士如是评判今年上半年香港REITs的现状。
而这位人士所谓的“一粒米”即于今年5月24日在港上市的第四只REITs——冠君(2778．HK)。据了解，该基金上市首日，便大跌15．6996，报收4．3港元。该只基金之所以命运多舛，更多则是缘于其自身的因素。“首先，产品结构单一，只有写字楼、停车场、会所及商铺，而事实上，通过REITs上市的物业越丰富其抗风险能力也就越强，比如囊括厂房、酒店及酒店式公寓等；其次，物业的成熟度有所欠缺；再次，2006年预期收益率并不诱人，每单位分红增长有限(按照发行价，则相当于4．84％～5．57％的收益率)”某资深资本运作人士如是分析。
该人士告诉记者，冠君的受挫于被浓雾笼罩的香港资本市场而言，无异于雪上加霜。“看似一个单独的案例，但其带给港股尤其是地产板块的负面效应不可小觑。因为，其股价的大幅波动，可能使投行、企业对香港的信心有所动摇，更可能使得投资者的投资热情大为减退。”该人士如是评价。
过度炒作 透支未来预期
任何涉嫌过度炒作的事件，其效果必然会适得其反。香港REITs同样如是。自去年以来，香港和新加坡，一直在争当亚洲金融中心的事实有目共睹。关于这一点，单从此起彼伏的优惠政策中便可窥见。然而，单就REITs而言，由于新加坡起步早，所以，发展较为成熟。而香港，去年领汇上市之前，还未有一只REITs。在此背景下，经历两年周折，由香港特区政府房屋委员会推出的REITs——领汇，在各界的关注下顺利上市，并赢得香港投资者的大力追捧。
领汇的成功，在香港资本市场掀起一股REITs上市热潮。然而，随后上市的无论是泓富、越秀，还是冠君，其表现均无法与领汇相提并论。对此，某不愿透露姓名的投行人士发表了自己的看法：“领汇是香港特区政府房屋委员会推出的，其上市更多是一种，‘经济地位’的需求。并且，其上市之后的不俗表现．难免有些‘炒作’的意味。毋需讳言，其用意必然是希望领汇的成功带动香港REITs步入快车道。”
对此，某知名投行有关负责人深感认同。“香港的炒作氛围的确较浓，这跟香港一些机构喜好炒作不无关系。但REITs本身是有稳定收益的，过度炒作之后，虽然短期内能令市场繁荣，但长期而言，必然会使市场跌入低谷。由此，投资者的回报也就无从保障。”该位负责人如是说。
综上，诸多因素正是影响REITs上半年乏力之所在。至于REITs能否力挺难关，尚需拭目以待!
REITs上市谁最受益?
作为一种新兴的、可能是最通畅的融资工具，REITs在即将连通中国房地产业的时候，突然失语。近期不得已的观望，让REITs上市链条上的各个受益方，集体遭遇尴尬。但诚如 前文所言，政策等相关举措正在行动当中，一旦渠道畅通，REITs的确魅力难挡。
房企：REITs资金套现能力强
“我们期待REITs发行市场能够尽快好转，一旦打通了这条融资渠道，内地很多商业物业就可以变现，而这些资金还可以进一步投资到其他地方去”。近期多只REITs的上市受阻，让国内的这位商业地产开发商显得有些迫不及待。
截至目前，距《楼市》拟于9月份举办“2006(北京)REITs国际合作论坛”尚有两月有余，已有数个家地产商及基金等相关REITs运作机构与《楼市》接洽。
虽然有关专家指出，REITs并非如某些地产商所想，能解燃眉之急；但从各方的关切之情可见，REITs作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。
自去年香港REITs市场撤销对海外投资的地域限制。尤其是内地越秀房地产信托基金(0405．HK)的成功上市，不但为其筹得资金19．7亿港元，而且也大大增强了其所持有项目的流动性。
由此，国内很多持有商业地产的房地产开发商开始蠢蠢欲动，对于他们而言，REITs巨大的资金套现能力，诱惑实在难挡。
“REITs上市是一个实实在在的为开发商吸纳资金的过程。以我们正在运作的基金为例，除了可以帮助企业所持有的商业物业‘套现’外，还能帮他们寻找合适的租户。另外，作为资产管理公司，我们还会根据不同的时间段、具体业态的变化在经营策略上有所调整。”某知名基金管理机构负责人向《楼市》记者表示。
对于目前大多数持有商业物业的开发商来说，通过REITs上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。
决意选择REITs的大连万达集团股份有限公司董事长王健林对于这个市场更是感受颇深，他曾在公开场合表示：“与IPO不同，REITs的好处在于：第一，不受募集时间的限制。一般海外上市公司每12个月募资一次。第二，不受募资金额的限制。这比较符合我们快速做大的目标。”
REITs是以受益凭证在资本市场上筹集资金，再以直接经营或者间接融资的方式投资于房地产市场，有效地结合了房地产市场和资本市场。
通过这两个市场的结合，有利于房地产开发商在大规模房地产开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。
房地产开发商通过规范的REITs运作渠道可以及时回笼资金，投资于能够产生更大收益的房地产开发中，而将收益较低但画报稳定的这一部分收益转让给希望共享房地产收益，但又不愿过多承担风险的投资者。
因此从地产商的角度，分拆旗下的物业以REITs形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产净值有很大折让的开发商还原其优质资产的价值。
尽管在发行过程中，开发商需要花费2．5％～3％的费用，但专业REITs运作人士认为，基本上会有70％～80％的企业属于成功付费。
即便不能成功上市，开发商需要支付必要的资产转移过户费，但这笔费用在某种程度上也能够被转冲掉。因为资产被转出去以后，国内企业就可以向国外的银行贷款。“国外的利率要比国内低，这样还可以降低企业的资金成本。”
黄立冲对记者表示：“对房地产所有者来说，REIT在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs可以为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，建立一种比较稳定的融资制度。REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售；另一方面，REITs的上市，保持了较高的流动性。更重要的是，它为发展商提供了银行信贷以外的融资途径。
尽管REITs对国内的开发企业而言尚属新鲜事物，但纵观全国，符合REITs上市条件的成熟的商业物业并不缺乏。
有很多电子商城经过长时间的发展，销售状态一直都很旺盛．像北京的海龙电子商城、深圳的赛格电子市场以及遍布各地的百脑汇等。
包括一些区域性的批发市场，如北京以小商品批发闻名的天意、动物园，以及现在的百荣世贸城等批发市场，这类批发市场一直很火，而且租金也在不断上升。他们都很符合REITs的上市条件。
“我曾给深圳赛格算过一笔账。按照他的租金水平，如果作REITs，每个建筑平方米至少能卖到20多万。这种物业上市以后对大家很有好处。”齐霁表示。
同时他强调，通过大众的钱去投资房地产行业，将会成为房地产金融业的一个潮流。
投资者：风险较低 收益稳定
由于REITs的价格变动与其所投资物业的资产净值相关，因此它受股票等其他金融产品价格变动的影响较小。
与其他投资产品相比，如直接购买商业物业或相关股票，不但投资所需要的资金量比较大，而且风险也较高。
REITs通过投资于已建成的有稳定租金或其他收入的物业，目前香港规定其派息比率不得低于90％，因此REITs为投资者提供了一种风险相对较低、回报稳定的投资品。
以越秀房地产投资信托为例，上市前曾获得机构投资者145倍的认购，并吸引了香港个人投资者495倍的超额认购。根据发行价格，越秀房地产投资信托的收益率达到6．5％。即使不考虑股价上涨的可能性，每个投资者都可以通过购买越秀的REITs产品，获得6．5％的收益。
黄立冲总结认为，REITs的基金单位具有三个方面的优势：
首先，业务重点明确。因为房地产投资信托基金不得从事房地产方面以外的业务，或拥有重大的非房地产资产，可以为某些风险承受力较低的投资者提供特殊的投资工具。
其次，收益稳定。房地产投资信托守则规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金于各财政年度必须分派至少90％的经审核除税后的收入净额。
再次，监管严格。风险较低。管理人获证监会持续发牌认可及监管，公司管治比较令人放心。而且具有法定及监管企业管治机制，并由独立受托人监督内部企业的管治机制。
因此即使把它放在整个国际金融市场上来看，与其他普遍投资产品，REITs也被视为是安全性和获利性较为理想的投资方式。
香港VS新加坡：谁是内地REITs理想之选?
香港已有的4只REITs所点燃的上市风潮，近期突然面临衰弱之势，迫使冀望已久的房地产企业纷纷选择了暂时延迟。而与香港一洋之隔的新加坡，因REITs市场发展较早且没有地域性限制，一向被人们视为是较香港更为成熟的市场，但这里目前同样悄无声息。不同的市场，相同的境遇，究竟哪个更适合内地REITs?
市场：一边是火焰一边是海水
2005年6月，香港证监会撤销了REIT厂投资海外房地产的政策限制导致新加坡和香港这两个资本容量和物业体量严重不成比例(资本容量远远大于物业体量)的市场，突然形成了对峙之势、他们为了吸纳大陆的优质资产上市，都曾不同程度地抛出了橄榄枝。 而自去年11月以来，香港多只REITs的成功上市，以及上市后股价的大幅攀升，不仅让2005年年末的香港REITs市场呈现出空前的繁荣景象，更抢尽了新加坡的风头。
对于此种现象，齐霁用“炒作”进行了总结，而这种炒作最直接的结果，就是最近香港REITs市场股价的大幅波动。
而香港的彼岸，另一头的新加坡却显得平静了许多。由于REITs市场开放的时间较早，新加坡REITs市场从2001年发展到现在，发展一直比较稳定，成熟是大家对于新加坡市场的共识。在4年时间里，新加坡已吸引了9只REITs挂牌上市。仅2002年到2005年，新加坡房地产投资信托(REITs)市场每年增长135％，资本总值高达55亿美元。
在这种市场环境下，把REITs当做定期收入的思维已深入新加坡投资者的心中。因此相对来说，他们对REITs的认识更加专业，没有太多的投资者抱着炒作的心理去购买REITs股票。
制度：一个灵活一个严格
“原来我比较看好新加坡市场，是因为新加坡市场比较成熟，当时已经有异地的物业上市，因此有规律可循。而那个时候香港的市场还没放开，大陆的资产去香港缺乏具体的参照物，到底适用什么样的回报率都很难确定。香港的市场需要拿牌照，这样审查和报批就会很严格。而我们所扮演的就是资产管理公司的角色，拿牌照对我们来说是一个限制，新加坡市场却没有这样的要求。”齐霁对记者表示。但是除了成熟度外，在资金容量、制度灵活性以及对内地房地产市场的认识上，香港却比新加坡要略胜一筹。此外目前新加坡并没有专门针对中国地产在新加坡发行的相关法规，而香港则有一些特别的税务安排是给大陆的。
由于没有地域性的限制，使得新加坡的金融法规监管也更加严格，这造成了新加坡的REITs市场敏感性要差一些，黄立冲对此形容说，“它的交易活跃性要比香港低一半”。另外，从法律的角度来看，考虑到异地物业的国家风险和税务风险，新加坡的投资者所要求的风险议价则会高一些，即他们对中国的资产所要求的回报率相对较高。“从平均的角度来看，新加坡对国内物业在回报率上要比香港高一点，这是新加坡的不利因素。”齐霁分析说。以近期上市的雅诗阁公寓信托为例，作为泛亚地区第一只投资于服务式公寓，酒店的房地产投资信托基金，该信托资产位于新加坡、中国、越南。印度尼西亚、菲律宾等地。“中国的雅仕阁总共打包了上海、北京、越南，马来西亚、印尼等地的5、6个酒店式公寓这样的资产，它上市的回报率是9％，这对于内地房地产企业来说太不合适了。”
另外，出于地域上的因素，香港的投资者对中国房地产市场的认识要比新加坡更为深厚，内地房地产市场的任何风吹草动，都会影响到香港投资者对内地在香港所发行的REITs股票的估值。对于内地发行REITs上市的房地产企业而言，新加坡的投资者则从市场的反应速度来看，显得“笨一些”。在这种情况下，香港的市场会更加高效。
波动而不失灵活的香港市场更高效
“REITs作为一种具有稳定收益性的投资产品，它的资金来源是租金收入，因此这种投资产品的资本增值其实是很慢的，涨跌的幅度不应该很多。但是香港股票市场上的投资者从来没有把房地产收租型物业当做类似国债那种债务性产品去看待，而是把它当做股票去炒作。”但从另外一个角度，黄立冲认为，这种起伏波动也说明了香港市场要比新加坡更加活跃。即便有人为的作用，但如果在可控的范围之内，它会是有利的。
对此，齐霁也认为，目前香港的炒风比较严重，引起了市场波动，但经过一段时间的发展，未来必然会形成一个逐步成熟、稳定的趋势。齐霁表示，上市所选择的市场关键因素在于这个市场所要求的回报率，由于新加坡的回报率要比香港高一些，因此从目前的市场判断来看，香港对于内地的房地产企业要好一些。“如果投资人要求的画报率太高的话，对于作REITs上市的房地产公司是不合适的。”
黄立冲进一步强调，无论从市场的有效性还是资金总量上看，香港市场对内地大型地房地产企业发行REITs而言，应该是不二的选择。
另据瑞士银行亚洲房地产研究部门联席主管梁贤杰预计，2010年前亚洲REITs市值将增长近10倍，达到1000亿美元，远高于目前的110亿美元。其中70％～80％的新增市值将来自酒店REITs等新基金的上市，亚洲地区的房地产公司将借助地产价值不断上升的有利时机，为新的项目筹集资金。这无论对新加坡、香港市场，还是内地房企来说，都不失为一个好消息。
上市REITs六大“择偶”标准
REITs上市虽暂遇波折，不过长远来看，REITs的确是一条理想的融资渠道；但另一方面，REITs对物业的选择有严格的标准，究竟REITs“择偶”有哪些具体标准?本刊特邀具有丰富的实操经验的华银控股投资管理部总经理刘思彤执笔，解读上市REITs六大“择偶”标准。
在新政压市、融资方式单一的前提下，通过REITs上市融资便成为不少内地企业由衷的企盼。然而，在实际工作当中发现 欲上市物业往往由于不了解REITs的要求，而致使上市计划受到影响。那么，内地物业到底需要达到什么样的标准，才可能具备REITs上市的条件?
标准之一：每年产生稳定的租金收入。REITs上市是以对该物业未来可预期的回报来吸引投资者的。无论新加坡市场还是香港市场都要求REITs资产组合中的每一个物业都是已。大部分签署了租约且已开业。依据租约约定的租金水平，投资人可以推测出未来一定期限内该物业可实现的租金收入，从而可以预期投资人从对本REITs的投资中获得长期、稳定的投资收益。
标准之二：信用良好、组合合理的租户。物业最好有全球500强等国际知名品牌租户且租户较多为好，一方面，国际知名品牌租户可以保证REITs收益的稳定性，他们赖账的情况比较少；另一方面众多的租户可以帮助租金水平趋于合理。
例如，一个10万平方米的shopping mall，较好的商业分布是：四个角分别由有特色的知名品牌大型主力店占据，比如：一角可以是大中、苏宁等，另一角可以是麦当劳、肯德基或者星巴克，地下一层和二层可以是大型超市，一至三层分别为精品店、百货公司，再配合餐饮、休闲、娱乐设施。这样的一个多业态组合的商业物业，是REITs理想的投资对象。而其中吸引人流的主力店，例如：超市、百货店所占比例最好不超过40％，其他60％的面积为分割出租的精品屋等小租户较好，这是因为大的品牌超市、百货店租户往往会凭借其品牌优势把租金压的极低，业主只有依靠其他租户拉升租金才能保证整个物业的租金水平趋于理想。
标准之三：便于预测租金收入的业态形式。可采用REITs方式融资的物业范围很广，如：商业零售物业 写字楼、工业厂房 酒店、住宅、公寓都可通过REITs上市融资。从商 业物业业态来看购物中心、小商品市场。具有一定规模的电子用品市场，图书城、电脑城以及建材批发市场等业态形式对境少房地产投资人很具吸引力。这是因为在大多数情况下这些业态的租户众多，租金水平较高，相对于仅有一两家大租户的物业来说，既大大分散了租金风险又有较高回报。此外，从境外基金近年来的收购动向来看，位于京沪两地的甲A级写字楼也颇受青睐。值得注意的是，工业厂房的建造成本低、租金回报却相对较高。我近期接触的工业厂房中有相当一部分5年就可以收回投资，这意味着20％的投资回报率，对于REITs投资人来说是相当具有吸引力的。
标准之四：体量较大、总价值较高的物业。准备采用REITs上市的物业必须达到一定的规模。这个规模的标准可以从两个方面来体现，一是体量，二是总体价值。
从体量上来看，境外投资人更偏爱体量较大的物业，因为大体量资产能够产生规模效益，而体量过小，固定成本比例就会相应提高。比如：华银控股操作的REITs物业标准是5万平方米以上。
从总体价值上来看，物业总体价值要超过3亿元。在北京，上海等地，符合其中任何一个条件都达到了华银控股REITs操作的规模要求。这是因为北京和上海地区的单位租价较高，体量不足5万平方米，总价也可能超过3亿元。因此，设定双标准，能够使那些资产质量较高但体量偏小的商业项目也可采用REITs方式融资。
标准之五：物业升值前景看好的一、二线城市。海外REITs投资人比较希望所投资的物业在大陆的一线城市及重点城市，从前期来看，一些收购写字楼和商业物业的基金较偏好京沪两地，连广州、深圳都没有成为他们的投资重点。但从长远来看，我认为二线城市更具投资价值，很多海外基金在与我们的接触过程中也渐渐地认识到了这一点。就拿河北省保定市来说，据我们了解，河北省去年的GDP保定排名第三，而房地产价格倒数第二。敏锐的投资人立刻就能察觉到其中巨大的商机，因此，在法律等环境日益完善的前提下，二线城市蕴涵着更大的利润空间。
标准之六：物业权属干净。欲上市物业必须具备五证，从土地证、两个规划证、开工证到销售许可证，只有五证俱全才具备转让条件，另外，尽量没有法律上的纠纷。具备转让条件才能完成海外REITs上市的过程。因为REITs说到底是一个资产证券化的过程，是最终将物业的所有权以及对应的收益权分拆成基金单位转让出去的过程。没有干净的权属必然会妨碍REITs的顺利上市。
附：国内资产组建离岸式REITs操作流程
由于政策方面的因素，截至目前，我国大陆仍无法拥有自己的REITs。这就决定了欲通过REITs上市的物业，必须到我国香港地区及境外操作。而目前国内的地产企业，对如何操作离岸REITs不甚了解。为此，本文对REITs的基本操作思路及上市流程予以梳理，以飨读者。
REITs海外融资基本思路
拟上市REITs结构(如下图所示)主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。
以国内某机构到新加坡／香港资本市场上市为例，其基本思路如下：
1．新加坡／香港公众、机构投资者、发起人和战略投资者等通过认购REITs基金单位成为基金单位持有人。××资产作为发起人，整合／收购各地的物业组成资产池，其租金收入扣除各种费用后作为投资收益支付给基金单位持有人。
2．作为资产管理人的控制方，通过向REITs提供资产管理服务，收取管理费。
3．受托人代表基金单位持有人的利益处理相关事务，收取信托管理费用。
4．物业管理人由××资产提供物业管理服务，收取管理费。
5．REITs在法律要求的范围内(例如：香港要求不超过资产池总价值的45％)，通过向贷款人融资的方式，利用财务杠杆扩大收购物业的规模。
离岸式REITs基本操作流程
1．确认首次公开发行REITs目标物业(资产)，建立资产池
首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。
2．对物业进行审计及资产评估
在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所，律师事务所，评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。
3．上市前融资安排
根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。
4．实施资产重组
在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征(所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代，等等)以及整个资产池的总体特征，建议对交易结构进行微调，大致包括以下方面：
(1)设立BVI公司的具体方案。
(2)REITs的融资比率。
(3)REITs基金单位的定价，对不同的机构投资者的优惠认购价。
(4)承销商上市路演的具体方案。
在作出上述可能的微调之后，将确定REITs上市的最终交易结构。
5．成立相关公司、与信托公司签订信托服务协议
(1)设立BVI公司，将资产转移至BVI公司。
(2)设立资产管理公司。
(3)与信托公司签订信托服务协议。
6．发行地当局审核
这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地(新加坡／香港)当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。
7．向公众发售基金单位
设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入最后一个环节：向公众发售基金单位。发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还包括机构投资者和战略投资者。
此过程基本需要24周，大约6个月的时间。