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摘要：土地储备是指由纳入国家自然资源部门名录管理的土地储备机构依法通过收回、征收、收购、行使优先购买权等方式取得土地，并对所取得土地进行土地平整、道路等基础设施建设工作来满足“净地”供应条件，并按照土地供应计划进行配置。随着国土空间规划“五级三类四体系”的建立，新修订的土地法的实施，土地储备工作之前形成的固有打法和套路已经不能满足新的时代要求，新形势下土地储备工作的继续发展亟须新的思路。
关键词：土地储备;国土规划;转型发展
1 前土地储备工作存在的问题
土地储备的规划性不足。土地储备作为保障要素之一，高效的土地资源配置和合理利用，有利于区域产业发展，城市特色塑造，功能配套完善，宜居宜业水平的进一步提升。土地储备供应在土地储备规模、结构、时序等供给侧影响因素上的规划研究不够，对市场经济的敏感度、响应度不强，土地储备、土地供给与土地市场需求的匹配度不适应，与全面落实党中央“房子是用来住的”的要求还有差距，土地储备的城市区位级差效益、城市功能级差效益和城市规模级差效益没有得到最大化发挥，缺乏高效供给。
土地储备资金创新力不够。一方面，民生保障、基础设施建设对财政资金的需求量较大，用土地出让收入，国有土地收益基金作为储备资金来源，存在降低成本需要多出让土地，而增加出让土地规模又要增加储备资金量来储备土地的矛盾;另一方面，利用土地储备专项债券作为缓解资金需求途径也存在资金额度比较小、灵活度不强的问题，总体上土地储备专项债券使用率不高，现有的土地储备资金来源模式无法满足规模化、片区化、集中式的土地储备和供应需求。
土地储备机制适应力不强。在征收拆迁与公共性相符度较低的情况下，如何通过城市更新对存量建设用地进行再开发、再利用成为土地储备工作需要思考、实践的问题。土地储备工作理念更新慢，管理粗放，专业性、技术性与新时代土地储备全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精细化管理，从而进一步影响储备土地的出让时序、经济收益和社会效益。
2 完善与加强土地储备工作的对策
科学编制储备计划。结合城市定位、发展方向、产业塑造，把握经济社会五年规划对各类土地规模、结构的需求，以“集中连片储备、节约集约利用”为导向，摸清底数、整体操盘，将土地储备规划纳入国土空间规划专项规划管理。依据土地储备规划科学、有序地编制土地储备计划，合理确定土地储备范围，确保土地储备空间与规划空间适配，对于土地储备的规模、布局、结构、供地时序等要统筹、有序、合理规划;完善土地储备库建设，编制与国民经济和社会发展奋斗目标、年度计划有机衔接、相互协调的土地储备规划计划，同时与城市近期建设规划、土地市场运行、城市建设资金需求及地方政府债务限额相适应。土地储备规划和储备计划应提高严肃性，实施要经过同级政府批准，并做好信息公告，全面建立约束性与灵活性并重的优化调整实施机制。
精细化实施土地储备。加强《中华人民共和国土地管理法》（新修订）等新颁布法律法规的研究，注重加强土地储备标准化、程序性、规范化建设;加强对社会停车场，绿地公园等用地性质的地上地下空间和公众性、公益性用地的土地储备、出让方面的研究;通过优化、调整、完善储备土地结构，扩大土地储备覆盖面，发挥土地储备公益性效能;增强与产业、商务、房产、园区等部门、平台的横向沟通，按照分类分批次统筹做好储备土地高效供应。实施土地储备精细化、信息化、规范化、资产化管理，加强土地储备工作质量认证体系建设，推进土地储备工作流程标准化、规范化建设，实现土地储备“全生命周期”管控;制定风险预警措施和制度，完善相关监督机制，加强对储备土地来源、入库、出库的全生命周期管理，发挥政府在整个土地储备工作中的决定性作用。
创新土地储备机制。发挥市场配置资源的决定性作用，在土地储备工作机制上，将自然资源部门土地市场职能与土地储备工作整合，形成土地储备、地价评估、市场公告出让等链式服务格局，使土地储备机构成为土地市场储备、运作、交易主体，自然资源部门落实监管职责。在土地储备资源内涵上，积极探索土地储备供给侧创新，加大对社会停车场、绿地等地下空间用地储备出让的探究，通过储备出让再开发、再利用、再集约，加强城市地下空间的开发利用。另外，可以探索对林田湖草等自然资源的储备，进一步推进生态文明建设，构建资源储备“一盘棋”、统一储备的模式。加大对存量建设用地的储备，加强对土地二级市场的交易的管理，拓展储备方式。推进城市更新的实施，盘活区域内的存量土地资源，加大低效用地的开发利用，积极利用棚户区、城中村改造政策拓宽城市建设空间;深化城乡建设用地统一性，开展集体经营性用地“同权同价”入市。
切实提升土地储备工作效能。完善“净地”标准，严格入库储备地块的“三清”管理，即“产权清、地上清、地下清”，营造良好的营商服务环境，积极做好储备土地前期开发，建立土壤污染性调查、文物勘探保护等工作并联式、区域化实施机制，确保企业“拿地即可交地、交地即可开工”。提高土地储备工作在城市职能性质、形态方向、用地结构、产业发展等方面内容的研究能力，科学化布局落子。一方面，结合土地储备规划，按计划出让规模，分年度逐批次完成土地出让供应;另一方面，构建集中式、片区式土地储备格局，引导城乡建设基础设施、公共设施适度超前布局建设，减少储备土地因区位不同产生的级差收益区别，让土地储备工作不只是经营城市土地，还要改善人居水平和質量。配套土地储备计划，建立储备土地项目库管理机制，即对应土地储备计划项目建立土地前期开发项目库，调整储备土地规模、结构、时序，同步动态化、统筹化做好储备土地周边基础设施、公共设施建设的实施。
3 结束语
新的国土空间规划体系背景下，土地储备工作需要重视国土空间规划的引领作用，加强国土空间规划和土地储备“一体化”建设，稳定土地储备资金，创新收储机制、改进工作方法，从而更好地实现新时代土地储备的高质量发展。
参考文献
[1] 王振坡， 刘璐， 牛家威. 我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方向[J]. 中国房地产，2020（6）：35-41.
[2] 李长慧. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探讨[J]. 住宅与房地产，2019（36）：219.
关键词：土地储备;国土规划;转型发展
1 前土地储备工作存在的问题
土地储备的规划性不足。土地储备作为保障要素之一，高效的土地资源配置和合理利用，有利于区域产业发展，城市特色塑造，功能配套完善，宜居宜业水平的进一步提升。土地储备供应在土地储备规模、结构、时序等供给侧影响因素上的规划研究不够，对市场经济的敏感度、响应度不强，土地储备、土地供给与土地市场需求的匹配度不适应，与全面落实党中央“房子是用来住的”的要求还有差距，土地储备的城市区位级差效益、城市功能级差效益和城市规模级差效益没有得到最大化发挥，缺乏高效供给。
土地储备资金创新力不够。一方面，民生保障、基础设施建设对财政资金的需求量较大，用土地出让收入，国有土地收益基金作为储备资金来源，存在降低成本需要多出让土地，而增加出让土地规模又要增加储备资金量来储备土地的矛盾;另一方面，利用土地储备专项债券作为缓解资金需求途径也存在资金额度比较小、灵活度不强的问题，总体上土地储备专项债券使用率不高，现有的土地储备资金来源模式无法满足规模化、片区化、集中式的土地储备和供应需求。
土地储备机制适应力不强。在征收拆迁与公共性相符度较低的情况下，如何通过城市更新对存量建设用地进行再开发、再利用成为土地储备工作需要思考、实践的问题。土地储备工作理念更新慢，管理粗放，专业性、技术性与新时代土地储备全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精细化管理，从而进一步影响储备土地的出让时序、经济收益和社会效益。
2 完善与加强土地储备工作的对策
科学编制储备计划。结合城市定位、发展方向、产业塑造，把握经济社会五年规划对各类土地规模、结构的需求，以“集中连片储备、节约集约利用”为导向，摸清底数、整体操盘，将土地储备规划纳入国土空间规划专项规划管理。依据土地储备规划科学、有序地编制土地储备计划，合理确定土地储备范围，确保土地储备空间与规划空间适配，对于土地储备的规模、布局、结构、供地时序等要统筹、有序、合理规划;完善土地储备库建设，编制与国民经济和社会发展奋斗目标、年度计划有机衔接、相互协调的土地储备规划计划，同时与城市近期建设规划、土地市场运行、城市建设资金需求及地方政府债务限额相适应。土地储备规划和储备计划应提高严肃性，实施要经过同级政府批准，并做好信息公告，全面建立约束性与灵活性并重的优化调整实施机制。
精细化实施土地储备。加强《中华人民共和国土地管理法》（新修订）等新颁布法律法规的研究，注重加强土地储备标准化、程序性、规范化建设;加强对社会停车场，绿地公园等用地性质的地上地下空间和公众性、公益性用地的土地储备、出让方面的研究;通过优化、调整、完善储备土地结构，扩大土地储备覆盖面，发挥土地储备公益性效能;增强与产业、商务、房产、园区等部门、平台的横向沟通，按照分类分批次统筹做好储备土地高效供应。实施土地储备精细化、信息化、规范化、资产化管理，加强土地储备工作质量认证体系建设，推进土地储备工作流程标准化、规范化建设，实现土地储备“全生命周期”管控;制定风险预警措施和制度，完善相关监督机制，加强对储备土地来源、入库、出库的全生命周期管理，发挥政府在整个土地储备工作中的决定性作用。
创新土地储备机制。发挥市场配置资源的决定性作用，在土地储备工作机制上，将自然资源部门土地市场职能与土地储备工作整合，形成土地储备、地价评估、市场公告出让等链式服务格局，使土地储备机构成为土地市场储备、运作、交易主体，自然资源部门落实监管职责。在土地储备资源内涵上，积极探索土地储备供给侧创新，加大对社会停车场、绿地等地下空间用地储备出让的探究，通过储备出让再开发、再利用、再集约，加强城市地下空间的开发利用。另外，可以探索对林田湖草等自然资源的储备，进一步推进生态文明建设，构建资源储备“一盘棋”、统一储备的模式。加大对存量建设用地的储备，加强对土地二级市场的交易的管理，拓展储备方式。推进城市更新的实施，盘活区域内的存量土地资源，加大低效用地的开发利用，积极利用棚户区、城中村改造政策拓宽城市建设空间;深化城乡建设用地统一性，开展集体经营性用地“同权同价”入市。
切实提升土地储备工作效能。完善“净地”标准，严格入库储备地块的“三清”管理，即“产权清、地上清、地下清”，营造良好的营商服务环境，积极做好储备土地前期开发，建立土壤污染性调查、文物勘探保护等工作并联式、区域化实施机制，确保企业“拿地即可交地、交地即可开工”。提高土地储备工作在城市职能性质、形态方向、用地结构、产业发展等方面内容的研究能力，科学化布局落子。一方面，结合土地储备规划，按计划出让规模，分年度逐批次完成土地出让供应;另一方面，构建集中式、片区式土地储备格局，引导城乡建设基础设施、公共设施适度超前布局建设，减少储备土地因区位不同产生的级差收益区别，让土地储备工作不只是经营城市土地，还要改善人居水平和質量。配套土地储备计划，建立储备土地项目库管理机制，即对应土地储备计划项目建立土地前期开发项目库，调整储备土地规模、结构、时序，同步动态化、统筹化做好储备土地周边基础设施、公共设施建设的实施。
3 结束语
新的国土空间规划体系背景下，土地储备工作需要重视国土空间规划的引领作用，加强国土空间规划和土地储备“一体化”建设，稳定土地储备资金，创新收储机制、改进工作方法，从而更好地实现新时代土地储备的高质量发展。
参考文献
[1] 王振坡， 刘璐， 牛家威. 我国城市土地储备制度的演进逻辑与变革方向[J]. 中国房地产，2020（6）：35-41.
[2] 李长慧. 土地规划管理与城乡规划实施的关系探讨[J]. 住宅与房地产，2019（36）：219.