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摘要:对于房产企业项目管理中存在的问题,给出全过程控制,全方位管理,保证工程进度,工程质量和建设资金的良好应用。
关键词:房地产,项目管理,工程质量,进度
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: for real estate enterprise project the problems existing in the management and control process are given and comprehensive management, guarantee the project schedule, the engineering quality and construction funds of the good application.
Keywords: real estate, project management, engineering quality, progress
1保证工程质量
1.1加強施工组织设计的审定
施工组织设计是为具体指导施工而编制的一个带有法规性的文件。它对全部施工活动做出详细的部署和安排。其中应对施工方法、进度计划、劳动力、施工机械、运输设备、建筑材料以及技术经济指标计算和分析等做详细阐述。从质量角度讲,施工方法的正确与否应是质量最根本的保证,对重点部位及主要的施工方法应做详细阐述,并应附图说明,使施工有法可依。
当前普遍具有对施工组织计划不是很注重的情况,认为这只是形式上的东西,施工中应按实际情况控制。但根据国际交流的不断发展,国外一些先进的管理模式逐渐进入中国,而外资企业均十分重视一些书面上的材料,尤其是施工组织计划。计划编制的好与坏,是可以从一个侧面反映一个施工单位的管理水平的。其中所包括的内容必须是详细而正确的,并能从实际指导施工。此计划经监理单位及建设单位审核后,就应该具有约束力。若在施工中出现与计划不符的情况,施工单位必须提供书面材料进行重新审核。另外随着工程的进行,施工单位必须编制各分项或分部工程的详细施工组织计划,这样才能使整个工程在一个可控制的步骤中进行。
1.2项目管理制度
1)人员素质。建设管理是一种多门类、多学科的综合管理,学员要具有较高的素养,对本专业的知识和经验都应掌握,新技术、新设备很快熟悉,对国家规范及本地行业的一些特殊规定能熟悉在心,且可以认真负责、吃苦耐劳。
2)管理制度。项目管理制度对是否成功管理工地的好坏起到关键的作用。每个公司均有自己的管理系统及经验,但均应以质量为核心,制定各项措施、规范和规程是工程施工的准则,在技术管理上有法的作用。管理人员必须认真学习、熟练掌握、严格执行。要求检查、监督除重点进行外,一般应跟踪作业,随时督导。施工单位施工水平的高低也可以从一个侧面反映出建设单位管理水平的高低。
建设单位应该从工程的开始阶段就严格管理,从各个方面对施工单位进行管控。这其中包括人的控制、材料的控制、机械的控制、施工工艺的控制等。而人的控制是主要的,严格控制无技术资质的施工人员上岗操作。考察施工管理人员是否适合本岗位,同时也应加强建设单位管理人员自身的管理水平,使双方均有一套约束力强并行之有效的管理办法,这样整个项目的管理才能更进一步。
4)资料管理。项目管理的另一项重要内容是工程技术资料的管理。工程技术资料是施工情况的真实反映,是评定工程质量的主要依据,是工程技术档案的主要内容,同时也是工程交付使用后,在维修与扩建以及管理方面的重要技术依据,务必严肃认真做好。工程技术资料要在施工实践形成中取得,要确保其时间的真实性,要及时记载,不可后补,更不能编造。对于技术数据,必须要求准确,不可弄虚作假,不可随便涂改,必须按照规定的资料种类和内容,系统地逐项进行检查验收。务求全面完整反映工程质量的真实情况。
虽然目前施工单位一般均能及时整理技术资料,但仍存在着认为个别部分或个别材料可能不是十分重要而拖延了资料的整理,认为无关紧要。这就需要建设单位加强施工单位的资料管理意识,可协同监理单位定期不定期对其进行检查,并且及时发现问题,解决问题。
5)安全管理。安全管理的内容包括很多方面。除施工作业必须遵照一定的章程之外,尚有环境、交通、防火、防盗、材料堆放、电气设施和使用的防护,以及闲杂人员禁绝入场等都要全面考虑,做出规定,采取措施,否则就会影响施工。
在环境安全方面,除了施工场区的环境外,尚应考虑场区周围环境。如噪声、烟火、毒气等凡能波及四邻的、影响他人的因素都要有必要的考虑。否则出现事后交涉,往往影响施工。
安全管理的各项内容和具体要求,我国现行的三大法规:《建筑安装工程安全技术规程》《关于加强建筑安装企业安全施工的规定》《建筑安装工人安全技术安全操作规程》中已有明确规定,均应熟悉掌握。
施工安全的管理主要由乙方负责,甲方可以配合督促检查。对于严重影响安全的现象,必要时可以郑重干预或加以制止。应当认识到不安全因素会对工程本身带来难以估计的不良影响,甚至是危害,从体现对全部工程的组织领导的角度出发,甲方应当参与安全管理。
2缩短工期
工期是施工单位承包工程指标的内容之一。在承包合同中应明确规定工期以及缩短或拖延工期的相应奖罚条例,使施工工期和经济效益挂钩,以促使工期缩短。对于建设单位来说,在购房合同中已明确交房日期,晚交一天房,意味着重大的经济损失。而缩短工期等于投资提前受益,对双方有利,更利于甲方。因此对建设单位来说,应取宁奖勿罚态度,主动配合,积极合作,双方受益。
3节约投资、提高效益
3.1控制施工图预算
施工图预算,按现行规定,由设计单位编制,基本上执行国家的有关规定,从委托设计开始就应该严格控制。
3.2控制工程款的拨付
一项工程在签订施工合同时,必须经过招标、投标,实行投资包干,一次包死。按合同规定,一次或几次拨付工程款,执行合同中严格控制,不得随便增加,如果由于客观原因,做不到一次包死,采取按工程部位按实结算拨付,这就需要从多方面加以控制,其中最主要的是控制工程进度,要根据实际完成的形象部位拨付工程款,以防止施工单位将多拨款项挪作他用,从而造成占用资金、贻误时机,影响以后工程材料的购置。尤其是在物价不断波动随时上调的情况下,更为重要。在实际工作中挪用款项的事例不为少见,特别是建筑业不十分景气的时候出现更多,不得不加以注意。有经验的建设单位,往往连材料采购也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在购材上的随意性所造成的浪费,这是一条可取的经验。类乎这方面的事,一定要缜密考虑,要把它列成条款,写在合同里认真执行。
3.3控制各项有关费用的施工签证
有关费用的施工签证通常是难以避免的,属于正当的、合理的自不待述,但须认真核实,切乎实际,不得随便多签工时、工量。对于工程定额中所谓活口费的部分尤其要慎重。首先核查项目该不该发生,判明哪方责任,其次是用土的多少。如果不属甲方责任,或者用工量超过实际,都不予签证。要充分认识所谓活口费是制定定额时无法确切规定统一标准而实际中又不可避免地要发生的项目,应当实事求是对待,而不要形成乙方藉以随便增加费用的借口。
发生有关费用的施工签证,一般在开挖基坑（槽）的土方工程和基础工程以及排水方面居多。这几方面有许多一旦在当时含糊,事后就无法说清,甚至根本无法查清的地方。比如开挖前的地形状况,开挖的宽度、深度以及地基的处理等。如果建设单位施工管理人员没有跟班监督,也没有做出相应的记录,特别是对于可能发生争议的地方,没有及时与施工单位办理签证,等到施工完毕,提不出有理有据的依据,只好任施工单位随便多开签证项目和工程量,从而造成大量突破工程预算的缺口。
另外一个需要注意的是合同的订立,施工合同是甲乙双方之间为完成施工任务并协调整个建设过程的经济活动,保证实现规定的经济效益而签订的经济合同。但往往双方均忽略了经济合同,合同中语言含混笼统,双方责任不明确,因而往往造成预算和合同方面的失控和扯皮,最终突破预算,超过工期,甚至发生纠纷和投诉。这一点不可不予重视。
4结语
房地产行业中,项目管理是一项很繁重和复杂的工作。只有从各个方面完善,才能保证整个项目的良性发展。建设单位必须随时掌握每个环节的进展情况,及时会同有关方面进行相应的调整,使其不断保持相对平衡,以确保工程进度、工程质量以及建设资金的良性运用等。
关键词:房地产,项目管理,工程质量,进度
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
Abstract: for real estate enterprise project the problems existing in the management and control process are given and comprehensive management, guarantee the project schedule, the engineering quality and construction funds of the good application.
Keywords: real estate, project management, engineering quality, progress
1保证工程质量
1.1加強施工组织设计的审定
施工组织设计是为具体指导施工而编制的一个带有法规性的文件。它对全部施工活动做出详细的部署和安排。其中应对施工方法、进度计划、劳动力、施工机械、运输设备、建筑材料以及技术经济指标计算和分析等做详细阐述。从质量角度讲,施工方法的正确与否应是质量最根本的保证,对重点部位及主要的施工方法应做详细阐述,并应附图说明,使施工有法可依。
当前普遍具有对施工组织计划不是很注重的情况,认为这只是形式上的东西,施工中应按实际情况控制。但根据国际交流的不断发展,国外一些先进的管理模式逐渐进入中国,而外资企业均十分重视一些书面上的材料,尤其是施工组织计划。计划编制的好与坏,是可以从一个侧面反映一个施工单位的管理水平的。其中所包括的内容必须是详细而正确的,并能从实际指导施工。此计划经监理单位及建设单位审核后,就应该具有约束力。若在施工中出现与计划不符的情况,施工单位必须提供书面材料进行重新审核。另外随着工程的进行,施工单位必须编制各分项或分部工程的详细施工组织计划,这样才能使整个工程在一个可控制的步骤中进行。
1.2项目管理制度
1)人员素质。建设管理是一种多门类、多学科的综合管理,学员要具有较高的素养,对本专业的知识和经验都应掌握,新技术、新设备很快熟悉,对国家规范及本地行业的一些特殊规定能熟悉在心,且可以认真负责、吃苦耐劳。
2)管理制度。项目管理制度对是否成功管理工地的好坏起到关键的作用。每个公司均有自己的管理系统及经验,但均应以质量为核心,制定各项措施、规范和规程是工程施工的准则,在技术管理上有法的作用。管理人员必须认真学习、熟练掌握、严格执行。要求检查、监督除重点进行外,一般应跟踪作业,随时督导。施工单位施工水平的高低也可以从一个侧面反映出建设单位管理水平的高低。
建设单位应该从工程的开始阶段就严格管理,从各个方面对施工单位进行管控。这其中包括人的控制、材料的控制、机械的控制、施工工艺的控制等。而人的控制是主要的,严格控制无技术资质的施工人员上岗操作。考察施工管理人员是否适合本岗位,同时也应加强建设单位管理人员自身的管理水平,使双方均有一套约束力强并行之有效的管理办法,这样整个项目的管理才能更进一步。
4)资料管理。项目管理的另一项重要内容是工程技术资料的管理。工程技术资料是施工情况的真实反映,是评定工程质量的主要依据,是工程技术档案的主要内容,同时也是工程交付使用后,在维修与扩建以及管理方面的重要技术依据,务必严肃认真做好。工程技术资料要在施工实践形成中取得,要确保其时间的真实性,要及时记载,不可后补,更不能编造。对于技术数据,必须要求准确,不可弄虚作假,不可随便涂改,必须按照规定的资料种类和内容,系统地逐项进行检查验收。务求全面完整反映工程质量的真实情况。
虽然目前施工单位一般均能及时整理技术资料,但仍存在着认为个别部分或个别材料可能不是十分重要而拖延了资料的整理,认为无关紧要。这就需要建设单位加强施工单位的资料管理意识,可协同监理单位定期不定期对其进行检查,并且及时发现问题,解决问题。
5)安全管理。安全管理的内容包括很多方面。除施工作业必须遵照一定的章程之外,尚有环境、交通、防火、防盗、材料堆放、电气设施和使用的防护,以及闲杂人员禁绝入场等都要全面考虑,做出规定,采取措施,否则就会影响施工。
在环境安全方面,除了施工场区的环境外,尚应考虑场区周围环境。如噪声、烟火、毒气等凡能波及四邻的、影响他人的因素都要有必要的考虑。否则出现事后交涉,往往影响施工。
安全管理的各项内容和具体要求,我国现行的三大法规:《建筑安装工程安全技术规程》《关于加强建筑安装企业安全施工的规定》《建筑安装工人安全技术安全操作规程》中已有明确规定,均应熟悉掌握。
施工安全的管理主要由乙方负责,甲方可以配合督促检查。对于严重影响安全的现象,必要时可以郑重干预或加以制止。应当认识到不安全因素会对工程本身带来难以估计的不良影响,甚至是危害,从体现对全部工程的组织领导的角度出发,甲方应当参与安全管理。
2缩短工期
工期是施工单位承包工程指标的内容之一。在承包合同中应明确规定工期以及缩短或拖延工期的相应奖罚条例,使施工工期和经济效益挂钩,以促使工期缩短。对于建设单位来说,在购房合同中已明确交房日期,晚交一天房,意味着重大的经济损失。而缩短工期等于投资提前受益,对双方有利,更利于甲方。因此对建设单位来说,应取宁奖勿罚态度,主动配合,积极合作,双方受益。
3节约投资、提高效益
3.1控制施工图预算
施工图预算,按现行规定,由设计单位编制,基本上执行国家的有关规定,从委托设计开始就应该严格控制。
3.2控制工程款的拨付
一项工程在签订施工合同时,必须经过招标、投标,实行投资包干,一次包死。按合同规定,一次或几次拨付工程款,执行合同中严格控制,不得随便增加,如果由于客观原因,做不到一次包死,采取按工程部位按实结算拨付,这就需要从多方面加以控制,其中最主要的是控制工程进度,要根据实际完成的形象部位拨付工程款,以防止施工单位将多拨款项挪作他用,从而造成占用资金、贻误时机,影响以后工程材料的购置。尤其是在物价不断波动随时上调的情况下,更为重要。在实际工作中挪用款项的事例不为少见,特别是建筑业不十分景气的时候出现更多,不得不加以注意。有经验的建设单位,往往连材料采购也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在购材上的随意性所造成的浪费,这是一条可取的经验。类乎这方面的事,一定要缜密考虑,要把它列成条款,写在合同里认真执行。
3.3控制各项有关费用的施工签证
有关费用的施工签证通常是难以避免的,属于正当的、合理的自不待述,但须认真核实,切乎实际,不得随便多签工时、工量。对于工程定额中所谓活口费的部分尤其要慎重。首先核查项目该不该发生,判明哪方责任,其次是用土的多少。如果不属甲方责任,或者用工量超过实际,都不予签证。要充分认识所谓活口费是制定定额时无法确切规定统一标准而实际中又不可避免地要发生的项目,应当实事求是对待,而不要形成乙方藉以随便增加费用的借口。
发生有关费用的施工签证,一般在开挖基坑（槽）的土方工程和基础工程以及排水方面居多。这几方面有许多一旦在当时含糊,事后就无法说清,甚至根本无法查清的地方。比如开挖前的地形状况,开挖的宽度、深度以及地基的处理等。如果建设单位施工管理人员没有跟班监督,也没有做出相应的记录,特别是对于可能发生争议的地方,没有及时与施工单位办理签证,等到施工完毕,提不出有理有据的依据,只好任施工单位随便多开签证项目和工程量,从而造成大量突破工程预算的缺口。
另外一个需要注意的是合同的订立,施工合同是甲乙双方之间为完成施工任务并协调整个建设过程的经济活动,保证实现规定的经济效益而签订的经济合同。但往往双方均忽略了经济合同,合同中语言含混笼统,双方责任不明确,因而往往造成预算和合同方面的失控和扯皮,最终突破预算,超过工期,甚至发生纠纷和投诉。这一点不可不予重视。
4结语
房地产行业中,项目管理是一项很繁重和复杂的工作。只有从各个方面完善,才能保证整个项目的良性发展。建设单位必须随时掌握每个环节的进展情况,及时会同有关方面进行相应的调整,使其不断保持相对平衡,以确保工程进度、工程质量以及建设资金的良性运用等。