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在我国民法典各编中，物权编的位置顺序在第二编，仅次于总则编之后，地位十分重要。当前，我国正处于全面建成小康社会的中国特色社会主义新时代，需要一个“有恒产者有恒心”的社会氛围与制度保障，这就主要靠民法典物权编来实现。物权编下设五个分编，是民法典中除合同编之外另一个设分编的内容。物权编共有20章258个条文，条文数量仅次于合同编。
对所有权权利体系的完善
我国民法中的所有权包括国家所有权、集体所有权和私人所有权，还包括业主的建筑物区分所有权这种物权特殊形态，上述权利内容在民法典编纂中均有所修改完善。一是完善了不动产的征收规则。关于土地、房屋等不动产的征收，我国2007年制定的《物权法》第42条第二款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗等的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定在执行中存在补偿安置费用拖延支付、补偿费用项目列举不全等突出问题，最典型的如在计算安置补偿费时不能区分村民住宅与其他地上附着物，导致一些情况下补偿标准偏低。针对上述问题，《民法典》第243条第二款在“足额支付”前增加“及时”，在补偿范围里增加“农村村民住宅”，对征收规则予以完善。二是完善了农村集体财产公示规则。《物权法》第62条规定：“集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程向本集体成员公布集体财产的状况。”按照该规定，农村村民对集体财产状况一般只能被动知悉，若有疑问时法律并未授权村民可以主动查询核对，一旦发生纠纷，村民一方往往难以举证。《民法典》第264条在保留物权法原规定基础上增加了一句“集体成员有权查阅、复制相关资料”，通过赋予农村村民对相关资料具有知情权和复制权，保障了他们更好地行使对农村集体财产的所有权。三是修改了业主共同决定事项的表决规则。建筑物区分所有权是一种特殊的按份共有，是城市居民财富的主要表现形式之一，其所有权行使规则影响重大。《物权法》第76条规定了业主共同决定事项的内容和议事规则。按照该规定，业主决定一般事项应当经专有部分面积占比过半数且人数占比过半数的业主同意，决定重大事项则需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主同意。由于人数要求较高，在过去实践中存在业主大会召开难、决定难的现象。《民法典》第278条作了重要修改，将人数要求区分为参与表决人数要求和作出决定人数要求两种情况。首先，民法典要求业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，这保证了业主大会的参与性和代表性。其次，将作出决定的人数要求，修改为参与表决业主面积占比与人数占比四分之三以上（决定重大事项）和过半数（决定一般事项），这就大大降低了通过表决的难度。四是增加了区分所有建筑物共有部分收益的归属规则。《民法典》第282条新规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”民法典的这一新增规定，使建筑物区分所有权更加合理。至于共有权如何行使，如果业主大会决定进行分配，可以根据每一名业主专有部分的建筑面积比例分配，也可以根据《住宅专项维修资金管理办法》之规定，转入住宅专项维修资金滚存使用。
对用益物权权利体系的完善
用益物权是指物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。在我国民法中，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等权利种类。这次民法典编纂，增加了两种用益物权的规定。首先，民法典在土地承包经营权的类别之下，增加了“土地经营权”的规定。《民法典》第339条至341条对土地经营权的取得、权利和效力作了规定。有意思的是，按我国民法典的规定，土地经营权的期限不同，其物权属性也不相同。流转期限为五年以上的土地经营权，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，而五年以下的土地经营权则不需要登记。登记虽然多一道手续，但物权属性更明显，民法典规定未经登记的土地经营权不得对抗善意第三人。其次，民法典创设了“居住权”这一全新的用益物权。居住权指民事主体依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的权利，其性质是一种物权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权登记设立后，即使房屋所有权人发生变更或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权对抗新的所有权人或者抵押权人，继续拥有居住的权利。
在用益物权部分，还有一个人民群众高度关注的问题，就是住宅建设用地使用权的续期问题。现行物权法对此的规定是“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，这解决了能否续期的问题。《民法典》第359条增加了一句：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”本条款不但明确了续期费用的减免是法定选项之一，还排除了地方性法规、地方规章对续期费用的决定权。据此，住宅建设用地使用权的续期费用问题只能由中央层面（全国人大及其常委会或者国务院）作出决定。
依照现行物权法，我国物权体系首先分为自物权（所有权）和他物权两大类，他物权分为用益物权和担保物权，每类物权下面又包括若干种具体权利种类。这次民法典编纂，对我国物权法规定的权利体系进行了重要完善。
对担保物权权利体系的完善
我国民法上的担保物权包括抵押权、质押权和留置权，这次民法典编纂涉及修改完善的主要是抵押权。一是扩大了担保物权的适用范围。一方面，抵押财产的范围有所扩大，例如《民法典》第395条增加规定海域使用权可以作为抵押财产，第399条取消了原《物权法》关于耕地使用权不得抵押的限制。另一方面，担保合同的内涵也得到了扩大。《民法典》第388条指出，担保合同除了抵押合同、质押合同，还包括“其他具有担保功能的合同”。根据民法典相关内容，“其他具有担保功能的合同”至少包括融资租赁合同、保理合同、所有权保留合同等三类。二是完善抵押权与租赁权之间的关系。现行《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，租赁关系不受该抵押权的影响。这被称为“抵押不破租赁”原则，适用于“先租后抵”情形。在实践中，这一条文容易被抵押人恶意利用，通过与第三人串通倒签租赁合同的方式，损害抵押权人合法权益。为解决这个问题，《民法典》第405条进行了完善，规定“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。三是修改了抵押财产的转让规则。《物权法》第191条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这次民法典编纂，第406条对此作了颠覆性的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”根据新规定，抵押期间除当事人另有约定外，抵押财产可以自由转让。抵押财产是设有物权负担的财产，取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时，也承受了抵押人所负担的义务，受到抵押权的约束。这就要求买受人在交易过程中要注意查询，查明交易财物上是否设有物权限制，否则可能面临风险。不动产抵押权实行登记设立，容易查询，但动产上是否设立抵押难以查询，该如何处理？对此，《民法典》第404条作出了回答：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”换言之，对于买受人在正常经营活动中已经支付合理价款并取得的动产，即使设立抵押，也不作为抵押財产，抵押权人不得对其主张抵押权。显然，在司法实践中，《民法典》第404条、406条必须融会贯通适用，方可保障交易安全，平衡抵押人、抵押权人、受让人各方之间的权利义务关系。
编辑：夏春晖