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摘要本文论述了优先购买权的概念、行使和救济以及几个特殊问题的问题,旨在阐述优先购买权制度和它的不足,以期对今后的立法有所助益。
关键词房屋承租人 优先购买权 房屋租赁
中图分类号:D923 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-268-01
一、承租人优先购买权的概念
承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定享有的,在出租人出卖房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人购买的权利。
二、承租人优先购买权的行使
(一)承租人优先购买权的行使条件
1.承租人只能在租赁合同存续期间主张优先购买权。在租赁合同无效或解除时就无所谓优先购买权,也就是说在这种情况下优先购买权存在的基础已经没有了。
2.须在同等条件下行使。关于什么是同等条件,法律没有明确的规定。学界和司法实务界对同等条件的不同理解亦已经成为适用优先购买权的难点。关于同等条件的判断标准有三种学说。一是绝对权说。该说认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说。该说认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相同即视为在同等条件下。三是认为同等条件是指价格的同一。四是认为在一般情况下,同等条件即为同等价格。
3.应在合理期限内行使。关于合理期限的问题《合同法》第二百三十条没有规定。但根据相关司法解释的规定,出租人出租租赁房屋的,应提前三个月通知承租人。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》也没有全面的规定,只规定了出租人出租房屋应当在拍卖五日前通知承租人以及出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确购买的即丧失优先购买权。
关于通知的形式,法律也没有规定。为了更好的保障出租人优先购买权的行使最好是书面形式。但是口头形式未尝不可,只要尽到通知义务,即将购买条件顺利告知承租人即可。
(二)承租人优先购买权的在特别情况下的行使
《合同法》第一百二十三条规定了一般情况下优先购买权的行使。《解释》对房屋共有人的优先购买权、出租房屋抵押和拍卖情形的承租人的优先购买权作了规定。
《解释》第二十二条规定了出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务应该在合理期限内同住承租人,承租人请求以同等条件购买房屋的,人民法院应予支持。
《解释》第二十三条规定了出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖五日前通知承租人,承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
三、承租人优先购买权的救济
《合同法》关于承租人优先购买权受到侵害如何救济没有作出规定。《解释》第二十一条规定,出租人出卖租赁房屋为在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权的情形承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。
四、关于优先购买权的几个问题
《合同法》第二百三十四条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在这种情况下其共同居住人是否享有优先购买权。王利明教授认为共同居住人有优先购买权。本人认为应该赋予承租人的共同居住人享有优先购买权。因为合同法规定共同居住人可以按原租赁合同租赁房屋,那么原租赁合同的权利义务被共同居住人概括承受,理所当然共同居住人享有优先购买权。同时基于占有事实的存在,共同居住人基于占有也应该享有优先购买权。
《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁房屋转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人的的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。那么在承租人转租的情况下,次承租人是否享有优先购买权。我们认为,次承租人享有优先购买权,并且其优先购买权优于承租人。理由如下:
第一,依据民法原理,租赁房屋既然应经被次承租人占有,那么占有事实本身就赋予了合法占有人对抗第三人的效力。
第二,根据买卖不破租赁原则,也应强化实际占有人即次承租人的利益,以利于稳定社会生活秩序。
第三,赋予承租人优先购买权,符合物尽其用的原则,更有利于操作的方便、快捷和高效。
《解释》第十九条规定承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。那么,在这种情况下共同经营人或者其他合伙人是否享有优先购买权呢?我认为跟共同居住人和次承租人应该享有优先购买权一样,共同经营人和其他合伙人也应该享有。基于原租赁合同的继续有效和共同经营人和其他合伙人对租赁房屋的占有也应该赋予其优先购买权。
至于共同居住人、次承租人、共同经营人和其他合伙人优先购买权行使的条件是否与承租人行使优先购买权的条件一致,抑或跟承租人行使优先购买权的条件不一样,有其自身的特殊性,这些問题也值得深入探讨和研究。
注释:
陈雪.论我国房屋承租人优先购买权的立法重构.现代商贸工业.2010.
王利明.民法.中国人民大学出版社.2000年版.第420页.
陈耀东.房地产法.复旦大学出版社.2006年版.第248页.
参考文献:
[1]蔡福华.民事优先权研究.人民法院出版社.2000年版.
[2]关丽.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析.法律适用.2009(10).
关键词房屋承租人 优先购买权 房屋租赁
中图分类号:D923 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-268-01
一、承租人优先购买权的概念
承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定享有的,在出租人出卖房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人购买的权利。
二、承租人优先购买权的行使
(一)承租人优先购买权的行使条件
1.承租人只能在租赁合同存续期间主张优先购买权。在租赁合同无效或解除时就无所谓优先购买权,也就是说在这种情况下优先购买权存在的基础已经没有了。
2.须在同等条件下行使。关于什么是同等条件,法律没有明确的规定。学界和司法实务界对同等条件的不同理解亦已经成为适用优先购买权的难点。关于同等条件的判断标准有三种学说。一是绝对权说。该说认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说。该说认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相同即视为在同等条件下。三是认为同等条件是指价格的同一。四是认为在一般情况下,同等条件即为同等价格。
3.应在合理期限内行使。关于合理期限的问题《合同法》第二百三十条没有规定。但根据相关司法解释的规定,出租人出租租赁房屋的,应提前三个月通知承租人。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》也没有全面的规定,只规定了出租人出租房屋应当在拍卖五日前通知承租人以及出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确购买的即丧失优先购买权。
关于通知的形式,法律也没有规定。为了更好的保障出租人优先购买权的行使最好是书面形式。但是口头形式未尝不可,只要尽到通知义务,即将购买条件顺利告知承租人即可。
(二)承租人优先购买权的在特别情况下的行使
《合同法》第一百二十三条规定了一般情况下优先购买权的行使。《解释》对房屋共有人的优先购买权、出租房屋抵押和拍卖情形的承租人的优先购买权作了规定。
《解释》第二十二条规定了出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务应该在合理期限内同住承租人,承租人请求以同等条件购买房屋的,人民法院应予支持。
《解释》第二十三条规定了出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖五日前通知承租人,承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
三、承租人优先购买权的救济
《合同法》关于承租人优先购买权受到侵害如何救济没有作出规定。《解释》第二十一条规定,出租人出卖租赁房屋为在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权的情形承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予以支持。
四、关于优先购买权的几个问题
《合同法》第二百三十四条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。在这种情况下其共同居住人是否享有优先购买权。王利明教授认为共同居住人有优先购买权。本人认为应该赋予承租人的共同居住人享有优先购买权。因为合同法规定共同居住人可以按原租赁合同租赁房屋,那么原租赁合同的权利义务被共同居住人概括承受,理所当然共同居住人享有优先购买权。同时基于占有事实的存在,共同居住人基于占有也应该享有优先购买权。
《合同法》第二百二十四条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁房屋转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人的的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。那么在承租人转租的情况下,次承租人是否享有优先购买权。我们认为,次承租人享有优先购买权,并且其优先购买权优于承租人。理由如下:
第一,依据民法原理,租赁房屋既然应经被次承租人占有,那么占有事实本身就赋予了合法占有人对抗第三人的效力。
第二,根据买卖不破租赁原则,也应强化实际占有人即次承租人的利益,以利于稳定社会生活秩序。
第三,赋予承租人优先购买权,符合物尽其用的原则,更有利于操作的方便、快捷和高效。
《解释》第十九条规定承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予支持。那么,在这种情况下共同经营人或者其他合伙人是否享有优先购买权呢?我认为跟共同居住人和次承租人应该享有优先购买权一样,共同经营人和其他合伙人也应该享有。基于原租赁合同的继续有效和共同经营人和其他合伙人对租赁房屋的占有也应该赋予其优先购买权。
至于共同居住人、次承租人、共同经营人和其他合伙人优先购买权行使的条件是否与承租人行使优先购买权的条件一致,抑或跟承租人行使优先购买权的条件不一样,有其自身的特殊性,这些問题也值得深入探讨和研究。
注释:
陈雪.论我国房屋承租人优先购买权的立法重构.现代商贸工业.2010.
王利明.民法.中国人民大学出版社.2000年版.第420页.
陈耀东.房地产法.复旦大学出版社.2006年版.第248页.
参考文献:
[1]蔡福华.民事优先权研究.人民法院出版社.2000年版.
[2]关丽.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》涉及的若干问题解析.法律适用.2009(10).