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摘要：近两年来，国家大力发展保障性安居工程建设，以此解决百姓住房难问题和高房价问题。本文在对S市银行机构支持保障性安居工程建设情况调查的基础上，分析了银行支持保障性安居工程建设贷款缓慢的原因，并提出了相应的措施和建议。
关键词：银行信贷；保障性安居工程；研究
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.0708.10 文章编号：1672-3309（2012）0708-37-02
2011年，银监会、人民银行联合下发了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求银行业金融机构应在加强风险管理的基础上，加大对经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等保障性安居工程的贷款支持力度。经调查，截止2012年7月末，S市只有工行和建行两家国有银行机构发放了保障房贷款，主要用于支持棚户区改造项目，贷款余额2.3亿元，仅占国有银行贷款余额的1.2%，支持保障房建设力度明显不足。
一、银行支持保障房贷款缓慢原因分析
（一）保障房项目收益偏低，存在一定的信用风险
S市保障房建设主要是棚户区改造项目，房屋销售价格低于市场价格，项目现金流偏低，部分回迁项目甚至没有现金流，收入不能覆盖贷款本息，加之大部分项目受土地划拨方式影响，不能办理有效的抵押登记手续，第一还款来源不足，第二还款来源无法落实，加大了商业银行贷款风险。同时，个别开发商不讲诚信，不按照合同规定如期偿还债务而使银行面临信用风险，影响了银行贷款投放。
（二）受房地产调控政策影响，存在一定的市场风险，影响保障房贷款投放
随着国家房屋限购、房贷收紧等调控政策效用日益显现，房地产行业进入调整期，非刚性消费者对房地产市场持观望态度，购买力相对较低，部分大中城市的个别房地产企业资金链难以维持，银行贷款风险加剧，进而影响银行机构对中小城市的保障房贷款投入。
（三）受信贷管理体制影响，存在保障房项目贷款准入难
国有银行总行对房地产行业贷款实行限额管理，由总行制定年度增量限额，实行总量控制。并且对于新客户、新项目严格准入。受到地区经济发展水平的影响，S市房地产开发企业在整体的经济实力、项目规模及水平方面较之经济发达地区有很大差距，在项目统一上报的过程中，很容易被认为“规模小”，准入困难。
（四）缺少政策支持，银行支持保障房贷款积极性不足
虽然自2008年以来陆续出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》等支持保障房贷款的一些办法，但缺少具体的实施细则，实际操作难度较大。同时受商业银行经营理念的制约，保障房建设项目风险大、收益低，没有政府的实质性支持，经济欠发达地区的商业银行不敢轻易介入。
二、加大银行支持保障房贷款的措施
（一）提高认识，加大对保障房的支持力度
保障性住房建设是国家稳定房地产市场，抑制房价上涨，解决中低收入群体住房困难的一项政策性工程，各银行机构要提高对此工作的认识，要按照《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》及相关政策要求，一是对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；二是对经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障性安居工程贷款，应在加强风险管理的基础上加大支持力度，推动保障房建设。
（二）严格准入，从源头上防范信贷风险
首先，应选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好、具有三级以上资质的开发商作为合作对象。其次，严格审查开发企业财务报表、可研报告、项目批复、“四证”等关键资料，特别关注项目资本金的到位情况、“四证”是否真实合规，防止开发企业通过提供虚假资料、虚增项目投资额套取银行贷款，从源头上防范信贷风险。
（三）加强管理，专款专用强化流程监管
要对保障房贷款资金的发放、使用、销售资金回笼，采取专款专用、封闭运作的管理手段。一方面，银行应控制贷款投放节奏，根据项目建设进度发放房地产开发贷款，同时，加强对信贷资金的监管，防止贷款资金挪作他用；另一方面，应对封闭账户进行有效监管，项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用；及时掌握项目销售进度及资金回笼进度等情况，督促借款人按协议要求归还贷款，对房地产开发企业未按约定归集销售资金，使公司或项目出现重大经营风险的，应及时采取措施，保全银行资产。
（四）政策扶持，促进保障房贷款业务健康发展
地方政府应出台相应的对银行发放保障房开发贷款的政策支持力度，如：发放住房公积金委托贷款，鼓励住房公积金投入保障房建设；对保障房建设项目贷款由地方财政提供担保、贴息等，降低保障房贷款风险，增强商业银行贷款积极性，促进保障房贷款业务及保障房建设的快速健康发展。
参考文献：
[1] 《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。
[2] 《经济适用住房开发贷款管理办法》。
关键词：银行信贷；保障性安居工程；研究
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.0708.10 文章编号：1672-3309（2012）0708-37-02
2011年，银监会、人民银行联合下发了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，要求银行业金融机构应在加强风险管理的基础上，加大对经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等保障性安居工程的贷款支持力度。经调查，截止2012年7月末，S市只有工行和建行两家国有银行机构发放了保障房贷款，主要用于支持棚户区改造项目，贷款余额2.3亿元，仅占国有银行贷款余额的1.2%，支持保障房建设力度明显不足。
一、银行支持保障房贷款缓慢原因分析
（一）保障房项目收益偏低，存在一定的信用风险
S市保障房建设主要是棚户区改造项目，房屋销售价格低于市场价格，项目现金流偏低，部分回迁项目甚至没有现金流，收入不能覆盖贷款本息，加之大部分项目受土地划拨方式影响，不能办理有效的抵押登记手续，第一还款来源不足，第二还款来源无法落实，加大了商业银行贷款风险。同时，个别开发商不讲诚信，不按照合同规定如期偿还债务而使银行面临信用风险，影响了银行贷款投放。
（二）受房地产调控政策影响，存在一定的市场风险，影响保障房贷款投放
随着国家房屋限购、房贷收紧等调控政策效用日益显现，房地产行业进入调整期，非刚性消费者对房地产市场持观望态度，购买力相对较低，部分大中城市的个别房地产企业资金链难以维持，银行贷款风险加剧，进而影响银行机构对中小城市的保障房贷款投入。
（三）受信贷管理体制影响，存在保障房项目贷款准入难
国有银行总行对房地产行业贷款实行限额管理，由总行制定年度增量限额，实行总量控制。并且对于新客户、新项目严格准入。受到地区经济发展水平的影响，S市房地产开发企业在整体的经济实力、项目规模及水平方面较之经济发达地区有很大差距，在项目统一上报的过程中，很容易被认为“规模小”，准入困难。
（四）缺少政策支持，银行支持保障房贷款积极性不足
虽然自2008年以来陆续出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》等支持保障房贷款的一些办法，但缺少具体的实施细则，实际操作难度较大。同时受商业银行经营理念的制约，保障房建设项目风险大、收益低，没有政府的实质性支持，经济欠发达地区的商业银行不敢轻易介入。
二、加大银行支持保障房贷款的措施
（一）提高认识，加大对保障房的支持力度
保障性住房建设是国家稳定房地产市场，抑制房价上涨，解决中低收入群体住房困难的一项政策性工程，各银行机构要提高对此工作的认识，要按照《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》及相关政策要求，一是对于政府投资建设的公共租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持；二是对经济适用住房、廉租住房、棚户区改造等其他保障性安居工程贷款，应在加强风险管理的基础上加大支持力度，推动保障房建设。
（二）严格准入，从源头上防范信贷风险
首先，应选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好、具有三级以上资质的开发商作为合作对象。其次，严格审查开发企业财务报表、可研报告、项目批复、“四证”等关键资料，特别关注项目资本金的到位情况、“四证”是否真实合规，防止开发企业通过提供虚假资料、虚增项目投资额套取银行贷款，从源头上防范信贷风险。
（三）加强管理，专款专用强化流程监管
要对保障房贷款资金的发放、使用、销售资金回笼，采取专款专用、封闭运作的管理手段。一方面，银行应控制贷款投放节奏，根据项目建设进度发放房地产开发贷款，同时，加强对信贷资金的监管，防止贷款资金挪作他用；另一方面，应对封闭账户进行有效监管，项目结算资金和销售回笼资金必须在封闭账户存入和使用；及时掌握项目销售进度及资金回笼进度等情况，督促借款人按协议要求归还贷款，对房地产开发企业未按约定归集销售资金，使公司或项目出现重大经营风险的，应及时采取措施，保全银行资产。
（四）政策扶持，促进保障房贷款业务健康发展
地方政府应出台相应的对银行发放保障房开发贷款的政策支持力度，如：发放住房公积金委托贷款，鼓励住房公积金投入保障房建设；对保障房建设项目贷款由地方财政提供担保、贴息等，降低保障房贷款风险，增强商业银行贷款积极性，促进保障房贷款业务及保障房建设的快速健康发展。
参考文献：
[1] 《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。
[2] 《经济适用住房开发贷款管理办法》。