论文部分内容阅读
摘要：当前人们认为从2003年下半年开始实施的新一轮趋紧性的房地产宏观调控效果不显著，但从制度设计视角进行比较分析，该轮调控具有与宏观调控内涵相吻合的“七性”特点：调控主体的“联动性”、调控对象的“针对性”、调控内容的“区分性”、调控途径的“双向性”、调控手段的“综合性”、调控思想的“和谐性”、调控政策的“系统性”。
关键词：房地产；宏观调控；特点
中图分类号：F293．3 文献标识码：B
起因于1998年重振房地产业的扩张型调控，2002年以来，房地产出现逐渐过热的势头，从2003年下半年开始，国家实施了新一轮趋紧性的房地产宏观调控，基于房价一直处于上升势头的事实，有很多学者认为此轮调控像是“打在棉花上”，效果不显著，甚至说没有效果。经过深入分析，笔者认为新一轮房地产调控的目的具有双重性：既不是压制房地产业的发展，也不是放任房地产业的发展，而是通过对房地产的发展进行适当的控速降温，一方面能起到抑制投资过快、房价过高、投机过盛等问题的作用，使得房地产业与经济运行相协调；另一方面能解决房地产业内部结构、市场秩序等问题，促进房地产业健康可持续发展。所以，该轮调控并非一无是处，在制度设计上符合宏观调控本身的内涵，具体体现为“七性”特点。
一、调控主体的“联动性”
原来制定房地产调控政策，主要是以国务院少数几个相关部门（如建设部、发改委等）为主，在具体落实过程中，调控主体单一，各种调控措施真正落实到位较难。新一轮房地产宏观调控的主体体现了“联动性”，国务院或国务院办公厅“挂帅主政”，建设部等相关部门一齐“披挂上阵”，地方政府基本能做到“一呼百应”。而2006年7月6日由建设部、发展改革委和工商行政管理总局联合下发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房［2006］166号）明确提出“建立工作联动机制”，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
中央和地方两级政府的联动性可以从地方政府参与调控的积极性看出。根据国务院的决策部署，各地区结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势，研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实了加强税收征管的有关规定；整顿规范市场秩序，加强市场形势分析和监测；加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量；强化了住房保障制度建设，加快建立廉租住房制度。而1993年的那轮调控的发起者主要是中央政府，地方政府的主动调控成分比较少。
二、调控对象的“针对性”
房地产宏观调控对象分为主体对象和客体对象。主体对象是指城市政府、开发企业（攻击者）以及中介机构、金融机构和市场需求者等利益攸关方；客体对象是指写字楼、商铺、住宅等分类物业。2003年以来调控的对象中，虽然主体对象囊括了城市政府、开发企业、金融机构和市场投机性需求者等造成房价上涨的各个主体，但客体对象却具有很强的针对性，从一开始就直指住宅房地产，当然包括与住宅相关联的建设用地，针对住宅房地产供给结构矛盾，一方面严格限制高档住房的投资建设；一方面下达硬性指标（“两个70％”）加快“限面积”、“限价格”的普通住房（包括经济适用房）和廉租房建设。
三、调控内容的“区分性”
房地产宏观调控的内容是由调控的目的决定的。根据新一轮调控的双重目的，本次调控的内容具有“区分性”，正所谓“区别对待，有保有压”。这个特点是从强调住宅房地产的结构调整方面体现出来的。本轮调控首先从“强化规划调控，改善住房供应结构”入手，要求各地根据本地房地产市场需求情况，尽快明确近两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，同时严格控制低密度、高档住房的建设。同步加大土地供应调控力度，严格土地管理，要求各地区要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，通过进一步完善土地收购储备制度，提高普通商品住房用地的供应能力。
四、调控途径的“双向性”
所谓调控途径， 是指从供给入手还是从需求入手，抑或是从供给和需求两个方面同时入手。1993年的那次调控主要是从供给入手，通过减少土地供应和压缩信贷来实现。2003年以来的这次宏观调控的途径是同时从需求和供给两个方面入手，要求各地积极贯彻调控住房供求的各项政策，制定符合本地区实际情况的调节措施，有针对性地从供求两方面进行“双向调控”。在调控供给方面，通过土地供应结构调整切实改善住房供应结构，制定和实施住房建设规划，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以满足中低收入人群的正常居住需要。在调控需求方面，特别强调正确引导居民合理消费预期，坚决遏制投机性住房需求，严格控制被动性住房需求，保证满足居住所需的基本住房需求。同时要求切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度，严肃处理提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，引导消费者理性、合理地消费。
五、调控手段的“综合性”
房地产宏观调控的手段包括经济手段、法律手段和行政手段。1993年的那次调控虽然通过制定土地、信贷、税收等政策运用了经济手段，但主要还是运用行政手段来解决问题。新一轮房地产宏观调控主要是为促进房地产市场健康发展，坚持市场化政策取向与加强政府住房保障有机结合，采取了“组合拳”式的调控手段和方法，综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段来调控市场。各种手段运用的程度可以概括为：侧重运用经济手段，充分发挥了税收、信贷、土地政策的调节作用；重视运用法律手段，加大了房地产交易环节违法违规行为的整治力度；运用必要的行政手段，实行责任追究制度，控制房地产业的过快发展。
六、调控思想的“和谐性”
新一届政府一直把建设和谐社会放在重要的高度，认为解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面，一直强调要把改善普通居民的居住条件作为工作的根本目标，妥善处理房地产领域的各类矛盾纠纷，加强和改善对房地产市场的宏观调控，以满足多数居民的住房需求为宗旨。所以，新一轮房地产宏观调控的政策措施始终坚持“突出重点，区别对待”的原则，重点完善住房保障制度，保证不同收入人群“居着有其屋”，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，充分体现了本轮调控思想的“和谐性”。
具体采取了三大措施：一是加快普通商品房建设，规范发展经济适用住房，加快城镇廉租住房制度建设，规定从2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上；二是优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。并从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，制定《房地产交易秩序专项整治工作方案》，进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，切实维护群众合法权益，促进我国房地产市场健康发展。
七、调控政策的“系统性”
本轮房地产宏观调控四年来共出台了50多项全国性的重要“意见”和“通知”，新一轮房地产调控的政策从宏观方针到微观措施，由粗到细，自柔致刚，既针对重点，又区别对待，既坚持原则性，又体现灵活性，既重视“堵”，又注重“疏”，既考虑经济发展，又顾及社会和谐，联动了建设部、发改委、中央银行等九个部门，涉及到房地产规划开发、销售租赁、物业管理等诸环节，包括土地、财税和信贷等单项政策，采取了经济、法律和行政等手段，等等，形成了系统化的房地产宏观调控政策体系，这标示着我国在宏观调控技巧上已逐步走向成熟。
参考文献:
［1］ 张泓铭.房地产宏观调控原理的基本思考［J］．社会科学,2003(9).
［2］ 许经勇,马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择［J］．经济学家,2005(5).
［3］ 刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题的探讨［J］．中国物价,2005(7).
［4］ 叶建军.试析建国以来历次经济过热中的宏观调控［J］．中共党史研究,2001(2).
［5］ 秦嗣毅.我国经济转轨进程中的宏观调控［J］．学习与探索,2005(2).
（责任编辑：古 岩）
关键词：房地产；宏观调控；特点
中图分类号：F293．3 文献标识码：B
起因于1998年重振房地产业的扩张型调控，2002年以来，房地产出现逐渐过热的势头，从2003年下半年开始，国家实施了新一轮趋紧性的房地产宏观调控，基于房价一直处于上升势头的事实，有很多学者认为此轮调控像是“打在棉花上”，效果不显著，甚至说没有效果。经过深入分析，笔者认为新一轮房地产调控的目的具有双重性：既不是压制房地产业的发展，也不是放任房地产业的发展，而是通过对房地产的发展进行适当的控速降温，一方面能起到抑制投资过快、房价过高、投机过盛等问题的作用，使得房地产业与经济运行相协调；另一方面能解决房地产业内部结构、市场秩序等问题，促进房地产业健康可持续发展。所以，该轮调控并非一无是处，在制度设计上符合宏观调控本身的内涵，具体体现为“七性”特点。
一、调控主体的“联动性”
原来制定房地产调控政策，主要是以国务院少数几个相关部门（如建设部、发改委等）为主，在具体落实过程中，调控主体单一，各种调控措施真正落实到位较难。新一轮房地产宏观调控的主体体现了“联动性”，国务院或国务院办公厅“挂帅主政”，建设部等相关部门一齐“披挂上阵”，地方政府基本能做到“一呼百应”。而2006年7月6日由建设部、发展改革委和工商行政管理总局联合下发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房［2006］166号）明确提出“建立工作联动机制”，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
中央和地方两级政府的联动性可以从地方政府参与调控的积极性看出。根据国务院的决策部署，各地区结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势，研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实了加强税收征管的有关规定；整顿规范市场秩序，加强市场形势分析和监测；加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量；强化了住房保障制度建设，加快建立廉租住房制度。而1993年的那轮调控的发起者主要是中央政府，地方政府的主动调控成分比较少。
二、调控对象的“针对性”
房地产宏观调控对象分为主体对象和客体对象。主体对象是指城市政府、开发企业（攻击者）以及中介机构、金融机构和市场需求者等利益攸关方；客体对象是指写字楼、商铺、住宅等分类物业。2003年以来调控的对象中，虽然主体对象囊括了城市政府、开发企业、金融机构和市场投机性需求者等造成房价上涨的各个主体，但客体对象却具有很强的针对性，从一开始就直指住宅房地产，当然包括与住宅相关联的建设用地，针对住宅房地产供给结构矛盾，一方面严格限制高档住房的投资建设；一方面下达硬性指标（“两个70％”）加快“限面积”、“限价格”的普通住房（包括经济适用房）和廉租房建设。
三、调控内容的“区分性”
房地产宏观调控的内容是由调控的目的决定的。根据新一轮调控的双重目的，本次调控的内容具有“区分性”，正所谓“区别对待，有保有压”。这个特点是从强调住宅房地产的结构调整方面体现出来的。本轮调控首先从“强化规划调控，改善住房供应结构”入手，要求各地根据本地房地产市场需求情况，尽快明确近两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，同时严格控制低密度、高档住房的建设。同步加大土地供应调控力度，严格土地管理，要求各地区要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应，通过进一步完善土地收购储备制度，提高普通商品住房用地的供应能力。
四、调控途径的“双向性”
所谓调控途径， 是指从供给入手还是从需求入手，抑或是从供给和需求两个方面同时入手。1993年的那次调控主要是从供给入手，通过减少土地供应和压缩信贷来实现。2003年以来的这次宏观调控的途径是同时从需求和供给两个方面入手，要求各地积极贯彻调控住房供求的各项政策，制定符合本地区实际情况的调节措施，有针对性地从供求两方面进行“双向调控”。在调控供给方面，通过土地供应结构调整切实改善住房供应结构，制定和实施住房建设规划，明确新建住房结构比例，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，以满足中低收入人群的正常居住需要。在调控需求方面，特别强调正确引导居民合理消费预期，坚决遏制投机性住房需求，严格控制被动性住房需求，保证满足居住所需的基本住房需求。同时要求切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为，加强市场监测，完善市场信息披露制度，严肃处理提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，引导消费者理性、合理地消费。
五、调控手段的“综合性”
房地产宏观调控的手段包括经济手段、法律手段和行政手段。1993年的那次调控虽然通过制定土地、信贷、税收等政策运用了经济手段，但主要还是运用行政手段来解决问题。新一轮房地产宏观调控主要是为促进房地产市场健康发展，坚持市场化政策取向与加强政府住房保障有机结合，采取了“组合拳”式的调控手段和方法，综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段来调控市场。各种手段运用的程度可以概括为：侧重运用经济手段，充分发挥了税收、信贷、土地政策的调节作用；重视运用法律手段，加大了房地产交易环节违法违规行为的整治力度；运用必要的行政手段，实行责任追究制度，控制房地产业的过快发展。
六、调控思想的“和谐性”
新一届政府一直把建设和谐社会放在重要的高度，认为解决群众住房问题是建设和谐社会的重要方面，一直强调要把改善普通居民的居住条件作为工作的根本目标，妥善处理房地产领域的各类矛盾纠纷，加强和改善对房地产市场的宏观调控，以满足多数居民的住房需求为宗旨。所以，新一轮房地产宏观调控的政策措施始终坚持“突出重点，区别对待”的原则，重点完善住房保障制度，保证不同收入人群“居着有其屋”，有步骤地解决低收入家庭的住房困难，充分体现了本轮调控思想的“和谐性”。
具体采取了三大措施：一是加快普通商品房建设，规范发展经济适用住房，加快城镇廉租住房制度建设，规定从2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上；二是优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。并从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，制定《房地产交易秩序专项整治工作方案》，进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，切实维护群众合法权益，促进我国房地产市场健康发展。
七、调控政策的“系统性”
本轮房地产宏观调控四年来共出台了50多项全国性的重要“意见”和“通知”，新一轮房地产调控的政策从宏观方针到微观措施，由粗到细，自柔致刚，既针对重点，又区别对待，既坚持原则性，又体现灵活性，既重视“堵”，又注重“疏”，既考虑经济发展，又顾及社会和谐，联动了建设部、发改委、中央银行等九个部门，涉及到房地产规划开发、销售租赁、物业管理等诸环节，包括土地、财税和信贷等单项政策，采取了经济、法律和行政等手段，等等，形成了系统化的房地产宏观调控政策体系，这标示着我国在宏观调控技巧上已逐步走向成熟。
参考文献:
［1］ 张泓铭.房地产宏观调控原理的基本思考［J］．社会科学,2003(9).
［2］ 许经勇,马原.当前房地产价格走势与宏观调控策略选择［J］．经济学家,2005(5).
［3］ 刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题的探讨［J］．中国物价,2005(7).
［4］ 叶建军.试析建国以来历次经济过热中的宏观调控［J］．中共党史研究,2001(2).
［5］ 秦嗣毅.我国经济转轨进程中的宏观调控［J］．学习与探索,2005(2).
（责任编辑：古 岩）