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摘 要 承租人的租金减免权与承租人和出租人两者的切实利益息息相关。为了能够对承租人的租金减免权进行明确，在文中以一则案例对承租人的租金减免权进行分析。
关键词 解除租赁合同 违约金 不适租性
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.040
一、案情
原告：某置业公司
被告：某教育集团
2011年8月11日某置业公司作为甲方，某教育集团作为乙方，签订喜来购物中心商铺租赁合同，约定原告某置业公司将其所有的坐落于河东区某小区三区8号楼几个商铺租赁给被告某教育集团用于商业用途，经营品牌儿童培训、学前教育等品类商品，租期为八年，自房屋交付日2011年9月1日起算，合同中分八个租赁年度分别对租金金额进行了约定，租金交付方式为每季度支付一次，支付时间为每季度开始前10个工作日。合同第九章9.3款约定乙方未按照合同约定支付租金，逾期支付租金超过10个工作日的，甲方有权选择提前终止合同，乙方赔偿甲方遭受的一切损失；第五章5.2条约定：乙方在本合同履行期间发生的物业管理费及其他应当向甲方或业主委员会委托的物业管理公司缴纳的费用，按照乙方与该物业管理公司签订的《物业管理服务合同》的约定缴纳。签订租赁合同后，被告与案外人某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。原告交付房屋后，被告经营过程中，于2013年11月初，坐落在被告租赁商铺左侧的邻居（原告的另一租户）私自将与被告相邻的公共通道（消防通道）围上围栏，使得通道部分不能通行，被告负责人多次就该邻居拆除围栏、消除安全隐患一事与原告进行协商，希望原告履行管理的职能，未果。2014年3月20日，被告向原告发函，请求协商此事，仍未果。被告因此拒付租金。现被告已交纳房屋租金至2013年12月31日。原告同时也为涉诉房屋的开发商。
被告就道路封堵事项曾请求物业管理有限公司解决，未果，被告与该物业公司就买电事宜也发生纠纷。
原告诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告依约履行了合同义务。依据合同约定，被告应于2013年12月20日支付自2014年1月1日的租金，但被告至今仍无故拖欠。依照双方签订的合同的约定，原告有权解除合同并要求被告支付约定的违约金。故原告诉至法院：1.请求法院判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告立即支付已拖欠的自2014年1月1日至2014年10月12日租金及违约金； 3.诉讼费由被告承担等。
被告辩称，同意解除租赁合同。不同意原告第2、3项诉请。原告所述租赁情况属实。2013年11月初，坐落在被告租赁商铺左侧的邻居私自将与被告相邻的公共通道封堵，由于该通道为消防通道，增加了安全隐患，被告负责人多次就要求幼儿园拆除围栏、消除安全隐患一事与原告进行协商，希望原告履行管理的职能，但原告对此事置之不理。2014年3月20日，被告向原告发函，请求协商此事，原告仍不予理睬。因此，被告认为在事发时，被告向原告交付了租金，原告有义务保证租赁房屋的正常使用。在被告多次与原告沟通，并向其发函，请求其帮助解决此事，而原告不仅纵容另一承租人将与被告共用的通道封堵，还对被告的请求不予理睬，最终造成房屋无法使用。原告违约在先，依据原、被告签订的合同约定，被告不同意支付租金及违约金。
二、观点
一种观点认为：原告某置业公司与被告某教育集团签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。出租人应履行交付房屋给承租人的义务。承租人应当按照约定的方式支付租金。关于共用通道被他人封堵事宜，被告可依据相邻关系主张维护其合法权益。现某置业公司已依约将涉诉房屋交与某教育集团，但某教育集团因与案外人物业管理公司的纠纷，拒绝支付2013年12月31日以后的房屋租金，其行为有违合同的相对性原则，就其纠纷某教育集团可另案解决，与本案无关，其拒付租金的理由不能成立。依据合同约定，逾期支付租金超过10个工作日的，原告有权解除合同，故被告应给付自从2014年1月1日至腾房日2014年10月11日的房屋租金。同时被告系该租赁合同的违约方应承担相应的违约责任。原告所诉违约金数额明显过高；基于公平原则，综合考量合同的履行程度、某教育集团的违约过错，酌情判定5万元违约金。故应依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定 ，得出结论：一是原告与被告签订的商铺租赁合同解除；二是被告给付原告租金；三是被告给付原告违约金50000元；四是驳回原告的其他诉讼请求。
另一种观点认为：某置业公司及受托的物业公司违约在先的事实应予认定。1.某教育集团未支付租金是行使合同履行抗辩权。对于公共通道被封堵，某教育集团有权选择依据物权法主张相邻权，也有权依据我国《合同法》向某置业公司主张保证房屋及公共通道的正常使用。某置业公司对公共通道被封堵未予解决，构成违约。2.物业公司不给某教育集团购电，导致房屋失去“适租性”，某置业公司未给予积极解决。3.关于违约金的数额，基于公平原则，综合考量合同的履行程度、双方的违约过错，酌情判定被告给付原告违约金1万元。得出结论：一是原告与被告签订的商铺租赁合同解除。二是确定被告给付原告租金；但租金数额为合同约定金额的50%。三是因双方均有违约情形，但考虑双方违约的性质和情形，被告支付原告违约金5000元。四是驳回原告的其他诉讼请求。
三、评析
笔者同意第二种意见。本案涉及的争议的法律问题。
出租人对承租人有房屋的瑕疵担保责任。出租人对承租人的义务有：1.交付符合合同约定房屋，2.对出租的房屋保持的义务（保持房屋符合约定用途）；3.对出租房屋维修义务。本案某置业公司依约履行了交付房屋的义务，但在某教育集团承租过程中，出租房屋的邻居（某置业公司的另一承租人）违反民法和物权法的规定，占用了公共通道，影响了某教育集团的经营。某置业公司作为出租人，有义务使通道及时恢复原有状态，保证某教育集团正常使用的义务。本案双方合同中明确用于经营儿童培训、学前教育等，某置业公司应知道该公共通道对某教育集团的重要性。 上海市高级法院的办案指南值得借鉴——沪高法民一〔20 10〕13号《上海市高院关于城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第九条“承租人以房屋使用受到影响为由，主张减免租金或者延长租期的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。”就是说：除当事人另有约定外，如果承租人认为出租人未全面履行《合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条等条款规定的义务，从而要求减免租金或者延长租期的，需要证明出租人存在如下违约的事实：出租人未提供符合约定要求的房屋及其附属设施。特别是对于经营用房租赁合同，首先要看双方是否在合同中就此有约定，如合同中载明房屋必须符合某种经营条件而实际未成就，则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任；如合同虽约定房屋用途，但未明确约定房屋必备条件的，一般应由承租人担责，但出租人有过错的也要承担相应的责任。其次，要看承租人作为经营人，是否对其经营活动所需要的房屋进行充分了解，因为出租人作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。本案原告在签订房屋租赁合同时，即知道被告承租房屋的用途；合同中明确房屋用于经营儿童培训、学前教育等，原告应知道该公共通道对被告经营的重要性和必要性。在出租房屋的邻居（原告的另一承租人）违反民法和物权法占用了公共通道的情况下，原告作为房屋出租方，有义务使通道及时恢复原有的正常使用状态。原告在被告告知了该邻居的违法行为后，原告向该邻居做出了口头维权表示，但最终并没有使该邻居户的侵权行为得到有效停止和恢复原状等，某教育集团因此经营受到严重影响。直至被告被迫搬离，该公共通道仍被占用。故某置业公司对其出租的房屋保并未尽到保持约定状态义务，且实际上造成了被告的经营造成损失。原告对此有不可推卸的责任。
在对租金的判定上应扣减出租人某置业公司对于通道瑕疵使该房屋有了不适租性带来的承租人损失的相应租金，达到权利义务的对等和公平。具体案件中，在对租金减免具体金额的确定上，应根据双方违约的性质、给对方造成的影响、协商过程中的过错程度等加以甄别。
对本案的应有处理：由于邻居的侵权行为给被告造成损失，应对租金予以减免。对双方合意解除合同之前的租金，应扣减出租人对于通道通行受阻而使该房屋有了不适租性的相应租金。即在2014年1月1日到被告同意解除合同之日的租金基础上以50%予以酌减。因原告违约，被告可以拒绝支付相应的租金，但不应是全部租金，即被告履行抗辩权针对的是通道原因导致的那部分租金减除，但被告全部租金未付，仍构成违约，故原告因此仍有权解除合同；但对其主张的违约金，考虑双方违约，酌定本案被告支付原告违约金5000元，较合理、公平。
值得说明的是，如果承租人因该通道堵塞和安全隐患造成其它损失，如儿童摔伤、障碍物落下导致伤害等，承租人可以另行起诉相邻人。
关键词 解除租赁合同 违约金 不适租性
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.08.040
一、案情
原告：某置业公司
被告：某教育集团
2011年8月11日某置业公司作为甲方，某教育集团作为乙方，签订喜来购物中心商铺租赁合同，约定原告某置业公司将其所有的坐落于河东区某小区三区8号楼几个商铺租赁给被告某教育集团用于商业用途，经营品牌儿童培训、学前教育等品类商品，租期为八年，自房屋交付日2011年9月1日起算，合同中分八个租赁年度分别对租金金额进行了约定，租金交付方式为每季度支付一次，支付时间为每季度开始前10个工作日。合同第九章9.3款约定乙方未按照合同约定支付租金，逾期支付租金超过10个工作日的，甲方有权选择提前终止合同，乙方赔偿甲方遭受的一切损失；第五章5.2条约定：乙方在本合同履行期间发生的物业管理费及其他应当向甲方或业主委员会委托的物业管理公司缴纳的费用，按照乙方与该物业管理公司签订的《物业管理服务合同》的约定缴纳。签订租赁合同后，被告与案外人某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》。原告交付房屋后，被告经营过程中，于2013年11月初，坐落在被告租赁商铺左侧的邻居（原告的另一租户）私自将与被告相邻的公共通道（消防通道）围上围栏，使得通道部分不能通行，被告负责人多次就该邻居拆除围栏、消除安全隐患一事与原告进行协商，希望原告履行管理的职能，未果。2014年3月20日，被告向原告发函，请求协商此事，仍未果。被告因此拒付租金。现被告已交纳房屋租金至2013年12月31日。原告同时也为涉诉房屋的开发商。
被告就道路封堵事项曾请求物业管理有限公司解决，未果，被告与该物业公司就买电事宜也发生纠纷。
原告诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告依约履行了合同义务。依据合同约定，被告应于2013年12月20日支付自2014年1月1日的租金，但被告至今仍无故拖欠。依照双方签订的合同的约定，原告有权解除合同并要求被告支付约定的违约金。故原告诉至法院：1.请求法院判令解除双方签订的商铺租赁合同；2.被告立即支付已拖欠的自2014年1月1日至2014年10月12日租金及违约金； 3.诉讼费由被告承担等。
被告辩称，同意解除租赁合同。不同意原告第2、3项诉请。原告所述租赁情况属实。2013年11月初，坐落在被告租赁商铺左侧的邻居私自将与被告相邻的公共通道封堵，由于该通道为消防通道，增加了安全隐患，被告负责人多次就要求幼儿园拆除围栏、消除安全隐患一事与原告进行协商，希望原告履行管理的职能，但原告对此事置之不理。2014年3月20日，被告向原告发函，请求协商此事，原告仍不予理睬。因此，被告认为在事发时，被告向原告交付了租金，原告有义务保证租赁房屋的正常使用。在被告多次与原告沟通，并向其发函，请求其帮助解决此事，而原告不仅纵容另一承租人将与被告共用的通道封堵，还对被告的请求不予理睬，最终造成房屋无法使用。原告违约在先，依据原、被告签订的合同约定，被告不同意支付租金及违约金。
二、观点
一种观点认为：原告某置业公司与被告某教育集团签订租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。出租人应履行交付房屋给承租人的义务。承租人应当按照约定的方式支付租金。关于共用通道被他人封堵事宜，被告可依据相邻关系主张维护其合法权益。现某置业公司已依约将涉诉房屋交与某教育集团，但某教育集团因与案外人物业管理公司的纠纷，拒绝支付2013年12月31日以后的房屋租金，其行为有违合同的相对性原则，就其纠纷某教育集团可另案解决，与本案无关，其拒付租金的理由不能成立。依据合同约定，逾期支付租金超过10个工作日的，原告有权解除合同，故被告应给付自从2014年1月1日至腾房日2014年10月11日的房屋租金。同时被告系该租赁合同的违约方应承担相应的违约责任。原告所诉违约金数额明显过高；基于公平原则，综合考量合同的履行程度、某教育集团的违约过错，酌情判定5万元违约金。故应依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定 ，得出结论：一是原告与被告签订的商铺租赁合同解除；二是被告给付原告租金；三是被告给付原告违约金50000元；四是驳回原告的其他诉讼请求。
另一种观点认为：某置业公司及受托的物业公司违约在先的事实应予认定。1.某教育集团未支付租金是行使合同履行抗辩权。对于公共通道被封堵，某教育集团有权选择依据物权法主张相邻权，也有权依据我国《合同法》向某置业公司主张保证房屋及公共通道的正常使用。某置业公司对公共通道被封堵未予解决，构成违约。2.物业公司不给某教育集团购电，导致房屋失去“适租性”，某置业公司未给予积极解决。3.关于违约金的数额，基于公平原则，综合考量合同的履行程度、双方的违约过错，酌情判定被告给付原告违约金1万元。得出结论：一是原告与被告签订的商铺租赁合同解除。二是确定被告给付原告租金；但租金数额为合同约定金额的50%。三是因双方均有违约情形，但考虑双方违约的性质和情形，被告支付原告违约金5000元。四是驳回原告的其他诉讼请求。
三、评析
笔者同意第二种意见。本案涉及的争议的法律问题。
出租人对承租人有房屋的瑕疵担保责任。出租人对承租人的义务有：1.交付符合合同约定房屋，2.对出租的房屋保持的义务（保持房屋符合约定用途）；3.对出租房屋维修义务。本案某置业公司依约履行了交付房屋的义务，但在某教育集团承租过程中，出租房屋的邻居（某置业公司的另一承租人）违反民法和物权法的规定，占用了公共通道，影响了某教育集团的经营。某置业公司作为出租人，有义务使通道及时恢复原有状态，保证某教育集团正常使用的义务。本案双方合同中明确用于经营儿童培训、学前教育等，某置业公司应知道该公共通道对某教育集团的重要性。 上海市高级法院的办案指南值得借鉴——沪高法民一〔20 10〕13号《上海市高院关于城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第九条“承租人以房屋使用受到影响为由，主张减免租金或者延长租期的，应当举证证明出租人存在未尽到保障房屋正常使用等合同义务的要件事实。”就是说：除当事人另有约定外，如果承租人认为出租人未全面履行《合同法》第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十一条等条款规定的义务，从而要求减免租金或者延长租期的，需要证明出租人存在如下违约的事实：出租人未提供符合约定要求的房屋及其附属设施。特别是对于经营用房租赁合同，首先要看双方是否在合同中就此有约定，如合同中载明房屋必须符合某种经营条件而实际未成就，则出租人应承担无法满足出租条件的违约责任；如合同虽约定房屋用途，但未明确约定房屋必备条件的，一般应由承租人担责，但出租人有过错的也要承担相应的责任。其次，要看承租人作为经营人，是否对其经营活动所需要的房屋进行充分了解，因为出租人作为房屋提供者，没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。本案原告在签订房屋租赁合同时，即知道被告承租房屋的用途；合同中明确房屋用于经营儿童培训、学前教育等，原告应知道该公共通道对被告经营的重要性和必要性。在出租房屋的邻居（原告的另一承租人）违反民法和物权法占用了公共通道的情况下，原告作为房屋出租方，有义务使通道及时恢复原有的正常使用状态。原告在被告告知了该邻居的违法行为后，原告向该邻居做出了口头维权表示，但最终并没有使该邻居户的侵权行为得到有效停止和恢复原状等，某教育集团因此经营受到严重影响。直至被告被迫搬离，该公共通道仍被占用。故某置业公司对其出租的房屋保并未尽到保持约定状态义务，且实际上造成了被告的经营造成损失。原告对此有不可推卸的责任。
在对租金的判定上应扣减出租人某置业公司对于通道瑕疵使该房屋有了不适租性带来的承租人损失的相应租金，达到权利义务的对等和公平。具体案件中，在对租金减免具体金额的确定上，应根据双方违约的性质、给对方造成的影响、协商过程中的过错程度等加以甄别。
对本案的应有处理：由于邻居的侵权行为给被告造成损失，应对租金予以减免。对双方合意解除合同之前的租金，应扣减出租人对于通道通行受阻而使该房屋有了不适租性的相应租金。即在2014年1月1日到被告同意解除合同之日的租金基础上以50%予以酌减。因原告违约，被告可以拒绝支付相应的租金，但不应是全部租金，即被告履行抗辩权针对的是通道原因导致的那部分租金减除，但被告全部租金未付，仍构成违约，故原告因此仍有权解除合同；但对其主张的违约金，考虑双方违约，酌定本案被告支付原告违约金5000元，较合理、公平。
值得说明的是，如果承租人因该通道堵塞和安全隐患造成其它损失，如儿童摔伤、障碍物落下导致伤害等，承租人可以另行起诉相邻人。