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住房关系到国计民生，在市场经济条件下，尤其是现阶段房价已经出现了非理性上涨的情况下，政府在完善保障性住房体系建设中的责任就更加突出。住房问题既然是民生问题，那么政府就有责任纠正市场失灵带来的缺陷，通过构建住房保障体系来解决城镇中低收入家庭居民的住房问题。政府通过廉租房、经济适用房、限价商品房等方式提供具有保障性质的住房，可以有效的解决城市中低收入家庭住房困难问题。这有助于社会资源的合理分配，以缓解由于贫富差距造成的社会矛盾，从而促进社会稳定发展。在一定程度上讲，政府有效责任下的住房保障水平的高低是衡量社会发展水平的重要标志。政府通过建立有效的城镇住房保障体系，可以理性调整整个房地产业，挤压楼市泡沫，使房价回归到正常水平。有利于推动房地产市场的健康发展。同时完善保障性住房建设有利于塑造一个真正的服务型政府。目前建设服务型政府已经成为各级地方政府改革的重要目标。保障性住房体系的建立和完善是解决民生问题的一项重大举措，有利于推进服务型政府的建设。明确政府在保障性住房体系建设中的角色与责任，政府如何解决中低收入家庭住房问题及对保障性住房模式的研究，也能为服务型政府理论的完善提供借鉴和着眼点。
本文通过对现阶段我国房地产市场发展过程中出现的问题，结合本国国情并借鉴国外先进经验有针对性的提出了解决对策。希望通过政府的宏观调控，最终实现党中央居者有其屋的计划。
最近审计署的一个关于政府投资保障性住房的审计报告，道出了我国保障性住房缺失的真相。
2010年11月17日审计署发布2010年第23号审计结果公告，调查结果显示：北京、上海、重庆、成都等22个城市未按规定提取廉租房保障资金，3年共少提取146.23亿元。更有1.5亿元廉租房保障金被挪用。2132户不符合条件的家庭获得租凭补贴或廉租房，这份公告一定程度上揭示出廉租房："只闻楼梯响，不见人下来的真相"。面对越来越追不上的商品房价格廉租房何时回归"亲民"。渴望安居然后乐业的家庭都在期待。透过这份报告我们可以看出我国保障性住房缺失的真相。
一、我国当前保障性住房制度缺陷分析
1、地方政府对保障性住房的贯彻力度不够，缺少更为有力的监管机制。
这主要表现在：向不符合条件的家庭发放保障性住房补贴，还有一些租凭补贴没有被用在改善住房而变成生活补贴，用处发生了变化。这就道出了一些真相，中央是有这么多钱用于保障性住房建设的。但到了地方政府执行那里，这些钱都有了或多或少的变化。从2007年-2009年，北京、上海、重庆、成都等等22个城市将一些应该用于廉租房建设的资金挪用了。这些钱大概高达146.23亿元。而这些钱拿过来也能化解很大一部分燃眉之急。整个09年全国土地出让金大约是1.59万亿，按照政府规定提取土地出让金的10%用于廉租房建设，那么就有1590亿元。我们如果按照上海的标准计算，以平均2000元一平米来建设廉租房的话，可以建7000万平方米，那么09年一年就可以建十分之一的廉租房。而像中西部地区几百块一平米就可以建廉租房了。所以如果平均一下，再加上其它一些地方政府的配套如：社保基金、公积金等等加上的话，大概建个百分之二三十是没有什么问题的。但问题是什么？是政策到了地方政府手里并没有很好的执行。地方政府既是政策的执行者又是政策的监督者，这就造成了保障性住房的建设指标年年都不能完成。
2、我国廉租住房制度覆盖面太小，申请程序和资格界定不规范。
廉租房的申请程序比较复杂让很多人闻风丧胆，尽管许多地方政府都表示要尽量减少程序方便群众，外来人口、民工、刚毕业大学生等也可以申请入住廉租房。但是由于廉租房房源有限，在本地人口都很难满足的情况下，当地的政府部门又如何去解决外来人口的问题？收入标准的界定也是推行廉租房过程中，遇到的主要问题。如果这一方面的问题不解决好，就会出现类似经适用房的同样问题，最后导致劳而无功。
3、廉租房建设的地段距市中心较远，给租户带来很多不方便。
1999年分税制的时候，大税和大税的税头像增殖税75%给中央，25%给地方。地方能得到的是小税和大税的小头。这样的话，地方政府就没有钱，但是地方政府还要干很多事，事权并没有减少。同时还有GDP国内生产总值的压力，这就导致了地方政府过于依赖土地财政。因为一卖房子就有土地出让金，就有钱花了，就可以建基础设施，建地铁等等，而且还能完成地方政府的GDP考核指标。所以地方政府不愿意把价格昂贵的市中心地皮拿出来用于建廉租房。这就导致了许多廉租房建在偏远的市郊，给市民带来很多不方便。甚至有些市民为了工作不得不又再市中心租一套房子来方便工作。
4、中央政府对地方政府官员的业绩考核偏差导致廉租房建设不被重视。
有学者估算，建保障性住房带来的这个地方土地出让金损失是3000亿元（指整个中国），保障房割了地方政府的肉而且还不能在业绩上给地方政府一些实惠，还得自己出地、出钱。这使的地方政府很难有动力去做这个事。关键问题是没有人问责。我们说国内生产总值GDP有指标，节能减排有指标，政府每年基本都能完成。虽然保障性住房建设也有指标，但可怕的是到现在为止还没有哪个城市在任何一年完成过。这些地方政府都心照不宣，步调是如此的一致，说明我们中央对地方政府的考核机制出现了问题。没有把地方政府官员的考核与保障性住房建设完成情况完全挂靠。
5、经济适用房既不"经济"也不"适用"。
经济适用房买售不公开、不公平、不公正;例如比较出名的武汉六连号事件等等。对购房者的购房资格审查不严格，比较容易出现寻租;此外还存在户型不经济、布局不合理、还存在质量、公摊不合理、霸王条款等诸多问题。因此实践证明经济适用房不适合我国国情。
二、完善我国保障性住房建设的对策
1、加强地方政府保障性住房建设的贯彻力度，成立更为有力的监管机构。
强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主的多渠道筹措资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源。对于违法挪用乱用保障房建设资金的官员，追究其刑事责任。强化法律在保障性住房建设中的作用。中央政府在各省市应成立由中央政府垂直管理的专门监督管理机构，以确保各地方政府的保障性住房指标顺利完成。
2、扩大廉租住房制度覆盖面，规范简化申请程序和资格界定。
面对高不可攀的商品房房价以及经济适用房出现的各种各样的寻租等问题，都表明解决我国居民住房问题必须采取商品房和廉租房两条腿走路的方针政策。
借鉴学习香港和新加坡的经验，大量建设廉租房，在香港和新加坡廉租房占整个房地产市场的比例分别是51%和80%。正是在人人都有房住的前提下，商品房价格再高也不会影响老百姓的生活和心理，从而使社会更加稳定和谐。对廉租的申请审核应结合居民个人信用资信评价。这就需要抓紧建立个人信用制度。使银行能全而反映及时记录个人收入状况，较为准确地确定最低收入居民家庭经济来源的标准。建立个人信用资信评价机构，该机构接受政府委托对个人申报的收入进行审核;同时建立个人收入档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估。这些基础性上作有利于确定廉租房的供应对象，而且对建立整个住房供应体系，乃至全而的社会保障体系都十分有利。
3、廉租房建设不但要廉租而且还要廉住，学习借鉴美国的贫富混居政策。
现在中国廉租房还有一个问题是廉租房很多建在郊外，这就类似一个准贫民窟概念。这就使很多人不愿意去租这个廉租房，因为太远，他就回不了城，就不能很好的工作。我们以美国为例：在美国一个开发商开发一个社区时，政府规定开发商必须一刀切25%用于廉租房建设，也就是说在美国他们是贫富混居。2005年法国大骚乱震惊世界，当时很重要的原因就是法国在廉租房的选用上不当，它把穷人安排到了城郊，富人在市中心，这在某种程度上是对人的一种羞辱。因此我认为廉租房作为社会的稳压器，政府必须重视它的建设，学习借鉴美国的廉租房建设经验。
4、廉租房建设完成情况应成为地方官员任用政绩考核硬指标
怎样调动政府的积极性，怎样把握廉租房建设的前驱性，政绩考核无疑不是一项有效的选择，对各级政府廉租房建设，要实施严厉的奖惩机制和责任追究机制，使其成为考核"硬杠杠"势在必行。对于没有按期完成建设指标的地方官员，中央政府应分情况，追究其责任，直至免除其职务。对于按期完成建设指标的地方官员，中央政府应予以奖励，并作为日后晋升的重要考核指标。
5、中央要果断作出决定，停建经济适用房
从经济适用房这些年的建设经验来看，经济适用房既不经济也不适用，存在各种各样问题。而且如果解决这些问题操作成本太大，并不合适。因为买经济适用房的人是可以租的起房的人，所以我们可以把所有建"经济适用房""两限房"的资金都拿来去建这个廉租房。这样一方面可以扩大廉租房的建设，使更多人居者有其屋，另一方面停建经济适用房避免了各种各样的寻租腐败现象，以扩充廉租房建设来解决绝大多数人的住房问题更适合我国国情。
参考文献
[l]尹宗明.决策、运作、监督三位一体，实现住房公积金高效运作[J].中国房地产.2005(8).
[2]邓琼，卓荤.论我国公积金制度对住房消费的保障一一以中低收入阶层为考察对象[A].江西金融职工大学学报,2006.
[3]张敏.经济适用房发展中存在的问题及对策[J].城镇建设,2001.
[4]赵路兴，浦湛."夹心层"住房保障问题制度创新[J].城市开发,2003.
[5]窦丽.经济适用房政策是解决中低收入家庭住房问题的适宜政策[A].科技情报开发与经济,2007.
[6]房秀娟.完善我国住房保障制度的几点思考[J].中国房地产.2006(5).
[7]王君，温彦军.加紧构建住房保障体系，加快建设和谐社会进程[A].山西高等学校社会科学学报,2006.
[8]丁健.论我国城市住房制度完善的新取向一一保障+市场[J].今日中国论坛.2007(12);
[9]贾卧龙.保障房建设需政策与市场"双剑合璧"[J].城市开发,2008.
[10]任志强.责任还原于政府[J].新财经.2008.
[11]赖明.强化政府住房社会保障责任[J].建设科技.2007.
[12]田在玮.住房保障:函待政府发力[J].团结.2007(02)
[13]卢坷，李国敏.住房保障:责任在政府[J].中国社会保障,2007.
[14]夏建中.健全廉租房制度的关键:强化政府公共服务职责[A].教学与研,2008
作者简介：万鹏（1983-），男，山东济南人，山东师范大学政法学院2009级行政管理专业研究生，主要研究方向：当代中国政府与行政研究。
本文通过对现阶段我国房地产市场发展过程中出现的问题，结合本国国情并借鉴国外先进经验有针对性的提出了解决对策。希望通过政府的宏观调控，最终实现党中央居者有其屋的计划。
最近审计署的一个关于政府投资保障性住房的审计报告，道出了我国保障性住房缺失的真相。
2010年11月17日审计署发布2010年第23号审计结果公告，调查结果显示：北京、上海、重庆、成都等22个城市未按规定提取廉租房保障资金，3年共少提取146.23亿元。更有1.5亿元廉租房保障金被挪用。2132户不符合条件的家庭获得租凭补贴或廉租房，这份公告一定程度上揭示出廉租房："只闻楼梯响，不见人下来的真相"。面对越来越追不上的商品房价格廉租房何时回归"亲民"。渴望安居然后乐业的家庭都在期待。透过这份报告我们可以看出我国保障性住房缺失的真相。
一、我国当前保障性住房制度缺陷分析
1、地方政府对保障性住房的贯彻力度不够，缺少更为有力的监管机制。
这主要表现在：向不符合条件的家庭发放保障性住房补贴，还有一些租凭补贴没有被用在改善住房而变成生活补贴，用处发生了变化。这就道出了一些真相，中央是有这么多钱用于保障性住房建设的。但到了地方政府执行那里，这些钱都有了或多或少的变化。从2007年-2009年，北京、上海、重庆、成都等等22个城市将一些应该用于廉租房建设的资金挪用了。这些钱大概高达146.23亿元。而这些钱拿过来也能化解很大一部分燃眉之急。整个09年全国土地出让金大约是1.59万亿，按照政府规定提取土地出让金的10%用于廉租房建设，那么就有1590亿元。我们如果按照上海的标准计算，以平均2000元一平米来建设廉租房的话，可以建7000万平方米，那么09年一年就可以建十分之一的廉租房。而像中西部地区几百块一平米就可以建廉租房了。所以如果平均一下，再加上其它一些地方政府的配套如：社保基金、公积金等等加上的话，大概建个百分之二三十是没有什么问题的。但问题是什么？是政策到了地方政府手里并没有很好的执行。地方政府既是政策的执行者又是政策的监督者，这就造成了保障性住房的建设指标年年都不能完成。
2、我国廉租住房制度覆盖面太小，申请程序和资格界定不规范。
廉租房的申请程序比较复杂让很多人闻风丧胆，尽管许多地方政府都表示要尽量减少程序方便群众，外来人口、民工、刚毕业大学生等也可以申请入住廉租房。但是由于廉租房房源有限，在本地人口都很难满足的情况下，当地的政府部门又如何去解决外来人口的问题？收入标准的界定也是推行廉租房过程中，遇到的主要问题。如果这一方面的问题不解决好，就会出现类似经适用房的同样问题，最后导致劳而无功。
3、廉租房建设的地段距市中心较远，给租户带来很多不方便。
1999年分税制的时候，大税和大税的税头像增殖税75%给中央，25%给地方。地方能得到的是小税和大税的小头。这样的话，地方政府就没有钱，但是地方政府还要干很多事，事权并没有减少。同时还有GDP国内生产总值的压力，这就导致了地方政府过于依赖土地财政。因为一卖房子就有土地出让金，就有钱花了，就可以建基础设施，建地铁等等，而且还能完成地方政府的GDP考核指标。所以地方政府不愿意把价格昂贵的市中心地皮拿出来用于建廉租房。这就导致了许多廉租房建在偏远的市郊，给市民带来很多不方便。甚至有些市民为了工作不得不又再市中心租一套房子来方便工作。
4、中央政府对地方政府官员的业绩考核偏差导致廉租房建设不被重视。
有学者估算，建保障性住房带来的这个地方土地出让金损失是3000亿元（指整个中国），保障房割了地方政府的肉而且还不能在业绩上给地方政府一些实惠，还得自己出地、出钱。这使的地方政府很难有动力去做这个事。关键问题是没有人问责。我们说国内生产总值GDP有指标，节能减排有指标，政府每年基本都能完成。虽然保障性住房建设也有指标，但可怕的是到现在为止还没有哪个城市在任何一年完成过。这些地方政府都心照不宣，步调是如此的一致，说明我们中央对地方政府的考核机制出现了问题。没有把地方政府官员的考核与保障性住房建设完成情况完全挂靠。
5、经济适用房既不"经济"也不"适用"。
经济适用房买售不公开、不公平、不公正;例如比较出名的武汉六连号事件等等。对购房者的购房资格审查不严格，比较容易出现寻租;此外还存在户型不经济、布局不合理、还存在质量、公摊不合理、霸王条款等诸多问题。因此实践证明经济适用房不适合我国国情。
二、完善我国保障性住房建设的对策
1、加强地方政府保障性住房建设的贯彻力度，成立更为有力的监管机构。
强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主的多渠道筹措资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源。对于违法挪用乱用保障房建设资金的官员，追究其刑事责任。强化法律在保障性住房建设中的作用。中央政府在各省市应成立由中央政府垂直管理的专门监督管理机构，以确保各地方政府的保障性住房指标顺利完成。
2、扩大廉租住房制度覆盖面，规范简化申请程序和资格界定。
面对高不可攀的商品房房价以及经济适用房出现的各种各样的寻租等问题，都表明解决我国居民住房问题必须采取商品房和廉租房两条腿走路的方针政策。
借鉴学习香港和新加坡的经验，大量建设廉租房，在香港和新加坡廉租房占整个房地产市场的比例分别是51%和80%。正是在人人都有房住的前提下，商品房价格再高也不会影响老百姓的生活和心理，从而使社会更加稳定和谐。对廉租的申请审核应结合居民个人信用资信评价。这就需要抓紧建立个人信用制度。使银行能全而反映及时记录个人收入状况，较为准确地确定最低收入居民家庭经济来源的标准。建立个人信用资信评价机构，该机构接受政府委托对个人申报的收入进行审核;同时建立个人收入档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查、及时反映，并进行个人及家庭经济信用评估。这些基础性上作有利于确定廉租房的供应对象，而且对建立整个住房供应体系，乃至全而的社会保障体系都十分有利。
3、廉租房建设不但要廉租而且还要廉住，学习借鉴美国的贫富混居政策。
现在中国廉租房还有一个问题是廉租房很多建在郊外，这就类似一个准贫民窟概念。这就使很多人不愿意去租这个廉租房，因为太远，他就回不了城，就不能很好的工作。我们以美国为例：在美国一个开发商开发一个社区时，政府规定开发商必须一刀切25%用于廉租房建设，也就是说在美国他们是贫富混居。2005年法国大骚乱震惊世界，当时很重要的原因就是法国在廉租房的选用上不当，它把穷人安排到了城郊，富人在市中心，这在某种程度上是对人的一种羞辱。因此我认为廉租房作为社会的稳压器，政府必须重视它的建设，学习借鉴美国的廉租房建设经验。
4、廉租房建设完成情况应成为地方官员任用政绩考核硬指标
怎样调动政府的积极性，怎样把握廉租房建设的前驱性，政绩考核无疑不是一项有效的选择，对各级政府廉租房建设，要实施严厉的奖惩机制和责任追究机制，使其成为考核"硬杠杠"势在必行。对于没有按期完成建设指标的地方官员，中央政府应分情况，追究其责任，直至免除其职务。对于按期完成建设指标的地方官员，中央政府应予以奖励，并作为日后晋升的重要考核指标。
5、中央要果断作出决定，停建经济适用房
从经济适用房这些年的建设经验来看，经济适用房既不经济也不适用，存在各种各样问题。而且如果解决这些问题操作成本太大，并不合适。因为买经济适用房的人是可以租的起房的人，所以我们可以把所有建"经济适用房""两限房"的资金都拿来去建这个廉租房。这样一方面可以扩大廉租房的建设，使更多人居者有其屋，另一方面停建经济适用房避免了各种各样的寻租腐败现象，以扩充廉租房建设来解决绝大多数人的住房问题更适合我国国情。
参考文献
[l]尹宗明.决策、运作、监督三位一体，实现住房公积金高效运作[J].中国房地产.2005(8).
[2]邓琼，卓荤.论我国公积金制度对住房消费的保障一一以中低收入阶层为考察对象[A].江西金融职工大学学报,2006.
[3]张敏.经济适用房发展中存在的问题及对策[J].城镇建设,2001.
[4]赵路兴，浦湛."夹心层"住房保障问题制度创新[J].城市开发,2003.
[5]窦丽.经济适用房政策是解决中低收入家庭住房问题的适宜政策[A].科技情报开发与经济,2007.
[6]房秀娟.完善我国住房保障制度的几点思考[J].中国房地产.2006(5).
[7]王君，温彦军.加紧构建住房保障体系，加快建设和谐社会进程[A].山西高等学校社会科学学报,2006.
[8]丁健.论我国城市住房制度完善的新取向一一保障+市场[J].今日中国论坛.2007(12);
[9]贾卧龙.保障房建设需政策与市场"双剑合璧"[J].城市开发,2008.
[10]任志强.责任还原于政府[J].新财经.2008.
[11]赖明.强化政府住房社会保障责任[J].建设科技.2007.
[12]田在玮.住房保障:函待政府发力[J].团结.2007(02)
[13]卢坷，李国敏.住房保障:责任在政府[J].中国社会保障,2007.
[14]夏建中.健全廉租房制度的关键:强化政府公共服务职责[A].教学与研,2008
作者简介：万鹏（1983-），男，山东济南人，山东师范大学政法学院2009级行政管理专业研究生，主要研究方向：当代中国政府与行政研究。