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【摘 要】当前在我国的经济发展中，建筑行业发挥着十分重要的作用，它也逐渐成为了推动我国经济发展的一个重要的因素，房地产的开发管理是对一个房地产项目在很多方面进行有效的管理和控制，所以在房地产开发企业的经营和管理过程中，房地产项目施工管理也占据着非常关键的位置，本文主要对房地产项目的施工管理方法进行简要的分析和探讨，以供参考和借鉴。
【关键词】房地产；项目管理；施工管理
在房地产开发项目当中，做好项目管理需要在很多环节的管理上多下功夫，其中，施工管理就是一个非常重要的环节，它能够很好的保证工程的质量，同时也可以保障在规定的期限内工程可以顺利的完工，另外，它还可以对整个工程的施工成本进行有效的控制，所以必须要对这项工作予以高度的重视，这样才能更好的维护开发企业自身的利益。
1.项目管理在公司的重要性
1.1项目组织（内部与外部）
建立一个更加科学合理的组织体系是项目能够顺利展开的一个重要的保证，因为工程建设的过程中在技术上的要求相对比较复杂，同时也在质量上提出了更加严格的要求，所以必须要构建一个相对比较好的队伍，在人员的经验和个人素质上都要有比较高的水准，同时在实际的工作中，必须要保证严明的纪律。这样才能更好的保证工程的平稳运行。
1.2阶段模型和里程碑
项目从刚刚考试筹划就已经分成了很多个阶段，主要有三个阶段，第一个是策划设计阶段，第二个是是施工阶段，第三个是招商运营阶段，其中第一个阶段是根据项目的主题和项目的具体实施来制定比较合理和科学的进度规划，同时还要在实际的运行中针对不同的特点去对施工作业的形式进行合理的规划和安排。而进入到了招商阶段之后就要开始进行销售环节，项目就开始了正式的商业化运作。我们这里所说的里程碑主要是指对对项目的具体进度有非常重要影响的施工流程或者是事件。里程碑事件在实际的施工中有非常详细的运作过程，它对整个工程的运行都有着非常重大的影响。
2.项目实施与控制
2.1信息管理
信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存储和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带，是项目管理人员实施目标控制的基础，是项目管理决策的依据。
2.2项目控制
2.2.1项目进度目标的控制
为了实现公司的计划要求按期完成目标，在工作中，项目部通过一系列措施，保证了项目的顺利进行，实现了工期目标。在责任明确、分级管理的基础上，通过合同中设置目标的约束，深化沟通的协调，奖罚分明的激励等机制的运行，为工期目标的实现提供机制保证。主要措施有：①加强合同管理，增强约束机制；②深化沟通协调机制；③激励机制的运用。
2.2.2进度控制的措施
主要措施有：①及早组织人力和财力；②抓紧办理各项审批手续；③突出重点，抓住关键线路；④设计先行。
2.2.3投资控制目标及控制基准的确定
本工程投资控制的目标确定为：设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算；竣工结算不得突破设计概算，各单位工程的结算基本不得突破分项控制目标。主要措施有：①目标分解，单项控制；②资金使用计划的编制；③投资控制基准的动态调整。
2.2.4工程价款的结算控制
工程结算是项目在实施过程中进行投资控制的一项重要工作内容，为控制项目投资，项目部严格按照合同规定执行，形成了一套有效的工程价款结算控制的总工作思路。
3.项目施工管理
3.1管理思路
3.1.1质量、安全、文明施工管理体系
在工期紧迫，参建单位众多及单体工程多的前提下，项目部应对总体目标进行分解，通过控制分目标，保证总目标的实现。要求所有进场的参建单位明确任务目标和项目的重要性，实现目标管理，做到统一思想、齐心协力，按照目标要求，保证每个班组都精益求精地做好自己的工作。
3.1.2以合同为手段，严格执行各项制度
主要包括：①样板先行的引路制度；②对重要工种执证上岗和考核制度；③安全文明施工巡视和保洁制度；④质量安全文明施工处罚制度。
3.1.3激励评比
①项目信息的管理：要有敏锐的洞察力，对周围外界的情况发展具有敏感性，包括项目所有相关人员信息的反馈。对所接受和发现的信息要加以分析，果敢的判断和决定。
②项目的沟通管理：项目负责人要具有很强的沟通能力，沟通是把控计划和决策的基础；是组织和控制管理过程的依据和手段；建立和改善人际关系是必不可少的条件；是成功领导的关键。
③项目冲突的管理。在对项目进行管理的过程中，一定会产生各种冲突，所以怎样在不影响工程正常开展的情况下将这些矛盾和冲突妥善解决也是管理过程中需要面对的一个十分重要的问题，想要妥善的解决冲突就必须知道冲突是从何而来，同时在平时的工作中也应该采取有效的措施防止冲突的发生。
3.2变更管理
主要包括：现场签证控制；设计变更及变更价款的确定；索赔控制。
3.3合同管理
主要包括：①合同总则；②工程合同的签订；③合同的审查；④合同的履行；⑤合同的变更或解除；⑥合同纠纷处理；⑦合同的归档管理。
3.4风险管理
项日从立项开始，从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素：①商业项目设计、施工变更控制的风险因素；②项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键；③商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。
4.项目施工管理对项目的影响
4.1提高项目的资金利用率
房地产开发的过程中需要有大量的资金投入，所以很多开发商都要通过银行的贷款或者是其他金融机构的融资才能得到充足的运营资金，在实际的运作中，要在保证施工质量的基础上，采用合理科学的管理对其施工的进度进行严格的控制，这样就大大的缩短了项目开发过程中所使用的时间，资金的回报速度明显有所提高，同时还减少了开发商在资金方面承受的压力，减少了财务部门的压力和费用支出，这样也使得项目的资金回报率大大提升。
4.2抓住市场机遇，获取高投资利润率
项目销售的过程中会受到很多因素的影响，而且当今的市场经济也在不断的发展和深化，所以在这样的情况下，选择一个比较好的时机去打入市场是非常重要的，它对销售的业绩有着十分重要的意义，甚至选择正确的时间打入市场对整个企业的销售来说都有着积极的推动作用，尤其是在最近几年，采取有效的措施来提高项目实际的管理水平，和项目的销售形成良好的配合和协调机制，对企业的规划运营和管理都能有所提升，企业也可以通过这一途径更好的抓住商机，从而也帮助企业获得更高的经济利润。
4.3保证交房，完成项目开发
项目开发的是否成功最主要的就是要看项目和工程销售的实际情况，销售之后能不能按时的将工程投入使用基本上全部取决于施工企业，所以在项目管理的过程中一定要按照合同的相关要求和标准来执行，这也成为了提高项目管理科学性和合理性的一项十分关键的措施，否则项目的开发商就要承担百分之三的违约金，这是每一个开发商都不愿意接受的。
5.结束语
在项目的建设和开发过程中实施严格的项目管理可以很好的展现出工作的实际效果，同时在施工管理的过程中还要对每一个环节都进行适当的调整和协调，这样才能保证项目相关的人员能够有比较好的工作积极性，同时还能够非常好的明确自己的工作内容，进而也可以促进项目管理人员自身业务水平的提升，还可以提高产品开发的效率，减少了开发过程中所需要的费用，同时项目的安全性和实际的工程质量也能得到很好的保证。
【参考文献】
[1]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量，2009.
[2]林纪文.论房地产项目施工管理[J].科技风，2010.
【关键词】房地产；项目管理；施工管理
在房地产开发项目当中，做好项目管理需要在很多环节的管理上多下功夫，其中，施工管理就是一个非常重要的环节，它能够很好的保证工程的质量，同时也可以保障在规定的期限内工程可以顺利的完工，另外，它还可以对整个工程的施工成本进行有效的控制，所以必须要对这项工作予以高度的重视，这样才能更好的维护开发企业自身的利益。
1.项目管理在公司的重要性
1.1项目组织（内部与外部）
建立一个更加科学合理的组织体系是项目能够顺利展开的一个重要的保证，因为工程建设的过程中在技术上的要求相对比较复杂，同时也在质量上提出了更加严格的要求，所以必须要构建一个相对比较好的队伍，在人员的经验和个人素质上都要有比较高的水准，同时在实际的工作中，必须要保证严明的纪律。这样才能更好的保证工程的平稳运行。
1.2阶段模型和里程碑
项目从刚刚考试筹划就已经分成了很多个阶段，主要有三个阶段，第一个是策划设计阶段，第二个是是施工阶段，第三个是招商运营阶段，其中第一个阶段是根据项目的主题和项目的具体实施来制定比较合理和科学的进度规划，同时还要在实际的运行中针对不同的特点去对施工作业的形式进行合理的规划和安排。而进入到了招商阶段之后就要开始进行销售环节，项目就开始了正式的商业化运作。我们这里所说的里程碑主要是指对对项目的具体进度有非常重要影响的施工流程或者是事件。里程碑事件在实际的施工中有非常详细的运作过程，它对整个工程的运行都有着非常重大的影响。
2.项目实施与控制
2.1信息管理
信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存储和应用、检索和传递等工作方面。信息是协调工程项目建设各方之间关系的纽带，是项目管理人员实施目标控制的基础，是项目管理决策的依据。
2.2项目控制
2.2.1项目进度目标的控制
为了实现公司的计划要求按期完成目标，在工作中，项目部通过一系列措施，保证了项目的顺利进行，实现了工期目标。在责任明确、分级管理的基础上，通过合同中设置目标的约束，深化沟通的协调，奖罚分明的激励等机制的运行，为工期目标的实现提供机制保证。主要措施有：①加强合同管理，增强约束机制；②深化沟通协调机制；③激励机制的运用。
2.2.2进度控制的措施
主要措施有：①及早组织人力和财力；②抓紧办理各项审批手续；③突出重点，抓住关键线路；④设计先行。
2.2.3投资控制目标及控制基准的确定
本工程投资控制的目标确定为：设计概算不得突破可行性研究批复的投资估算；竣工结算不得突破设计概算，各单位工程的结算基本不得突破分项控制目标。主要措施有：①目标分解，单项控制；②资金使用计划的编制；③投资控制基准的动态调整。
2.2.4工程价款的结算控制
工程结算是项目在实施过程中进行投资控制的一项重要工作内容，为控制项目投资，项目部严格按照合同规定执行，形成了一套有效的工程价款结算控制的总工作思路。
3.项目施工管理
3.1管理思路
3.1.1质量、安全、文明施工管理体系
在工期紧迫，参建单位众多及单体工程多的前提下，项目部应对总体目标进行分解，通过控制分目标，保证总目标的实现。要求所有进场的参建单位明确任务目标和项目的重要性，实现目标管理，做到统一思想、齐心协力，按照目标要求，保证每个班组都精益求精地做好自己的工作。
3.1.2以合同为手段，严格执行各项制度
主要包括：①样板先行的引路制度；②对重要工种执证上岗和考核制度；③安全文明施工巡视和保洁制度；④质量安全文明施工处罚制度。
3.1.3激励评比
①项目信息的管理：要有敏锐的洞察力，对周围外界的情况发展具有敏感性，包括项目所有相关人员信息的反馈。对所接受和发现的信息要加以分析，果敢的判断和决定。
②项目的沟通管理：项目负责人要具有很强的沟通能力，沟通是把控计划和决策的基础；是组织和控制管理过程的依据和手段；建立和改善人际关系是必不可少的条件；是成功领导的关键。
③项目冲突的管理。在对项目进行管理的过程中，一定会产生各种冲突，所以怎样在不影响工程正常开展的情况下将这些矛盾和冲突妥善解决也是管理过程中需要面对的一个十分重要的问题，想要妥善的解决冲突就必须知道冲突是从何而来，同时在平时的工作中也应该采取有效的措施防止冲突的发生。
3.2变更管理
主要包括：现场签证控制；设计变更及变更价款的确定；索赔控制。
3.3合同管理
主要包括：①合同总则；②工程合同的签订；③合同的审查；④合同的履行；⑤合同的变更或解除；⑥合同纠纷处理；⑦合同的归档管理。
3.4风险管理
项日从立项开始，从公司的任何人看来在该地理位置上打造如此规模的商业中心将会存在很大风险。该项目的未来性、复杂性、环境的变化、人的因素四方面风险分析存在以下几个因素：①商业项目设计、施工变更控制的风险因素；②项目的销售业绩是衡量该项目成功与否的关键；③商业项目还存在另一个关键因素就是商业的招商运营。
4.项目施工管理对项目的影响
4.1提高项目的资金利用率
房地产开发的过程中需要有大量的资金投入，所以很多开发商都要通过银行的贷款或者是其他金融机构的融资才能得到充足的运营资金，在实际的运作中，要在保证施工质量的基础上，采用合理科学的管理对其施工的进度进行严格的控制，这样就大大的缩短了项目开发过程中所使用的时间，资金的回报速度明显有所提高，同时还减少了开发商在资金方面承受的压力，减少了财务部门的压力和费用支出，这样也使得项目的资金回报率大大提升。
4.2抓住市场机遇，获取高投资利润率
项目销售的过程中会受到很多因素的影响，而且当今的市场经济也在不断的发展和深化，所以在这样的情况下，选择一个比较好的时机去打入市场是非常重要的，它对销售的业绩有着十分重要的意义，甚至选择正确的时间打入市场对整个企业的销售来说都有着积极的推动作用，尤其是在最近几年，采取有效的措施来提高项目实际的管理水平，和项目的销售形成良好的配合和协调机制，对企业的规划运营和管理都能有所提升，企业也可以通过这一途径更好的抓住商机，从而也帮助企业获得更高的经济利润。
4.3保证交房，完成项目开发
项目开发的是否成功最主要的就是要看项目和工程销售的实际情况，销售之后能不能按时的将工程投入使用基本上全部取决于施工企业，所以在项目管理的过程中一定要按照合同的相关要求和标准来执行，这也成为了提高项目管理科学性和合理性的一项十分关键的措施，否则项目的开发商就要承担百分之三的违约金，这是每一个开发商都不愿意接受的。
5.结束语
在项目的建设和开发过程中实施严格的项目管理可以很好的展现出工作的实际效果，同时在施工管理的过程中还要对每一个环节都进行适当的调整和协调，这样才能保证项目相关的人员能够有比较好的工作积极性，同时还能够非常好的明确自己的工作内容，进而也可以促进项目管理人员自身业务水平的提升，还可以提高产品开发的效率，减少了开发过程中所需要的费用，同时项目的安全性和实际的工程质量也能得到很好的保证。
【参考文献】
[1]张志华.房地产施工项目管理探讨[J].商品与质量，2009.
[2]林纪文.论房地产项目施工管理[J].科技风，2010.