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[摘要]随着城市化进程的加快，各地房市需求出现上扬趋势，投资需求即购买房屋不是为了消费而是为了保值增值的需求，成为推动房地产需求快速增加的主要原因之一。土地的刚性供给决定了房地产市场供给是比较紧张的。本文主要分析房产税对房地产市场需求产生的影响，从而分析房产税效果，最终得出通过房产税提高购房成本抑制需求来降低房价的观点是值得商榷的。
[关键词]房地产 供求 房产税
一 房地产市场分析
(一)需求方面
我国目前城市化水平较低，城乡二元经济还广泛存在；但随着城市化进程的加快，农民工大量进城务工，新农村建设的大力推行，各地房市需求出现上扬趋势，尤其表现在二三线城市。我国经济持续高速增长，居民可支配收入增加明显，城镇居民、农村居民特别是农民工等，逐渐有能力在城市买房，促进了城市商品房需求的增加。值得一提的是，心理預期推动了房市需求快速上扬。人们的心理预期直接受房价影响，房价上涨快，就会产生还会继续上涨的预期，从而纷纷出手购买，这又会使得供求关系紧张，推动房价继续上涨。相反，如果房价下跌，人们则持币观望，希望买到更便宜的房子，从而使需求降低，房价也随之下滑。与此同时，投资需求即购买房屋不是为了消费而是为了保值增值的需求，成为推动房地产需求快速增加的主要原因之一。投资需求不仅可以使资产实现增值，而且在房价上涨趋势明显条件下，也是为了未来取得成本更低，比如解决家人或后代住房需求问题。投资需求受预期影响很大，预期房价看涨，人们则纷纷买进，以待增值；预期看跌则快速出售，将来再逢低买进。
此外，随着政府四万亿及地方配套资金到位，市场消化需要一定时间，不免形成部分热钱，流向股市和房市，助推了房地产市场需求增加趋势。投机在任何国家、任何市场都存在，但在目前条件下，投资渠道相对较少，房市成为主要吸纳社会“剩余”资金的主要市场，炒房现象也就会越来越热。
(二)供给方面
土地是稀缺资源，尤其在人口拥挤的城市，土地的刚性供给决定了房地产市场供给是比较紧张的。房价上涨过快的一个主要原因是土地价格上涨过快。当然，建造成本也在不断攀升，建筑行业的上游需求如铁矿、煤炭、水泥等出现了不同程度的上涨。由于供给成本的上涨，房地产市场供给增长速度缓慢，即使面对庞大的需求和房价高企，也没有实现供需平衡。应该说政府在决定供给方面起着主要作用，一是规划用地，二就是税收。目前的供不应求和房价居高不下很大程度上是体制原因。简单地说，不改变土地“招拍挂”制度，很难改变这种现状。
二 房产税运作机理
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对于购房者而言，其所承担的总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费，房价仅仅是购房成本的一部分，往往决定购房的关键因素是贷款成本和税费成本，包括房产税。如果购房者将必须终生缴纳房产占有税，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房成本高得惊人，一方面有可能使持币待购者望而却步，另一方面则可能使得存量房持有人出售房屋。
如果把存量房持有人简单分为三类：炒房者，高收入自住者，低收入自住者。其中，炒房者将持有的多套住房闲置或选择出租收取租金。征收房产税的效果尚不得而知，下面分别假设：
(一)假设房价继续维稳(包括上涨)
房价高涨造成持有成本上升，炒房者选择出售部分房产，与此同时，房租会提高，相当于房产税转嫁给了租房者。对于炒房者而言，通过出售部分房产、提高持有房产租金，实现成本收益的平衡。这种调整会持续到其房租收入增加带来的收入可以弥补成本的增加，其净收入水平实现最大化为止。对于高收入、低收入自住者，结果一致，就是成本增加。正如上文分析，由于心理预期等因素，房价维稳使得持币待购者还是会选择出手，很难说房地产需求不继续增加。这样，税收最终还是会转嫁到一般自住者身上。总体而言，市场总需求并不能有效减少，市场供不应求的缺口继续存在。房产税的结果是财富从自住者向政府转移。
(二)假设房价下跌
房价下跌，炒房者会出售大部分房产，因为不论其是现金买房还是贷款买房，其继续持有房产的机会成本更大。但是，高收入自住者这时候的身份恐怕会转变，因为他们是净受益者。毋庸置疑，他们会购进大量房产，等于是接过炒房者手中的“接力棒”，增加了投资房市需求。对于整个房市而言，净需求缺口很难说会得到弥补，这样房价会回升，甚至超过之前的价格。从而房价下跌的假设是不成立的。
总的来说，低收入自住房者是最终的受害者，他们无论是继续持有房产还是选择租房，其成本都将上升。
三 结论
人们可以暂缓购买房屋，人民住房的需求是不可能抑制住的，这种需求可能会被强行推后，但绝不可能消失，积累到一定程度，最终还是会爆发出来。房产商正是利用这一点炒高房价。所以，通过提高购房成本抑制需求来降低房价的观点是值得商榷的。真正的炒房大户大多资金雄厚，用不着贷款，即便有贷款，投机者也基本都是快进快出，正如上文分析，他们会选择持有房产的最佳数量，以实现自身利益最大化。因此，房产税对他们来说也基本毫无影响，提高贷款利率和征收房产税的打击对象，只能是真正需要住房的普通老百姓。
就算提高房贷利率和征收房产税真的导致房价降低了，那也不过等于将原先属于房产商的那部分利润挪到了央行和财政部。表面的房价下降，实际购房成本会直接(利息增加)和间接(房产税)转嫁给普通自住房者特别是低收入者，其购房成本不仅不会有丝毫降低，反而还会进一步上升。
参考文献
[1]方重，梅玉华.论房产税改革对房地产市场的调控效应[J].当代经济管理，2008(4)
[2]刘键.改革房产税是房地产宏观调控的重要部分[J].中国财政，2010(5)
[3]刘宁，徐红.我国房产税改革的相关问题及建议[J].经济论坛.2010(9)
[关键词]房地产 供求 房产税
一 房地产市场分析
(一)需求方面
我国目前城市化水平较低，城乡二元经济还广泛存在；但随着城市化进程的加快，农民工大量进城务工，新农村建设的大力推行，各地房市需求出现上扬趋势，尤其表现在二三线城市。我国经济持续高速增长，居民可支配收入增加明显，城镇居民、农村居民特别是农民工等，逐渐有能力在城市买房，促进了城市商品房需求的增加。值得一提的是，心理預期推动了房市需求快速上扬。人们的心理预期直接受房价影响，房价上涨快，就会产生还会继续上涨的预期，从而纷纷出手购买，这又会使得供求关系紧张，推动房价继续上涨。相反，如果房价下跌，人们则持币观望，希望买到更便宜的房子，从而使需求降低，房价也随之下滑。与此同时，投资需求即购买房屋不是为了消费而是为了保值增值的需求，成为推动房地产需求快速增加的主要原因之一。投资需求不仅可以使资产实现增值，而且在房价上涨趋势明显条件下，也是为了未来取得成本更低，比如解决家人或后代住房需求问题。投资需求受预期影响很大，预期房价看涨，人们则纷纷买进，以待增值；预期看跌则快速出售，将来再逢低买进。
此外，随着政府四万亿及地方配套资金到位，市场消化需要一定时间，不免形成部分热钱，流向股市和房市，助推了房地产市场需求增加趋势。投机在任何国家、任何市场都存在，但在目前条件下，投资渠道相对较少，房市成为主要吸纳社会“剩余”资金的主要市场，炒房现象也就会越来越热。
(二)供给方面
土地是稀缺资源，尤其在人口拥挤的城市，土地的刚性供给决定了房地产市场供给是比较紧张的。房价上涨过快的一个主要原因是土地价格上涨过快。当然，建造成本也在不断攀升，建筑行业的上游需求如铁矿、煤炭、水泥等出现了不同程度的上涨。由于供给成本的上涨，房地产市场供给增长速度缓慢，即使面对庞大的需求和房价高企，也没有实现供需平衡。应该说政府在决定供给方面起着主要作用，一是规划用地，二就是税收。目前的供不应求和房价居高不下很大程度上是体制原因。简单地说，不改变土地“招拍挂”制度，很难改变这种现状。
二 房产税运作机理
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对于购房者而言，其所承担的总体购房成本不止包括房价，同时还包括贷款利息和各种税费，房价仅仅是购房成本的一部分，往往决定购房的关键因素是贷款成本和税费成本，包括房产税。如果购房者将必须终生缴纳房产占有税，且该税率将随土地的增值而不断调高，这样一来，购房成本高得惊人，一方面有可能使持币待购者望而却步，另一方面则可能使得存量房持有人出售房屋。
如果把存量房持有人简单分为三类：炒房者，高收入自住者，低收入自住者。其中，炒房者将持有的多套住房闲置或选择出租收取租金。征收房产税的效果尚不得而知，下面分别假设：
(一)假设房价继续维稳(包括上涨)
房价高涨造成持有成本上升，炒房者选择出售部分房产，与此同时，房租会提高，相当于房产税转嫁给了租房者。对于炒房者而言，通过出售部分房产、提高持有房产租金，实现成本收益的平衡。这种调整会持续到其房租收入增加带来的收入可以弥补成本的增加，其净收入水平实现最大化为止。对于高收入、低收入自住者，结果一致，就是成本增加。正如上文分析，由于心理预期等因素，房价维稳使得持币待购者还是会选择出手，很难说房地产需求不继续增加。这样，税收最终还是会转嫁到一般自住者身上。总体而言，市场总需求并不能有效减少，市场供不应求的缺口继续存在。房产税的结果是财富从自住者向政府转移。
(二)假设房价下跌
房价下跌，炒房者会出售大部分房产，因为不论其是现金买房还是贷款买房，其继续持有房产的机会成本更大。但是，高收入自住者这时候的身份恐怕会转变，因为他们是净受益者。毋庸置疑，他们会购进大量房产，等于是接过炒房者手中的“接力棒”，增加了投资房市需求。对于整个房市而言，净需求缺口很难说会得到弥补，这样房价会回升，甚至超过之前的价格。从而房价下跌的假设是不成立的。
总的来说，低收入自住房者是最终的受害者，他们无论是继续持有房产还是选择租房，其成本都将上升。
三 结论
人们可以暂缓购买房屋，人民住房的需求是不可能抑制住的，这种需求可能会被强行推后，但绝不可能消失，积累到一定程度，最终还是会爆发出来。房产商正是利用这一点炒高房价。所以，通过提高购房成本抑制需求来降低房价的观点是值得商榷的。真正的炒房大户大多资金雄厚，用不着贷款，即便有贷款，投机者也基本都是快进快出，正如上文分析，他们会选择持有房产的最佳数量，以实现自身利益最大化。因此，房产税对他们来说也基本毫无影响，提高贷款利率和征收房产税的打击对象，只能是真正需要住房的普通老百姓。
就算提高房贷利率和征收房产税真的导致房价降低了，那也不过等于将原先属于房产商的那部分利润挪到了央行和财政部。表面的房价下降，实际购房成本会直接(利息增加)和间接(房产税)转嫁给普通自住房者特别是低收入者，其购房成本不仅不会有丝毫降低，反而还会进一步上升。
参考文献
[1]方重，梅玉华.论房产税改革对房地产市场的调控效应[J].当代经济管理，2008(4)
[2]刘键.改革房产税是房地产宏观调控的重要部分[J].中国财政，2010(5)
[3]刘宁，徐红.我国房产税改革的相关问题及建议[J].经济论坛.2010(9)